房地產(chǎn)公司開發(fā)計劃

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房地產(chǎn)公司開發(fā)計劃范文第1篇

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 資金 合同 成本 稅務籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了高投資、高收益的投資熱潮后，目前形勢不容樂觀，盡管國家相繼出臺了有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關政策，但要想繼續(xù)收獲高額利潤已經(jīng)不可能，如何在現(xiàn)有形勢下保持不敗之地，成為每個房地產(chǎn)企業(yè)需解決的棘手問題。筆者現(xiàn)就所服務的某鋼城房地產(chǎn)開發(fā)公司如何從加強財務管理和稅務籌劃作為制勝點來進行闡述。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資大、周期長、貸款多、涉稅繁、風險高、政策強。要加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理，可從以下四點著手：

一、加強資金管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)從項目前期調(diào)研到產(chǎn)品開發(fā)至可預售狀態(tài)歷時較長，巨額的地價和房屋工程造價，需要投入的資金數(shù)量較大，要使開發(fā)項目順利完成，解決融資問題是企業(yè)的頭等大事。某鋼城房地產(chǎn)開發(fā)公司在拿地前就進行了深入的項目可行性研究，對項目總投資作出合理的資金預算。因為項目開發(fā)的第一筆大額用款是支付土地款，它占整個開發(fā)項目較大的成本比重。土地款一般不可能得到銀行貸款的支持，而是靠股東的自有資金投入。該公司在成立時就預先考慮到將要支付的土地款先作為公司的注冊資本投入，擴大企業(yè)規(guī)模，使開業(yè)后自有資金就達到項目總投資的40%，以便于后續(xù)向銀行爭取項目開發(fā)貸款。

2、資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命脈和血液。為了保證資金鏈的通暢，提高資金使用效率，降低資金成本。該房地產(chǎn)公司財務部每年第四季度就著手編制下一年度資金預算，平時配合和協(xié)助各業(yè)務部門編制各部門的月度、中期資金計劃。每月計劃匯總后對資金作出平衡，嚴格根據(jù)資金計劃進行付款。合同付款環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)公司最重要的資金管理環(huán)節(jié)，為嚴格把好項目用款關，財務部對每筆付款尤其是工程施工大額款項，要求工程部開具"付款通知單"，并由工程部負責人與分管項目的公司副經(jīng)理審核簽字，經(jīng)財務審核合同條款后才予以支付。做到每筆付款用途明確，付款進度嚴格執(zhí)行合同規(guī)定，經(jīng)得起審計檢查。每月末編制"資金月度計劃執(zhí)行反饋表"，對每月資金使用情況進行反饋和檢查分析。

二、加強合同管理

合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的又一重要環(huán)節(jié)。通過簽訂各類合同（土地出讓合同、施工承包合同、設備采購合同、設計咨詢合同等等），作為支付房地產(chǎn)公司各項目用款的依據(jù)。為使合同管理和項目資金的使用更加規(guī)范化、高效化、合理化。

三、加強成本管理

1、成本核算既是企業(yè)的一項基礎工作，也是企業(yè)致勝的關鍵因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算中成本名目繁多，該公司首先對項目建設中發(fā)生的前期可行性研究費、規(guī)劃設計費、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費等進行了整體測算，進而編制項目總投資預算，并結合實際工程進度情況適時修訂編制"項目投資流量預算"（自項目開發(fā)原始投入起到項目竣工止），并從靜態(tài)和動態(tài)方面都加以測算，靜態(tài)方面主要測算：股東投資回報率、回收期、凈資產(chǎn)收益率等指標；動態(tài)方面主要測算：內(nèi)含報酬率（IRR）、凈現(xiàn)值（NPV）、凈現(xiàn)值指數(shù)、動態(tài)投資回收期等指標。

該公司非常重視基礎數(shù)據(jù)的收集和整理，要求公司管理者和員工樹立成本意識，在每個部門和環(huán)節(jié)上都要求員工既從自身做起，節(jié)約成本，又注重成本相關數(shù)據(jù)的記錄、保存和傳遞，為財務部準確地進行成本核算打好基礎。

