分析研究我國(guó)地王頻現(xiàn)的原因及政策

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摘要：地王頻現(xiàn),房?jī)r(jià)飛漲——這一切仿佛讓我們又回到了兩年前。同樣是樓盤(pán)瘋賣(mài)、地價(jià)瘋漲、地王頻現(xiàn)。地王制造成了09年最火熱的樓市大事件。隨著各地樓市的復(fù)蘇加快,沉寂了一年多的土地市場(chǎng)又再度火爆起來(lái)。不僅一線(xiàn)城市土地流拍現(xiàn)象絕跡,多數(shù)地塊大幅超出底價(jià)成交。雖然“二套房貸從嚴(yán)”等調(diào)控信號(hào)頻出,但房地產(chǎn)企業(yè)的拿地?zé)崆椴⑽匆虼私禍?反而有愈演愈烈之勢(shì),由此產(chǎn)生的市場(chǎng)泡沫也正在急劇膨脹。

一、我國(guó)地王頻現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)情況

相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)資料顯示,8月份萬(wàn)科增4地塊,中海、華潤(rùn)、雅居樂(lè)、保利各增3塊,綠城增2幅地塊,金地增1地塊。房企一個(gè)月中數(shù)次奪地已成普遍現(xiàn)象,其中雅居樂(lè)、中海均為今年以來(lái)的首次拿地,華潤(rùn)此前也鮮有動(dòng)作。進(jìn)入9月土地市場(chǎng)愈加紅火,全國(guó)各地上演了多場(chǎng)激烈的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn),天價(jià)地塊相繼誕生,土地成交價(jià)格屢創(chuàng)新高。

三季度以來(lái),上海、北京、南京、深圳、合肥先后創(chuàng)下了今年以來(lái)的當(dāng)?shù)貑蝺r(jià)“地王”。7月份金地集團(tuán)在上海以總價(jià)30.48億元摘下青浦趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號(hào)地塊,并以此奪得上海新“地王”桂冠。除了高達(dá)222%的溢價(jià)率外,其14498.5元/平方米的樓面價(jià)也超過(guò)了此前最火爆的北京“地王”廣渠路15號(hào)地。而中海地產(chǎn)9月10日以70.06億元的價(jià)格拍下上海普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)6B、7C兩幅地塊,樓板價(jià)高達(dá)22409.3元/平方米,再次刷新了今年以來(lái)國(guó)內(nèi)土地交易市場(chǎng)的紀(jì)錄。

二、地王頻現(xiàn)的原因

樓市反彈速度如此之快、幅度如此之大,出乎人們的意料,讓買(mǎi)房人、研究機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)中介甚至地產(chǎn)商們,都大跌眼鏡。通過(guò)分析囤地背后所顯示的一系列變化,揭示出地王頻現(xiàn)的原因主要有:

1.對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期高漲

開(kāi)發(fā)企業(yè)決定購(gòu)買(mǎi)土地時(shí),往往會(huì)從商品房市場(chǎng)形勢(shì)出發(fā),預(yù)測(cè)該地塊未來(lái)可能帶來(lái)的收益,從而決定對(duì)該地塊的報(bào)價(jià)。如果商品房市場(chǎng)處于下行通道,開(kāi)發(fā)商拿地意愿不強(qiáng),地價(jià)就會(huì)下降;相反,如果商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售活躍,房?jī)r(jià)處于上升通道,開(kāi)發(fā)商拿地意愿就高,土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更加激烈,而現(xiàn)在的地價(jià)之所以這么高,正是基于開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀(guān)預(yù)期,加劇開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)拍土地的激烈程度,促使地價(jià)不斷攀升。

2.地方政府與開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)手炒作

地方政府把當(dāng)期地能賣(mài)多少賣(mài)多少、能賣(mài)多高賣(mài)多高,賣(mài)完都是他的政績(jī)。開(kāi)發(fā)商也愿意獲得大地塊,第一開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),增值空間大,第二,資金分批付款,第三,代征地可以變更,設(shè)計(jì)規(guī)劃也可以變更,容積率等都可以變化,增加了獲利空間。所以地王的頻繁出現(xiàn),實(shí)際上是地方政府和開(kāi)發(fā)商的共同作用,是二者聯(lián)手炒作的結(jié)果。

