房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算方法及控制對(duì)策

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摘要:文章中首先闡了述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算方法，然后提出了幾點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的控制對(duì)策，希望能夠?yàn)閺V大從業(yè)者提供有價(jià)值的參考。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；核算方法；成本控制

近幾年，一系列抑制房?jī)r(jià)的政策加大了房地產(chǎn)企業(yè)的生存難度，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)下行、市場(chǎng)動(dòng)蕩導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)與日俱增。在這樣的大背景下，亟需提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算和控制水平，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算方法實(shí)例

1.1項(xiàng)目分別核算實(shí)例

A房地產(chǎn)公司，在某市開(kāi)發(fā)建設(shè)B地塊一期工程，于2016年取得了主管部門(mén)下發(fā)的產(chǎn)品竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工交付使用證明。其中，地下車(chē)位、商鋪、住宅可售面積共計(jì)12萬(wàn)m2，能夠單獨(dú)銷(xiāo)售的有產(chǎn)權(quán)車(chē)位可售面積為4萬(wàn)m2，總計(jì)16萬(wàn)m2。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年全年，共計(jì)銷(xiāo)售住宅10萬(wàn)m2，共計(jì)銷(xiāo)售有產(chǎn)權(quán)車(chē)位1萬(wàn)m2。而A房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)稅成本總額為12億元，其中涵蓋工程建設(shè)費(fèi)用、土地征用費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、建安費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、間接管理費(fèi)用和借貸利息等。經(jīng)A房地產(chǎn)企業(yè)自行估算，開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品單位成本約為1萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)的銷(xiāo)售總成本約為10億元。

1.1.1問(wèn)題

審計(jì)人員根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）中的條款，認(rèn)為A房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品成本核算存在問(wèn)題。《辦法》第二十六條明確規(guī)定“在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)過(guò)程中計(jì)稅確定歸集的是成本對(duì)象，計(jì)稅成本對(duì)象的確定涵蓋了是否可銷(xiāo)售的原則，所以能夠?qū)ν怃N(xiāo)售的產(chǎn)品，需作為獨(dú)立的對(duì)象進(jìn)行核算”，因此，A房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的地下車(chē)位、商鋪、住宅均能夠?qū)ν怃N(xiāo)售，應(yīng)該分別對(duì)成本進(jìn)行核算。但A房地產(chǎn)公司并未參照《辦法》中的內(nèi)容進(jìn)行獨(dú)立核算，而是將所有成本都?xì)w集到住宅項(xiàng)目上，這顯然存在一定的問(wèn)題[1]。

1.1.2意見(jiàn)

結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)，綜合考慮到稅前扣除的合理性、配比性和相關(guān)性原則，A房地產(chǎn)公司的成本核算應(yīng)該綜合考慮以下幾點(diǎn)內(nèi)容:①一期工程所應(yīng)承擔(dān)的成本項(xiàng)目為土地征用費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、建安費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、甲供材料費(fèi)用、住宅裝修費(fèi)用和配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等；②地下車(chē)位、商鋪、住宅所應(yīng)共同承擔(dān)的成本項(xiàng)目為前期工程建設(shè)費(fèi)用、土建費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用和間接管理費(fèi)用[2]等；③根據(jù)《辦法》第三十條規(guī)定，需對(duì)不同項(xiàng)目成本分配進(jìn)行細(xì)化，建議A房地產(chǎn)公司采用“預(yù)算造價(jià)法”實(shí)現(xiàn)合理的分配。經(jīng)計(jì)算，A房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的B地塊一期工程地下車(chē)位造價(jià)為1.23億元（15%），商鋪?zhàn)≌靸r(jià)為6.97億元（85%），總額為8.2億元。地下車(chē)位的單位成本最終計(jì)算為0.27萬(wàn)元，商鋪?zhàn)≌膯挝怀杀咀罱K計(jì)算為0.91萬(wàn)元，銷(xiāo)售車(chē)位總成本為0.27億元，銷(xiāo)售商鋪?zhàn)≌偝杀緸?.1億元，總計(jì)為9.37億元，根據(jù)納稅調(diào)增金額實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本，該年度A房地產(chǎn)企業(yè)少交的所得稅共計(jì)1575萬(wàn)元[3]。