2、在充分掌握各項稅收政策和會計準則的基礎上，合理準確地核算和區(qū)分開發(fā)成本和開發(fā)費用，否則將帶來經(jīng)營階段和清算階段的稽查風險、稅收風險和經(jīng)營風險。在正確按成本對象核算成本的同時，還應正確區(qū)分開發(fā)成本中的開發(fā)間接費與開發(fā)費用（即期間費用），這不僅關系到會計核算的準確性和企業(yè)所得稅匯算清繳工作，還直接關系到土地增值稅的清算中扣除數(shù)的基數(shù)的準確性，土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費支出中占很大的比重，影響利潤額也較大，稅務機關會重點清算和稽查，對已列入開發(fā)間接費中的不合理的部分（包括不合理的借款費用等）予以剔除，再作為扣除數(shù)基數(shù)計算開發(fā)費用和加計扣除部分。 堅持按稅法要求做好上述兩大成本區(qū)分，加強成本核算管理，可以避免以后所得稅匯繳清算和土地增值稅清算帶來的不必要的麻煩，并為企業(yè)提高經(jīng)濟效益作出應有的貢獻。

四、提高財務人員素質(zhì)

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的特殊性，財務管理人員不僅要具備專業(yè)財務知識，同時也要學習相關知識內(nèi)容，如：成本控制、工程管理、資金管理等。鑒于這方面因素，該公司經(jīng)常對財務人員進行業(yè)務培訓和職業(yè)道德培訓，不斷更新財務管理理念，學習掌握最前沿的房地產(chǎn)理論知識，鼓勵財務人員保持刻苦鉆研、循序漸進、精益求精、的工作作風，以加快財務管理水平的不斷提升，為公司決策者提供充足及時準確的決策信息。

五、加強稅務籌劃

1、該公司通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，房地產(chǎn)公司可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

2、相關借款利息的籌劃

由于該房地產(chǎn)公司的開發(fā)資金主要來自向銀行和母公司的借債，資金量大、借款期限長、利息費用多。所以針對開發(fā)完工之后發(fā)生的利息費用，通過按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分別計算、分攤并提供金融機構證明，使其不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，據(jù)實扣除，對借款利息進行稅收籌劃。

3、銷售房產(chǎn)時的稅收籌劃

該房產(chǎn)公司通過改變銷售模式的籌劃降低了稅負。該房產(chǎn)公司設立了銷售公司作為分公司負責房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅籌劃空間很大。

4、遞延納稅時間

房地產(chǎn)公司開發(fā)計劃范文第2篇

關鍵詞:房地產(chǎn)公司 財務風險 表現(xiàn)形式 成因分析 防范措施

一、房地產(chǎn)公司財務風險的表現(xiàn)形式及成因分析

財務風險有廣義和狹義之分，廣義上的財務風險是指企業(yè)在財務活動中因各種內(nèi)外部因素而引起的導致投資者預期收益下降，對企業(yè)的生存、盈利和發(fā)展產(chǎn)生一定的影響的風險；狹義上的財務風險是指公司利用財務杠桿導致企業(yè)普通股收益產(chǎn)生大幅度變懂甚至破產(chǎn)的風險。以下是對房地產(chǎn)公司財務風險的表現(xiàn)形式及成因分析。

(一)房地產(chǎn)公司財務風險的表現(xiàn)形式

1、籌資風險

籌資風險指的是由于資金供需市場、宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化，企業(yè)籌集資金給財務成果帶來的不確定性?；I資風險主要包括再融資風險、財務杠桿效應、匯率風險、購買力風險等。由于金融市場金融資產(chǎn)的波動、貨幣政策緊縮以及房地產(chǎn)公司自身籌資結構的不合理等諸多因素都有可能導致房地產(chǎn)公司籌資困難，財務狀況惡化，難以保證項目的順利實施或者無法償還到期的債務，從而影響房地產(chǎn)公司預期投資回報。例如，歐債危機造成的金融市場波動，一些房地產(chǎn)公司采用采用擔保形式獲取項目貸款，資金鏈中段，造成公司的財務面臨風險，甚至導致公司的生存危機。

2、投資風險

投資風險指企業(yè)投入一定資金后，因市場需求變化而影響最終收益與預期收益偏離的風險。投資風險主要包括再投資風險、匯率風險、通貨膨脹風險、金融衍生工具風險、道德風險、違約風險等。房地產(chǎn)投資具有金額大，時間長的特點，近幾年來，由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，投資房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模急劇擴大，若房地產(chǎn)公司不能正確的衡量項目的期望報酬率和期望值標準差而盲目開發(fā)，而項目的利潤率小于負債率，則會造成財務風險。

