房屋征收賠償辦法

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房屋征收賠償辦法范文第1篇

一、當(dāng)前征地拆遷主要有以下幾個(gè)問題

（一）擔(dān)憂今后沒有不變的生活起原。土地乃農(nóng)民的生活之本，是農(nóng)民的“命脈”，直接關(guān)系到農(nóng)民的生產(chǎn)生活問題。因?yàn)殚L(zhǎng)期生活的當(dāng)?shù)卦?jīng)習(xí)氣，忽然分開幾十年的家，心思上無法承受。征收還擔(dān)憂今后的生活問題、后代上學(xué)不方便、安頓賠償?shù)葐栴}，招致不肯意搬家，新建一棟房屋，農(nóng)民往往需求十幾萬。而廉價(jià)的土地征收成本使縣政府在征地中獲取了本應(yīng)屬于農(nóng)民的土地征收與土地出讓之間的差價(jià)好處，農(nóng)民心思上無法均衡。很多農(nóng)民賠償期望與實(shí)踐賠償款有較大的差距，使得拆遷戶在實(shí)踐工作中賜與不共同，給拆遷工作人員帶來很多堅(jiān)苦。

（二）賠償規(guī)范的分歧所致。說到賠償規(guī)范，是依據(jù)各省的文件規(guī)則，參照本地的生活程度賜與賠償，賠償規(guī)范高，能實(shí)時(shí)到位，拆遷進(jìn)度就相對(duì)快些;隨著物價(jià)的飛速猛漲，按市場(chǎng)價(jià)賠償太高，賠償規(guī)范各地良莠不齊，甚至差距極大，形成拆遷堅(jiān)苦。如遠(yuǎn)安縣城區(qū)南門村和雙利村兩個(gè)村子挨著，賠償規(guī)范就有所分歧，拆遷戶有的互相攀比，最易激發(fā)矛盾給拆遷工作帶來必然的難題。

（三）拆遷戶單方面強(qiáng)調(diào)個(gè)人好處。農(nóng)民長(zhǎng)期在農(nóng)田勞作，遍及文明水平偏低、勞動(dòng)技藝單一的特點(diǎn)，對(duì)大多數(shù)被拆遷戶而言是“爭(zhēng)奪好處”，他們以為不知足他們的要求，拒不簽署拆遷和談，不論能否符合實(shí)踐，鄉(xiāng)村有這么一句古話：“會(huì)叫的孩子有奶吃”。他們以為：“時(shí)間拖得越長(zhǎng)、工作鬧得越大，獲得的賠償越多”，拆遷戶便獅子大啟齒漫天要價(jià)，因?yàn)閮蛇厸]有達(dá)到統(tǒng)一，影響拆遷工作的進(jìn)度，工作無法照常進(jìn)行。

（四）土地賠償費(fèi)用分派發(fā)放問題。農(nóng)民是弱勢(shì)群體，他們的主意也是最實(shí)際的，只要賠償款拿到手上，才肯置信。尤其是關(guān)于個(gè)人承包集體土地的農(nóng)戶，承包期限30年，在承包期限內(nèi)被縣政府征用了，他們的預(yù)期好處就更應(yīng)該賜與維護(hù)。沒有了土地，直接關(guān)系到下半輩子及今后幾代人的生計(jì)出路等方面，還沒有落實(shí)到位。要搬到哪里去，沒有土地和房屋，今后出路在哪里？這些十分實(shí)際的問題，也是征地拆遷難的一大原因。

二、削減和杜絕征地拆遷糾紛的建議

（一）嚴(yán)格依照《物權(quán)法》、《土地治理法》《國(guó)有土地上房屋征收和拆遷賠償條例》等相關(guān)的司法法律規(guī)則的權(quán)限和順序開展工作。假如村民好處受到損害，就會(huì)招致矛盾激化，在土地征收或房屋拆遷中要把司法宣傳到位，讓村民擁有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)，尊敬村民的主置；的確維護(hù)農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益。而不能蒙騙拆遷，關(guān)于拆遷戶來說，他們但是是選擇了這種無法的方法來表達(dá)本人的訴求、來維護(hù)本人的權(quán)益；在拆遷工作中，關(guān)于那些暫時(shí)亂搭亂建的建筑物、建筑物，拆遷部分要果斷查處、督促無償撤除，恢復(fù)近況。

（二）組建一支高本質(zhì)的隊(duì)伍。一個(gè)區(qū)域該當(dāng)有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)則，征地拆遷工作應(yīng)成立長(zhǎng)期的工作專班，征地拆遷是一項(xiàng)政策性強(qiáng)，技能性高的工作，該當(dāng)要有一支專業(yè)的、本質(zhì)高的隊(duì)伍。拆遷部分的一言一行，不只代表著個(gè)人，并且代表著單位的形象、代表著黨和縣政府的形象；拆遷部分要誨人不倦、挨家挨戶上門耐性認(rèn)真地做好拆遷工作，通知他們拆遷的理由和意義，讓他們有所預(yù)備，做好搬家或騰地。比方為了公共設(shè)備建設(shè)，此次拆遷可以改善城市情況、改動(dòng)城市市容市貌，老城革新后讓他們生活在一個(gè)美好的情況，直接關(guān)系到他們確實(shí)身好處，也許會(huì)獲得他們的大力支持。當(dāng)然，有的拆遷戶不睬解對(duì)這項(xiàng)工作不支持的，拆遷部分應(yīng)該多做幾回工作，不要怕多走路、多措辭，不要怕費(fèi)事。比方遠(yuǎn)安保宜高速公路共觸及拆遷戶158戶，因?yàn)楣ぷ鲗０嗟墓ぷ黜樞蛘?dāng)、辦法妥當(dāng)、賠償?shù)轿唬瑹o上訪事情發(fā)生。

（三）把先征后建，改為先建后征，后期配套先行。首先是先建后征，可以參考外地沿海地域的做法，要妥善處理好被征地拆遷農(nóng)民的寓居問題，可以先劃出較好的一些地塊，預(yù)先建好安頓房，讓農(nóng)民看得見，住得滿意，生活得高興，以改動(dòng)過去先征后建的被動(dòng)場(chǎng)面。其次是后期配套先行，關(guān)于因國(guó)家征地轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的農(nóng)民，都執(zhí)行城鎮(zhèn)居民最低生活保證準(zhǔn)則和賦閑保險(xiǎn)、養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保險(xiǎn)準(zhǔn)則，堅(jiān)持起完好的社會(huì)保證準(zhǔn)則，讓社保成為“被征地農(nóng)民”的維護(hù)傘，切實(shí)維護(hù)他們的正當(dāng)權(quán)益。

（四）恰當(dāng)提高征地賠償規(guī)范。依據(jù)《土地治理法》第四十七條的規(guī)則：征收土地的，依照被征收土地的原用處賜與賠償。征收耕地的賠償費(fèi)用包括土地賠償費(fèi)、安頓津貼費(fèi)以及地上附著物和青苗的賠償費(fèi)。征收耕地的土地賠償費(fèi)，為該耕地被征收前三年均勻年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安頓津貼費(fèi)，依照需求安頓的農(nóng)業(yè)人口數(shù)核算。每公頃被征收耕地的安頓津貼費(fèi)，最高不得超越被征收前三年均勻年產(chǎn)值的十五倍。特別是貿(mào)易性開發(fā)用地更應(yīng)該提高賠償，讓農(nóng)民真正獲得實(shí)惠。多種渠道賠償，如社保安頓、錢幣賠償，關(guān)于住房拆遷予供應(yīng)土地等多渠道相結(jié)合。

（五）規(guī)范拆遷單位的征地拆遷行為。本地國(guó)土資源部分應(yīng)奉告被征地鄉(xiāng)村集體組織和農(nóng)戶，對(duì)擬征地的賠償規(guī)范、安頓路子有請(qǐng)求聽證的權(quán)益。觸及房屋拆遷的，依據(jù)《城市房屋拆遷行政判決工作規(guī)程》的規(guī)則，對(duì)行政強(qiáng)迫拆遷的根據(jù)、順序、賠償安頓規(guī)范的測(cè)算根據(jù)等內(nèi)容進(jìn)行聽證。經(jīng)由做拆遷工作后，房屋拆遷治理部分該當(dāng)提早15日通知被拆遷人，并認(rèn)真做好宣傳分析工作，發(fā)動(dòng)被拆遷人自行搬家，不得強(qiáng)拆；集體土地上房屋拆遷,要參照新公布的《國(guó)有土地上房屋征收與賠償條例》的精神執(zhí)行。

（六）加強(qiáng)征遷工作的通明強(qiáng)度?？h政府該當(dāng)嚴(yán)格依照司法法律的規(guī)則行使權(quán)柄。真正貫徹中心的有關(guān)決定計(jì)劃，處置好中心與當(dāng)?shù)氐年P(guān)系，做好城鎮(zhèn)規(guī)劃、拆遷人資歷審核等決定計(jì)劃和服務(wù)工作，不參加詳細(xì)的拆遷事宜。防止拆遷公司的野蠻行為，對(duì)在拆遷中的違規(guī)行為該當(dāng)依法實(shí)時(shí)予以處置、制裁，上級(jí)人民縣政府對(duì)下級(jí)縣政府該當(dāng)增強(qiáng)監(jiān)督，對(duì)欠妥行為該當(dāng)實(shí)時(shí)避免、改正，未達(dá)到和談不得強(qiáng)拆，在拆遷工作中要依法賠償、依法拆遷、文明拆遷。

房屋征收賠償辦法范文第2篇

一、房屋征收的概念

房屋征收是一種行政行為，是指政府依照法律程序剝奪房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的所有權(quán)及其使用權(quán)，同時(shí)喪失土地使用權(quán)并給予市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償?shù)男姓?qiáng)制購買行為，是拆除房屋行為的基礎(chǔ)性法律行為，征收法律行為后果是房屋所有權(quán)關(guān)系發(fā)生改變。實(shí)施拆除時(shí)房屋所有權(quán)已經(jīng)屬于拆除人所有，拆除房屋行為與被征收人已經(jīng)沒有了法律上的利害關(guān)系。房屋拆遷是一種民事行為，是指拆遷人為了新的建設(shè)需要，由拆遷人對(duì)房屋所有人給予補(bǔ)償安置并拆除房屋的民事法律行為。房屋拆遷法律行為的后果是房屋所有權(quán)沒有發(fā)生改變而“滅失”。因此，“征收”與“拆遷”兩字之差，法律意義卻截然不同。

二、房屋征收的目的

征收國(guó)有土地上房屋必須是為了“公共利益”的需要，商業(yè)開發(fā)不能實(shí)施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水嶺。

如何界定公共利益在房屋征收中尤為重要。目前，我國(guó)《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》均沒有明確規(guī)定哪些屬于“公共利益”，因此，為實(shí)施的需要《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)“公共利益”采取列舉方式規(guī)定了6條公共利益。1國(guó)防和外交的需要；2由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；3由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；4由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；5由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；6法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名義對(duì)國(guó)有土地上房屋進(jìn)行征收，更不能強(qiáng)制“搬遷”。

