物業(yè)管理意見

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為進(jìn)一步規(guī)范和完善公司物業(yè)管理制度，強(qiáng)化管理，理順關(guān)系，提高效益，改善服務(wù)，提升三產(chǎn)發(fā)展水平，加快產(chǎn)業(yè)拓展進(jìn)程，根據(jù)當(dāng)前物業(yè)管理工作的實(shí)際需要，就公司物業(yè)招租、房屋裝修、安全環(huán)保衛(wèi)生、內(nèi)部管理關(guān)系和監(jiān)督管理責(zé)任等方面做如下規(guī)定。

一、物業(yè)招租

1、招租條件：

招租條件和經(jīng)營(yíng)內(nèi)容要符合景區(qū)（街區(qū)）產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)要與給水排污、電力供應(yīng)、交通停車等基礎(chǔ)設(shè)施要求以及該地區(qū)整體環(huán)境相適應(yīng)，并與歷史文化、文物保護(hù)、建筑風(fēng)貌保持協(xié)調(diào)。如基礎(chǔ)設(shè)施配套無法滿足項(xiàng)目要求，應(yīng)盡可能調(diào)整經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。若因產(chǎn)業(yè)布局需要必須配套基礎(chǔ)設(shè)施，招租人應(yīng)會(huì)同公司工程建設(shè)部現(xiàn)場(chǎng)勘查、提出初步方案后請(qǐng)示公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)實(shí)施。

2、租賃招標(biāo)：

物業(yè)租賃實(shí)行招標(biāo)制度。招標(biāo)工作必須遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》和國(guó)家其他相關(guān)法規(guī)、政策以及公司相關(guān)管理制度。

物業(yè)招標(biāo)實(shí)行陽(yáng)光工作制度，可根據(jù)具體情況采用公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等不同方式，邀請(qǐng)招標(biāo)原則上不少于三個(gè)投標(biāo)人，確實(shí)達(dá)不到3個(gè)投標(biāo)人時(shí)，應(yīng)請(qǐng)示公司領(lǐng)導(dǎo)。

公司鼓勵(lì)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名品牌企業(yè)和實(shí)力強(qiáng)信用好的企業(yè)租賃公司物業(yè)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)與產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃相適應(yīng)的旅游產(chǎn)品。

招標(biāo)文件由招標(biāo)公告、投標(biāo)須知、評(píng)標(biāo)細(xì)則、合同條款、建筑裝飾責(zé)任書和安全環(huán)保衛(wèi)生責(zé)任書及其他需要事前明確事項(xiàng)等文件組成。

招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)公告。

招標(biāo)人應(yīng)依據(jù)招標(biāo)文件的要求對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行必要的資格審查。

公司成立物業(yè)招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室負(fù)責(zé)日常工作。

公司組建評(píng)標(biāo)人才庫(kù)。選聘政治和思想素質(zhì)高能公正辦事，技術(shù)和經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)精能科學(xué)評(píng)標(biāo)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理人員作為評(píng)標(biāo)人才。選聘辦法：職能處室和景區(qū)推薦，

公司審查并發(fā)聘書。必要時(shí)聘請(qǐng)外單位技術(shù)和經(jīng)濟(jì)專家。

評(píng)標(biāo)工作由評(píng)標(biāo)小組負(fù)責(zé)，依據(jù)國(guó)家法規(guī)政策、評(píng)標(biāo)細(xì)則和招標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)標(biāo)，做到公開公平公正，力求科學(xué)規(guī)范合理。

評(píng)標(biāo)小組成員由招標(biāo)單位、有關(guān)職能部門以及從人才庫(kù)隨機(jī)抽選的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和管理人員組成，每次不少于5人的單數(shù)，其中人才庫(kù)人員不少于50%。

重大項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)邀請(qǐng)公證機(jī)關(guān)公證。

3、閑置物業(yè)或特殊情況：

閑置物業(yè)或特殊情況，物業(yè)無法采用招標(biāo)方式招租時(shí)，經(jīng)評(píng)標(biāo)小組評(píng)估并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)方可協(xié)議出租。

4、物業(yè)租金：

公司建立租金底價(jià)形成機(jī)制。房屋或其他物業(yè)招租招標(biāo)的底價(jià)須科學(xué)測(cè)算并經(jīng)評(píng)標(biāo)小組集體討論提出書面意見，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審查同意。

因特殊情況對(duì)租金進(jìn)行調(diào)整的，須由招標(biāo)單位申請(qǐng)，招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

