房地產企業(yè)資金管理的問題和對策探析

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摘要：房地產項目涉及巨大的資金流轉，任何一家房地產企業(yè)都必須高度重視資金管理工作，切實提高資金管理綜合水平，以此來科學有效防范控制財務風險，最大程度提升各項資金的利用率，推動企業(yè)建設和諧穩(wěn)定地持續(xù)發(fā)展。然而，在當今互聯(lián)網背景下，一些房地產企業(yè)缺乏良好的資金管理意識，未能構建專業(yè)完善的資金管理制度，從而導致企業(yè)容易出現資金壓力大的問題。

關鍵詞：房地產企業(yè)；資金管理問題；解決對策

引言

當前是一個經濟全球化的時代，互聯(lián)網技術日新月異，我國房地產企業(yè)建設發(fā)展需與時俱進，跟上時代前進的腳步。隨著國家一系列關于房地產行業(yè)調控政策措施的頒布實施，各地區(qū)房地產企業(yè)面臨更為嚴峻的市場發(fā)展形勢，競爭也變得越來越激烈。在如此環(huán)境下，房地產企業(yè)要想獲得更為長遠的發(fā)展，獲取到更多的經濟效益，就必須利用互聯(lián)網技術加強企業(yè)內部資金管理問題，結合以往企業(yè)資金管理中存在的問題，及時采取有效的措施，這樣才能夠保障企業(yè)建設和諧健康的發(fā)展[1]。

一、房地產企業(yè)資金管理存在的主要問題

（一）資金周轉效率偏低。與其他行業(yè)相比較，房地產開發(fā)項目建設需要經過較長的周期，從房地產項目的成立、選址分析、施工設計、成本預算，到項目報建、招標、勘查、施工完成、預售等環(huán)節(jié)通常要經過2-3年時間，房地產項目的開發(fā)建設過程中往往需要投入大量的資金，占用資金多，資金周轉期長。與此同時，房地產項目在市場上屬于一種較為特殊的商品，并不是快消品，其購買價格少則數十萬，多則數百萬上千萬，當市場消費需求者在選擇購買某地區(qū)房子時會經過慎重的考慮，這樣一來就會影響到當地房地產企業(yè)對自家商品的銷售進度，從而導致企業(yè)大量資金套牢在固定資產上，造成房地產企業(yè)資金周轉效率偏低，資金回籠周期變長。

（二）忽視資金監(jiān)管、融資管理規(guī)則、按揭貸款政策。1.不嚴格遵從預售資金監(jiān)管。以欽州當地政府制定頒布的《欽州市商品房預售資金監(jiān)管辦法》為例，當地房地產企業(yè)的商品房預售資金監(jiān)督管理必須遵循政府監(jiān)督、銀行支持、專戶儲存以及專款專用等基本原則[2]，一旦房地產企業(yè)有以下行為之一：（1）不按規(guī)定使用商品房預售資金的；（2）不按約定將購房款存入監(jiān)管專用賬戶的；（3）隱瞞真實情況，提交虛假材料申請使用預售資金的。2.不關注融資管理規(guī)則。房地產行業(yè)與國家金融政策密切相關，國家近年來不斷進行宏觀調控，房地產企業(yè)貸款的政策越來越嚴，直接影響企業(yè)籌資的速度。2020年8月20日，住建部、央行在北京召開重點房地產企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產長效機制，并且形成了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，即“三道紅線”。對房地產融資的管理，主要以“三條紅線”為標準，具體為剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍不得融資。如果不熟悉國家的融資管理規(guī)則，觸及“三道紅線”，就無法在融資上取得如開發(fā)貸等資金支持，造成項目運營資金不足的風險。3.對銀行按揭貸款政策變動不敏感。當前房地產嚴重依賴于銀行按揭貸款銷售收款方式。銀行按揭政策的變動如首付比例、對客戶的要求、貸款利率等，直接影響產品的銷售情況和銷售資金回籠。同時，由于房地產企業(yè)向銀行對業(yè)主借款人申請的個人房屋按揭貸款提供階段性連帶保證擔保責任，在保證期限內，若借款人出現逾期，房地產企業(yè)面臨著代借款人向銀行履行還款義務的風險。這需要資金管理人員熟悉按揭政策，有較強的風險意識。

（三）資金管理制度不夠完善。由于受到自身建設規(guī)模與綜合實力的影響，存在一些中小型房地產企業(yè)并沒有專門設置房地產資金管理部門，而只是聘請了一些市場財務人員負責管理企業(yè)資金，這樣會導致企業(yè)當前制定實施的資金管理制度內容不夠完善，會一定程度影響到房地產企業(yè)各項資金資源的合理分配。比如，一些房地產企業(yè)過于注重前期項目的投資開放，將過多資金利用在各地區(qū)土地開方環(huán)節(jié)上，在市場推廣營銷工作上資金分配不足，這樣會導致資金難以在短時間回籠，造成企業(yè)資金壓力過大。