3、利率風險

近年來，國家加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，從2010年開始明確了首次購房標準，2012年1月和2月，央行連續(xù)兩次上調(diào)了存款準備金率，將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折，同時加強房貸風險防控，對違規(guī)房企停止新增貸款等一些列政策給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了行政降溫，利率的上調(diào)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響較大，增加了房地產(chǎn)公司的資金成本，預期收益也就相對減小，加上人們對房地產(chǎn)的投資回歸理性，必然導致房地產(chǎn)公司資金不能良性循環(huán)，產(chǎn)生財務風險。

(二)房地產(chǎn)公司財務風險的成因

財務風險是由多種原因造成的，分為外部原因和內(nèi)部原因，因此要客觀地分析和認識財務風險，從而采取有效的措施加以控制。

1、外部原因

在經(jīng)濟全球化的市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)所處的環(huán)境復雜，宏觀的經(jīng)濟環(huán)境以及國家的經(jīng)濟政策，都會給企業(yè)帶來一定的影響，例如全球經(jīng)濟危機，國家的利率匯率政策變動，都有可能加重企業(yè)的成本壓力，造成房地產(chǎn)公司的財務風險。

2、資本結構不合理

在目前經(jīng)濟形勢下，大多數(shù)房地產(chǎn)公司存在著資產(chǎn)負債率較高，資本結構不合理的狀況，企業(yè)過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產(chǎn)公司缺乏低于市場風險的能力，在國家實施貨幣緊縮政策時，就會導致資金鏈緊張，造成財務風險。

3、缺乏財務預算管理

預算管理在企業(yè)的財務管理中處于中心地位，很多房地產(chǎn)公司對全面預算管理的認識不足，比較注重預算管理對成本費用的節(jié)約，缺乏系統(tǒng)管理和價值管理的觀念，甚至將預算與計劃相混淆，對預算管理的重要性認識不夠，預算執(zhí)行和監(jiān)控的力度也不夠，也就降低了房地產(chǎn)公司抵御市場風險的能力。

4、缺乏現(xiàn)金流量管理

房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是通過融資和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購置土地款、工程款、管理費用、償還借款等款項后的差價。房地產(chǎn)現(xiàn)金流量管理就是企業(yè)通過對外融資、存貨及應收款項管理等手段，使企業(yè)保證正向現(xiàn)金流滿足企業(yè)正常經(jīng)營及發(fā)展需要，避免現(xiàn)金囤積造成浪費。我國房地產(chǎn)企業(yè)的對于現(xiàn)金流量的管理的關注較晚，目前還普遍存在著現(xiàn)金流量管理沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合，現(xiàn)金流管理缺少全程控制等問題。

二.完善房地產(chǎn)公司財務風險的防范措施

關于房地產(chǎn)財務風險的防范措施，已經(jīng)有較多文獻進行了研究闡述，本文在此基礎上，結合目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境及存在的問題，對如何完善房地產(chǎn)公司財務風險防范措施進行了分析。

(一)對籌資風險的防范

1、優(yōu)化資本結構

企業(yè)的負債經(jīng)營可以帶來杠桿效益，但要控制在一定的比例，否則會加大企業(yè)的財務風險。對于房地產(chǎn)企業(yè)，必須要嚴格控制負債經(jīng)營規(guī)模，合理安排產(chǎn)權資本和債務資本的比例關系，優(yōu)化資本結構，才能充分發(fā)揮財務杠桿的作用，降低籌資風險。

2、拓展籌資途徑的多樣性

我國的房地產(chǎn)公司要改變傳統(tǒng)的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國家的經(jīng)驗，推動房地產(chǎn)融資的證券化，一方面可以讓金融機構將房地產(chǎn)抵押債權分割為小面值的有價證券，面向公眾發(fā)售，用籌得的資金再發(fā)放住房抵押貸款；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以上市發(fā)行股票或是根據(jù)開發(fā)項目委托銀行發(fā)行住房建設債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產(chǎn)信托籌集資金，房地產(chǎn)企業(yè)基金融資等方式來拓展融資渠道。

(二)對投資風險的防范

1、加強投資項目的可行性分析

房地產(chǎn)項目的種類很多，風險程度也不相同。房地產(chǎn)公司要建立高水平、多學科的開發(fā)隊伍，對房地產(chǎn)市場加強調(diào)研，在項目開發(fā)之前進行可行性研究，選擇適宜的投資項目類型，避免盲目開發(fā)。

