物業(yè)局加強市區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理意見

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*、*、*、*人民政府，*經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會，市各委、辦、局（公司），市各直屬單位：

為貫徹落實《市政府關(guān)于印發(fā)〈*年市區(qū)老居民小區(qū)整治工作方案〉的通知》(徐政發(fā)［*］45號)、《市政府關(guān)于在全市老居民小區(qū)推行準物業(yè)管理工作的通知》(徐政發(fā)［*］115號)文件精神，經(jīng)市政府研究同意，決定對整治后的老居民小區(qū)全面推行準物業(yè)管理，進一步落實長效管理，鞏固老小區(qū)整治成果，現(xiàn)制定工作意見如下：

一、進一步提高對整治后的老小區(qū)推行準物業(yè)管理工作重要性的認識

老居民小區(qū)整治是我市今年城建重點工程之一，也是市委、市政府為民辦實事的一項重要工作內(nèi)容。通過綜合整治，改善了老居民小區(qū)生活環(huán)境，提高了居民的生活質(zhì)量，使老小區(qū)居民共享改革發(fā)展的成果。為鞏固整治成果，在*年對整治后的小區(qū)推行準物業(yè)管理試點的基礎(chǔ)上，市政府決定對具備條件的老居民小區(qū)整治后全面推行準物業(yè)管理，切實把好事辦好、實事辦實。各區(qū)政府、市各有關(guān)部門要從全市大局出發(fā)，充分認識老居民小區(qū)推行社區(qū)準物業(yè)管理的重要性和緊迫性，在抓好老居民小區(qū)整治的同時，全面做好準物業(yè)管理工作。

二、大力推行老居民小區(qū)“三位一體”準物業(yè)管理模式

經(jīng)過全面調(diào)查摸底、分類排隊，*-*年已整治和*年計劃整治的124個小區(qū)中，共有77個小區(qū)（建筑面積427.1萬平方米，占老居民小區(qū)整治總面積的66.17%）適宜推行準物業(yè)管理，*年計劃全面實施準物業(yè)管理。

1、準物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容：衛(wèi)生保潔、小區(qū)秩序維護、基礎(chǔ)設(shè)施維修與管理、綠化管理、下水道及化糞池疏通。

2、準物業(yè)服務(wù)的標準：各區(qū)房管部門進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，由街道辦事處牽頭成立小區(qū)業(yè)主委員會，針對小區(qū)的規(guī)模和特點，結(jié)合實際，制訂小區(qū)準物業(yè)服務(wù)標準。

3、組織形式：區(qū)政府負責(zé)、街道辦事處具體組織實施，組織小區(qū)業(yè)主召開業(yè)主大會，依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；成立準物業(yè)服務(wù)中心，準物業(yè)服務(wù)中心隸屬街道辦事處，接受區(qū)房管處的業(yè)務(wù)指導(dǎo)；物業(yè)服務(wù)人員由街道辦事處從下崗再就業(yè)人員中公開招聘。

三、組織實施程序

老居民小區(qū)整治與推行準物業(yè)管理同步推進，在整治同時，各區(qū)要成立相應(yīng)組織領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，明確分管領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)準物業(yè)管理工作。

1、成立小區(qū)業(yè)主委員會。由街道辦事處牽頭，各區(qū)房管處負責(zé)指導(dǎo)每個推行準物業(yè)管理的老居民小區(qū)成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會成立后到區(qū)房管處、街道辦事處備案，憑備案登記到公安部門指定的地點刻制業(yè)主委員會印章。

2、制訂準物業(yè)服務(wù)中心實施方案。由各區(qū)政府統(tǒng)一組織，各街道辦事處負責(zé)，根據(jù)小區(qū)的規(guī)模因地制宜設(shè)立準物業(yè)服務(wù)中心，準物業(yè)服務(wù)中心可以下設(shè)若干物業(yè)服務(wù)處。封閉的大型小區(qū)可以單獨設(shè)立準物業(yè)服務(wù)中心；規(guī)模較小的封閉小區(qū)可以成立物業(yè)服務(wù)處；分散較小的小區(qū)（或組團）可按分塊就近的原則成立一個物業(yè)服務(wù)處統(tǒng)一管理。準物業(yè)服務(wù)中心的機構(gòu)設(shè)立和崗位設(shè)置由物業(yè)所在地街道辦事處確定。

3、準物業(yè)服務(wù)中心進行工商注冊。由物業(yè)所在地街道辦事處負責(zé)，按照相關(guān)法律法規(guī)的要求，對準物業(yè)服務(wù)中心進行工商注冊，自主經(jīng)營、自負盈虧。

4、明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準，制定考核意見。

5、業(yè)主委員會與準物業(yè)服務(wù)中心簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。

6、做好工程竣工驗收交接工作。老居民小區(qū)整治竣工驗收的同時，由物業(yè)所在地街道辦事處組織業(yè)主委員會進行交接，區(qū)房管處對交接工作進行督導(dǎo)。工程施工建設(shè)單位向業(yè)主委員會移交工程類、設(shè)施設(shè)備類等資料，移交物業(yè)服務(wù)用房，分類列出移交清單。業(yè)主委員會做好登記、保管工作，并負責(zé)移交給準物業(yè)服務(wù)中心。

