房地產公司項目成本控制探析

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摘要：隨著房地產行業市場宏觀調控的不斷加強，我國的房地產市場正在面臨著生存和發展的嚴峻考驗，行業內的競爭日益激烈，雖然在管理上一直比較重視成本控制，但企業項目開發成本控制仍然存在諸多問題。本文在探討房地產行業項目成本構成的基礎上，對房地產公司項目成本控制問題及其成因進行了剖析，并提出了加強房地產公司項目成本控制的具體措施。

關鍵詞：房地產項目成本成本控制

在我國，房地產業是涵蓋建筑、建材、運輸、中介、金融在內的大產業，是國民經濟結構不可或缺的關鍵行業。伴隨著市場經濟的快速發展，許多房地產公司逐漸的發展起來，且很多具備國家一級房地產開發資質，經營的范圍不僅是房地產開發，還兼具物業管理、機電設備的安裝等。一些公司通過不斷的改革與創新，許多大型的企業全面采取預算成本控制制度，堅持實施工程管理的主導流程控制。能夠實現全員的成本控制，總體來講要將項目成本控制分為準備階段、施工階段的事中項目實施階段，以及項目事后評估階段。目前的市場條件下，在成本控制中仍然還存在著一些問題，能否做好以及如何做好成本控制是一個房地產開發項目能否盈利或者盈利水平高低的關鍵。

一、房地產公司的項目成本構成

1.土地成本。

土地成本主要包括土地出讓金、土地契稅及交易服務費等。土地成本占總成本的30%—50%，在項目成本中占有很大的比重，其中土地契稅約占土地成本中的3%，可見取得土地的成本價格高低是房地產公司能否賺到錢的關鍵。

2.前期費用。

前期費用主要包括項目開發的可行性研究費用、三通一平費、規劃設計費以及交給政府涉及到報建的費用等。該項費用在總成本中占5%左右。

3.建筑安裝工程費。

建筑安裝工程費是指在項目開發過程中的實體工程費、設備購置費和安裝費等。此項費用在總成本中占的比例較大，一般在35%以上。

4.基礎設施配套費。

基礎設施配套費主要包括服務性的一些工程支出和基礎配套設施費用。前者主要有供電、道路、環衛、排水等；后者主要是停車場、警務室等；占總成本的10%—20%。

5.間接費用及稅費等。

間接費用主要包括管理費用、銷售費用和財務費用。稅費包括營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、印花稅等。

二、房地產公司項目成本控制存在的問題分析

1.成本控制理念不全面。

公司的人治問題太嚴重，管理層參與度太高，事無具細，大大降低了工作的效率。沒有樹立起全面的成本控制理念，僅僅局限在具體的流程控制中，看似在監控之中，但是卻沒有嚴格的設計監督機制。在項目施工的過程中，各個部門只站在自己的立場上來看待問題，使本該擁有的規模效益大打折扣。在設計階段不論是圖紙的設計還是方案的設計，從開始設計時就要想到如何設計成本低，或者是更合理、收益高的方案。由此可見，建立全面的成本管理理念勢在必行，刻不容緩。

2.管控模式和組織架構設計不合理。

該模式具有民營企業的通病，人治往往凌駕于制度流程之上，所以如果沒有監督和標準就會使得管理控制流于形式。再者，項目的流程控制只能對流程可以規范的項目成本費用進行，僅僅控制的是審批、執行階段，在工程項目控制的流程設計上審批的流程過于繁瑣，沒有體現出各個部門的獨立性，過多的關注了部門間的相關性，使得流程過多且涉及部門多，使工作效率大打折扣。

3.項目各階段具體成本控制不系統。

房地產公司從投資拿地開始到工程竣工，其成本控制大致可以分為：事前控制、事中控制和事后控制三個部分。但是具體成本控制上沒有系統成本控制，導致很多職能部門或者在職責上是重疊的，或者是都參與卻無人負責的現象。沒有主導部門或者主要負責人去推動或者承擔責任。這樣就必然會導致工程項目進度的延遲或者其他環節實施的延遲、無法進行。

三、加強房地產公司項目成本控制的措施

1.樹立公司全員成本控制意識。

設立相應的獎懲措施，提高員工對改善成本控制的積極性，才能夠使得全面成本成為可能。但是這就要求企業員工及各個職能部門具備高素質的管理，不僅需要工作和職能的細分，還有監督與職責的各個部門的協作，這些都需要對每個員工更為嚴格的要求。所以全員的成本控制理念的樹立也是非常重要的。

2.房地產項目管控模式選擇及組織架構設計。

房地產項目從拿地到實施竣工，期間整個過程可以分為幾個方面：土地投資論證、項目啟動、方案設計、初步設計、工程實施、竣工。所以地產項目成本控制要從這幾個階段入手，這樣就需要采用項目成本流程控制與目標成本控制相結合的模式。還要建立項目成本具體環節控制節點體系，要根據各個部分各個階段具體環節在其實施過程中所需的實際操作，進行節點管控，將控制分解到具體的職能部門，將每個部分的每個階段環節嚴格落實到實處。建立合理的項目全過程成本控制體系。按照各個階段的特點，設計目標成本，然后再通過預算與決算的比較來改進預算。將目標成本控制與項目流程控制相結合。同時各個階段注重每個階段關鍵節點的控制。將各個職能部門的職責精細化、明確化，同時形成具體的成文形式加以公布，貫徹執行的過程中能夠嚴格的按此執行。

3.房地產行業項目成本體系的優化。

公司要設計有針對性的指標進行考核，對超過指標的金額通過流程進行審批，將其控制在部門管理中，使公司的商業機密在一定程度內得到了控制，節約人力成本。在項目成本體系優化方面，還應該加強會計制度和規則的建立，使各個房地產企業之間，在具體的一些成本核算上有更統一的標準，使各個企業間的成本，更具可比性和借鑒性。而新的會計成本核算體系的建立，也會為成本的控制提供更多的理論支持和改善的可行性建議。

4.項目成本控制流程的完善。

在項目成本控制流程中，應該更緊密的與成本預算相結合，給以部門更多的權限。項目成本控制流程要嚴格的進行篩選，通過進行設計方案的評選。與供應商的合同要進行市場調查，防范未來可能發生的材料價格上漲引發的成本大幅上升問題等各項事前控制，使得其在項目成本的控制上更加的精細化，也能從源頭上起到節流的作用。

參考文獻：

[1]姜晨翔，姜寶珍.房地產企業開發成本控制研究[J].生產力研究，2014(10):77-78.

[2]董世敏.房地產項目開發全過程成本控制模型研究[J].財經界(學術版)，2014(20):121-122.

作者：董慧 侯文哲 單位：哈爾濱商業大學