物業(yè)管理意見

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各鎮(zhèn)人民政府，開發(fā)區(qū)管委會(huì)，臨港新城管委會(huì)，開發(fā)區(qū)**園區(qū)管委會(huì)，市各辦局，各有關(guān)單位：

為促進(jìn)我市物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，進(jìn)一步落實(shí)職責(zé)，建立物業(yè)管理工作的長效機(jī)制，提高物業(yè)管理工作的整體水平，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《**省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)我市的物業(yè)管理工作提出如下意見。

一、明確職責(zé)，形成齊抓共管的良好局面

物業(yè)管理工作涉及的范圍廣、內(nèi)容多、工作難度大，需要各級(jí)政府和有關(guān)部門的密切配合和齊抓共管。

市房管部門作為全市物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)對(duì)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，組織物業(yè)管理行業(yè)重大問題的調(diào)研及制定相關(guān)配套政策，核定物業(yè)管理服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)危及房屋使用安全的搭建、裝修行為。

市規(guī)劃部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)區(qū)域的劃定和物業(yè)管理用房及配套設(shè)施的規(guī)劃，并督促其落實(shí)到位；負(fù)責(zé)改變建筑外立面和搭建建（構(gòu)）筑物的審批；查處擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容的違法建設(shè)的行為。

市建設(shè)部門負(fù)責(zé)監(jiān)督小區(qū)物業(yè)的建筑質(zhì)量，負(fù)責(zé)需要辦理施工許可證的裝修裝飾的監(jiān)督管理，督促開發(fā)建設(shè)單位做好房屋保修期內(nèi)的維修工作，及時(shí)處理關(guān)于房屋質(zhì)量方面的投訴。

市**部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、支持業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)治安管理措施，督促物業(yè)管理企業(yè)做好治安協(xié)助工作；指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃分停車位及制定合理的行車路線；對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、嚴(yán)重阻塞交通、阻礙消防通道、強(qiáng)行停放大型客車、貨車和油罐車（化學(xué)品車）的行為依法采取強(qiáng)制措施；定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施和消防工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞消防設(shè)施的行為；依法查處未采取有效措施造成生活噪聲污染的行為。

市城管部門負(fù)責(zé)查處擅自設(shè)置戶外廣告或者不按批準(zhǔn)的要求設(shè)置戶外廣告，擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施，擅自占用綠地、毀壞綠化等違法行為；負(fù)責(zé)新建小區(qū)垃圾收集房的及時(shí)安裝和小區(qū)垃圾及時(shí)清運(yùn)的管理。

市園林部門負(fù)責(zé)小區(qū)綠化管理的指導(dǎo)工作，負(fù)責(zé)制定小區(qū)綠化的具體量化標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)小區(qū)綠化的相關(guān)審批，及時(shí)處理關(guān)于綠化質(zhì)量方面的投訴，具體負(fù)責(zé)由市政府承擔(dān)綠化管護(hù)經(jīng)費(fèi)的小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)管理工作。

市環(huán)保部門負(fù)責(zé)對(duì)有可能引起環(huán)境污染（主要指冷卻塔產(chǎn)生的噪聲污染）的城市房屋裝修工程進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批，并負(fù)責(zé)做好環(huán)境監(jiān)測(cè)工作，為解決環(huán)境糾紛提供法律依據(jù)。

市物價(jià)部門負(fù)責(zé)制定《**市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，核定物業(yè)管理和車輛停放的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督檢查；協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司在收費(fèi)方面的矛盾。

各鎮(zhèn)人民政府對(duì)物業(yè)管理工作實(shí)行屬地管理，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。各鎮(zhèn)要充分發(fā)揮其社區(qū)綜合協(xié)調(diào)的優(yōu)勢(shì)，將物業(yè)管理納入轄區(qū)綜合管理范圍，把創(chuàng)建文明小區(qū)、安全小區(qū)與創(chuàng)建物業(yè)管理示范小區(qū)相結(jié)合，及時(shí)協(xié)調(diào)物業(yè)管理中出現(xiàn)的綜合性問題，會(huì)同市房管部門及時(shí)處理業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾和投訴。社區(qū)居民委員會(huì)具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的籌建等工作。

市各有關(guān)部門和鎮(zhèn)人民政府要按上述工作職能認(rèn)真履行職責(zé)，積極受理相關(guān)業(yè)主和單位的投訴和舉報(bào)，及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理。

