物業(yè)專項維修資金管理制度

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第一章總則

第一條為加強物業(yè)專項維修資金的管理，保障物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備正常使用，維護(hù)物業(yè)專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,結(jié)合*市區(qū)實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于*市區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。

本辦法所稱的物業(yè)專項維修資金（以下簡稱專項維修資金），是指由業(yè)主交存的專項用于建筑物內(nèi)共有部分（以下簡稱共有部分）、建筑區(qū)劃內(nèi)共有設(shè)施設(shè)備（以下簡稱共有設(shè)施設(shè)備）保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

第三條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存專項維修資金。

第四條專項維修資金實行業(yè)主自主管理與政府代為管理的方式，鼓勵業(yè)主通過民主協(xié)商的原則，實行業(yè)主自主管理。

實行業(yè)主自主管理的，應(yīng)召開業(yè)主大會，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)專項維修資金的日常管理。

未成立業(yè)主大會或業(yè)主大會決定委托政府代為管理以及業(yè)主大會未明確業(yè)主自主管理的,其專項維修資金由市物業(yè)維修資金管理機構(gòu)(以下簡稱“管理機構(gòu)”)代為管理。

業(yè)主委員會有未按期換屆、應(yīng)改選而未改選或未按規(guī)定及時備案等情況的，業(yè)主不得提出專項維修資金實行自主管理、使用的申請及組織開展相關(guān)工作。

第五條市建設(shè)行政主管部門（以下簡稱“建設(shè)部門”）會同市財政等部門負(fù)責(zé)市區(qū)內(nèi)專項維修資金交存、使用、管理的指導(dǎo)和監(jiān)督。

袍江新區(qū)、鏡湖新區(qū)管委會會同市財政等部門負(fù)責(zé)做好本區(qū)域內(nèi)專項維修資金的交存、使用、管理等工作。

第二章專項維修資金的交存

第六條新建物業(yè)首期專項維修資金，由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。交存的標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的5%，建筑安裝工程平均造價由市建筑業(yè)主管部門核定。

本辦法施行前已通過竣工驗收的物業(yè)，其專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)仍按原規(guī)定執(zhí)行。

第七條出售公有住房，由業(yè)主和售房單位依據(jù)國家有關(guān)房改政策規(guī)定的比例交存專項維修資金，專戶存儲，專款專用。

第八條專項維修資金可以由業(yè)主自行交存、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交。

新建物業(yè)首次交存專項維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋權(quán)屬初始登記手續(xù)之前，按照物業(yè)總建筑面積和本辦法第六條的規(guī)定代為交存專項維修資金，待物業(yè)交付時向業(yè)主收取。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在簽訂購房合同時向購房人說明，并將該內(nèi)容約定為購房合同條款。建設(shè)單位沒有向購房人說明且沒有將該內(nèi)容在購房合同中約定的，建設(shè)單位不得向購房人收取，房價中已包含專項維修資金的，建設(shè)單位不得再向購房人另行收取。未售出的物業(yè)（含配套用房）專項維修資金由建設(shè)單位交存。

第九條實行業(yè)主自主管理的，業(yè)主委員會應(yīng)持下列資料向管理機構(gòu)提出申請：

（一）專項維修資金業(yè)主自主管理申請表；

（二）業(yè)主大會同意本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項維修資金由業(yè)主自主管理的決定書；

（三）經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意的、專項維修資金自主管理有關(guān)帳目管理單位和專項維修資金專戶管理銀行及帳號等方面的實施方案和續(xù)籌方案；

（四）業(yè)主表決意見及業(yè)主大會決定書的公證證明。

管理機構(gòu)在收到申請之日起30日內(nèi)，經(jīng)核查符合業(yè)主自主管理條件的，將該物業(yè)小區(qū)專項維修資金本息連同有關(guān)賬冊一并移交業(yè)主委員會。

第十條專項維修資金應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定在商業(yè)銀行開立專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)帳，按房號設(shè)分戶帳；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)帳，按房號設(shè)分戶帳。

專項維修資金實行業(yè)主自主管理的，不得以業(yè)主委員會成員及其它人員個人名義開立帳戶。

第十一條業(yè)主分戶帳內(nèi)專項維修資金余額不足首期繳存額的30%時，應(yīng)按當(dāng)年新建物業(yè)首期專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)續(xù)交專項維修資金。

專項維修資金由管理機構(gòu)代為管理的，管理機構(gòu)應(yīng)書面通知業(yè)主在30日內(nèi)到指定的商業(yè)銀行續(xù)交專項維修資金。

第三章專項維修資金的使用

第十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備保修期限滿后的維修、更新和改造費用，除國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同已明確在物業(yè)服務(wù)費中列支外，在專項維修資金中列支。