二、房屋征收的主體

房屋征收的主體根據(jù)職責(zé)劃分，可以分為批準(zhǔn)主體和實(shí)施主體。

1，批準(zhǔn)主體

批準(zhǔn)主體就是享有房屋征收決定權(quán)的機(jī)構(gòu)，誰有權(quán)征收我們的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是國(guó)家依照法律規(guī)定的條件無償?shù)貙⒓w或者個(gè)人的某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)家所有的一種措施。從法律概念上來講，2004年修正后的《憲法》對(duì)財(cái)產(chǎn)征收首次作出了明確的規(guī)定，憲法第13條規(guī)定：公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。2007年8月30日，《城市房地產(chǎn)管理法修正案》通過。其中規(guī)定：“為了公共利益需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！笨梢钥闯觯魇帐且环N國(guó)家的行政行為，是一中剝奪公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。

依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第8條規(guī)定：“為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定”因此，只有市、縣級(jí)人民政府才有權(quán)征收國(guó)有土地上房屋。在我國(guó)市縣級(jí)政府包括：縣政府、區(qū)政府、縣級(jí)市政府、市政府（設(shè)區(qū)的市政府）、直轄市區(qū)政府。上述政府均屬于市、縣級(jí)政府，那么是否所有的市、縣級(jí)政府都有權(quán)決定房屋征收嗎？答案是不一定。因?yàn)橐罁?jù)該條例第9條規(guī)定有權(quán)做出房屋征收決定的市縣級(jí)政府必須同時(shí)具備有本行政區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃；本行政區(qū)的土地利用總體規(guī)劃；本行政區(qū)的城鄉(xiāng)規(guī)劃；本行政區(qū)的房屋征收專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，還應(yīng)當(dāng)納有國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。即：“四規(guī)劃、一計(jì)劃化”。有的市區(qū)政府由于沒有本行政區(qū)規(guī)劃或計(jì)劃就無權(quán)做出房屋征收決定，只有市政府才能做出。直轄市政府屬于省級(jí)政府不能做出房屋征收決定。

2，實(shí)施主體

實(shí)施主體是指具體實(shí)施房屋征收決定的行政主管部門，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第4條規(guī)定：“市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行?！辈粌H明確規(guī)定了房屋征收部門具體組織實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償工作，還明確了實(shí)施配合部門。

依據(jù)條例的規(guī)定，可以看出房屋征收部門是一種法律授權(quán)的部門，由市、縣級(jí)政府根據(jù)本級(jí)政府部門的職責(zé)劃分，將實(shí)施部門交由其委托的行政機(jī)關(guān)或單位。決定權(quán)在市縣級(jí)政府，條例沒有作統(tǒng)一的規(guī)定。該房屋征收部門依法代表地方政府具體實(shí)施相關(guān)工作，市、縣政府并對(duì)其實(shí)施的征收補(bǔ)償行為承擔(dān)法律后果。因此，房屋征收部門的行為屬于行政行為。

哪些部門有資格接受市縣政府的委托，條例沒有具體規(guī)定，但是條例第6條規(guī)定：“國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)財(cái)政、國(guó)土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強(qiáng)對(duì)房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施工作的指導(dǎo)?！笨梢姼骷?jí)政府為落實(shí)“工作指導(dǎo)”原則應(yīng)盡量對(duì)口管理，委托本級(jí)政府的住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門為宜。

3，房屋征收實(shí)施單位

房屋征收的具體工作依據(jù)條例第5條規(guī)定，房屋征收部門還可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。由于條例規(guī)定房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。因此，房屋征收部門不得委托拆遷公司、中介機(jī)構(gòu)等營(yíng)利性組織或個(gè)人作為房屋征收實(shí)施單位。

三、房屋征收的程序

政府、房屋征收部們、房屋征收實(shí)施單位如何進(jìn)行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具體工作？這些問題就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。

第一步調(diào)查登記

房屋征收部門依據(jù)本行政區(qū)年度計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)規(guī)劃組織人員或委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)擬征收地域內(nèi)的房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行詳盡調(diào)查并如實(shí)登記，確定擬定房屋征收的具體范圍。調(diào)查完畢后將調(diào)查結(jié)果在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人進(jìn)行公布并聽取異議的意見。

最終的調(diào)查結(jié)果作為制定房屋征收方案的依據(jù)。

第二步暫停通知

房屋征收范圍確定后，房屋征收部門書面通知有關(guān)部門，在房屋征收范圍內(nèi)暫停辦理新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等相關(guān)批準(zhǔn)、備案、過戶等手續(xù)。暫停期限最長(zhǎng)不得超過1年。

第三步無證認(rèn)定

市、縣級(jí)人民政府組織國(guó)土、城建、環(huán)保、法制等有關(guān)部門建立無證建筑認(rèn)定辦公室，對(duì)征收范圍內(nèi)的未經(jīng)登記的無證建筑進(jìn)行合法性認(rèn)定和處理。對(duì)合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑認(rèn)定為給予補(bǔ)償；對(duì)違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，認(rèn)定為不予補(bǔ)償。并以書面形式通知被征收人，被征收人不服認(rèn)定決定的可以申請(qǐng)復(fù)議或提出行政訴訟。

第四步擬定方案

房屋征收部門根據(jù)已經(jīng)確定的被征收房屋調(diào)查結(jié)果和無證認(rèn)定結(jié)果，擬定《房屋征收補(bǔ)償方案》并報(bào)同級(jí)政府審查。

第五步方案論證

同級(jí)政府收到《房屋征收補(bǔ)償方案》后組織國(guó)土、物價(jià)、城建、審計(jì)、監(jiān)察、環(huán)保、消防等部門對(duì)《房屋征收補(bǔ)償方案》進(jìn)行合法性、公平性、合理性、可行性論證，論證可以進(jìn)行數(shù)次，但應(yīng)求得意見基本統(tǒng)一。

第六步公開方案

同級(jí)政府將論證結(jié)果在被征收房屋的范圍內(nèi)以書面公告形式向社會(huì)公布，公開征求被征收人以及公眾對(duì)《房屋征收補(bǔ)償方案》的意見。并設(shè)立征求意見渠道和場(chǎng)所，設(shè)立專人解答有關(guān)詢問，解釋方案。征求意見期限不得少于30日。

第七步修訂方案

同級(jí)政府將公開征求的意見進(jìn)行梳理、分類、匯總連同采納及修改的情況在被征收范圍內(nèi)以書面形式公布。

在征求意見中如果屬于舊城區(qū)改工程項(xiàng)目的，有51%以上被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合條例規(guī)定的，政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

第八步穩(wěn)定評(píng)估

市、縣級(jí)人民政府?dāng)M作出房屋征收決定的，應(yīng)當(dāng)按照社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估相關(guān)規(guī)定委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行本項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；對(duì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告提出的建議作出決策并制定相關(guān)應(yīng)對(duì)預(yù)案。

第九步籌措補(bǔ)償

政府在作出房屋征收決定前，同級(jí)財(cái)政部門應(yīng)將征收補(bǔ)償費(fèi)用足額專戶存儲(chǔ)、專款專用。資金不到位不得作出征收房屋決定。

第十步公告決定

市、縣級(jí)人民政府依法作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)在被征收房屋范圍內(nèi)以書面形式予以公告。同時(shí)公告收回國(guó)有土地使用權(quán)。

公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

第二熱點(diǎn)問題房屋補(bǔ)償

一、補(bǔ)償形式

《房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定了被征收人可以根據(jù)自己的意志對(duì)房屋征收的補(bǔ)償形式做出選擇，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，二者任選其一。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

二、補(bǔ)償項(xiàng)目

依據(jù)條例第17條規(guī)定補(bǔ)償項(xiàng)目應(yīng)包括五項(xiàng)：

1，房屋價(jià)值補(bǔ)償；

2，搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

3，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

4，補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)

依據(jù)條例規(guī)定授權(quán)市、縣級(jí)人民政府制定房屋征收補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。補(bǔ)助不是本條例規(guī)定的補(bǔ)償，是對(duì)被征收人因房屋被征收造成的困難或不便的金錢補(bǔ)助，體現(xiàn)政府救濟(jì)原則。獎(jiǎng)勵(lì)是被征收房屋人積極態(tài)度、行為的獎(jiǎng)賞，體現(xiàn)政府對(duì)公益事業(yè)的投入。補(bǔ)助與獎(jiǎng)勵(lì)是條例的一個(gè)新規(guī)定，但是實(shí)踐中個(gè)地方政府或拆遷人已經(jīng)有過實(shí)踐，可以說是總結(jié)實(shí)踐的結(jié)晶。但是決不能在補(bǔ)償費(fèi)中提取補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)金，政府應(yīng)在財(cái)政上單獨(dú)列支。

5，優(yōu)先給予住房保障

優(yōu)先對(duì)象只能是征收個(gè)人住宅并且符合住房保障條件的，做出房屋征收決定的政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。法律授權(quán)省級(jí)政府制定該優(yōu)先保障條款的落實(shí)。

三、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

房屋征收補(bǔ)償?shù)暮诵膶?duì)象是房屋，對(duì)房屋如何補(bǔ)償，《條例》確定的是公平原則，沒有采用適當(dāng)補(bǔ)償原則，土地征收現(xiàn)在的補(bǔ)償原則還是適當(dāng)原則。公平原則的具體體現(xiàn)是房屋的價(jià)值，沒有繼續(xù)使用原拆遷條例規(guī)定的市場(chǎng)價(jià)格原則，價(jià)格取決于價(jià)值，價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)。價(jià)格是一個(gè)不穩(wěn)定的參數(shù)，而價(jià)值是由勞動(dòng)力價(jià)值決定的，價(jià)值是呈上升趨勢(shì)的，是相對(duì)穩(wěn)定的參數(shù)。因此采用價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)也是本《條例》的一個(gè)最大亮點(diǎn)。

《條例》規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。”因此，被征房屋的價(jià)值底線標(biāo)準(zhǔn)是不低于類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。這里把握兩點(diǎn)一是“不低于”標(biāo)準(zhǔn)，不低于不是等于，應(yīng)是高于。在確定房屋價(jià)值時(shí)應(yīng)在該類房屋市場(chǎng)價(jià)格之上確定，高于多少應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況綜合確定。二是“類似”，類似不是相同，也不是近似。這里的“類”指的是房屋類別，是磚混結(jié)構(gòu)還是土坯房。按照被征收房屋類別分別確定價(jià)值，體現(xiàn)了公平原則。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)仍采取房屋價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)行等價(jià)值交換的原則。屬于舊城區(qū)改建項(xiàng)目工程征收個(gè)人住宅的，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋，滿足被征收住址選擇要求。

四、違法建筑

爭(zhēng)議多年的違章建筑一詞在條例中消失，物權(quán)法定原則的確立，違“章”顯得力不從心了，再以違“章”處理物權(quán)屬性顯然沒有法律依據(jù)，《條例》對(duì)違“章”建筑沒有規(guī)定是否補(bǔ)償，可以說違章建筑應(yīng)給予補(bǔ)償，以后政府在依法行政中一定要區(qū)分好“違章”和“違法”的性質(zhì)和概念，一旦混淆后果嚴(yán)重。違法建筑需要經(jīng)過認(rèn)定程序來確定是否屬于違法建筑，并決定是否給予補(bǔ)償。