2、制定投資組合戰(zhàn)略

由于房地產(chǎn)投資具有資金大，收益時間長的特點，為了降低風險，房地產(chǎn)公司可以采用投資組合戰(zhàn)略，例如在一項目中開發(fā)出不同面積比例的各類型物業(yè)以及同一類型物業(yè)的不同檔次的組合，也可以采取不同區(qū)域不同類型房產(chǎn)的投資組合，來分散投資風險。

3、加強全面預算管理

在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)財務管理的的目標就是追求資本利潤的最大化，房地產(chǎn)公司具有投資大，建設周期長，投資風險大的特點，因此完善資本運營機制，加強全面預算管理具有重要的意義。編制科學的預算不僅是籌集建設資金和金融部門批準貸款的依據(jù)，也是確定設計任務書以及可行性研究和項目評估中技術經(jīng)濟分析的依據(jù)。房地產(chǎn)公司要要編制科學合理的預算計劃，建立完整的資本預算程序，同時加大固定資產(chǎn)循環(huán)中的內(nèi)部控制以及預算的執(zhí)行和監(jiān)控力度，從而降低風險。

4、加強現(xiàn)金流量管理

現(xiàn)金流量管理是資金的流向、流量、流程、結構及效益等過程的管理，分為戰(zhàn)略性的管理和戰(zhàn)術性的管理。房地產(chǎn)公司要在分析企業(yè)戰(zhàn)略及環(huán)境因素的基礎上，根據(jù)自身的經(jīng)濟實力制度切實可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做到企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理想吻合，切忌盲目擴張。同時，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流管理還要與企業(yè)的生命周期相結合，滿足企業(yè)不同發(fā)展階段，突出重點。另外，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流量管理必須要做好流動性、收益性以及增長性的動態(tài)平衡?，F(xiàn)金流的戰(zhàn)術性管理就要從現(xiàn)金流預算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金支付管理以及融資管理等方面做起，來保障企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

三、總結

房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟的發(fā)展中，發(fā)揮著重要的作用。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)濟危機和政策調(diào)控的雙重壓力，完善公司的財務風險防范措施，是房地產(chǎn)公司面臨激烈競爭求得長遠發(fā)展的關鍵。完善財務風險防范措施，要求房地產(chǎn)公司優(yōu)化資本結構，拓展籌資途徑的多樣性，降低籌資風險，同時還要加強投資項目的可行性分析，制定投資組合戰(zhàn)略，另外，房地產(chǎn)公司還要加強全面預算管理和現(xiàn)金流管理，來降低企業(yè)的財務風險，提高經(jīng)濟效益。

參考文獻:

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房地產(chǎn)公司開發(fā)計劃范文第3篇

恒大IPO擱置被認為是2008年中國房地產(chǎn)界最具標志性的事件。而跟在恒大后面，要在國際資本市場上市的中國房地產(chǎn)公司大約有40多家，預計募集資金達200億美元。恒大IPO擱置對這40多家房地產(chǎn)公司而言，無論是在資金上還是心理上都將會造成巨大的影響。

潘石屹評價：“恒大上市沒有結果，對后面幾十家排隊上市的房地產(chǎn)企業(yè)來說是個令人悲觀的開頭，來自香港投資者的審核更為苛刻?！苯衲?月，潘石屹還拋出“未來100天內(nèi)中國房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)生裂變”的斷言，出人意料的是，一向容易遭人品評的老潘，此番論斷卻并沒有遭遇更多的反駁以及爭辨。

恒大地產(chǎn)上市擱置意味著國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)通往國際資本市場的管道已經(jīng)暫時關閉。另外，隨著國內(nèi)宏觀調(diào)控日益升溫，信貸不斷收緊，與恒大同樣有上市計劃的40多家企業(yè)無疑面臨著雙重打擊。

星河灣、龍湖地產(chǎn)、卓越、香江國際、寶龍集團、方圓、恒盛集團等多家謀劃與恒大地產(chǎn)同期上市的企業(yè)已經(jīng)紛紛調(diào)整上市時間表。