本辦法所稱的保修期限，自物業(yè)交付之日起計算（分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)分別計算）。

第十三條專項維修資金的支出由相關(guān)業(yè)主按照其物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂ｍ椌S修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業(yè)建筑面積按比例由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

涉及整個物業(yè)區(qū)域的共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，在該區(qū)域全體業(yè)主專項維修資金賬戶中列支；涉及單幢或部分物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，在其相關(guān)業(yè)主的專項維修資金賬戶中列支。

售后公有住房與商品房混合物業(yè)，其共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偅谙鄳?yīng)分戶賬專項維修資金中列支。

售后公有住房專項維修資金的使用辦法由市房改部門參照本辦法制定。

第十四條由管理機構(gòu)負(fù)責(zé)專項維修資金管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)使用狀況，提出一定時期內(nèi)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造計劃及專項維修資金使用方案，由業(yè)主委員會（沒有業(yè)主委員會的，由所在社區(qū)居民委員會）組織征求意見，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，報管理機構(gòu)備案。

未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由所在社區(qū)居民委員會（有業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會）參照前款規(guī)定，提出維修、更新、改造計劃，制定使用方案組織實施并報管理機構(gòu)備案。

共有部分、共有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造計劃及專項維修資金使用方案應(yīng)包含以下內(nèi)容：

（一）維修、更新和改造項目及其具體內(nèi)容；

（二）每個項目涉及的戶數(shù)明細(xì)；

（三）每個項目的維修、更新和改造組織方式；

（四）其他需要上報的材料。

第十五條由管理機構(gòu)負(fù)責(zé)專項維修資金管理且已列入計劃的項目，其專項維修資金的使用按照以下程序進(jìn)行：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)專項維修資金使用方案，提出具體實施項目和資金使用預(yù)算；未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由相關(guān)業(yè)主根據(jù)專項維修資金使用方案提出具體實施項目和資金使用預(yù)算；

（二）具體實施項目資金使用方案和資金使用預(yù)算，報業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會審核，審核時應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)業(yè)主的意見；

（三）經(jīng)審核后的具體實施項目的資金使用方案和資金使用預(yù)算，由業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會在物業(yè)管理區(qū)域（具體實施項目所涉及的區(qū)域范圍）內(nèi)進(jìn)行公示，公示期為7天。業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)就公示內(nèi)容向有關(guān)業(yè)主做好解釋工作；

（四）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向管理機構(gòu)提出維修資金使用申請，申請時應(yīng)提供經(jīng)審核后的具體實施項目的資金使用方案、資金使用預(yù)算及公示情況等，并填寫物業(yè)專項維修資金使用申請登記表；未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由社區(qū)居民委員會（有業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會）負(fù)責(zé)提出維修資金使用申請；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居民委員會（未實施物業(yè)管理但有業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會，下同）與施工單位簽訂維修、施工合同。對單個項目申請使用金額在10000元以上的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)采取招投標(biāo)方式選擇專業(yè)施工單位。無能力組織招標(biāo)的，可以委托招標(biāo)機構(gòu)招標(biāo)，相關(guān)費用列入維修、更新和改造成本；

（六）管理機構(gòu)按以下規(guī)定撥付專項維修資金：

1．單個項目申請使用金額在10000元以下的，工程竣工后，按本條第（九）項規(guī)定一次性劃撥；

2．單個項目申請使用金額在10000元及以上的，按工程合同造價的70%資金劃撥；

（七）工程竣工后,由業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會，或者其委托的專業(yè)機構(gòu)出具工程決算單及工程質(zhì)量驗收合格證明，工程費用在10000元以上的需要由專業(yè)的審計機構(gòu)審核并出具審計報告；

（八）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)按照決算費用作出維修、更新和改造工程費用決算分?jǐn)偳鍍浴２⒃谖飿I(yè)管理區(qū)域（具體實施項目所涉及的區(qū)域范圍）內(nèi)進(jìn)行公示，公示期為7天。業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)就公示內(nèi)容向有關(guān)業(yè)主做好解釋工作；

（九）決算費用未超過維修、更新和改造方案工程造價或者在約定范圍內(nèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居民委員會持維修、更新和改造工程費用決算分?jǐn)偳鍍浴⒐こ虥Q算單、工程質(zhì)量驗收合格證明、公示有關(guān)情況等材料到管理機構(gòu)辦理工程款（或尾款）核撥手續(xù)，經(jīng)管理機構(gòu)核實后撥付工程款（或尾款），并按照分?jǐn)偳鍍詮南嚓P(guān)業(yè)主的個人維修資金明細(xì)賬中核減。

