房地產企業現金流管理問題和對策

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摘要：現金流管理對于企業發展具有重要意義。本文通過分析房地產企業現金流管理的特點及存在的問題，提出相應的改進建議，以期為房地產企業加強現金流管理、提高企業競爭力提供參考。

關鍵詞：現金流；現金流管理；房地產企業

1引言

近年來，國家對房地產業的監管越來越嚴格，房地產企業所面臨的各類風險也越來越高，甚至有部分企業由于資金鏈斷裂而面臨破產。資金鏈斷裂的風險主要是由于長期負凈經營現金流量導致的。現金流管理對于提高房地產企業資本周轉能力、增強企業競爭力具有重要意義。本文通過分析房地產企業現金流管理的特點及存在的問題，提出改進建議，以期為房地產企業加強現金流管理、提高企業競爭力提供參考。

2房地產企業現金流管理的特點

現金流量管理是企業對生產和運營活動中發生的現金流量預先計劃、預測、分析、控制、評估的活動。房地產企業現金流管理具有以下特點。一是房地產企業投資的資本數額大、需要的現金周轉期較長。一個完整的項目周期一般包括征地、土地開發、房屋建設到項目完工兌付等環節。二是生產經營現金流量的不穩定性。與一般商品制造商不同，房地產企業持續發展必須要有一定數量的資金支持，而且資金進出不穩定，易出現大幅度波動。三是房地產企業資金使用的風險性比較高。一旦資金被用于某一項目便不能隨時調動，且宏觀調控政策和金融環境的變化也會為企業帶來較大風險。四是籌資任務繁重。房地產企業開發經營的對象一般是住宅用地、大型項目。由于購買地盤的價格以及為房屋工程付出的造價較高，企業在開發項目前期需一次性投入大量資金，加重了房地產企業的籌資任務。五是難以維持現金流平衡。相對于其他企業而言，房地產企業的現金流管理和現金流平衡更為困難，這是由于房地產企業需要對每個項目的現金流進行全面管理，從而保持整個企業現金流的正常運行。

3房地產企業現金流管理存在的問題分析

房地產產品的銷售和融資是房地產企業的現金流入的主要來源，而地盤購買款、項目資金、管理費、營銷費、財務費、貸款和納稅是現金流出的主要來源。目前房地產企業現金流管理還存在諸多問題。

3.1現金流管理意識淡薄

現金流量表可以反映企業資本流動情況，有助于管理者了解企業的生產經營活動，制定合理的戰略決策。目前，房地產企業的管理者對現金流管理重視程度仍然不足。一方面，由于缺乏企業管理及財務管理方面的理論知識，部分房地產企業管理者沒有現金流管理的理念。另一方面，大多數管理者更關注公司的經營利潤，將利潤作為重要績效考核指標，現金流量管理等指標尚未完全納入績效考核。這也導致房地產企業一味提高盈利能力，強調企業收入規模的增長，忽視現金流管理。

3.2現金流量管理與企業戰略目標不匹配

近幾年，房地產企業逐漸意識到土地儲備量和資本是企業最重要的資源。土地儲備的增加會使房地產企業的固定資產增加，同時使企業現金流出，容易造成企業現金危機，這在一定程度上限制了企業的長期發展。對土地儲備量的過度追求，對現金流的忽視，使房地產企業的戰略目標與現金流管理目標嚴重偏離。

3.3直接融資較少

為了開發更多的房地產項目，房地產企業一般選擇使用外部融資來解決內部資金短缺問題。其中，銀行貸款是房地產企業的重要融資方式。很多企業傾向于銀行貸款這種間接融資方式，導致直接融資比例下降。如果銀行的貨幣政策收緊，企業資金鏈就會受到較大影響。同時，較高的資產負債率，也給企業的發展帶來一定風險。

3.4現金流管理內部控制薄弱

房地產企業的資金鏈涉及生產經營的各個方面。現金流管理也需要企業內部各部門配合完成。然而，目前房地產企業很多人認為現金流管理是財務部門的主要職責。現金流管理的事前預測、事中監督、過程控制、事后分析尚未在企業內部控制工作中有機結合。此外，由于業務人員能力問題，現金流量預算編制無法根據企業實際資金需求進行科學規劃，預算管理無法有效實施，也無法對企業現金流進行調節控制。

3.5現金流缺少風險預警機制

對于房地產企業而言，風險識別與評價體系必不可少。由于管理者對現金流管理的認識不足，部分房地產企業尚未建立完善的現金流風險管理機制，缺乏專門的風險管理部門。只有在資本危機的情況下，企業才會將注意力從利潤轉移到現金流管理上。這導致企業對于可能出現的資本危機的抵抗力較弱。

4改進房地產企業現金流管理的對策

4.1強化現金流管理意識

一方面，企業管理者應加強財務管理知識的學習，明確現金流管理在企業管理中的戰略地位，通過現金流評估業務績效。在制定經營決策時，憑借自己理論知識和獲得的信息做出合理的決定，避免出現經營業績好而財務狀況不太樂觀的局面。另一方面，針對房地產企業各部門的特點，普及財務知識，使各部門提高對現金流管理的重視程度。

4.2將現金流管理納入企業發展戰略

房地產企業必須將現金流管理于企業長期發展戰略結合起來。一方面，根據企業的長期發展戰略，對企業的現金流的長期流轉進行預算、分析及控制。另一方面，將現金流管理提升到企業長期戰略管理層次，制定適應企業長期發展的現金流管理系統。

4.3培育多元化的融資管理渠道

房地產企業對資金的巨大需求不能通過銀行貸款一種融資方式所滿足，必須培育多元化的融資管理渠道。房地產企業在現金流量管理中也要納入融資管理，主動拓寬融資渠道，嘗試多種融資方式，如集合信貸、其他項目資產抵押融資、建設方融資、各種信托融資、資產重組融資、資本緩沖、與其他公司合作開發等，以及其他直接融資渠道，如房地產基金和債券，也可以通過股權融資、低分紅政策等方式實現融資。

4.4建立全面的現金流管理內部控制系統

企業在規范現金流管理時，所進行的一系列流程實質上就是現金流內部控制系統，規范和控制企業的投資、融資、分配等各個環節的現金流量。一方面，建立嚴格的資金管理制度，明確現金流管理中的分工，使各職能部門各盡其責、互相監督。另一方面完善監督機制，加強庫存管理，使成本和相結合。此外，在現金流內部控制中還應事先預測和分析生產經營活動，事中進行監督，事后公司關注現金流量以及出現的異常情況，有效規避可能面臨的財務風險。

4.5建立健全現金流量風險預警機制

當現金流量風險預警機制可以使企業在現金流出現異常狀況時，及時收到預警信息，保證了企業實現價值創造。房地產企業應當根據實際情況，建立完善的現金流量風險預警指標體系，一般包括償付能力指標、流動性指標、可持續性指標、創造價值指標等。

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作者:楊冬 王莎 單位:西北大學現代學院