3.資金充足,政策寬松

2009年以來(lái),居民購(gòu)房熱情的明顯提升,開(kāi)發(fā)商尤其是品牌開(kāi)發(fā)商資金回籠速度加快,來(lái)自房產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售款,使得手里的資金較為充足。寬松的貨幣政策以及政府政策也為開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了較為充裕的資金。由于中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有完全復(fù)蘇,使得國(guó)家的貨幣政策仍然從寬,所以也使得開(kāi)發(fā)商能享受到優(yōu)惠的融資待遇,刺激開(kāi)發(fā)商拿地的積極性。由于對(duì)未來(lái)國(guó)家宏觀(guān)政策走向的不確定性,開(kāi)發(fā)商紛紛乘機(jī)瘋狂“競(jìng)”地為王,以增加土地儲(chǔ)備,讓企業(yè)走上可持續(xù)的發(fā)展道路。

4.房地產(chǎn)企業(yè)為拓展融資渠道

地王在今年以來(lái)表現(xiàn)得尤其猛烈,一定程度上與開(kāi)發(fā)商拓展融資渠道有關(guān)。開(kāi)發(fā)商拿到地之后通過(guò)媒體的放大,然后傳播到證券市場(chǎng)再放大,以顯示房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力的虛假現(xiàn)象,便于通過(guò)銀行或證券市場(chǎng)擴(kuò)大融資,將募集的資金高價(jià)買(mǎi)地,這就形成一個(gè)惡性的循環(huán)。

5.開(kāi)發(fā)商相互抬價(jià),烘托房市火爆假象

土地市場(chǎng)的升溫還在于開(kāi)發(fā)商相互抬價(jià),以烘托市場(chǎng)的火爆,一方面讓有著濃厚的“追漲待跌”的消費(fèi)者們趕緊購(gòu)房,這讓開(kāi)發(fā)商拿地周邊的樓盤(pán)樓價(jià)一路狂飚,醉翁之意不在酒,即使現(xiàn)在拍的價(jià)格在未來(lái)樓盤(pán)銷(xiāo)售中低價(jià)售出也不會(huì)有多大的損失,頂多未來(lái)成本價(jià)出售,但是現(xiàn)在自己在售樓盤(pán)價(jià)格上去了也彌補(bǔ)了未來(lái)的利潤(rùn)空間,這也是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷(xiāo)手段而已。

三、地王頻發(fā)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

“地王”熱特別是國(guó)企“地王”熱,已經(jīng)并將繼續(xù)為房地產(chǎn)行業(yè)甚至是國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不能忽視的嚴(yán)重后果。

1.推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)猛漲

地價(jià)是房?jī)r(jià)的主要成本。因此,只要什么地方有個(gè)“地王”出現(xiàn),那里的房?jī)r(jià)立刻應(yīng)聲而漲,地王對(duì)周邊區(qū)域的房?jī)r(jià)有巨大的拉動(dòng)作用。如今年7月23日金地集團(tuán)以每平方米14495元的樓板價(jià)拿下地處上海郊區(qū)的青浦趙巷地王,上海郊區(qū)房?jī)r(jià)迅速大漲。嘉定區(qū)首次突破萬(wàn)元大關(guān),金山區(qū)則上漲90.38%。地價(jià)更是房?jī)r(jià)的底線(xiàn),如果地價(jià)高于房?jī)r(jià)或者房?jī)r(jià)與地價(jià)的差額使得開(kāi)發(fā)商投資地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法達(dá)到目標(biāo)收益率,那么一部分開(kāi)發(fā)商會(huì)逐漸轉(zhuǎn)移到其他收益率更高的行業(yè)。這樣,將減少商品房供給,從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。

2.加大房市調(diào)控難度

房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控之所以困難,就在于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)挾持國(guó)家經(jīng)濟(jì)。一方面,如果房地產(chǎn)崩盤(pán),整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)就可能發(fā)生危機(jī)。如90年代的日本與香港,房地產(chǎn)一出現(xiàn)問(wèn)題,整個(gè)經(jīng)濟(jì)很快進(jìn)入衰退期,而且十多年都無(wú)法振興。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)不調(diào)整,也可能孕育更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?就目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的情來(lái)看,基本上把整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都?xì)w結(jié)在國(guó)內(nèi)銀行體系上,無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是個(gè)人消費(fèi)信貸都是如此。還有,拆遷和房?jī)r(jià)過(guò)高,是當(dāng)前社會(huì)除了腐敗以外,民眾最不滿(mǎn)的問(wèn)題。如果這些房地產(chǎn)問(wèn)題處理不好,可能成為今后整個(gè)中國(guó)社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的根源。

3.阻礙國(guó)民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略調(diào)整,影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖

大把錢(qián)都投到房地產(chǎn)了,哪里還有心思去研發(fā)新能源、新材料、新醫(yī)藥等新型產(chǎn)品呢?在擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)依然為當(dāng)前首要任務(wù)的情況下,大量資金遠(yuǎn)離企業(yè),扎堆樓市,這樣的此消彼長(zhǎng),必然導(dǎo)致真正需要資金的企業(yè)難以獲得補(bǔ)給,對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的回暖形成不利影響。