5、租賃期限：

租賃期限應(yīng)根據(jù)業(yè)態(tài)需要和公司利益確定。起租時(shí)間一般以交付使用日計(jì)算，如延期起租，原則上應(yīng)在招標(biāo)文件中明確。

6、租賃合同：

租賃合同必須遵守《中華人民共和國(guó)合同法》，各物業(yè)管理單位應(yīng)參照國(guó)家有關(guān)租賃合同的示范文本并結(jié)合實(shí)際情況制定相對(duì)統(tǒng)一的合同文本。合同文本應(yīng)報(bào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展部和財(cái)務(wù)審計(jì)部備案。簽訂房屋租賃合同時(shí)，必須簽訂建筑裝飾責(zé)任書和安全環(huán)保衛(wèi)生責(zé)任書。其他物業(yè)的租賃合同必須簽訂安全環(huán)保衛(wèi)生責(zé)任書。

7、保證金：

物業(yè)招租實(shí)行保證金制度，保證金分投標(biāo)保證金和履約保證金兩類，依據(jù)物業(yè)情況和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目情況確定。

二、房屋裝修

1、企業(yè)資質(zhì)：

房屋裝飾設(shè)計(jì)和施工，一般應(yīng)有建筑行政主管部門許可的與工程設(shè)計(jì)和施工相適應(yīng)的企業(yè)資質(zhì)。

特殊工種要持證上崗。

2、建筑立面：

未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變建筑立面。確需改變的，必須履行審批手續(xù)。

3、結(jié)構(gòu)安全：

建筑裝飾嚴(yán)禁損壞梁、柱、墻和基礎(chǔ)等建筑結(jié)構(gòu)。確需改變的，必須履行審批手續(xù)。

4、設(shè)計(jì)方案：

房屋裝飾前承租人一般應(yīng)編制設(shè)計(jì)方案，包括相關(guān)圖紙和文字說明等，裝飾材料必須符合安全和環(huán)保要求。

5、店面招牌：

市區(qū)店面招牌遵照《*市區(qū)店面招牌設(shè)置管理意見（試行）》（紹政辦發(fā)〔2006〕175號(hào)）規(guī)定執(zhí)行，其他景區(qū)參照?qǐng)?zhí)行。整體格局和風(fēng)格必須與景區(qū)（街區(qū)）總體風(fēng)貌相協(xié)調(diào)。

6、臨時(shí)搭建：

未經(jīng)同意不得搭建臨時(shí)建筑。否則，由此引起的責(zé)任及經(jīng)濟(jì)損失由搭建者承當(dāng)。

三、安全環(huán)保衛(wèi)生

1、招租人及公司有關(guān)職能部門應(yīng)根據(jù)國(guó)家文物保護(hù)、環(huán)境保護(hù)、安全生產(chǎn)、衛(wèi)生防疫、治安保衛(wèi)等法規(guī)對(duì)承租人進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督管理，落實(shí)各項(xiàng)管理措施。

2、承租人必須依法申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及相關(guān)許可證照。

3、承租人必須遵守國(guó)家文物保護(hù)、環(huán)境保護(hù)、安全生產(chǎn)、衛(wèi)生防疫、治安保衛(wèi)等法規(guī)以及公司和景區(qū)的各項(xiàng)管理制度，確保文物安全、經(jīng)營(yíng)安全，不得出售違禁物品。

4、承租人應(yīng)自覺做好衛(wèi)生保潔工作，杜絕環(huán)境污染。

四、綜合驗(yàn)收：

承租人應(yīng)在開業(yè)五天前向招租人提出開業(yè)申請(qǐng)。租賃雙方有約定的，承租人應(yīng)組織綜合驗(yàn)收，招租人及公司有關(guān)職能部門參加，符合文物保護(hù)、安全消防、環(huán)境保護(hù)和衛(wèi)生防疫要求后方可開業(yè)。

五、內(nèi)部管理關(guān)系

1、職能分工：

經(jīng)濟(jì)發(fā)展部是公司產(chǎn)業(yè)管理的職能部門，負(fù)責(zé)景區(qū)物業(yè)租賃招標(biāo)和物業(yè)管理的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、管理和考核，以及公司本級(jí)的物業(yè)管理工作。

工程建設(shè)部是公司工程建設(shè)的職能部門，負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施配套、立面和結(jié)構(gòu)改變、戶外廣告審批或轉(zhuǎn)報(bào)審批，以及與工程建設(shè)相關(guān)的技術(shù)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)服務(wù)。

景區(qū)管理部是公司景區(qū)管理的職能部門，負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生防疫等方面的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、管理和考核。