中國房地產(chǎn)市場發(fā)展到2008年，最基本的特征是錢少地多，絕大部分房地產(chǎn)公司目前的日子不好過，開發(fā)商不承認自己資金出現(xiàn)問題是掩耳盜鈴。即使是萬科，在快速回籠現(xiàn)金流的同時，也開始考慮資金的問題。開發(fā)商們集體面對的最大門檻，開始從土地轉(zhuǎn)向了融資。

2007年，全國新商品房的銷售額為2.9萬億人民幣，但從國土資源部公布的數(shù)據(jù)來看，1～11月份交納的土地出讓金就有9130億元人民幣，全年的數(shù)據(jù)應該超過1萬億。一般出讓金占地價款的三分之一，剩余的三分之二是農(nóng)民的補償費和拆遷費。如此推算，去年開發(fā)商買地所花的資金超過了3萬億，也就是說去年開發(fā)商買地的錢超過了全年的銷售收入。

目前恒大地產(chǎn)土地儲備高達4580萬平方米，較2006年增長了9倍，土地儲備僅次于碧桂園，是萬科的近兩倍。恒大在過去一年的拿地行為多少顯得有些激進，現(xiàn)在上市擱淺，大量的土地未付款將給恒大地產(chǎn)造成很大的財務壓力。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天的局面，與這個行業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)商的行為有很大關系，例如，去年土地市場出現(xiàn)了“面粉比面包價格貴”的奇怪現(xiàn)象，這種不正常的現(xiàn)象一定會回歸理性和正常。如果不回歸，將可能有非常嚴重的后果。

此前潘石屹公開各家上市房地產(chǎn)公司的財務數(shù)據(jù)。從分析的結果來看，情況不容樂觀。從財務狀況上看，速動比率是一個很重要指標，指的是一個企業(yè)立即變現(xiàn)償還流動負債的能力，如果速動比率非常低，這樣的企業(yè)資金鏈條就很緊張，一般1至2之間是合理，但現(xiàn)在中國絕大部分上市房地產(chǎn)公司的速動比率都小于1。

房地產(chǎn)公司開發(fā)計劃范文第4篇

但是，于以前頒布的國稅函[2009]698號(以下簡稱“698號文”)的頒布，為很多非居民房地產(chǎn)公司就以上的稅務籌劃帶來不確定性。

原因是這種境外特殊目的公司，大多是沒有實質(zhì)業(yè)務記錄的。盡管稅務問題并不是成立這些境外特殊目的公司的主要考慮因素之一，但當企業(yè)進行間接股權轉(zhuǎn)讓或重組時，如涉及上述的境外特殊目的公司，亦有可能被稅務機關以698號文為依據(jù)要求征收稅款。

698號文中最令人關注的一點是有關非居民企業(yè)在間接股權轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。這規(guī)定進一步表明，中國稅務機關是有決心去遏制外國投資者通過轉(zhuǎn)讓特殊目的公司來間接轉(zhuǎn)讓中國境內(nèi)公司股權從而逃避中國稅收。

非居民房地產(chǎn)公司在計劃進行股權轉(zhuǎn)讓時，首要考慮特殊目的公司是否符合“實質(zhì)”業(yè)務的要求。

例如，國內(nèi)房地產(chǎn)公司為了融資的需要而要在國外發(fā)債，這種情況便有需要使用境外特殊目的公司。或是，當房地產(chǎn)項目涉及境外投資者時，境外投資者亦有可能使用境外特殊目的公司，令有關房地產(chǎn)投資項目同時受到境外法律保障。再者，亦有房地產(chǎn)公司以境外公司安排國外顧問提供房地產(chǎn)項目的設計或管理。如要達到實質(zhì)業(yè)務的要求，以上提及的業(yè)務有需要發(fā)生在特殊目的公司內(nèi)。有關特殊目的公司亦要有足夠的資源，如辦公室或員工，以進行實質(zhì)業(yè)務。

為了避免當特殊目的公司被轉(zhuǎn)讓時被視為是逃稅安排的質(zhì)疑，應詳細考慮特殊目的公司成立時的目的、實質(zhì)業(yè)務及當進行業(yè)務或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時以特殊目的公司轉(zhuǎn)讓的主要原因。

如果特殊目的公司到目前還沒有實質(zhì)業(yè)務但未來有可能計劃轉(zhuǎn)讓，下列因素亦要考慮以為未來做好準備：

在特殊目的公司中建立怎樣的實質(zhì)業(yè)務、何時何地及如何建立該實質(zhì)業(yè)務?