《條例》規(guī)定違法建筑認(rèn)定的范圍是：1，未經(jīng)登記的建筑；2，臨時(shí)建筑。未經(jīng)房屋主管部門登記的房屋認(rèn)定比較復(fù)雜?？赡苷J(rèn)定為合法建筑也可能認(rèn)定為違法建筑，主要根據(jù)房屋形成的時(shí)間、原因、當(dāng)時(shí)的法律等。認(rèn)定為合法建筑的同時(shí)決定給予補(bǔ)償；認(rèn)定為違法建筑的同時(shí)決定不予補(bǔ)償。對(duì)臨時(shí)建筑的補(bǔ)償認(rèn)定比較簡(jiǎn)單主要審查是否超過批準(zhǔn)期限，在期限之內(nèi)的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，否則不予補(bǔ)償。

對(duì)違法建筑拆除是否補(bǔ)償問題，一直以來都存在補(bǔ)與不補(bǔ)的爭(zhēng)議。補(bǔ)，是因?yàn)橐恍┻`法建筑的長(zhǎng)期存在，與政府職能部門不作為有關(guān)，政府應(yīng)當(dāng)為失職買單；不補(bǔ)，是因?yàn)樗嬖诘幕A(chǔ)違法，如果補(bǔ)償會(huì)對(duì)守法者明顯不公平。

筆者認(rèn)為：違法建筑往往都是由各種原因造成，有的是行政管理者的責(zé)任，有的是建筑物所有者或使用者的責(zé)任。例如房屋建設(shè)手續(xù)不全的問題，當(dāng)事人事先已經(jīng)向相關(guān)政府部門提出申請(qǐng)，但是由于政府部門工作人員不履行職責(zé)而未給辦理的，這種違法后果就不應(yīng)當(dāng)讓當(dāng)事人來承擔(dān)。因此，對(duì)于違法建筑補(bǔ)與不補(bǔ)一定要分清是由原因造成的。

三、房屋估價(jià)

房屋估價(jià)是征收房屋的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，過去拆遷出現(xiàn)的問題基本上是由于評(píng)估不公開、不透明，暗箱操作，故意壓低評(píng)估價(jià)格，評(píng)估機(jī)構(gòu)的服務(wù)對(duì)象不是被拆遷人而是拆遷人或者政府。評(píng)估公司為了攬到評(píng)估項(xiàng)目不得不聽從拆遷人的意見，壓低價(jià)格。有的壓低價(jià)格高達(dá)30%以上。這次《條例》不僅規(guī)定了對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)100%的由被征收人決定，同時(shí)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果異議規(guī)定了明確的異議渠道和程序。對(duì)于“出具虛假或者有重大差錯(cuò)”給予法律制裁?！稐l例》第19條明確規(guī)定，由被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，取消了過去拆遷當(dāng)事人選定的不合理部分，既拆遷人操作選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的弊端。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，被征收房屋人可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，還可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。經(jīng)過鑒定認(rèn)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

《房屋征收與補(bǔ)償條例》改變了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定的拆遷估價(jià)估機(jī)構(gòu)確定，應(yīng)當(dāng)采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見》的規(guī)定使許多房屋被征收人認(rèn)為拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)不能中立，因?yàn)榇_定拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的決定權(quán)在政府手中，大多數(shù)拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)都是政府單方指定的；而《房屋征收與補(bǔ)償條例》將確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的決定權(quán)交給了被征收人，由被征收人來確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，使被征收人的權(quán)益得到更有利的保障。

四、補(bǔ)償途徑

房屋征收決定作出后，落實(shí)補(bǔ)償就是主要工作。依據(jù)《條例》規(guī)定落實(shí)補(bǔ)償?shù)耐緩接袃蓷l，一是民事協(xié)商渠道既補(bǔ)償協(xié)議、二是行政強(qiáng)制渠道既補(bǔ)償決定。房屋征收部門與被征收房屋人依據(jù)補(bǔ)償決定和補(bǔ)償方案通過自愿協(xié)商，雙方達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的行為屬于民事協(xié)商渠道。如果對(duì)協(xié)議的履行發(fā)生糾紛，救濟(jì)渠道只能走民事訴訟渠道解決。

《條例》規(guī)定：房屋征收部門與被征收人在補(bǔ)償方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定。補(bǔ)償決定是一種行政強(qiáng)制補(bǔ)償行為，被征收人如有不服可以通過行政渠道解決

第三熱點(diǎn)問題強(qiáng)制搬遷

一、強(qiáng)制搬遷

強(qiáng)制“搬遷”取代了過去的強(qiáng)制“拆遷”，雖然都是強(qiáng)制，但是強(qiáng)制的內(nèi)容、方式、結(jié)果、行為均有明顯的區(qū)別。因此，我們必須弄明白強(qiáng)制的內(nèi)容、方式、行為以及法律后果。

1，無暴力強(qiáng)制搬遷讓你多做思想工作

對(duì)于政府征收房屋過程中，最容易引發(fā)矛盾沖突的“強(qiáng)制拆遷”問題，因強(qiáng)制拆遷引發(fā)暴力事件的更是屢見不鮮，但《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的出臺(tái)，“武力拆遷”、“暴力拆遷”將消失在歷史的洪流中。

《條例》規(guī)定：任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

此規(guī)定保障了被搬遷人在沒有搬離土地和房屋前基本的人權(quán)，在促進(jìn)和諧搬遷的進(jìn)程中避免矛盾的激化和沖突的發(fā)生。在強(qiáng)制搬遷過程中，切實(shí)的做到讓暴力徹底走開。違法規(guī)定采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

2，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)排除腐敗行為

搬遷行為可分為自動(dòng)搬遷和強(qiáng)制搬遷，不論是被征收人自動(dòng)搬遷還是申請(qǐng)強(qiáng)制搬遷建設(shè)單位均不得參與搬遷活動(dòng)。這是條例中唯一禁止性條款。

3，法院是唯一具有強(qiáng)制搬遷執(zhí)行權(quán)的司法機(jī)關(guān)

“強(qiáng)制搬遷”一詞必然意味著有一方或多方的利益會(huì)遭受到限制和拘束，慎用強(qiáng)制手段是必須要考慮的問題。但是在什么情況下可以適用強(qiáng)制搬遷？《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)強(qiáng)制搬遷適用的條件有著具體的規(guī)定，在行政復(fù)議、行政訴訟期間停止強(qiáng)制搬遷，逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行補(bǔ)償協(xié)議的，由作出房屋征收決定的政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制搬遷。

對(duì)強(qiáng)制搬遷明確了司法強(qiáng)制，取締了行政強(qiáng)制搬遷。因此，強(qiáng)制搬遷一是法院執(zhí)行事先告知被執(zhí)行人；二是政府提供安置之所；三是補(bǔ)償決定已經(jīng)生效。三個(gè)條件缺一不可，法院在強(qiáng)制前必須審查的主要內(nèi)容，任何單位不得擅自以“帶到派出所問話”、行政拘留或司法拘留等限制人身自由手段對(duì)被搬遷人采取強(qiáng)制措施，應(yīng)以督促或強(qiáng)制其到達(dá)臨時(shí)安置居所為主要強(qiáng)制搬遷手段。另外，強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。

日前，公安部已經(jīng)明令各地公安機(jī)關(guān)禁止公安機(jī)關(guān)參與介入地方政府土地、房屋征收活動(dòng)。

4，“先補(bǔ)償、后搬遷”原則貫穿始終

被征收人獲得協(xié)議約定的補(bǔ)償后再搬遷，補(bǔ)償不到位有權(quán)不予搬遷，政府無權(quán)申請(qǐng)法院實(shí)施強(qiáng)制搬遷，法院無權(quán)作出強(qiáng)制搬遷的裁決，無權(quán)執(zhí)行強(qiáng)制搬遷。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照補(bǔ)償協(xié)議或補(bǔ)償決定，對(duì)被征收人先予貨幣補(bǔ)償或者提權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房，否則無權(quán)申請(qǐng)法院實(shí)施強(qiáng)制搬遷。這也是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的又一亮點(diǎn)，由原來規(guī)定的“先拆后補(bǔ)”變成了現(xiàn)在的“先補(bǔ)后拆”，通過這條強(qiáng)制性的規(guī)定加重了房屋征收人的義務(wù)，使得被征收人權(quán)益保護(hù)的力度大大增強(qiáng)了。

以往的盲目拆遷中往往會(huì)出現(xiàn)這種情況，被拆遷人為了配合公共利益建設(shè)，將原住房屋拆除后，在簡(jiǎn)易臨時(shí)住房?jī)?nèi)一住就是好幾年而得不到妥善安置，從而引發(fā)一系列社會(huì)不安定因素。為了避免此類現(xiàn)象的重復(fù)，依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中提出的“先補(bǔ)償，后搬遷”的原則，對(duì)以強(qiáng)制手段征收的房屋也應(yīng)當(dāng)先予以強(qiáng)制補(bǔ)償。

5，強(qiáng)制搬遷措施只能是司法強(qiáng)制措施

逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的，由作出房屋征收決定的縣級(jí)以上地方人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制搬遷。這個(gè)時(shí)候“強(qiáng)制措施”是司法強(qiáng)制措施，法院以法律程序?qū)嵤?，不能和暴力以及一些野蠻的強(qiáng)制拆遷方式劃等號(hào)。

司法強(qiáng)制搬遷時(shí)，也不得采取暴力、脅迫等非法手段實(shí)施，只能依法律規(guī)定的強(qiáng)制措施執(zhí)行。在被搬遷人沒有搬離房屋或土地之前，不得對(duì)其斷水、斷電、斷氣或其他影響生活的強(qiáng)制措施；強(qiáng)制搬遷一般只針對(duì)被申請(qǐng)執(zhí)行人在房屋內(nèi)或特定土地上的財(cái)物，以騰出房屋或土地為強(qiáng)制執(zhí)行目的，除非被申請(qǐng)執(zhí)行人有主動(dòng)采取非理阻撓強(qiáng)制搬遷的行為，強(qiáng)制搬遷主體方可對(duì)其人身采取相關(guān)措施。如果出現(xiàn)被申請(qǐng)執(zhí)行人采取危及自身或他人生命安全、健康行為阻撓搬遷的，司法機(jī)關(guān)必須在知道和應(yīng)當(dāng)知道之時(shí)主動(dòng)采取相應(yīng)防范和救助措施。

第四熱點(diǎn)問題救濟(jì)途徑

《條例》的另一亮點(diǎn)是規(guī)定了明確的民事、行政救濟(jì)途徑，被征收人不服行政行為或有異議的規(guī)定了明確的救濟(jì)途徑，包括主體之間平等的民事法律關(guān)系、行政管理法律關(guān)系、中介機(jī)構(gòu)的中介法律關(guān)系均作出了明確規(guī)定。

一、房屋征收民事法律關(guān)系及其訴訟

依據(jù)《條例》規(guī)定，房屋征收涉及的民事法律關(guān)系有以下幾種：

1、政府與社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的委托合同糾紛

社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)屬于中介機(jī)構(gòu)，政府委托中介機(jī)構(gòu)的法律關(guān)系屬于民事法律范疇，雙方引發(fā)的糾紛屬于民事法律調(diào)整對(duì)象，一旦發(fā)生糾紛均可向有管轄權(quán)的人民法院提起民事訴訟。