二、積極扶持，進(jìn)一步健全物業(yè)管理發(fā)展的長效機(jī)制

為積極扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)拆遷安置小區(qū)和經(jīng)整治改造后的小區(qū)物業(yè)管理工作的開展，讓業(yè)主享受更多的、優(yōu)質(zhì)的公共性服務(wù)，實(shí)施以下優(yōu)惠政策：

（一）經(jīng)整治改造后推行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，整治改造前由市建設(shè)、園林等部門承擔(dān)的工作職能和費(fèi)用，整治改造后繼續(xù)由相關(guān)部門承擔(dān)，或按原標(biāo)準(zhǔn)有償委托給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施。

（二）拆遷安置小區(qū)、經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，路燈的電費(fèi)和維護(hù)費(fèi)、商品房小區(qū)的路燈電費(fèi)納入城市維護(hù)費(fèi)，由財(cái)政支付。拆遷安置小區(qū)在現(xiàn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（0.25元/平方米）未作調(diào)整的情況下，由財(cái)政按每月每平方米0.1元的標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)實(shí)施補(bǔ)貼。

（三）對(duì)動(dòng)用房屋維修資金實(shí)施的房屋維修工程，可憑收款憑證辦理報(bào)銷結(jié)算手續(xù)。

（四）物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)困難并持有市民政部門發(fā)放的《**市最低生活保障金領(lǐng)取證》和總工會(huì)發(fā)放的《**市職工優(yōu)惠證》的業(yè)主和使用人，由社區(qū)統(tǒng)一申報(bào)，經(jīng)市房管局審核，可免交其物業(yè)管理費(fèi)。免交的費(fèi)用由財(cái)政補(bǔ)貼給物業(yè)管理企業(yè)。

（五）對(duì)未交納房屋維修資金的老住宅小區(qū)，由政府出資建立專項(xiàng)維修資金，保障公共部位和設(shè)施的正常維修。

（六）在物業(yè)管理行業(yè)開展的達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)中，被上級(jí)評(píng)為優(yōu)秀物業(yè)管理的住宅小區(qū)、大廈、廠區(qū)等項(xiàng)目，對(duì)負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)，經(jīng)費(fèi)由市財(cái)政支付。

供水、供電、供氣、電信、有線電視等專業(yè)部門應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)最終用戶（指實(shí)際最終使用的個(gè)人或單位）收取費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用時(shí)，雙方應(yīng)簽訂有償服務(wù)合同。

三、明確標(biāo)準(zhǔn)，確保物業(yè)管理用房落實(shí)到位

新建住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照住宅物業(yè)區(qū)域物業(yè)總建筑面積的4‰無償提供物業(yè)管理用房。設(shè)施設(shè)備房不得作物業(yè)管理用房抵扣，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有會(huì)所的，其會(huì)所性質(zhì)的用房不得作物業(yè)管理用房抵扣。為確保物業(yè)管理用房按規(guī)定配置到位，在規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案中應(yīng)明確物業(yè)管理用房的具體位置及面積。物業(yè)管理用房應(yīng)相對(duì)獨(dú)立，連體建筑應(yīng)安排在一二層。

經(jīng)整治改造后推行物業(yè)管理的住宅小區(qū)的物業(yè)管理用房，按照調(diào)整、新建的辦法，因地制宜予以解決。位于小區(qū)內(nèi)的原居委會(huì)用房，因居委會(huì)合并或重新安排社區(qū)用房的，已改變用途的房屋可交由小區(qū)全體業(yè)主使用，作為物業(yè)管理配套用房。有條件新建的，應(yīng)在改造過程中建造必要的物業(yè)管理配套用房。

物業(yè)管理配套用房應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理配套用房產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主，主要用于物業(yè)管理企業(yè)的接待、辦公、資料物資存放、學(xué)習(xí)培訓(xùn)、生活等。業(yè)主委員會(huì)可根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模大小，在物業(yè)管理用房中安排15～25平方米的辦公接待用房。

新建住宅小區(qū)和經(jīng)整治改造的住宅小區(qū)初次向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)時(shí)，交接雙方應(yīng)簽訂《住宅小區(qū)交接協(xié)議書》，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。協(xié)議可以約定由開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)支付一定金額的交接費(fèi)，以便物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后的及時(shí)運(yùn)作。《住宅小區(qū)交接協(xié)議書》應(yīng)當(dāng)使用市房管局提供的樣本。