該投資架構下的股權轉(zhuǎn)讓所得是否可以受稅收協(xié)定保護而免征中國的所得稅?如果可以的話，該架構是否可以有效地維持?

如果在兩個非關聯(lián)方間轉(zhuǎn)讓特殊目的公司的股權，買方和賣方應該考慮哪些因素，以保證其在中國稅負上利益最大化?

在出現(xiàn)雙重征稅的情況時，是否可向其母國的稅務機關求助，與中國的稅務總局交涉?

除了稅務問題外，非居民房地產(chǎn)公司亦要詳細考慮698號文所帶來的財務會計影響。因為698號文的出臺，有可能引起多重稅務機關以至稅務總局的介入調(diào)查，這將會為一些稅務安排產(chǎn)生不確定性，從而增加了對所得稅不確定性結果的假設及判斷的困難。再者，698號文對特殊目的公司實質(zhì)業(yè)務的界定只規(guī)定T--些籠統(tǒng)且操作性不強的指引。對于稅務總局實際怎樣執(zhí)行698號文，仍然有待觀察。

房地產(chǎn)公司開發(fā)計劃范文第5篇

關鍵詞：房地產(chǎn)；增值稅；納稅籌劃

近二十多年來，如何合法合理的減少稅負一直是房地產(chǎn)行業(yè)追求的目標，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的道路上，過高的稅負隨時威脅企業(yè)利潤增長，重則可導致企業(yè)現(xiàn)金流斷裂，輕則影響企業(yè)的規(guī)模發(fā)展。增值稅具有靈活多變的納稅籌劃空間對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有較大影響，通過分解房地產(chǎn)行業(yè)的各個流程，結合增值稅計算方式進行納稅籌劃從而降低企業(yè)經(jīng)營成本，尋找新的節(jié)約成本方式，獲取更高利潤，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)日漸重視的財務操作。

一、前期準備階段

(一)增加精裝修房

精裝修房需要房地產(chǎn)公司在原毛坯房的基礎上裝潢裝飾后再出售。房地產(chǎn)公司裝修時，需要外購裝修材料、家裝飾品及簡單家電等，這部分材料器具作為流通商品，可以取得增值稅專用發(fā)票進行抵扣，且抵扣稅率為16%。因為政策規(guī)定“購買精裝房贈送的家具、家電等物品，不按商品稅率征收增值稅，按銷售不動產(chǎn)適用稅率申報繳納增值稅”，而銷售不動產(chǎn)適用的增值稅率為10%。因此銷售精裝房時，不僅僅有裝潢裝飾這一塊的成本收入形成的利潤，還有二者稅率的差額形成的利潤。因此，如果已在《商品房買賣合同》中注明銷售精裝商品房的時候，其中附帶銷售的家用電器、家具等，可以依照混合銷售中的相關規(guī)定，按10%計算銷項稅額，按16%抵扣進項稅額。因此，若房地產(chǎn)企業(yè)能將毛坯房精裝修后再出售，不但可以提高銷售價格，還可以取得隨精裝房采購并銷售的裝潢材料、燈具、潔具及簡單家電16%的進項稅額。

(二)合理規(guī)劃住宅和商業(yè)的比例

由于購置不動產(chǎn)產(chǎn)生的進項稅額較大，遠遠高于其他普通商品，因此“營改增”的規(guī)定購置不動產(chǎn)產(chǎn)生的進項稅不能一次抵扣，需要分為兩年抵扣。因住宅項目消費者大多為自然人，而增值稅法律規(guī)定不允許為自然人開具增值稅專用發(fā)票，因此自然人消費者難以承擔房地產(chǎn)企業(yè)提高售價而產(chǎn)生的高稅負。但是大部分商業(yè)地產(chǎn)如商鋪、寫字樓等業(yè)態(tài)的消費者都為企業(yè)，他們因自身發(fā)展情況需要自持商業(yè)地產(chǎn)自用或用于投資，當?shù)禺a(chǎn)商品價格略微提高的幅度低于他們可取得的進項抵扣額，那么他們對購置不動產(chǎn)產(chǎn)生的進項稅是需要的，他們可以對這部分進項稅進行抵扣從而降低稅負成本。因此房地產(chǎn)公司在前期規(guī)劃準備時，可加大商業(yè)地產(chǎn)比例增加盈利空間，轉(zhuǎn)移稅負，調(diào)整產(chǎn)品結構，多業(yè)態(tài)并行。