2、被征收人與社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的侵權(quán)糾紛

評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過程中或評(píng)估結(jié)論不實(shí)，引用范例不恰當(dāng)，構(gòu)成虛假評(píng)估侵害被征收人的合法權(quán)益或財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，被征收人要求評(píng)估機(jī)構(gòu)恢復(fù)名義、賠禮道歉、賠償損失的屬于民事法律關(guān)系，可以提起民事訴訟。

3、金融機(jī)構(gòu)出具虛假證明侵權(quán)糾紛

在征收房屋決定前政府應(yīng)保證補(bǔ)償資金“足額到位、專戶存儲(chǔ)”，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)向被征收人出具補(bǔ)償專用賬戶存款信息，已取得被征收人的信任，促成與政府房屋征收部門達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。但是金融機(jī)構(gòu)出具了虛假的存款信息，被征收房屋人簽訂了補(bǔ)償協(xié)議不能如期得到補(bǔ)償款。金融機(jī)構(gòu)的行為侵害了被征收房屋人的合法權(quán)益的可以提起民事訴訟要求金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶支付責(zé)任。

4、一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定義務(wù)糾紛

補(bǔ)償協(xié)議糾紛中只有“一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定義務(wù)”糾紛屬于民事訴訟法律關(guān)系，如果被征收人認(rèn)為補(bǔ)償協(xié)議違法、無效；遺漏補(bǔ)償項(xiàng)目、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)錯(cuò)誤等原因提起的訴訟不屬于民事糾紛范疇。構(gòu)成“不履行協(xié)議”的主體可能是甲方即政府一方，也可能是乙方即被征收人一方。不履行協(xié)議是一種主張即可構(gòu)成訴訟，一方當(dāng)事人憑補(bǔ)償協(xié)議即可立案。以不履行義務(wù)主張立案的，不能主張協(xié)議無效、違法、標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議等行政性糾紛，如果認(rèn)為協(xié)議存在行政違法性應(yīng)通過行政途徑要求解決。

5、中斷供水、供熱、供氣、供電侵權(quán)糾紛

被征收人使用的水、熱、氣、電、通訊、網(wǎng)絡(luò)等均是合同雙方行為，如果第三方未經(jīng)合同雙方同意給予中斷服務(wù)，是一種侵犯合同雙方的合法權(quán)益行為，任何一方均有權(quán)提出民事侵權(quán)訴訟。如果提供服務(wù)方怠于履行合同不主動(dòng)恢復(fù)供應(yīng)關(guān)系、拒絕對(duì)加害人提出司法保護(hù)也應(yīng)承擔(dān)擴(kuò)大損失的民事賠償責(zé)任。如果供應(yīng)方未經(jīng)使用人同意，與征收方聯(lián)手、聽從、惡意串通等中斷服務(wù)應(yīng)承擔(dān)賠償和違約的民事責(zé)任。

6、截留征收補(bǔ)償費(fèi)侵權(quán)糾紛

負(fù)有支付、代收代付補(bǔ)償款的單位應(yīng)及時(shí)按照約定將補(bǔ)償款給付被征收人，再給付過程中采取巧立名目、變相收費(fèi)等手段截留補(bǔ)償費(fèi)用的屬于民事侵權(quán)行為，可以請(qǐng)求法院責(zé)令追回返還給被征收人，造成損失的應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

7、虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告侵權(quán)糾紛

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具評(píng)估報(bào)告經(jīng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)鑒定，鑒定為：虛假或者有重大差錯(cuò)之一的被征收房屋人可以向法院提起民事訴訟，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估師承擔(dān)賠償責(zé)任。

二、房屋征收行政法律關(guān)系及訴訟

1、違法授權(quán)非房屋征收部門組織實(shí)施房屋征收補(bǔ)償行政糾紛

市、縣政府應(yīng)根據(jù)《條例》的規(guī)定，根據(jù)本政府各部門的職責(zé)分工明確確定本級(jí)政府所屬的一個(gè)行政職能部門為本級(jí)政府的房屋征收主管部門，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)的房屋征收管理、實(shí)施工作。如果市縣政府授權(quán)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處、某建設(shè)項(xiàng)目辦公室負(fù)責(zé)某一房屋征收項(xiàng)目的征收與補(bǔ)償；或擅自成立房屋征收辦公室等非職能機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋征收的，該被授權(quán)單位實(shí)施了房屋征收行為，被征收人認(rèn)為授權(quán)違法，可以對(duì)授權(quán)違法行為提出行政復(fù)議或行政訴訟。也可以直接請(qǐng)求實(shí)施單位的上級(jí)確認(rèn)違法并撤銷實(shí)施單位的行政違法行為。

2、房屋征收實(shí)施單位從事營(yíng)利征收行政賠償糾紛

房屋征收實(shí)施單位接受房屋征收部門的委托，具體負(fù)責(zé)房屋征收與補(bǔ)償工作，在實(shí)施過程中按照核減補(bǔ)償、補(bǔ)償費(fèi)總標(biāo)的提取傭金，從事營(yíng)利經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由于其違法行為給被征收人造成減少或降低補(bǔ)償或造成權(quán)益損害的，被征收人可以依法向房屋征收部門的上級(jí)行政機(jī)關(guān)提出賠償申請(qǐng)，對(duì)賠償不服的可以行政訴訟?；蛑苯酉蚍ㄔ禾岢鲂姓V訟請(qǐng)求賠償。

3、上級(jí)人民政府不履行監(jiān)督職責(zé)糾紛

依據(jù)條例規(guī)定，上級(jí)人民政府對(duì)下級(jí)人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作履行監(jiān)督職責(zé)，被征收人也可以向上級(jí)政府提出申請(qǐng)要求其履行監(jiān)督職責(zé)，如果上級(jí)政府收到監(jiān)督申請(qǐng)后不予理睬或不盡監(jiān)督職責(zé)，或者按照案件處理。申請(qǐng)人可以對(duì)上級(jí)政府的不作為行為提出行政訴訟或行政復(fù)議。

4、對(duì)舉報(bào)事項(xiàng)不核實(shí)處理行政糾紛

任何組織和個(gè)人對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報(bào)。接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對(duì)舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理。一般行政核實(shí)處理的期限為60日。如果沒有核實(shí)處理結(jié)果并答復(fù)舉報(bào)人，舉報(bào)人有權(quán)對(duì)不履行核實(shí)處理的行政機(jī)關(guān)提出行政訴訟或行政復(fù)議。

5、對(duì)行政監(jiān)察機(jī)關(guān)不履行行政監(jiān)察職責(zé)行政糾紛

依據(jù)條例規(guī)定：監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)參與房屋征收與補(bǔ)償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。被征收人受到征收部門或?qū)嵤﹩挝灰约肮ぷ魅藛T的暴力待遇、侵害被征收人的合法權(quán)益、徇私枉法等請(qǐng)求行政監(jiān)察機(jī)關(guān)依法對(duì)違法違紀(jì)的單位或個(gè)人給予行政處分的，行政監(jiān)察機(jī)關(guān)拒不履行職責(zé)或違法履行職責(zé)行為不服的可以向法院提起行政訴訟或行政復(fù)議。

6、不服房屋征收決定行政糾紛

被征收人認(rèn)為征收決定涉及的建設(shè)項(xiàng)目屬于非公共利益、征收決定程序違法、征收決定不符合某項(xiàng)規(guī)劃等侵害了被征收人的合法權(quán)益。對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以在公告后60日內(nèi)依法申請(qǐng)行政復(fù)議，或在3個(gè)月內(nèi)依法提起行政訴訟。

7，征收補(bǔ)償方案爭(zhēng)議行政糾紛

房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案后報(bào)市、縣級(jí)政府。市縣級(jí)政府未組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證；未向被征收人公布；公布期限少于30日；未將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況再次及時(shí)公布；舊城區(qū)改建需要征收房屋的多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府未組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)；未根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。上述政府行為其中之一未履行的，被征收人均可提出政府不作為行政訴訟或行政復(fù)議。也可以先行提出作為申請(qǐng)，政府仍不作為的在提出行政訴訟或行政復(fù)議。

8、不履行房屋征收公告法定職責(zé)行政糾紛

市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后不公告；公告應(yīng)未載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)，被征收人可以要求公告或重新公告，政府不作為的可以提起行政訴訟或行政復(fù)議。

9、不服提前決定收回土地使用權(quán)行政糾紛

在未作出房屋被依法征收決定前，先行決定收回國(guó)有土地使用權(quán)。被征收人可以提出行政訴訟或行政復(fù)議。

10、調(diào)查登記異議行政糾紛案

房屋征收部門超出房屋征收范圍調(diào)查登記；對(duì)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況登記錯(cuò)誤、不實(shí)的；被征收人要求重新調(diào)查登記未獲得重新調(diào)查登記的；調(diào)查結(jié)果未在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布得。上述任一行為均屬于具體行政行為，均可構(gòu)成作為和不作為的行政訴訟或行政復(fù)議。

11、對(duì)認(rèn)定為新建、擴(kuò)建等行為并不予補(bǔ)償決定行政糾紛

房屋征收范圍確定后，依據(jù)條例規(guī)定任何單位或個(gè)人均不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等行為，違反規(guī)定的，政府將作出不予補(bǔ)償決定。被認(rèn)定人不服認(rèn)定或不予補(bǔ)償決定的可以提起行政訴訟或行政復(fù)議。

12、相關(guān)部門暫停辦理新建、擴(kuò)建等相關(guān)手續(xù)行政糾紛

房屋征收范圍確定后房屋征收部門通知有關(guān)部門暫停辦理新建、擴(kuò)建等相關(guān)許可手續(xù)，如通知暫停辦理范圍超出征收范圍；暫停期限超過1年的仍不給予辦理相關(guān)手續(xù)的，申請(qǐng)人可以根據(jù)申請(qǐng)?jiān)S可事項(xiàng)以及主管部門等情況分別提出行政訴訟或行政復(fù)議。對(duì)房屋征收部門的通知行為不服的直接提起行政訴訟或行政復(fù)議。

13、不服認(rèn)定未經(jīng)登記建筑屬于違法建筑行政糾紛

市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，有關(guān)部門對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的作出不予補(bǔ)償決定不服的可以提出行政訴訟或行政復(fù)議

14、不服補(bǔ)償決定行政糾紛

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)必須公平合理，不因未達(dá)成協(xié)而降低補(bǔ)償。被征收人認(rèn)為違反公平原則的可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

14、不履行公布分戶補(bǔ)償明細(xì)行政糾紛

為了實(shí)現(xiàn)公平、公正的補(bǔ)償目的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)房屋征收補(bǔ)償檔案，在房屋征收范圍內(nèi)公布分戶補(bǔ)償明細(xì)，告知被征收人的全部補(bǔ)償情況。房屋征收部門不履行、拒絕履行或不完全履行公布分戶職責(zé)的被征收人可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

15、審計(jì)機(jī)關(guān)不履行公布審計(jì)結(jié)果行政糾紛

審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)每個(gè)房屋征收項(xiàng)目的補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，并在補(bǔ)償工作終結(jié)后向社會(huì)公布審計(jì)結(jié)果。審計(jì)機(jī)關(guān)不履行上述職責(zé)或履行不當(dāng)?shù)谋徽魇杖丝梢砸婪ㄉ暾?qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