7、準物業(yè)服務(wù)中心啟動運行。工程竣工驗收交接后，準物業(yè)服務(wù)中心同時運作。準物業(yè)服務(wù)中心要制定各項規(guī)章制度，按企業(yè)章程和相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范運作。

8、建立“三位一體”管理機制。由街道社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、準物業(yè)服務(wù)中心三方共同參與成立小區(qū)聯(lián)合管理委員會，形成“三位一體”管理新格局。

四、具體工作計劃

1、6月份，各轄區(qū)街道辦事處組織工作班子，市房管局成立指導(dǎo)小組。

2、7-8月份，以區(qū)為單位制定組織實施指導(dǎo)意見；以小區(qū)為單位成立業(yè)主委員會；組建社區(qū)準物業(yè)服務(wù)中心；形成社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、服務(wù)中心的“三位一體”管理機制，建立小區(qū)聯(lián)合管理委會，形成“三位一體”管理新格局。

3、9月份，工程竣工驗收后，物業(yè)所在地街道辦事處組織業(yè)主委員會做好交接工作，由施工建設(shè)單位向業(yè)主委員會移交，業(yè)主委員會向社區(qū)準物業(yè)管理中心移交，物業(yè)服務(wù)中心啟動運行。

五、相關(guān)部門職責(zé)

1、區(qū)政府：各區(qū)政府是組織實施的主體，要成立專門的工作機構(gòu)，對*-*年三年整治的老小區(qū)分類排隊，指導(dǎo)督促各轄區(qū)街道辦事處具體制定實施方案，組織實施。

2、轄區(qū)街道辦事處：物業(yè)所在地街道辦事處是推行準物業(yè)管理的具體實施主體，負責(zé)對轄區(qū)整治的老居民小區(qū)因地制宜地制定組織實施方案；和區(qū)房管處共同指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主委員會；組建社區(qū)準物業(yè)服務(wù)中心，確定服務(wù)中心機構(gòu)及崗位設(shè)置，組織招聘物業(yè)服務(wù)人員；在區(qū)房管處的業(yè)務(wù)指導(dǎo)下，組織業(yè)主委員會制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、考評方案；由街道居委會指定一名負責(zé)人作為自然人出資3萬元，對新組建的物業(yè)服務(wù)中心向工商局申請工商注冊；做好工程竣工后的驗收交接工作；對準物業(yè)服務(wù)中心的運作進行監(jiān)督指導(dǎo)和考核；對市、區(qū)兩級物業(yè)服務(wù)補助經(jīng)費的管理和使用進行監(jiān)管等。

3、區(qū)房管處：區(qū)房管處是推行準物業(yè)管理的業(yè)務(wù)指導(dǎo)機構(gòu)，與轄區(qū)街道辦事共同指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主委員會，并做好備案工作；協(xié)助各轄區(qū)街道辦事處制定每個整治小區(qū)的實施方案、考核方案；協(xié)助轄區(qū)辦事處指導(dǎo)準物業(yè)服務(wù)中心、業(yè)主委員會開展工作、對準物業(yè)服務(wù)中心的物業(yè)服務(wù)工作進行考評；組織業(yè)主委員會成員、物業(yè)服務(wù)中心人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)等。

4、市房管局：負責(zé)指導(dǎo)各區(qū)房管處制定準物業(yè)服務(wù)考核意見；在實施過程中進行指導(dǎo)檢查和督促，對工程竣工驗收交接進行指導(dǎo)；對驗收后的小區(qū)采取以獎代補的形式，對驗收合格的準物業(yè)服務(wù)中心，由市財政撥付5萬元啟動資金(資金撥付由市財政撥付區(qū)財政，區(qū)財政通過辦事處撥付物業(yè)服務(wù)中心，主要用于購置設(shè)備和辦公用具)，一年后進行考核驗收，不合格的小區(qū)罰區(qū)政府5萬元。

5、*工商局：負責(zé)對新設(shè)立的準物業(yè)服務(wù)中心進行工商注冊。

6、市物價局：按市政府徐政發(fā)［*］115號文件精神，對準物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)收費標準進行審核、備案。

六、準物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)費收取及撥付

準物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)費采取市、區(qū)財政補貼為主，居民負擔(dān)為輔，分級負擔(dān)的辦法，依據(jù)市政府徐政發(fā)［*］115號文件，每月由市、區(qū)兩級按推行準物業(yè)管理的建筑面積各負擔(dān)0.05元/m2.月，小區(qū)居民按住房建筑面積負擔(dān)0.05元/m2.月。市、區(qū)補貼資金撥付辦法：市補貼資金撥到區(qū)、區(qū)撥到物業(yè)所在地街道辦事處，由辦事處撥給準物業(yè)服務(wù)中心；區(qū)補貼資金撥到物業(yè)所在地街道辦事處，由辦事處再撥給準物業(yè)服務(wù)中心。凡是推行準物業(yè)管理的小區(qū)，居民按月繳納準物業(yè)服務(wù)費后不再繳納垃圾處置費。各轄區(qū)街道辦事處要加大宣傳力度，社區(qū)準物業(yè)服務(wù)中心要規(guī)范服務(wù)行為，提高服務(wù)質(zhì)量，提高居民的滿意度。通過準物業(yè)服務(wù)的推行，從而鞏固老居民小區(qū)整治成果，實現(xiàn)長效管理的目的。