房地產建設項目投資控制方法

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摘要：隨著我國經濟的快速發展，人們越來越關注房地產投資，想要在激烈的市場競爭中做好房地產建設項目的全過程投資，提高企業的經濟效益，就要有效控制房地產項目的全投資過程，因此，本文就房地產項目的全過程中投資控制做了詳細的分析，對房地產項目投資有一定的借鑒意義。

關鍵詞：房地產；建設項目；全過程；投資控制

房地產建設項目投資控制是很多投資者關心的重要內容之一，房地產投資項目貫穿于房地產項目建設的全過程。房地產投資控制主要是通過房地產項目建議書和可行性研究階段的投資估算審批和項目法人負責制的實行，投資規模得到了有效控制，對房地產投資有重要的作用，因此要對房地產投資控制進行詳細的研究

1房地產投資的特性和作用

1.1全過程投資控制特性

房地產建設項目全過程投資有三種特性：①綜合性，在進行房地產項目投資控制時，必須要認真考慮工程的資金、質量和銷售等，要對整個工程進行全面綜合的考慮，不能只考慮其中的一個方面，要強調投資控制的每一個方面；②全面性，房地產項目全過程投資涵蓋的范圍比較廣，涉及到整個項目建設的全過程，包括從決策到營銷的每個環節；③微觀性，想要做好房地產項目的全過程投資，就要嚴格控制每一筆資金，從每筆投資開始進行動態跟蹤，在控制資金的過程中要注意控制的周期不要太長，最好是以近期控制為主，這樣才能保證資金控制的詳細程度，提高投資控制的準確性。

1.2全過程投資控制的作用

房地產建設項目的全過程投資控制的具體操作是控制整個投資過程中的資金，確保投資在預算的金額內。通過全過程的投資控制來保證投資的正確性，控制投資過程中的偏差和失誤，從而保證房地產項目建設工程中資源消耗的合理性，提高企業的經濟效益。

2房地產建設項目全過程投資控制的基本準則

2.1控制目標

科學合理在進行全過程項目投資的過程中要保證控制目標的科學合理，這樣才能真正做到有效控制。只有在控制的過程中建立科學合理的控制目標，才能到達投資控制的最終目標，如果在投資的過程中控制不合理的目標，就會失去投資控制的意義。

2.2保證控制環節的明確性

在之前的房地產投資控制中，主要把控制的重點放在了產品的建造上，雖然產品的建造對總投資的控制有一定的作用，但是只重視某一個環節的資金控制，忽視了投資控制的全面性，達不到有效控制房建項目的投資目的，因此想要真正實現控制投資的目標，就要明確投資控制的具體環節，關鍵的投資環節得到了控制，才能實現對全過程的投資控制。

2.3轉變傳統的控制觀念

轉變控制觀念是真正控制全過程投資的重要途徑，只有把傳統的注重某一階段的投資控制觀念轉變為全面控制觀念，才能體現出全過程投資控制的理念，使企業的全體員工積極參與到全過程投資控制的工作中。

2.4控制方法有具有可行性全過程投資控制的方法是實現控制目標的重要途徑，想要實現全過程投資控制的目標，就要借助必要的控制方法，具有可行性的控制方法包括投資控制責任制、健全投資控制獎懲制度等。

3房地產建筑項目全過程投資控制

3.1項目投資決策

階段的投資控制全過程投資控制要從項目的實施開始，而項目的實施應該從立項、項目可行性技術和經濟分析開始，只有同時滿足技術和經濟的需要才能決定是否實施該項目，項目能夠給企業帶來一定的投資效益才能去實施，同樣的項目為了經濟效益實施的方案也是多種多樣的，因此在全過程投資控制時要從項目的具體實施開始，項目在決策的過程中要對經濟和技術進行全面的分析，從而做出正確、科學、合理的決策，保證項目決策階段的有效控制。