4.增加了金融和經(jīng)濟(jì)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)現(xiàn)金流為負(fù)的行業(yè),很大一部分現(xiàn)金流入土地。從現(xiàn)金平衡來(lái)分析,流入的資金還不足以抵消流出的資金量,由于當(dāng)前每個(gè)人都對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)過(guò)于樂(lè)觀(guān),房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的財(cái)務(wù)計(jì)劃,土地資金平衡可能經(jīng)不起經(jīng)濟(jì)周期的影響,從而增大銀行的風(fēng)險(xiǎn),可能導(dǎo)致銀行壞賬、呆賬的增加。

四、針對(duì)地王頻發(fā)應(yīng)采取哪些必要措施

1.加大政府職能部門(mén)監(jiān)管,強(qiáng)化相關(guān)制度的執(zhí)行和懲處力度

早在1994年就有了《閑置土地處置辦法》,2007年國(guó)土部還專(zhuān)門(mén)出臺(tái)4條辦法應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地?！斑B續(xù)兩年未使用的閑置土地可無(wú)償收回土地使用權(quán)”,“每宗地開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過(guò)3年”,這些都是鋼性的制度。但是,從執(zhí)行情況來(lái)看,真正被收回的土地少之又少,而由于地價(jià)上漲幅度明顯,違約金幾乎不存在任何威懾力。所以政府部門(mén)應(yīng)做好監(jiān)管工作,嚴(yán)格執(zhí)行和打擊閑置土地現(xiàn)象,對(duì)超期未開(kāi)發(fā)的土地堅(jiān)決收回。另外要對(duì)土地出讓信息進(jìn)行公示,對(duì)土地出讓合同進(jìn)行更加細(xì)化的規(guī)定,除了限定開(kāi)工時(shí)間,還應(yīng)對(duì)竣工時(shí)間加以規(guī)定。

2.完善居住用地供應(yīng)模式

對(duì)于目前已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商掌握的土地,只能采取市場(chǎng)手段抑制房?jī)r(jià)上漲,如在交易過(guò)程中增加稅收成本等。加大政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的掌控力度,積極滿(mǎn)足中低收入者的住房需求。同時(shí)國(guó)土資源方面應(yīng)將改變大地塊的土地供應(yīng)模式,分為中小地塊推向市場(chǎng),這樣可以有效避免少數(shù)大型開(kāi)發(fā)商壟斷土地資源,延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期以囤地的行為。

3.重視銀行和證券監(jiān)管,堵塞金融漏洞

最近這兩年在房?jī)r(jià)飛漲的情況下,上市公司最好的題材就是土地,以前是有了錢(qián)才能拿地,現(xiàn)在是拿了地就有錢(qián),相當(dāng)一部分房地產(chǎn)公司現(xiàn)在已經(jīng)不再考慮開(kāi)發(fā)房屋的利潤(rùn),而是在資本市場(chǎng)每一次動(dòng)作都能獲得收益,所以才會(huì)有這么多公司,特別是國(guó)企不惜一切代價(jià)要上市。而作為政府,在宏觀(guān)調(diào)控政策上并沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn),沒(méi)有堵塞這種漏洞,而是放任其很輕松地將土地跟金融渠道打通,證券市場(chǎng)的監(jiān)管非常乏力。

五、總結(jié)

樓市的瘋狂,地王的崛起,絕非中國(guó)經(jīng)濟(jì)的福音,更不是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的象征。房地產(chǎn)本身的周期也告訴我們,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)這種瘋狂不僅走不遠(yuǎn),在這種非理性的瘋狂透支下,將會(huì)進(jìn)入慘烈的調(diào)整,宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)基本面,居民的收入,房地產(chǎn)調(diào)整的周期,乃至于各地大量的保障性住房的涌入,都不支持這種非理性的上漲,而且,這輪上漲絕非所謂的“剛性需求”的釋放,而完全是政策混亂,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判不清導(dǎo)致的再一次政策泡沫而已,政府應(yīng)該對(duì)泡沫的破滅早有準(zhǔn)備,以免殃及抗風(fēng)險(xiǎn)能力并不高的銀行系統(tǒng)。一旦房地產(chǎn)的回調(diào)影響到了金融系統(tǒng),對(duì)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的打擊將是沉重的,在歐美等國(guó)快要爬上岸的時(shí)候,中國(guó)可能會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)的不理性而再陷深淵。