安全保衛(wèi)部是公司安全管理的職能部門，負(fù)責(zé)文物、旅游、消防等方面的安全工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、管理和考核。

財(cái)務(wù)審計(jì)部是公司財(cái)務(wù)審計(jì)的職能部門，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、管理和考核。

景區(qū)（所、館）負(fù)責(zé)各自區(qū)域的物業(yè)管理和安全、環(huán)保、衛(wèi)生、租金收取等各項(xiàng)工作。

公司和相關(guān)部門應(yīng)建立責(zé)任追究制度。

2、內(nèi)審程序

涉及基礎(chǔ)設(shè)施配套、物業(yè)租賃招標(biāo)、建筑結(jié)構(gòu)改變、搭建臨時(shí)建筑等事項(xiàng)，未經(jīng)審批，任何單位和個(gè)人均不得口頭許可。各相關(guān)部門必須以提高物業(yè)租賃效益、服務(wù)企業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)為前提，做好相關(guān)審查審批或?qū)徍松陥?bào)工作。

（1）基礎(chǔ)設(shè)施配套：

物業(yè)招租招標(biāo)前，招租人應(yīng)向工程建設(shè)部和相關(guān)部門送交“征詢意見書”，工程建設(shè)部和相關(guān)部門必須在5天內(nèi)書面答復(fù)。

基礎(chǔ)設(shè)施需要配套、改造和建設(shè)的，招租人應(yīng)會(huì)同工程建設(shè)部現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，請(qǐng)示公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)同意后由工程建設(shè)部組織實(shí)施。

（2）物業(yè)租賃招標(biāo)：

底價(jià)確定：招租單位科學(xué)測(cè)算后提出書面建議，評(píng)標(biāo)小組集體討論，招租單位主要負(fù)責(zé)人簽署意見后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)。

招標(biāo)文件：物業(yè)招標(biāo)文件由招租單位負(fù)責(zé)人把關(guān)，報(bào)公司經(jīng)濟(jì)發(fā)展部備案，重要物業(yè)的招租招標(biāo)文件報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審查。

物業(yè)租金：實(shí)行收支兩條線管理。減免租金、沖抵租金等特殊事項(xiàng)，簽訂租賃合同前必須報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批，并按公司規(guī)定使用。物業(yè)租賃應(yīng)依法合理避稅。

閑置物業(yè)：無法采用招標(biāo)方式招租的閑置物業(yè)或其它特殊情況，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)方可協(xié)議出租。

（3）建筑裝修：

設(shè)計(jì)方案：承租人在房屋裝飾前一般應(yīng)提交裝飾設(shè)計(jì)方案，招租人負(fù)責(zé)審查。

建筑立面：因經(jīng)營(yíng)需要必須改變建筑立面的，由承租人提出書面申請(qǐng)并提交設(shè)計(jì)圖，招租人初審后報(bào)工程建設(shè)部審批或轉(zhuǎn)報(bào)審批。

建筑結(jié)構(gòu)：因經(jīng)營(yíng)需要必須改變局部原建筑結(jié)構(gòu)的，承租人書面申請(qǐng)并提交確保結(jié)構(gòu)安全的施工方案，招租人初審后報(bào)工程建設(shè)部審批。

（4）戶外廣告：承租人需要設(shè)置戶外廣告的，招租人初審后報(bào)公司工程建設(shè)部審批或轉(zhuǎn)報(bào)審批。

3、文件備案

招標(biāo)文件：租賃招標(biāo)文件及領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)文件，抄報(bào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展部備案。

許可文件：基礎(chǔ)設(shè)施配套、立面和結(jié)構(gòu)改變、戶外廣告審批等文件，抄報(bào)工程建設(shè)部、經(jīng)濟(jì)發(fā)展部備案。

標(biāo)準(zhǔn)合同：報(bào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展部和財(cái)務(wù)審計(jì)部備案。

租賃合同：抄報(bào)辦公室、經(jīng)濟(jì)發(fā)展部、財(cái)務(wù)審計(jì)部備案。

責(zé)任書：建筑裝飾責(zé)任書抄報(bào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展部、工程建設(shè)部備案。安全環(huán)保衛(wèi)生責(zé)任書抄報(bào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展部、安全保衛(wèi)部和景區(qū)管理部備案。

六、附則

各物業(yè)管理單位可根據(jù)具體情況制定實(shí)施細(xì)則。

本規(guī)定由公司經(jīng)濟(jì)發(fā)展部負(fù)責(zé)解釋。

本規(guī)定自年11月1日起試行。試行中存在的問題請(qǐng)及時(shí)向經(jīng)濟(jì)發(fā)展部反映。