四、完善制度，建立房屋保修金和質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)服務(wù)體系

房屋保修期內(nèi)的維修由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)實(shí)施。為保障保修期內(nèi)房屋得到及時(shí)維修，建立房屋保修金制度。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在房屋銷售前一次性繳納保修金，存入保修金專用賬戶。開發(fā)建設(shè)單位在房屋保修期內(nèi)歇業(yè)、被注銷或未及時(shí)進(jìn)行維修的，由物業(yè)管理公司聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行維修，所需費(fèi)用從保修金專用賬戶中支付。市房管局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)保修金使用的監(jiān)督。房屋保修金不得列入房屋建設(shè)成本。

房屋保修金的交納標(biāo)準(zhǔn)為多層住宅、別墅每平方米10元;高層住宅每平方米15元。

房屋保修金在房屋保修期滿后的節(jié)余部分退還給開發(fā)建設(shè)單位;不足部分由開發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)交。

為適應(yīng)各類不同檔次物業(yè)的管理要求，應(yīng)從物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容著手，制定適合多層次需求的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。市物價(jià)部門要根據(jù)物業(yè)的檔次、管理服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)定普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際成本、法定稅費(fèi)及物業(yè)管理企業(yè)的合理利潤，制定與物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)相適應(yīng)的等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，定期向社會(huì)公布，由業(yè)主大會(huì)根據(jù)多數(shù)人的意愿選擇相應(yīng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。要通過合同約束和規(guī)范服務(wù)，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)意識(shí)。對(duì)高檔公寓、別墅和非住宅大樓要全面推行市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制，凡已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)參照政府指導(dǎo)價(jià)自行確定物業(yè)收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

五、加強(qiáng)監(jiān)管，不斷規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)行為

積極引入市場(chǎng)競爭機(jī)制，規(guī)范招投標(biāo)行為，以公開、公平、公正的市場(chǎng)競爭來促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)自覺提高管理服務(wù)水平。建立健全物業(yè)管理退出機(jī)制，加大對(duì)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的監(jiān)管力度，凡物業(yè)管理企業(yè)退出管理的，應(yīng)提前一個(gè)月告知全體業(yè)主、社區(qū)居民委員會(huì)和市房管部門。市房管部門要督促業(yè)主委員會(huì)對(duì)其退出小區(qū)后的業(yè)主共有經(jīng)費(fèi)進(jìn)行審計(jì)，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)用房和剩余公共經(jīng)費(fèi)、管理資料移交給業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)未成立的移交給相關(guān)社區(qū)居民委員會(huì)。

鼓勵(lì)支持企業(yè)之間的優(yōu)化組合，培育規(guī)模優(yōu)勢(shì)企業(yè)；要建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機(jī)制，及時(shí)糾正物業(yè)管理服務(wù)中的不規(guī)范行為，切實(shí)保障業(yè)主合法權(quán)益；要加強(qiáng)物業(yè)管理從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高行業(yè)整體業(yè)務(wù)素質(zhì)；要加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案建設(shè)，并在資質(zhì)評(píng)定、物業(yè)招投標(biāo)中充分結(jié)合企業(yè)的誠信程度。

六、規(guī)范管理，充分發(fā)揮業(yè)主的自治作用

凡符合條件的小區(qū)，鎮(zhèn)人民政府和市房管部門要督促并指導(dǎo)及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)要根據(jù)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作規(guī)程，規(guī)范操作，制定并監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施，發(fā)揮業(yè)主自治作用。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合和支持社區(qū)居民委員會(huì)的工作，并接受其指導(dǎo)，業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)，并聽取社區(qū)居民委員會(huì)的建議，與社區(qū)居民委員會(huì)相互協(xié)作，配合**機(jī)關(guān)共同做好社會(huì)治安等相關(guān)工作。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行自身義務(wù)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和公共房屋經(jīng)營行為、租金收入的監(jiān)管力度。

業(yè)主委員會(huì)成立前或集體換屆（辭職）期間，由鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)行為。

業(yè)主要自覺遵守業(yè)主公約，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)作出的決議，按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對(duì)拒交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)要協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行催收。物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清按規(guī)定應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

未實(shí)行或沒有條件推行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，可以實(shí)行在社區(qū)指導(dǎo)幫助下，以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式的業(yè)主自治管理。實(shí)行業(yè)主自治管理的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行自治管理。具體實(shí)施按**市《關(guān)于在公房出售后未實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)推行業(yè)主自治管理的工作意見》（**政辦發(fā)〔20**〕191號(hào)）執(zhí)行。

各級(jí)政府和市房管部門，要以住宅小區(qū)物業(yè)管理為重點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，保障廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，充分發(fā)揮物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社會(huì)、建設(shè)平安**中的作用，進(jìn)一步改善和提高市民的居住環(huán)境和居住質(zhì)量。