二、房地產企業(yè)資金管理的優(yōu)化改進措施

（一）提高資金使用率。基于社會經濟發(fā)展新形勢下，房地產企業(yè)必須注重提高自身的資金使用率，讓資金快速流動起來。同時，在互聯(lián)網時代下，各種新興技術不斷涌現，為各大企業(yè)優(yōu)化管理模式提供了技術助力。因此，房地產企業(yè)資金管理人員可以結合自身發(fā)展情況合理創(chuàng)建、應用最佳資金管理模式，幫助企業(yè)有效提升資金利用率。首先，房地產企業(yè)資金管理人員要完善內部控制管理制度，強化預算管理工作，實現對房地產投資項目全周期資金的實時監(jiān)控操作，避免各個環(huán)節(jié)出現不必要的開支，充分保障企業(yè)資金調動使用的科學準確性與高效及時性，防止企業(yè)資金周轉期變得過場；其次，資金管理人員還需加強對房地產工程項目付款不同節(jié)點的控制工作，科學統(tǒng)籌安排資金支出，深入分析了解到不同階段企業(yè)的財務經營情況和工程進展情況[3]，從而有針對性地改進企業(yè)內部資金流轉管理計劃；最后，企業(yè)還需安排專業(yè)人員負責對應收賬款、預收賬款的動態(tài)追蹤與監(jiān)控作業(yè)，要將資金回籠情況與員工工作績效掛鉤在一起，這樣有利于充分調動起其工作的積極性和主動性。

（二）重視政策的學習與運用。房地產企業(yè)的資金管理容易受政策影響，因此必須加強對政策的學習與運用。高層領導要充分認識到資金風險控制管理工作的重要性，主動指導全體員工樹立起良好風險控制意識。在資金監(jiān)管、融資管理、按揭貸款管理工作中采取對應的控制措施，以有效降低企業(yè)風險發(fā)生的概率，保證企業(yè)資金管理工作順利地開展。在房地產企業(yè)預售資金監(jiān)督管理上，房地產企業(yè)單位資金管理人員可以根據預售資金監(jiān)管的要求和商業(yè)銀行簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議，規(guī)范商品房預售資金收、存使用行為。根據辦法規(guī)定資金使用計劃確定的節(jié)點，向監(jiān)管機構申請使用重點監(jiān)管資金、非重點監(jiān)管資金。在遵從監(jiān)管辦法規(guī)定下，做好資金預測與可申請使用監(jiān)管資金的計算，及時的辦理資金解禁業(yè)務，提高資金的使用效率。在融資方面，企業(yè)應當深入學習國家的融資管理規(guī)則，調整企業(yè)的資本結構，保持財務健康。為了防范融資形式單一的風險，企業(yè)可以實行多元化的融資方式規(guī)避風險。房地產企業(yè)在相關政策法規(guī)的允許范圍內，通過投資的方式在社會進行資金募集。還可以將房地產項目作為基礎，通過金融結構公開發(fā)行債券等。在發(fā)行債券的過程中要密切關注債券金額償還期要貼近房地產企業(yè)當前經營情況。如在債券發(fā)行過程中控制不力，則會由于債券還款金額相對較大而面臨金融風險。房地產企業(yè)應關注各銀行的按揭貸款政策，充分了解各行的按揭貸款額度、首付成數、利率、按揭保證金比例，客戶資料要求，接收材料到發(fā)放貸款的審批周期等信息，選擇性的與銀行建立長期的戰(zhàn)略合作關系，簽訂個人房屋按揭貸款合作協(xié)議，保持政策相對穩(wěn)定的延續(xù)。房地產企業(yè)在采用按揭貸款方式銷售房屋時，應當對客戶的還款能力充分的評估，降低后續(xù)借款人無法償還銀行按揭貸款引起的代償風險。同時，企業(yè)還可以采用分期付款等方式銷售產品，降低按揭貸款方式付款的占比，減少銀行按揭貸款政策變動造成對銷售回款的影響。

（三）創(chuàng)新完善資金管理制度。房地產企業(yè)要想實現內部資金的合理分配，就必須專門設置成熟完善的資金管理部門，培養(yǎng)高能力、高素質的資金管理人才隊伍，督促資金管理人員結合企業(yè)內部經營管理情況，創(chuàng)新完善資金管理制度，構建出一套符合企業(yè)發(fā)展特點的預算管理機制。資金管理人員要高度重視企業(yè)內部資金的預算管理，只有不斷強化預算管理才能夠為房地產企業(yè)資金合理投放使用打下扎實的工作基礎。房地產企業(yè)資金管理部門工作人員在要預算管理機制指引下[4]，制定實施一定的獎懲措施，在提高企業(yè)銷售資金回款的同時，要適當放慢資金支付的實際時間，這樣有利于降低企業(yè)資金緊張壓力，實現對房地產項目資金的最大化利用[5]。

三、結語

綜上所述，在當今信息技術不斷發(fā)展的背景下，現代房地產企業(yè)要想保障自身建設穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，在最低成本下創(chuàng)造出最大的社會經濟效益，就必須高度重視資金管理工作。房地產企業(yè)要結合自身發(fā)展情況和需求，合理設置資金管理部門，培養(yǎng)或者引進高能力、高素質的資金管理人才，提高其資金風險管理意識，重視相關政策的學習與運用，優(yōu)化改善內部控制管理制度，切實落實好各項資金管理措施。房地產企業(yè)管理人員還需注重提高資金周轉利用效率，優(yōu)化配置資金使用資源，加強對資金投入使用過程的跟蹤管理，確保資金用在實處。

作者:阮文雄 單位:欽州市泰俊置業(yè)有限公司