房地產開發項目的工程管理

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房地產開發項目的工程管理范文第1篇

關鍵詞：房地產；建設；項目管理

引言

房地產開發行業發展迅速，競爭日益激烈，如何在競爭中站穩腳步不被市場淘汰，還要獲取較大的利益，所以在房地產開發過程中房地產開發工程項目的管理就顯得由為重要，因為只有管理上去了，每一項工作才能完整的很好，各個部門才能協調。房地產開發建設工程的任務量很大，任務形式眾多，就目前的形式來看，我國的房地產開發中建設工程項目的管理還存在著很多漏洞，制度還不夠完善，我們需要在發現和解決問題的過程中積累經驗，將利益合理的擴到最大化。

一、房地產開發中建設工程項目管理的現狀

房地產開發采取委托監理與業主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設計變更與投資控制的權力授予監理，以致監理單位與建設單位和承建單位關系錯綜復雜，管理混亂。建設項目監理缺乏獨立性、公正性。因建設單位配備有齊全的管理隊伍，包括設計部、造價部及工程部等，各專業管理人員配備齊全，各司其職，且掌握了投資控制權。因此，建設單位常直接向施工單位指令，或干涉監理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監理的積極性和責任心。提供材料的質量難以控制。房地產開發企業出于節約造價考慮，對于某些大宗材料，采取低價招標競買等方式采購。由于房地產企業是投資建設者，對于材質有最終決定權，且監理是受房地產開發企業委托的，因此對于甲供材料，常疏于管理，或是勉強放行。由于材料是低價購進，故材質往往有偏差，質量難以控制。

二、房地產開發中建設工程項目管理的要素

（一）質量

質量是一切良好品牌的基礎，尤其是房地產企業，行業內品牌優質的企業近四分之一的客戶就是老客戶，并且十分看重質量和相對應服務的保證。

（二）成本

在現代項目管理體系中，成本就是競爭力、成本就是經濟收益。一般來講房地產企業的成本主要來自于建設成本和土地成本，在建設成本和土地成本相對均衡的今天，土地市場和整個房地產市場的標準操作，利潤差距則主要來自于管理效率的高低。

（三）進度

產品交付是商品流通的一個重要環節，房地產產品生命周期很長，更多的進度問題在工程中起著非常重要的作用。

（四）安全

從房地產本身的安全問題考慮，住房的消防等基礎設施是否符合安全要求是一個重要的標準。

（五）技術支持

使用新技術、新工藝、新材料、降低工程造價，縮短施工周期，提高項目的科技含量。

三、提高房地產開發中建設工程項目的管理

（一）房地產開發中的設計管理

房地產開發中的設計管理直接關系到房地產開發設計的規范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃氣等系統設計的質量，因此，工程管理中的設計管理應該從以下幾個方面入手： 其一，房地產開發公司應該慎重選擇設計單位，切忌過分強調節約設計成本而選擇缺乏設計實例以及綜合素質較差的設計單位，選擇具有良好信譽且資歷較深的設計單位。其二，在設計的過程中，房地產開發公司應該將對項目的期望目標以及相關的設計要求，提供給設計單位，通過與設計人員的溝通，能夠保證設計人員的設計效果更能夠滿足房地產開發公司的要求； 其三，對于房地產開發公司來說，時間就是金錢，因此應該要求設計單位在保證設計質量的前提下，盡可能的提高設計工作的效率；其四，房地產開發公司應該督促設計單位嚴格的執行國家的強制性技術標準，重視開發工程項目的科技含量。

（二）加強對成本管理的考核監督

房地產開發企業應根據業務部門及項目建設管理內容的不同，準確劃分責任單位，并明確責任單位的成本管理目標及權責，以責任化的方式推行成本管理。在成本管理手段上，建立成本控制信息系統，及時匯總、分析、掌握各個責任單位的成本管理信息數據，對成本控制存在較多問題的責任單位進行監督，提高成本管理的針對性。此外，應根據成本支出內容，全面制定成本管理考核評價指標，對不同責任部門的成本管理績效，以數據為支撐進行評價，并與獎懲機制掛鉤，提高成本管理的激勵效果。

（三）強化現場施工進度管理

在房地產開發工程項目施工的過程中應該嚴格的控制各個施工階段的工作時間，根據房地產開發工程項目的總工期，將房地產開發工程項目分解成若干個分項工程，并制定各個分項工程的工作時間，然后對各個分項工程進行嚴格的監督和審核，同時還應該協調和控制各個施工單位和監理單位的施工進度，根據自身的工作經驗劃分工作順序和工作流程，有效的控制房地產開發工程項目現場施工的進度。