16、責(zé)令改正賠償損失行政糾紛

市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補(bǔ)償工作中不履行本條例規(guī)定的職責(zé)，或者、、的，被征收人可以申請(qǐng)上級(jí)人民政府責(zé)令改正。被征收人還可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔(dān)賠償責(zé)任。

17、非法迫使被征收人搬遷行政糾紛

實(shí)施房屋征收的部門、政府采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，被征收人可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔(dān)賠償責(zé)任。

18、房屋征收部門私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)行政糾紛

房屋征收部門利用管理、實(shí)施房屋征收之便私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)用，被征收人可以申請(qǐng)上級(jí)人民政府責(zé)令改正，追回有關(guān)款項(xiàng)。被征收人還可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔(dān)賠償責(zé)任。

三、房屋征收中的聽證事項(xiàng)

1、房屋征收法定聽證事項(xiàng)

法定聽證事項(xiàng)只有《條例》第11條規(guī)定的，舊城區(qū)改建征收房屋項(xiàng)目，在多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府必須組織由被征收人和公眾代表兩方面人士參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案，法定聽證是政府的必須履行職責(zé)。

2、被征收人申請(qǐng)聽證事項(xiàng)

申請(qǐng)聽證事項(xiàng)條例沒有規(guī)定，依據(jù)行政行為相對(duì)原則，相對(duì)人認(rèn)為聽證有必要的均可以提出聽證申請(qǐng)，本講座提到的行政法律關(guān)系中均可提出聽證申請(qǐng)。

四、房屋征收可以舉報(bào)的違法事項(xiàng)

1、對(duì)于下列縣級(jí)以上地方人民政府的違法行為，任何組織或者個(gè)人都有權(quán)向有關(guān)政府進(jìn)行舉報(bào)。

①非因公共利益需要征收房屋的；

②違反法定程序作出房屋征收決定的；

③未將房屋征收決定予以公告或者公告時(shí)間不符合法定要求的；

④對(duì)不符合規(guī)定的補(bǔ)償方案予以批準(zhǔn)的；

⑤作出的補(bǔ)償決定違反補(bǔ)償方案的；

⑥自行違法強(qiáng)制搬遷的。

2、對(duì)于房屋征收部門的下列違法行為，任何組織或者個(gè)人都有權(quán)向本級(jí)人民政府進(jìn)行舉報(bào)。

①未按照房屋征收決定確定的房屋征收范圍實(shí)施征收的；

②申請(qǐng)強(qiáng)制搬遷前，未按照規(guī)定對(duì)被征收人先予貨幣補(bǔ)償或者提權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房的；

③采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實(shí)施搬遷的；

④未作出補(bǔ)償決定申請(qǐng)法院強(qiáng)制搬遷的，或者雖作出補(bǔ)償決定但未按照法定程序申請(qǐng)強(qiáng)制搬遷的；

⑤未支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的。

⑥房屋征收范圍公告后，未將有關(guān)事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)的。

⑦未向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供被征收房屋情況調(diào)查結(jié)果的；

⑧未依據(jù)調(diào)查結(jié)果擬定補(bǔ)償方案并征求被征收人意見的。

3.公民享有廣泛的舉報(bào)權(quán)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第7條規(guī)定任何組織或者個(gè)人對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報(bào)。接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對(duì)舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理，并將處理結(jié)果向舉報(bào)人通報(bào)。

條例對(duì)公民舉報(bào)權(quán)的規(guī)定是一種進(jìn)步，是原來《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》沒有的，將房屋征收活動(dòng)置于人民的監(jiān)督中，不僅有利于征收程序的公開、透明，更有利于保障房屋被征收人的合法權(quán)益。

五、被征收人不服評(píng)估結(jié)果的救濟(jì)途徑

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。也就是被征收人接到評(píng)估結(jié)果后認(rèn)為評(píng)估結(jié)果不公平或有遺漏事項(xiàng)的應(yīng)書面提出異議意見，具體提出復(fù)核請(qǐng)求和事實(shí)以及理由。如果對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議，再向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。該鑒定結(jié)論是終局的，作為補(bǔ)償證據(jù)使用。

房屋征收賠償辦法范文第3篇

【關(guān)鍵詞】征地；拆遷；審核

Discusses the land-levying relocation expense verification shallowly

Feng Jianming， Shen Haibin， Gong Liang

【Abstract】In June 2011, Ministry of Housing released a “state-owned land on the housing levy assessment methods” to determine the value of the house will be charged in full accordance with the market price of similar real estate is no longer the government to regularly publish comprehensive real estate market prices. In this paper, two rural and urban aspects of land acquisition, land acquisition and relocation costs of the audit described the basic ideas and methods of work.

【Key words】land; demolition; review

隨著城市建設(shè)的迅猛推進(jìn)，拆遷范圍也伴隨建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)展而越來越大，巨大的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用已成為領(lǐng)導(dǎo)關(guān)心、百姓關(guān)注的重點(diǎn)、難點(diǎn)和熱點(diǎn)問題，這些資金的測(cè)算、發(fā)放和管理直接影響到人民群眾的切身利益，關(guān)系到地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展。征地拆遷是工程建設(shè)的第一道工序，在具體實(shí)施過程中，由于拆遷實(shí)施程序不夠規(guī)范、工作經(jīng)費(fèi)支出沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，加之拆遷人員在實(shí)施過程中不注重資料的收集、手續(xù)的完善，經(jīng)常給征地拆遷費(fèi)用審核工作帶來比較大的難度，征地拆遷費(fèi)用資金審核至今還沒有形成比較成熟的具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)性的實(shí)施方法和方案。因此，加強(qiáng)征地拆遷業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)，提高征地拆遷費(fèi)用審核工作質(zhì)量，已勢(shì)在必行。

1.費(fèi)用審核內(nèi)容

征地拆遷安置費(fèi)用審核包括對(duì)征地費(fèi)用補(bǔ)償、地上附著物費(fèi)用補(bǔ)償、拆遷費(fèi)用補(bǔ)償、安置房或定銷商品房購買（建設(shè)）費(fèi)用、復(fù)墾費(fèi)用、各種規(guī)費(fèi)、管理工作經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用的審核，重點(diǎn)審查其真實(shí)性、合法性和合理性。審核依據(jù)于國(guó)家、省市有關(guān)拆遷方面的法律、法規(guī)、規(guī)章制度以及項(xiàng)目的拆遷安置實(shí)施細(xì)則、會(huì)議紀(jì)要等，并注意政策的時(shí)效性。

1.1 征地費(fèi)用重點(diǎn)審查征地是否符合程序、征地補(bǔ)償是否按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，征地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)是否按群眾基本生活保障試行辦法繳納專戶或進(jìn)行分配，評(píng)估價(jià)格和方案是否合法、公允。2011年6月住建部了《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，確定被征收房屋的價(jià)值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。而浙江省早已于2007年，在《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（2007年修正）中明確規(guī)定，被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定。評(píng)估應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。

1.2 拆遷費(fèi)用重點(diǎn)審查房產(chǎn)權(quán)屬、面積是否真實(shí)，房屋性質(zhì)認(rèn)定是否合規(guī)，確權(quán)手續(xù)是否完整，簽訂協(xié)議是否經(jīng)過充分協(xié)商，內(nèi)容是否詳實(shí)可信。如在城市拆遷中經(jīng)常遇到直管公房非住宅承租戶的問題，按照相關(guān)的規(guī)定，拆遷人按房屋評(píng)估價(jià)價(jià)值的50%給予貨幣補(bǔ)償；而私有的營(yíng)業(yè)用房，拆遷戶得到的賠償是評(píng)估價(jià)格的100%。又比如非住宅類房屋審核時(shí)，倉庫、辦公用房、營(yíng)業(yè)用房的拆遷評(píng)估價(jià)，要結(jié)合土地使用性質(zhì)調(diào)節(jié)。行政劃撥土地的非住宅房屋拆遷評(píng)估時(shí)，調(diào)節(jié)系數(shù)為－0.05到－0.25，一般情況下?。?.2。改制時(shí)保留行政劃撥、土地轉(zhuǎn)為租賃和土地使用權(quán)剝離的非住宅，調(diào)節(jié)系數(shù)為－0.4。

1.3 安置費(fèi)用重點(diǎn)審查安置房及定銷商品房的應(yīng)收房款是否正確，是否有欠收或多收現(xiàn)象，過渡費(fèi)是否按實(shí)結(jié)算，安置房源能否按期交付，安置房的購買費(fèi)用是否正確等。在審核建設(shè)項(xiàng)目配套的新建拆遷安置房，通常拆遷安置房需重新單獨(dú)立項(xiàng)，由此該安置房費(fèi)用是否應(yīng)列入本項(xiàng)目概算中是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。在實(shí)際操作中，由于考慮兩個(gè)項(xiàng)目之間會(huì)計(jì)的借貸平衡原則，一般建議列入項(xiàng)目概算。

1.4 征地拆遷規(guī)費(fèi)主要包括按規(guī)定辦理征地手續(xù)支付給國(guó)土資源等部門的管理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)以及辦理征地拆遷需要交納的其他費(fèi)用，重點(diǎn)審查收費(fèi)是否符合規(guī)定。征地拆遷管理工作經(jīng)費(fèi)主要是各級(jí)征地拆遷工作機(jī)構(gòu)開支的經(jīng)費(fèi)，包括評(píng)估服務(wù)費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)、項(xiàng)目推進(jìn)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)等，重點(diǎn)審查是否符合開支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和審批權(quán)限。

1.5 當(dāng)?shù)馗髯猿雠_(tái)的政策引起的增加費(fèi)用，如住改非補(bǔ)助、小于46平米（浙江省規(guī)定是36平米）補(bǔ)助等。我市規(guī)定當(dāng)被拆遷房屋小于46平米時(shí)，為保障低收入家庭的權(quán)益，政策規(guī)定需補(bǔ)助至46平方米。被拆遷房屋面積至46平米建筑面積之間的部分，如果拆遷用房屬于本市唯一住房的，按評(píng)估價(jià)格減去安置房屋重置價(jià)。

2.審核思路及要點(diǎn)

征地拆遷費(fèi)用審核工作主要分為兩類：一類是項(xiàng)目立項(xiàng)前期投資估算階段審核。此階段征遷單位除能大致提供征用土地規(guī)模和拆遷安置戶戶數(shù)外，基本上都不能詳細(xì)說明征用地塊基本情況，如地塊地上基礎(chǔ)設(shè)施等附著物數(shù)量、拆遷安置戶房屋規(guī)模、裝修標(biāo)準(zhǔn)和安置方式等等，各類費(fèi)用計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不實(shí)，也無條件加以準(zhǔn)確核實(shí)，地塊征遷經(jīng)費(fèi)審核工作準(zhǔn)確性不高；另一類是征地拆遷工作基本結(jié)束階段審核。此階段征遷工作已基本完成，征遷單位與被征遷人的相關(guān)補(bǔ)償協(xié)議也已基本簽訂完畢，各類數(shù)據(jù)基本完全，但協(xié)議中不合規(guī)、不合理?xiàng)l款難以調(diào)整，給審核數(shù)據(jù)的最終確定帶來一定困難。從我們的工作實(shí)踐中，認(rèn)為征地拆遷費(fèi)用審核工作重點(diǎn)，應(yīng)注意以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