第十六條專項維修資金使用后，管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將工程決算單、工程質(zhì)量驗收合格證明、審價報告及維修、更新和改造工程費用決算分?jǐn)偳鍍缘劝次飿I(yè)項目立卷存檔。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)將維修、更新和改造方案、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)明細(xì)表復(fù)印件、工程施工合同、維修費用發(fā)票復(fù)印件、驗收合格文件等按物業(yè)項目立卷存檔。

第十七條專項物業(yè)維修資金實行業(yè)主自主管理的,其具體的使用方案和使用程序，由業(yè)主委員會參照本辦法第十四條、第十五條規(guī)定提出,經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由業(yè)主委員會組織實施。

第十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)按首期交存的專項維修資金總額的5%設(shè)立應(yīng)急備用金，用于緊急情況下物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的維修和更新。

發(fā)生緊急情況，需要立即對房屋共有部分、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會證明核實，并提交物業(yè)管理聯(lián)席會議討論通過后，可直接撥付應(yīng)急備用金。

第十九條下列費用不得從專項維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用；

（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用；

（三）因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的修復(fù)費用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修養(yǎng)護(hù)費用；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章及國家和省有關(guān)規(guī)定中明確由有關(guān)單位和個人承擔(dān)的費用。

第四章專項維修資金的監(jiān)督管理

第二十條下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入專項維修資金：

（一）專項維修資金規(guī)定的存儲凈利息；

（二）利用專項維修資金購買國債的增值凈收益；

（三）物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營所得，但業(yè)主大會另有決定的除外；

（四）共有設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值；

（五）業(yè)主委員會或業(yè)主自愿籌集交存的款項；

（六）其他按規(guī)定轉(zhuǎn)入的資金。

第二十一條交存的專項維修資金自存入專項維修資金專戶之日起，專項維修資金中當(dāng)年交存或使用的部分按同期銀行活期存款利率計息；其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。專項維修資金存款利息實行一年一結(jié)，定期計入業(yè)主分戶帳內(nèi)。*年1月1日前專項維修資金按已實際產(chǎn)生利息總額的日平均利率計息分?jǐn)偂?/p>

第二十二條專項維修資金專戶及存儲情況,應(yīng)當(dāng)定期與銀行核對，并定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布下列情況，接受業(yè)主監(jiān)督：

（一）專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；

（二）發(fā)生列支的項目、費用和分?jǐn)偳闆r；

（三）其他有關(guān)專項維修資金使用和管理情況。

業(yè)主對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。

第二十三條專項維修資金應(yīng)當(dāng)建立查詢制度，接受業(yè)主對其分戶賬中專項維修資金使用、增值收益和結(jié)存金額的查詢。

第二十四條在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將專項維修資金用于購買一級市場國債或者轉(zhuǎn)定期存款，確保資金的保值增值。利用專項維修資金購買的國債應(yīng)當(dāng)持有到期。

除本辦法規(guī)定的使用范圍外，不得將專項維修資金出借，不得將專項維修資金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨或者從事其他經(jīng)營性活動，不得用專項維修資金為單位和個人提供任何形式的擔(dān)保。

第二十五條專項維修資金的管理費用，在專項維修資金的增值收益中列支，并與專項維修資金分賬核算。

第二十六條專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和省財政部門有關(guān)規(guī)定，并依法接受財政、審計部門監(jiān)督。

第二十七條物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項維修資金隨物業(yè)所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移。

第二十八條因拆遷、自然災(zāi)害或其他原因致使物業(yè)滅失的,業(yè)主可持相關(guān)憑證,申請退回本人名下專項維修資金結(jié)余金額，并按照以下規(guī)定返還：

（一）物業(yè)分戶賬中個人名下結(jié)余的專項維修資金返還業(yè)主；

（二）公有住房售房單位交存的專項維修資金結(jié)余金額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫，作為廉租住房補貼資金來源。

第二十九條違反本辦法規(guī)定挪用專項維修資金的，由建設(shè)部門會同財政部門追回挪用的專項維修資金，并依照《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，對相關(guān)單位和個人給予行政處罰。

第三十條有關(guān)行政管理部門及其工作人員有下列情形之一的，由相關(guān)行政機關(guān)按照管理權(quán)限對負(fù)有責(zé)任的主管人員和直接責(zé)任人員給予行政或者紀(jì)律處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）未依照本辦法規(guī)定及時核準(zhǔn)、撥付專項維修資金，造成一定損害后果的；

（二）未按照本辦法規(guī)定進(jìn)行管理，造成專項維修資金流失的；

（三）截留、挪用、侵占專項維修資金的；

（四）有其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊等違法行為的。

第五章附則

第三十一條用于銷售的新建獨立非住宅物業(yè)，參照本辦法規(guī)定建立專項維修金制度。

第三十二條本辦法由*市建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

第三十三條本辦法自之日起施行。