二、工程建設階段

(一)采取“甲供材料”方式

“甲供材料”就是由甲方(即房地產(chǎn)公司)提供的材料，提供的材料一般為大宗材料，包括：鋼板、鋼筋、水泥、管材等。采取“甲供材料”方式的，需要在甲方與承包方(乙方)在簽訂合同時事先約定?！凹坠┎牧稀边@一部分屬于甲企業(yè)采購材料，如果企業(yè)可以取得增值稅專用發(fā)票，可以按采購貨物來計算進項稅額，抵扣率為16%；施工方購買材料并提供建筑勞務，因為工程支出只能統(tǒng)一按購買建筑勞務來計算進項稅額，抵扣率為10%，前者要高出6%。所以“甲供材料”的方式能夠給企業(yè)提供進項稅額降低稅負。雖然對于房地產(chǎn)公司來說，既能選擇“甲供材”施工方式又能取得稅率10%的增值稅專用發(fā)票是最為利好的方式，但是建筑施工單位可能在自身利益的考慮下并不會完全滿足房地產(chǎn)企業(yè)的要求。因此房地產(chǎn)公司需要根據(jù)自身條件優(yōu)勢，在與建筑施工單位簽訂合同時進行協(xié)商、博弈從而將公司利益最大化。

(二)科學選擇施工企業(yè)

房地產(chǎn)公司在“營改增”后選擇合作方的時候，有一個重要因素不可不考慮，就是對方能否提供增值稅專用票進行抵扣。如果施工公司是小規(guī)模納稅人，即便他們申請代開專用發(fā)票也只能提供稅率為3%的進項稅。如果施工公司可以提供增值稅專用發(fā)票，則房地產(chǎn)公司可以獲得稅率為10%的進項稅。例如房地產(chǎn)公司和一般納稅人施工公司簽訂含稅價為232萬元的建設合同，那么施工成本是200萬元，稅率為10%的進項稅為32萬元。如果與小規(guī)模納稅人施工公司簽訂含稅價為232萬元的建設合同，那么施工成本是225.2萬元，進項稅為6.8萬元。倘若與小規(guī)模納稅人合作，施工成本不僅增加，小規(guī)模納稅人因為只能提供低稅率的進項稅，還會使得企業(yè)稅負增加。建議公司在往后的項目建設開發(fā)中，選擇施工企業(yè)時不僅考慮施工企業(yè)的實力，同時也考慮施工企業(yè)的財務制度規(guī)范程度，傾向選擇一般納稅人資質(zhì)的施工企業(yè)合作。

(三)拆分配套業(yè)務的納稅籌劃

目前項目樓盤都在走高端精品路線，越來越重視項目社區(qū)的環(huán)境建設和綠化，對項目的景觀設計和綠化設計有一定的要求。景觀綠化設計項目通常分為兩個配套業(yè)務，第一是購進花草樹木，如果房地產(chǎn)公司與銷售綠色植物的公司合作，那么將取得16%的專用發(fā)票進行抵扣；第二是種植維護服務，如果房地產(chǎn)公司決定將該服務承包給服務公司來做，那么將取得6%的專用發(fā)票進行抵扣。然而在實際業(yè)務中，往往房地產(chǎn)企業(yè)不區(qū)分前面兩部分的業(yè)務，直接全部承包一個公司。如果房地產(chǎn)公司決定將項目景觀綠化設計統(tǒng)一承包給一個公司，那么該公司的主營業(yè)務的不同將影響房地產(chǎn)公司可以取得的進項稅額。綠化公司主要是銷售綠化植物也就是農(nóng)產(chǎn)品銷售，兼營植物售后種植，根據(jù)相關法規(guī)規(guī)定，該綠化公司可以提供16%的專用發(fā)票，房地產(chǎn)公司可以取得16%的進項稅；如果綠化公司主要是種植維護也就是服務業(yè)，那么綠化公司可以提供6%的專用發(fā)票，房地產(chǎn)公司可以取得6%的進項稅。通過以上情況的分析，如果支付的成本一樣，則房地產(chǎn)公司應該選擇主要業(yè)務是銷售的公司，可以取得稅率更高的進項稅額；但是選擇主要業(yè)務是服務的公司，那么需要將采購綠色植物和服務業(yè)務區(qū)分開來，以獲得更為有利的進項稅額抵扣。