2.1 全面了解征地拆遷相關(guān)政策

在農(nóng)村集體土地征地拆遷過程中，與群眾利益最緊密、矛盾最突出、難度最大的是房屋拆遷補(bǔ)償以及安置補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)問題。因此，為了做好這項(xiàng)被稱為“天下第一難”拆遷工作，作為經(jīng)費(fèi)審核工作人員必須全面了解、熟悉征地拆遷相關(guān)政策，堅(jiān)持按政策辦事，以理服人，才能確保在不損害國(guó)家、集體利益基礎(chǔ)上，兼顧被城鎮(zhèn)居民、征地農(nóng)民既得利益，同時(shí)也不助長(zhǎng)漫天要價(jià)的不法行為，合理確定征地拆遷費(fèi)用。

2.2 深入拆遷現(xiàn)場(chǎng)獲取第一手資料

房屋拆遷工作量大，涉及范圍廣，人口多，各拆遷戶房屋結(jié)構(gòu)不一，面積不一。為保證證據(jù)的客觀性，相關(guān)性，充分性和合法性，審核人員要不斷加強(qiáng)相關(guān)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，并深入拆遷現(xiàn)場(chǎng)，走訪群眾，要詳細(xì)了解拆遷的范圍，拆遷的內(nèi)容，安置補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真做好取證材料，記好工作底稿，有必要時(shí)還可采用攝像的方式，記錄一些圖象資料。

2.3 認(rèn)真核實(shí)地上基礎(chǔ)設(shè)施等附著物數(shù)量

被征用土地地上基礎(chǔ)設(shè)施等附著物賠償費(fèi)用是征地拆遷經(jīng)費(fèi)重要組成部分，也是經(jīng)費(fèi)審核工作一個(gè)難點(diǎn)。一方面地上附著物賠償政策依據(jù)和賠付標(biāo)準(zhǔn)尚沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，另一方面地上附著物紙質(zhì)基礎(chǔ)資料少，附著物品種、規(guī)格多且不統(tǒng)一，成新率難以確認(rèn)，大部分都需現(xiàn)場(chǎng)丈量和清點(diǎn)，工程量核實(shí)難度較大。為此，在審核工作中需踏實(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)工作，盡量保證工程量準(zhǔn)確性。

2.4 靈活處理基層地方政府出臺(tái)的激勵(lì)政策

為加快征地拆遷工作進(jìn)度，各區(qū)縣基層地方政府往往出臺(tái)相關(guān)激勵(lì)政策，如拆遷安置協(xié)議簽證獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、按時(shí)征地和交地工作獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等，此類激勵(lì)政策一般與省、市政府出臺(tái)征地拆遷政策有一定重復(fù)和沖突，而政策涉及的獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi)未明確來源，而實(shí)際執(zhí)行中都由征地單位承擔(dān)。因此，在經(jīng)費(fèi)審核中我們應(yīng)靈活處理，關(guān)鍵是把握此類政策執(zhí)行效果。如通常情況下，被征地村、鎮(zhèn)集體以發(fā)展其集體經(jīng)濟(jì)為由，往往提出要求帶征一定數(shù)量農(nóng)戶房屋拆遷安置，該項(xiàng)費(fèi)用一般金額較大，也不符合相關(guān)征地拆遷政策規(guī)定，原則上不宜計(jì)取。

2.5 認(rèn)真復(fù)核拆遷房屋的評(píng)估報(bào)告

根據(jù)現(xiàn)有征地拆遷補(bǔ)償政策的規(guī)定，被拆遷房屋的賠償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般以具有相應(yīng)資質(zhì)房屋評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的房屋評(píng)估價(jià)為準(zhǔn)。但是，由于缺乏有效監(jiān)督和行業(yè)自律，目前評(píng)估的客觀性、公正性和真實(shí)性都無法保證。因此，我們?cè)趶?fù)核拆遷房屋的評(píng)估報(bào)告時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注拆遷建筑是否按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)列入拆遷賠償評(píng)估范圍和房屋裝修費(fèi)用賠償費(fèi)用計(jì)價(jià)依據(jù)合規(guī)性兩個(gè)方面。

3.分析評(píng)論

眾所周知，征地拆遷是工程建設(shè)的第一步，俗稱天下第一難，它涉及各級(jí)地方政府、集體到千家萬戶的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定問題，因此，征地拆遷費(fèi)用的審核工作也是審核工作的難題。在充分了解征地拆遷相關(guān)政策和仔細(xì)核對(duì)、分析已簽訂的各項(xiàng)補(bǔ)償和安置協(xié)議基礎(chǔ)上，把征地拆遷費(fèi)用分成征地費(fèi)用、地上基礎(chǔ)設(shè)施等附著物拆遷補(bǔ)償費(fèi)、被拆遷房屋拆遷安置費(fèi)用和征地拆遷過程中相關(guān)服務(wù)費(fèi)四大塊。由于土地征用采用統(tǒng)一征地方式，即由所在地土地管理部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一征地工作，征地費(fèi)用也是按照現(xiàn)有相關(guān)政策收繳，該項(xiàng)費(fèi)用只需按照相關(guān)政策進(jìn)行核對(duì)方可。征地拆遷過程中相關(guān)服務(wù)費(fèi)其費(fèi)用總額相對(duì)較少，工作經(jīng)費(fèi)支出沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，主要根據(jù)各有關(guān)單位在拆遷工作中所占的工作量大致比例進(jìn)行分配，各類中介服務(wù)費(fèi)都有相應(yīng)收費(fèi)政策標(biāo)準(zhǔn)。我們需要關(guān)注的是地方政府為了加快征地拆遷工作而出臺(tái)的各種激勵(lì)機(jī)制經(jīng)費(fèi)，如工作經(jīng)費(fèi)、加班費(fèi)等是否轉(zhuǎn)嫁到征地拆遷費(fèi)用中即可。審核過程中，應(yīng)本著合法、合規(guī)、合情的原則，在政策規(guī)定范圍內(nèi)，重點(diǎn)關(guān)注各項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容、工程量、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和合理性，最終確定總補(bǔ)償費(fèi)用。

參考文獻(xiàn)

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［2］ 鄭耀.財(cái)政項(xiàng)目支出案例審核.浙江省財(cái)政項(xiàng)目預(yù)算審核中心. 內(nèi)部資料2010.8

［3］ 浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 （2007年修正）

房屋征收賠償辦法范文第4篇

在城市，房屋對(duì)于這一特殊的群體來說就像“立身之本”。它不僅是低收入群體的安生立家處，更重要的是，在當(dāng)今城市化飛速發(fā)展的今天，物價(jià)飛漲的年代，各種社會(huì)保障制度并不完全健全的情況下，房屋同時(shí)在某種意義上承擔(dān)了他們社會(huì)保障功能。城市化的發(fā)展的大力推進(jìn)必然要對(duì)影響其發(fā)展的因素進(jìn)行剔除，與此同時(shí)，一些與城市格格不入的棚戶區(qū)，城中村首先成為改造的對(duì)象，地方政府為了重塑形象，樹立政績(jī)，大肆進(jìn)行建設(shè)，那么必然要進(jìn)行大量的房屋拆遷。盡管在拆遷過程中，政府會(huì)對(duì)被拆遷戶給予補(bǔ)償，回遷等一系列有利措施，但這些往往可能使他們失去更大的自身利益。

權(quán)益乃“權(quán)”而生“益”。權(quán)利是獲得利益的一種手段。權(quán)利不僅劃定了個(gè)人之間利益沖突的界限，也劃定了國(guó)家干預(yù)個(gè)人利益的界限豎。在城市改造過程中被拆遷人權(quán)利的缺失是被拆遷人利益受損的重要原因。其次，城市改造過程中，被拆遷人只是被動(dòng)地執(zhí)行政府的命令，并無實(shí)質(zhì)的參與權(quán)話語權(quán)，也是被拆遷人利益的不到保障的另一個(gè)重要原因。

一、我國(guó)現(xiàn)行拆遷法律制度和拆遷的現(xiàn)狀

在現(xiàn)今我國(guó)對(duì)城市房屋的拆遷并無一部明確的法律規(guī)定，主要依據(jù)的是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。政府許可由拆遷人進(jìn)行具體實(shí)施拆遷。政府往往和被拆遷主體進(jìn)行協(xié)商補(bǔ)償，而在這一協(xié)商的過程中一般又政府主導(dǎo)，又政府定價(jià)確立補(bǔ)償價(jià)格，被拆遷主體沒有過多的話語權(quán)。如果被拆遷主體與拆遷主體并未達(dá)成共識(shí)，拆遷人往往采取一系列極端的做法——斷水、斷電等強(qiáng)制措施，有些不法拆遷主體對(duì)被拆遷主體進(jìn)行騷擾，恐嚇，暴力毆打等惡劣違法行為使其屈從。在面對(duì)被拆遷人投訴時(shí)，相關(guān)主管部門往往睜一眼閉一眼維護(hù)拆遷主體。在拆遷人沒有達(dá)到目的時(shí)，當(dāng)?shù)卣畷?huì)設(shè)立拆遷截止日期，到期后仍不辦理，當(dāng)?shù)卣M織強(qiáng)制拆遷或者申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

由于大多數(shù)違法拆遷沒有得到有效的治理，造成一系列不良的社會(huì)影響，老百姓普遍對(duì)此不滿，繼而進(jìn)行群起性上訪，在上訪的過程中又不能很好在得到政府的處理和重視，個(gè)別地方政府在遇到此類問題時(shí)不是為了老百姓著想想辦法解決問題，而是為了維護(hù)自身的聲譽(yù)，進(jìn)行跨省抓捕，報(bào)復(fù)打擊，置國(guó)法于不顧，不利于社會(huì)的團(tuán)結(jié)和穩(wěn)定！

（一）拆遷主體法律地位的特殊性。

最新頒布的《條例》第四條規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

這意味著拆遷主體的一方為地方政府，而不是以往的取得拆遷資格的單位或個(gè)人。而與政府相對(duì)應(yīng)的另一方主體則是普通民眾,是生活在社會(huì)基層的老百姓。我們知道政府在整個(gè)社會(huì)體系中占主導(dǎo)性的法律地位是毋庸質(zhì)疑的，它掌管整個(gè)國(guó)家的絕對(duì)社會(huì)資源。在政府和民眾在面臨利益分配時(shí)，公正的天枰在無形中會(huì)有所偏離！在面對(duì)利益分配不公時(shí)，作為普通的民眾會(huì)通過合法的途徑尋找法律救濟(jì)。然而令我們尷尬的是，政府掌管著司法機(jī)關(guān)財(cái)政大權(quán)，在我們想通過司法的途徑尋求維權(quán)時(shí)，我們不知道司法機(jī)關(guān)是否能夠做出公正的裁決！司法機(jī)關(guān)的經(jīng)濟(jì)不獨(dú)立受制于政府，這是司法機(jī)關(guān)在面臨問題不知如何是好，是服從于法律的公正該是服從于自己“衣食父母”？這才是司法機(jī)關(guān)面臨的最大瓶頸！