3.2設計階段的投資控制

房地產項目同工程的設計階段主要包括初步設計、擴大初步設計和施工圖設計三個階段，在設計的過程中要滿足委托方的意圖和使用功能，完成項目的方案設計，設計安單位還要做圖紙說明，根據不同地區的概算指標和材料價格等，做好設計要求的造價，從而確保概算的科學性與合理性。概算是設計過程中重要的部分，是確定和控制投資項目的主要來源，也是項目實施過程中造價管理和判斷項目經濟合理的重要依據，因此投資者要對設計和概算有全面的考慮，要確保概算在相關的審批費用之中，從而保證可以有效控制設計階段的投資。

3.3招投標階段的投資控制

項目的施工圖是房地產項目招投標和控制投資的主要依據，也是工程清單和標底編制的依據，近幾年來很多工程項目都是采用工程報價的方式進行投標，這樣可以保證投標的平等競爭，企業在投標的工程中根據工程的工程量和企業的自身情況進行工程報價。合理的計算工程量、項目和工程的詳細內容，避免出現遺漏和重疊，這樣可以保證投標單位的投標報價合理、準確。避免在投資過程中出現各種就糾紛和索賠現象，從而有效控制招投標的走姿控制。

3.4施工階段的投資控制

施工階段的投資控制是主要的投資控制階段，主要從以下幾點進行控制：

3.4.1加強施工圖預算審查

施工圖預算是施工階段投資控制的主要文件，對施工階段的中的造價控制有一定的指導作用。項目管理單位要監督投資投標文件、施工圖紙、合同條款和有關技術標準，規范審核施工單位的施工圖預算。保證工程量清單符合相關的規定，主要從工程量的定額、項目組價、投標報價和設備預算價格等方面來判斷，從而保證施工預算圖的審查的準確、合理。

3.4.2嚴格審查

施工組織設計和專項方案施工組織和專項施工方案是施工操作的指導性文件，施工組織設計和專項方案中的施工部署、施工方法、工藝方法、施工流程和技術措施等都與工程造價有密切的聯系，所以在管理過程中研對施工祖師和項目方案進行認真、嚴格的檢查，要保證施工方案的合理性，從而保證施工組織設計和專項方案的科學、經濟和安全可靠，為施工階段的投資控制打好基礎。

3.4.3嚴格現場簽證管理

現場簽證在工程造價中有重要的作用，所以管理單位要注意收集施工現場的相關資料，對工程的施工情況有全面的了解，重視現場簽證，明確現場簽證的根據性和及時性，要嚴格按照規定的程序和辦理簽證的手續，從而保證簽證的客觀性與合理性，施工單位要加強主動控制，避免出現簽證問題。

3.4.4嚴格控制工程變更

在施工階段中工程變更是影響資金控制的重要因素，所以在全過程資金控制的過程中不能忽視工程變更因素。工程變更主要主要包括設計變更和變更設計兩種形式，設計變更是設計單位因為自身原因引起的變更，變更設計是業主、施工單位和工程師對工程質量等做出的變更建議，因此要對各種形式的變更進行有效的審查，降低工程變更對投資控制的影響。

3.4.5對施工質量和進度進行有效的控制

施工質量和進度對施工成本有直接的影響，所以項目管理單位要提高施工的技術，充分發揮出管理在施工過程中的作用，從而在提高施工進度的情況下保證施工的質量，有效控制施工成本。

3.5決算階段的投資

控制決算階段是房地產建設項目全過程投資控制的最后一個階段，對項目投資有直接的影響，由于決算工作對技術的要求比較高，所以注意的事項也比較多，審核人員有敏銳的洞察力，較高的工作效率，還要有較強的責任感和良好的職業道德，在進行決算時要認真梳理工程的數據，保證決算的科學合理。

4結語

綜上所述，房地產建設項目全過程投資控制有重要的作用，隨著房地產行業投資的加大，市場競爭日益激烈，所以要做好全過程的投資控制，保證企業房地產項目的正確投資，減少不必要的資金投入，從而獲取更高的投資效益，促進房地產投資項目的發展。

參考文獻

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作者：王成民 單位：安徽建工地產有限公司