三、項目銷售階段

(一)折扣銷售的納稅籌劃

根據(jù)房地產(chǎn)公司一般的銷售政策，如果消費者一次性全款支付房款，則公司會在原價的基礎上給予一定折扣。根據(jù)稅法相關規(guī)定，房產(chǎn)原價與折扣金額應該在同一張發(fā)票的金額欄分別注明，這樣才可以按照折扣后的金額作為稅基計算銷項稅，否則將按照房產(chǎn)原價計算繳納增值稅。因此房地產(chǎn)公司在銷售房產(chǎn)開具發(fā)票時應當關注這一點，避免增加銷項稅計算稅基從而造成多繳納不必要的稅費。

(二)延遲納稅發(fā)生時間

根據(jù)相關的法律條文，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)過程中收到預收房款，需要按照一定比例預繳部分增值稅。而如果房地產(chǎn)以誠意金的名義向客戶收取定金性質(zhì)的費用，那么這筆誠意金不屬于預收房款，也不必按比例預繳增值稅，但是這個操作的前提條件是房地產(chǎn)企業(yè)尚未與消費者簽訂購房合同。因此，房地產(chǎn)公司可以根據(jù)這點規(guī)定，與消費者達成協(xié)議收取定金或誠意金，延后簽訂房屋購買合同，那么也就達到了推遲繳納增值稅的時間，企業(yè)貨幣時間價值得以增加。同時需要關注的是，當房地產(chǎn)公司與消費者簽訂購房合同的時候，那么誠意金就不再是定金性質(zhì)，而是預收房款，房地產(chǎn)企業(yè)財務人員需要按時對此預繳部分預繳增值稅，避免漏繳少繳的風險。

四、日常管理階段

(一)積極取得增值稅專用發(fā)票

根據(jù)稅法相關規(guī)定，企業(yè)在發(fā)生采購成本時，只有取得合法的增值稅專用發(fā)票，并且在規(guī)定的時間內(nèi)認證發(fā)票和申報抵扣，那么該成本產(chǎn)生的抵扣進項稅才可以真正的抵扣計算增值稅。因此，選擇供應商時的必要條件就是要求其可以提供增值稅專用發(fā)票，如果供應商不能開具專票，也應該提供代開的增值稅專用發(fā)票。這一方面要求企業(yè)采購人員在采購業(yè)務過程中，具有取得增值稅專用發(fā)票的意識，這樣才能取得合法且可以抵扣的發(fā)票。另一方面，公司財務人員應當把握好發(fā)票的認證期限，及時做好增值稅發(fā)票認證、申報方面的工作。

(二)固定資產(chǎn)的購置

根據(jù)財稅[2016]36號文的附件2規(guī)定：“營改增”后取得的不動產(chǎn)，其對應的進項稅可以在兩年內(nèi)抵扣。不動產(chǎn)的購置金額較大，其進項稅額的抵扣可以減少當期增值稅額，但抵扣進項稅額后，原來計入不動產(chǎn)及不動產(chǎn)在建工程的成本便降低了，這又導致最終轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)后計提的折舊額減少，折舊減少后會引起利潤總額的增加，導致企業(yè)所得稅增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在做固定資產(chǎn)的采購計劃時，應當綜合考慮對增值稅和企業(yè)所得稅稅負的影響，做到合理規(guī)劃，避免盲目通過采購固定資產(chǎn)來增加進項稅額抵扣，而加大企業(yè)所得稅稅負。

(三)勞務外包

房地產(chǎn)企業(yè)主要的銷售方式為：公司內(nèi)部成立營銷部門或委托專業(yè)的銷售公司銷售。如果公司成立營銷部門，那么支付的相關的人工成本無法抵扣進項稅。如果進行勞務外包，讓專業(yè)的銷售公司提供銷售人員進行營銷活動，在相同成本的情況下，不僅可以從銷售公司處獲取進項稅額，還可以為企業(yè)節(jié)約銷售成本。加之房地產(chǎn)公司銷售樓盤是分時期銷售的，如果只在集中銷售期間內(nèi)將銷售業(yè)務外包給銷售，已銷售面積達總面積80%以上后，再聘用少數(shù)幾名銷售顧問進行銷售，則企業(yè)成本將會更為降低。