（二）拆遷補(bǔ)償金額標(biāo)準(zhǔn)顯失公平。

以蘭州為例，廟灘子是蘭州最大的舊城改造工程，拆遷政策引發(fā)很多被拆戶的不滿。被拆遷戶說，他們實(shí)行的是異地安置，拆一還一，三年至五年過渡期，過渡費(fèi)每平方米8元錢，“我的房子40多平方米，過渡費(fèi)不到400元。我去哪里租400元以內(nèi)的房子過渡？”張禮還說，根據(jù)拆遷評(píng)估，樓房每平方米賠償3600元，平房2600元，而蘭州市房?jī)r(jià)已高至每平方米七八千元。

拆遷政策之所以引發(fā)很多被拆遷戶不滿的原因在于拆遷補(bǔ)償?shù)臄?shù)額無法達(dá)成協(xié)議。被拆遷戶往往是生活在城市底層的弱勢(shì)群體，他們大部分家庭生活困難，沒有足夠的收入來購買商品房，而這些需要拆遷的房屋恰恰正是他們?cè)诔鞘械靡陨娴谋Ｕ稀Ｈ欢r償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)往往顯失公平，他們沒有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力去承擔(dān)自己在拆遷后所面臨的生活問題。隨著城市的發(fā)展，物價(jià)也隨著水漲船高，房?jī)r(jià)高居不下，而政府給予的補(bǔ)償款遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其立足于城市。

（三）拆遷過程中實(shí)施方式簡(jiǎn)單粗暴。

我國(guó)《物權(quán)法》第4條規(guī)定：國(guó)家，集體，私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。但是開發(fā)商為了盡快達(dá)到自己的目的，往往置國(guó)法于不顧。

盡管國(guó)家為了公共利益的需要，依照法律的權(quán)限和程序可以對(duì)集體土地和單位，個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行征收。但是在現(xiàn)實(shí)中我們看到執(zhí)行的過程并不是按照法律的程序進(jìn)行的，而是有房地產(chǎn)商為了盡快地達(dá)到自己的目的使用非法的手段進(jìn)行操作。政府也往往為了得到大量土地出讓金以增加地方財(cái)政收入，而采取睜一只眼閉一只眼的做法。只要事情不“鬧大”，他們往往很少介入其中，采用“市場(chǎng)問題市場(chǎng)解決”。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展的十多年來，盡管國(guó)家經(jīng)濟(jì)在不斷增長(zhǎng)，法制建設(shè)也取得了很大的成就，但是在拆遷過程中開發(fā)商對(duì)于老百姓的強(qiáng)橫和暴力卻始終沒有減少，不但柔性的強(qiáng)制逼遷手段繼續(xù)采用，而且死傷、自焚等惡性案件連綿不絕。一旦遇到拆遷惡性案件就會(huì)不斷發(fā)生，進(jìn)而引起社會(huì)各界尤其是老百姓的強(qiáng)烈不滿。

二、國(guó)外拆遷的現(xiàn)狀

（一）美國(guó)： 按“公平市場(chǎng)價(jià)格”標(biāo)準(zhǔn)賠償。

在美國(guó)，各個(gè)行業(yè)都有一個(gè)“公平市場(chǎng)價(jià)格”。房地產(chǎn)行業(yè)也有這樣的一個(gè)價(jià)格，作為補(bǔ)償拆遷戶的標(biāo)準(zhǔn)之一。私人開發(fā)商如果想在一塊土地上搞開發(fā)，就需要事先購買這片土地，包括這里住戶的房產(chǎn)。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的前提是，開發(fā)商必須給予拆遷者一個(gè)合理的補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，雙方以公平市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不能解決的，要么放棄，要么“法庭上見”。

（二）日本：拆遷溫柔建房租房搬家政府全買單。

日本《土地征用法》對(duì)因公征收而簽訂的合同作出了詳細(xì)規(guī)定。根據(jù)該法的規(guī)定，凡因國(guó)防、公益、公立學(xué)校、鐵路、電信、水利、災(zāi)害防治等可征收之，其征收程序?yàn)橄扔蓛?nèi)閣二次認(rèn)定，依據(jù)合同取得的種類與內(nèi)容，取得權(quán)利的時(shí)間與附屬物之交付或遷移期限，補(bǔ)償事項(xiàng)等。補(bǔ)償?shù)恼勁幸埠芷胶?。居民們都是單?dú)與政府對(duì)話，一般分歧不會(huì)太大，因?yàn)椤霸匍_發(fā)計(jì)劃”都有明確的法律法規(guī)和計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，這些法規(guī)以“不能讓拆遷戶的生活水準(zhǔn)低于現(xiàn)在水平”為基本原則，足以保護(hù)自己的利益。

（三）英國(guó)：補(bǔ)的不只是拆遷費(fèi)。

在英國(guó),除土地的補(bǔ)償價(jià)格以被征用土地的當(dāng)前市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算外,補(bǔ)償范圍還包括:租賃權(quán)損失補(bǔ)償——契約未到期被征用而引起的損失;遷移費(fèi)、經(jīng)營(yíng)損失等額外補(bǔ)償;律師或?qū)＜业馁M(fèi)用、權(quán)利維護(hù)費(fèi)用等其他必要費(fèi)用支出的補(bǔ)償。另外，在安置被拆遷戶的問題上，英國(guó)政府也力爭(zhēng)確保他們的利益。努力安置拆遷戶是他們的法定職責(zé)。征地部門將與開發(fā)商盡一切努力通過談判實(shí)現(xiàn)拆遷戶的利益，并采取恰當(dāng)行動(dòng)重新安置拆遷戶。在英國(guó)，對(duì)于開發(fā)商而言，重新安置拆遷戶就可以減少支付給被拆遷戶的賠償金額，因此對(duì)于開發(fā)商來說是很劃算的，也正因?yàn)槿绱耍?guó)的拆遷戶都能得到較好的安置。

三、如何維護(hù)公民權(quán)益

（一）轉(zhuǎn)變補(bǔ)償方式。

有的拆遷戶之所以不愿意配合拆遷的原因是他們?cè)镜姆课菘梢宰鳛橐环N營(yíng)生的手段，比如房屋租賃，商業(yè)出租等等。然而在拆遷后，他們失去房屋就等于失業(yè)，打破了原有的生活經(jīng)濟(jì)來源。在拆遷補(bǔ)償中采取的是房屋折價(jià)現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)姆绞?，這雖然也一次性給予他們補(bǔ)償夠了，但是他們失去的會(huì)更多，這些無形的財(cái)產(chǎn)是不可預(yù)期的財(cái)產(chǎn)，但卻沒有給予補(bǔ)償。如果能夠轉(zhuǎn)變補(bǔ)償方式，不單單是給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而且同時(shí)能夠給予一定的公益性崗位豏，那么我想不會(huì)有多少人不愿意配合政府的拆遷工作的。自己的生活得到改善，同時(shí)也有后續(xù)的經(jīng)濟(jì)來源，他們何樂而不為。

（二）加大拆遷違法懲治成本。

在拆遷過程中之所以一系列暴力事件不斷發(fā)生，這與我們某些地方政府的一些不作為和亂作為是分不開的。一切行為講求法律至上，法律至上思維主要表現(xiàn)在對(duì)政府專斷的抑制。然而一些官員在遇到和自己利益相關(guān)的拆遷過程中，往往采取模糊的處置方式，并不是唯法律至上，縱容開發(fā)商的野蠻拆遷。這就極大的給一些開發(fā)商錯(cuò)誤的信號(hào)—默認(rèn)。還有些政府為了提高自身形象，增加自身財(cái)政收入，違反法規(guī)積極的成為開發(fā)商的和被拆遷戶之間的合法拆遷工具。如果拆遷戶不配合拆遷，開發(fā)商就借助于政府的公權(quán)力之手動(dòng)用國(guó)家機(jī)器進(jìn)行強(qiáng)拆。

相關(guān)責(zé)任人敢無視法律法規(guī)存在，實(shí)質(zhì)在于其違法成本門檻很低，他們所受到的懲罰和得到的利益不成正比。在媒體曝光之后，他們最多受到免職，過不了多久就會(huì)異地低調(diào)復(fù)出，有的往往沒有降職反而升職。因此，我們要加大懲罰力度，采取更嚴(yán)厲的措施，讓其在作出違法行為前有所畏懼，進(jìn)而降低他們的違法行為。

（三）簡(jiǎn)化司法救濟(jì)程序。

盡管作為被拆遷戶在遇到違法亂拆后有相應(yīng)的司法救濟(jì)途徑，但是他們作為社會(huì)的弱勢(shì)群體，通過訴訟程序付出的代價(jià)太大了。一場(chǎng)訴訟可能會(huì)很漫長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)幾個(gè)月，甚至一年的時(shí)間，消耗他們大量的時(shí)間，精力，財(cái)力，物力。他們?cè)窘?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)很薄弱，現(xiàn)在又要加上花費(fèi)一切來應(yīng)付訴訟，況且最終的判決結(jié)果也不得而知，這必然會(huì)給他們生活造成很大影響。

如果能夠簡(jiǎn)化司法救濟(jì)程序，采用比較精簡(jiǎn)的獨(dú)立于現(xiàn)實(shí)的訴訟途徑，免去冗長(zhǎng)的相關(guān)繁瑣程序，那么這即提高了司法效率，同時(shí)也節(jié)省了雙方的訴訟成本。這必然會(huì)對(duì)一場(chǎng)訴訟中的各方參加者均有利。

在城市拆遷改造過程中，為了公共利益的需要，必然會(huì)傷及到被拆遷人的個(gè)人利益，但是作為拆遷人應(yīng)該積極實(shí)施“陽光拆遷”，尋求最優(yōu)化的解決方案，最大化的考慮到被拆遷人的合法權(quán)益，把工作做到位，把損失降到最小化，讓老百姓滿意。讓拆遷的方式變得和諧，而不是讓拆遷成為公眾眼中的“暴力”代名詞。

（作者：西北大學(xué)法學(xué)院2011級(jí)碩士研究生）

注釋：

何雪松 .社會(huì)問題導(dǎo)論：以轉(zhuǎn)型為視角.華東理工大學(xué)出版社，2007年.

馮英.農(nóng)民土地權(quán)益與農(nóng)村基層民主建設(shè)研究.