1.2不符合完工條件核算

1.2.1問(wèn)題

A房地產(chǎn)公司根據(jù)與客戶(hù)簽訂的銷(xiāo)售合同，將B地塊二期工程的交房時(shí)間約定在2017年1月，且于2017年3月1日取得城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)B地塊二期工程的備案、驗(yàn)收、竣工文件，于2017年3月9日收到《備案證明》，于2017年3月15日和客戶(hù)一同辦理了交房手續(xù)。合同約定的交房時(shí)間在2017年1月，而取得主管部門(mén)相關(guān)文件的時(shí)間卻在2017年3月，兩者存在矛盾[4]。通過(guò)詳細(xì)的溝通交流了解到，A房地產(chǎn)公司在一期項(xiàng)目中出現(xiàn)了意外事故，故對(duì)二期工程的施工造成了一定影響。由于事故屬于無(wú)明火火災(zāi)，且已由當(dāng)?shù)叵啦块T(mén)出具了火災(zāi)事故認(rèn)定書(shū)，所以在相關(guān)主管部門(mén)的協(xié)調(diào)下，A房地產(chǎn)公司將B地塊二期工程的交房時(shí)間延期到2017年2月1日前。不僅如此，在B地塊二期工程的驗(yàn)收過(guò)程中，項(xiàng)目的實(shí)際容積率和城市規(guī)劃容積率不符，需要辦理土地出讓金的相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致對(duì)B地塊二期工程的交房時(shí)間造成了一定影響[5]。

1.2.2意見(jiàn)

根據(jù)《辦法》中的條款，A房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)包括開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售等，而除土地開(kāi)發(fā)外，其余項(xiàng)目若是符合已經(jīng)備案的、已經(jīng)投入使用的、已經(jīng)取得初始產(chǎn)權(quán)證的條件，可視作已經(jīng)完工，而且交房合同已經(jīng)確立且簽訂、所有權(quán)已經(jīng)被轉(zhuǎn)移、A房地產(chǎn)公司未保留產(chǎn)品管理權(quán)、A房地產(chǎn)公司無(wú)法對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行控制、A房地產(chǎn)公司收入金額可直接計(jì)量，就應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。因此，A房地產(chǎn)公司存在多交所得稅的情況，可在未來(lái)的所得稅納稅中進(jìn)行抵扣。

2控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的對(duì)策

2.1完善成本控制的責(zé)任體系

①完善房地產(chǎn)成本控制的組織架構(gòu)，明確各個(gè)崗位的具體職責(zé)，根據(jù)成本控制的實(shí)際情況，進(jìn)一步充實(shí)崗位需求，強(qiáng)化隊(duì)伍建設(shè)；②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，想要長(zhǎng)期保證成本的有效控制，必須要秉承預(yù)防到位、機(jī)制自行運(yùn)轉(zhuǎn)的原則，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，項(xiàng)目的測(cè)算必須要有明確、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算內(nèi)容必須保證精細(xì)、精確、精準(zhǔn)，成本控制必須和實(shí)際的利益掛鉤；③企業(yè)需要制定成本控制標(biāo)準(zhǔn)，以企業(yè)多年來(lái)積累的人工費(fèi)用、材料費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用及其他間接費(fèi)用等資料為基礎(chǔ)，同時(shí)參考市場(chǎng)調(diào)查情況，從而使編制的成本控制標(biāo)準(zhǔn)更為有效；④不斷完善責(zé)任成本管理規(guī)范，保證責(zé)任成本管理的各項(xiàng)措施都能落到實(shí)處，確定責(zé)任中心制度，明確責(zé)任中心范圍；⑤根據(jù)實(shí)際情況定期對(duì)成本控制的成果進(jìn)行評(píng)估[6]。

2.2提高成本核算科目的規(guī)范性

①科學(xué)、合理、合規(guī)的成本科目設(shè)置，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)有效成本管理的重要條件，是提高成本測(cè)算工作、動(dòng)態(tài)監(jiān)控工作、成本核算工作有效性的重要依托；②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本科目可分為前期費(fèi)用、土地費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、建安費(fèi)用、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、間接管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等。前期費(fèi)用涵蓋造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)用、工程監(jiān)理費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、報(bào)批費(fèi)用和報(bào)建費(fèi)用等；土地費(fèi)用涵蓋土地補(bǔ)償費(fèi)用、出讓金、契稅、中介費(fèi)、拆遷協(xié)調(diào)費(fèi)用、紅線外市政協(xié)調(diào)費(fèi)用和其他費(fèi)用等。

2.3健全成本管理制度

①根據(jù)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)構(gòu)建清晰的成本管理制度，將全過(guò)程的動(dòng)態(tài)化、精細(xì)化管理作為主線，從具體的EPR項(xiàng)目管理著手，構(gòu)建行之有效的制度體系；②進(jìn)一步確認(rèn)各級(jí)工程師在成本管理中的實(shí)際作用，將成本管理和方案優(yōu)化聯(lián)系起來(lái)，建立部門(mén)的責(zé)任獎(jiǎng)懲制度；③在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需根據(jù)實(shí)際情況不斷調(diào)整預(yù)算責(zé)任范圍及管理方法，保證成本管控的有效性。

3結(jié)語(yǔ)

綜上所述，經(jīng)濟(jì)利益是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，無(wú)論是成本核算還是成本控制，都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。希望廣大從業(yè)者對(duì)上述內(nèi)容能夠有足夠的認(rèn)識(shí)，從中探尋到提高企業(yè)成本控制水平的新思路。

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作者:李涵妮 單位:廈門(mén)市同安區(qū)華旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司