房屋征收賠償辦法范文第5篇

關(guān)鍵詞：征地拆遷；安置補(bǔ)償；被征拆農(nóng)戶；伊寧市

伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化與城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的推進(jìn)，各地城市建設(shè)速度加快，城市建設(shè)用地需求也在進(jìn)一步擴(kuò)張，大批農(nóng)民宅基地被占用，由此引發(fā)的社會(huì)矛盾也越來越突出。為深入了解被征拆農(nóng)戶安置補(bǔ)償?shù)膶?shí)際情況，筆者采用發(fā)放問卷及訪談的方式對(duì)新疆伊寧市被征拆農(nóng)戶問題進(jìn)行了深入調(diào)查。

一、數(shù)據(jù)來源與方法

1.研究區(qū)概況。伊寧市位于東經(jīng)80°04′～81°29′，北緯43°50′～44°09′，地處伊犁河谷中部，伊犁河的北岸，是伊犁哈薩克自治州首府所在地?，F(xiàn)轄8鄉(xiāng)、1鎮(zhèn)、1場(chǎng)、8個(gè)街道辦事處。土地總面積675.6平方公里。2009年末總?cè)丝?5.92萬，其中城市人口31.17萬，城市化率達(dá)到了67.88%，中心城區(qū)建成區(qū)面積37平方公里。

2.數(shù)據(jù)來源。選取伊寧市近郊塔什庫瑞克鄉(xiāng)、漢濱鄉(xiāng)及巴顏岱鎮(zhèn)作為調(diào)查點(diǎn)，有意識(shí)的選取農(nóng)戶進(jìn)行問卷調(diào)查。共發(fā)放問卷100份，回收問卷84份，問卷有效率為84%。

3.內(nèi)容與方法。問卷涉及兩塊內(nèi)容，第一部分是農(nóng)戶基本情況，包括性別、年齡、文化程度等八個(gè)方面，第二部分是關(guān)于征地拆遷安置情況的調(diào)查，包括農(nóng)戶征地拆遷意愿、對(duì)政府征地拆遷安置政策及程序評(píng)價(jià)等方面的內(nèi)容。在調(diào)查的過程中，主要采取發(fā)放問卷及訪談的方式。

二、伊寧市征地拆遷安置補(bǔ)償基本情況

1.征地拆遷現(xiàn)狀。2010年，伊寧市計(jì)劃征收征用土地13 158.1畝。截至2010年7月，已征收土地占72.08%。計(jì)劃拆遷總戶數(shù)345戶，其中拆遷集體土地的259戶，占計(jì)劃拆遷戶的72.18%。截至2010年7月12日，已簽訂合同的占計(jì)劃拆遷的45.22%，其中涉及拆遷集體所有的房屋130戶，占83.33%。

2.征拆安置補(bǔ)償方式。伊寧市征收集體土地上的房屋拆遷安置補(bǔ)償方式主要實(shí)行貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的兩種方式，被拆遷人可在兩者之間選擇其一。具體情況如下：（1）房屋附屬物（指房屋用地范圍內(nèi)除房屋以外的其他建筑物、構(gòu)筑物和其他有價(jià)值的附著物以及配套的各類管線、設(shè)備等）的補(bǔ)償，一律采用貨幣方式補(bǔ)償。（2）對(duì)集體土地上的房屋拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，按照伊寧市政府頒布的當(dāng)年或上一年度的房屋市場(chǎng)重置建造價(jià)給予補(bǔ)償。（3）集體土地上房屋拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人可選擇伊寧市人民政府統(tǒng)一建設(shè)的農(nóng)牧民安居房或保障性住房進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。按被拆（搬）遷正房實(shí)際建筑面積的1∶1.2的范圍內(nèi)，以安居房或保障性住房進(jìn)行調(diào)換，具體調(diào)換方式如下：1）按1∶1.2比例調(diào)換安居房或保障性住房，面積不足80平方米的，按80平方米調(diào)換。2）按1∶1.2比例調(diào)換安居房或保障性住房，面積超過200平方米的，按200平方米給予調(diào)換。對(duì)原房屋超出調(diào)換比例建筑面積部分按照當(dāng)年或上一年度的房屋市場(chǎng)重置建造價(jià)格給予補(bǔ)償。

三、被征拆農(nóng)戶的調(diào)查分析

1.被拆遷戶基本情況。此次調(diào)研被訪者男女性別比例為13∶8；漢族與少數(shù)民族族別比例為71∶13；年齡30歲以下的占31%，30～49歲的占51.2%，50歲及以上的占17.9%；被訪者文化程度高中及其以上的占50%，初中學(xué)歷的占31%，小學(xué)及其以下的占19%；平均每戶4.3人；被拆遷戶房屋土木、磚木與磚混結(jié)構(gòu)比為15∶35∶14；家庭人均收入2 000元以下的占29.8%，2 000元～5 000元的占40.5%，5 000元～10 000元的占22.6%，10 000元以上的占7.1%。 轉(zhuǎn)貼于

2.被征地拆遷農(nóng)戶意愿分析。調(diào)查問卷顯示，40.5%的農(nóng)戶愿意房屋征收拆遷，59.5%的農(nóng)戶不愿意房屋被征收拆遷。不愿意拆遷的原因主要表現(xiàn)在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方案、安置地點(diǎn)等方面，其中：認(rèn)為補(bǔ)償方案不合理的占19.1%，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低的占23.5%。

3.對(duì)征地拆遷安置補(bǔ)償程序及實(shí)施的滿意度。（1）對(duì)征地拆遷安置補(bǔ)償法律法規(guī)的主觀認(rèn)識(shí)。關(guān)于“您對(duì)伊寧市征地拆遷的安置補(bǔ)償政策的了解情況”統(tǒng)計(jì)中，沒有農(nóng)戶表示完全了解，9.5%的居民基本了解，66.7%的農(nóng)戶了解一點(diǎn)，23.8%的農(nóng)戶完全不了解。關(guān)于“您是否看過伊寧市相關(guān)的征地拆遷安置補(bǔ)償文件規(guī)定”調(diào)查時(shí)，有92.7%的農(nóng)戶選擇沒有。（2）對(duì)征地拆遷安置補(bǔ)償政策及實(shí)施程序的評(píng)價(jià)。對(duì)于“您對(duì)政府的征地拆遷安置補(bǔ)償政策及程序滿意嗎”調(diào)查時(shí)，1.2%的農(nóng)戶表示滿意，63.1%的農(nóng)戶表示一般，33.3%的農(nóng)戶表示不滿意，2.4%的農(nóng)戶表示很不滿意。對(duì)于“您對(duì)自家的征地拆遷安置補(bǔ)償總體感覺”調(diào)查時(shí)，有2.3%的農(nóng)戶感覺很滿意，15.6%的農(nóng)戶感覺較滿意，43.1%的農(nóng)戶表示一般，21.7%的農(nóng)戶表示不太滿意，17.3%的農(nóng)戶表示很不滿意。

4.拆遷的顧慮。在“您在征地拆遷安置中最關(guān)心的問題”調(diào)查時(shí)，房屋拆遷的賠償?shù)恼?0.8%，房屋確權(quán)占24.5%，就業(yè)問題占22.1%，醫(yī)療和養(yǎng)老占18.8%。

四、存在的問題及原因分析

問卷在調(diào)查農(nóng)戶拆遷意愿時(shí)，有3/5的農(nóng)戶不愿意拆（搬）遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低、方案不合理、安置地點(diǎn)以及就業(yè)問題是主要原因。在對(duì)征地拆遷的安置補(bǔ)償政策的了解情況調(diào)查時(shí)，1/4的農(nóng)戶完全不了解，9/10的農(nóng)戶沒有看到過相關(guān)的安置補(bǔ)償文件規(guī)定。在對(duì)政府的征地拆遷安置補(bǔ)償政策及程序滿意調(diào)查時(shí)，63.1%的農(nóng)戶表示一般，33.3%的農(nóng)戶表示不滿意。通過問卷中的問題“您在征地拆遷中最關(guān)心的問題”的統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)房屋的拆遷賠償、安置房的確權(quán)、就業(yè)問題是農(nóng)戶比較關(guān)心的問題。通過訪談?wù){(diào)查了解，在整個(gè)征地拆遷過程中，真正拒不搬遷的釘子戶并不多，大多數(shù)農(nóng)戶只是選擇適合自己的合理可行的安置補(bǔ)償方案，因此政府采取強(qiáng)行拆遷的現(xiàn)象很少。

農(nóng)戶拆遷意愿調(diào)查時(shí)，3/5農(nóng)戶認(rèn)為“拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低”，這在中國(guó)土地征收拆遷中具有一定的普遍性，這是由于集體土地上農(nóng)戶房屋拆遷管理政策幾乎為零所造成的。目前中國(guó)正面臨新《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》征求意見中，而集體土地上房屋征收拆遷管理的政策幾乎為零。雖然依據(jù)現(xiàn)行的規(guī)定，農(nóng)村房屋拆遷屬于征地拆遷范疇，主要適用《土地管理法》，但《土地管理法》并未明確將農(nóng)戶房屋從土地征收中分離出來，而將其定義在“地上附著物”中。伊寧市雖然嚴(yán)格按照《新疆維吾爾自治區(qū)實(shí)施土地管理法辦法》的規(guī)定，參考新計(jì)價(jià)字[2001]500號(hào)文件、新國(guó)土資發(fā)[2009]131號(hào)《自治區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》，制訂了伊政辦[2010]188號(hào)《伊寧市城鄉(xiāng)房屋拆（搬）遷安置管理辦法（試行）》，對(duì)被征地拆遷農(nóng)戶進(jìn)行安置補(bǔ)償，但在采用貨幣補(bǔ)償時(shí)只對(duì)房屋及其附屬物按照市場(chǎng)重置價(jià)給予一定補(bǔ)償，沒有體現(xiàn)對(duì)房屋底下的土地權(quán)益、以及農(nóng)民后續(xù)生活的安置補(bǔ)償，所以一定程度上農(nóng)戶認(rèn)為“拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低”。

五、結(jié)論與思考

伊寧市被征拆農(nóng)戶的安置補(bǔ)償主要采取貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換這兩種方式。多數(shù)被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換這種方式，因?yàn)檎膭?lì)這種方式，并給予按產(chǎn)權(quán)調(diào)整后的安居房或住房實(shí)際建筑面積每平方米150元的補(bǔ)助。

針對(duì)拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，被征地拆遷農(nóng)戶整體滿意度不高的問題，建議政府層面從以下幾點(diǎn)做起：（1）嚴(yán)格界定公共利益，以公共利益為前提，合理實(shí)施土地征用行為，加強(qiáng)對(duì)土地使用的監(jiān)管，進(jìn)一步建立健全征地拆遷補(bǔ)償安置的法律和法規(guī)。建議國(guó)家盡快出臺(tái)《農(nóng)村房屋拆遷管理?xiàng)l例》，政府應(yīng)按照科學(xué)補(bǔ)償原則，給予被征拆人合理補(bǔ)償，規(guī)范因征地所引發(fā)的農(nóng)村房屋拆遷相關(guān)問題。（2）做好土地報(bào)批和房屋評(píng)估、測(cè)量等基礎(chǔ)性工作。土地報(bào)批是依法用地的前提。所有在建項(xiàng)目，都要依法辦理各種項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)批手續(xù)，要超前謀劃，科學(xué)調(diào)度，確保依法用地。房屋評(píng)估、測(cè)量等業(yè)務(wù)工作是基礎(chǔ)性工作，要依法依規(guī)，按方案操作，精心細(xì)致，科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，為征地拆遷工作順利實(shí)施提供扎實(shí)的基礎(chǔ)保障。（3）亮化征地拆遷整個(gè)過程，對(duì)被征拆農(nóng)戶發(fā)放征地拆遷安置補(bǔ)償相關(guān)文件，使被拆遷人充分了解政府的做法，提高征地拆遷透明度。（4）健全征地拆遷安置補(bǔ)償機(jī)制，建立完善對(duì)失地農(nóng)民重新就業(yè)培訓(xùn)的機(jī)制。完善失地農(nóng)民的社會(huì)保障體系，例如，建立最低生活保障機(jī)制、就業(yè)創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠機(jī)制、養(yǎng)老醫(yī)療保險(xiǎn)機(jī)制和資金籌措管理機(jī)制等。

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