（四）加強施工的質量管理

房地產項目管理的質量管理主要包括：第一個是設計階段的質量管理，搞好質量管理的前提是對深度設計圖紙的設計保持高質量要求，使其能夠滿足工程建設的所有要求；第二個是管理者對施工現場“人、機、料、法、環”合理部署。實施過程質量管理是指在房地產開發實體質量的形成階段施工中對現場工作進行的質量管理措施。房地產工程管理人員需要綜合分析項目質量管理的關鍵，根據建設項目具體的特點、難點建立質量管理體系。同時要建立質量獎罰制度，通過對承包單位管理人員、監理單位現場人員監督，對項目實施過程的質量管理進行促進。

（五）加強管理工作的信息化建設

在當前信息化時代，信息化建設及管理水平對企業意義重大。房地產資金投入大，生產周期長，信息化管理更是重中之重。信息化建設不僅是辦公自動化，還在于針對房地產企業自身的管理工作需要有效適應自動化管理軟件，從而加強項目開發管理及工作中各部門的有效聯系，提升信息的交互速度與質量，避免因信息孤島而出現管理工作滯后、疏漏以及錯誤的發生，進而全面提升管理水平。同時還有利于幫助企業樹立現代化、信息化、科技化的社會形象，贏得更多消費者的青睞。

（六）加強建設工程的監理管理

加強對監理單位的資質管理，建立公有序的監理市場；適當提高監理取費標準，制止監理企業惡性競爭；加大培訓教育力度，提高監理人員的整體素質。明確監理單位與建設單位、承建單位的關系。建設單位與監理單位的關系是平等的合同約定關系，是委托與被委托的關系。監理單位所承擔的任務由雙方事先按平等協商的原則確定于合同之中，監理委托合同一經確定，建設單位不得干涉監理工程師的正常工作。監理單位依據監理合同中建設單位授予的權力行使職責，公正獨立地開展監理工作。建設單位協調、監督與檢查監理工作。

結束語

綜上所述，房地產開發中建設工程項目的管理，對于工程質量，獲取的利益有很大影響，我們需要不斷的加強和完善管理制度，這不僅僅關乎一個企業的發展，同樣也在為我國的房地產行業的發展保駕護航，我們一定要嚴肅的對待。

參考文獻

房地產開發項目的工程管理范文第2篇

關鍵詞：項目管理;工程;應用

本公司某商住樓項目總建筑面積16萬平方米，共有12幢9～16層住宅建筑所組成，其中9棟附帶一層人防地下室。該建筑組團項目雖然不大，但麻雀雖小五臟俱全，對探討在房地產開發工程項目中試行項目管理卻有一定的代表性。

公司在該商住樓項目組團中應用項目管理辦法，以公司總部為業主，由專業技術人員組成的工程項目部為項目具體實施單位，進行內部項目管理試點。由總公司擬定總體實施目標和具體要求，項目部根據總體目標制定具體的實施計劃，在項目的實施過程中充分發揮項目部的主觀能動作用和積極性，整個過程從設計委托開始，直至工程竣工驗收交付使用為止，取得了較好的經濟和實際效果，鍛煉和培養了一批實用人才。

1 勘察設計為基礎，工程質量為根本，在保證安全和質量的前 提下增加效益，減少投資

建設、設計、勘察、監理、施工單位的首要宗旨是將符合設計要求，滿足市場需求的產品交付居住者使用。項目部的工作就是行使業主對工程管理的職責，為此，項目部從一開始就制定了詳細的工作計劃，并以設計為龍頭，認真抓好工程質量和投資控制關。

投資控制的關鍵在設計階段，平面使用功能布置的優劣也在設計階段，因此，項目部緊緊抓住設計這個龍頭開展工作，為了使平面功能布局符合市場的需求，項目部工作人員在做了一定范圍內市場調查的基礎上，與設計人員就平面方案進行了認真的探討，并站在使用者的角度對平面使用功能提出了具體修改意見，使單體平面布局的設計無論從使用功能，還是平面布置方面都比較接近市場的需求，這從后期銷售一套不剩的火熱銷售業績中，也足以證明這些經認真推敲平面設計方案是能夠滿足市場需求的。

作為開發商，在工程實施過程中要科學合理地控制成本，從設計方案開始就把工程成本控制列人議事日程是整個項目投資控制的關鍵，項目部工程技術人員為了把工程成本控制好，針對該工程項目的實際地理情況和地質條件，與設計人員就結構方案、基礎選型、各棟間室外標高的設定等進行了認真的探討，由于項目地處坡地，本身高差起伏較大，因此，土方能否就地平衡是一個十分關鍵的成本控制目標，項目部工作人員根據實際地理條件及周邊規劃道路標高控制的要求，因地制宜，與總體設計單位共同探討并對各棟間室外標高進行相應調整。

在本項工程實施過程中通過設計方案的不斷優化，也取得了一定 的效益。例如：A座一層地下室原設計采用鋼板樁圍護，預算約需200萬元 ，項目部工程技術人員經現場踏勘及地質資料分析，認為該場地為山坡延伸地，且淺層5米之內均為穩定性較好的黏土層，周邊除東向為已建七層住宅建筑外（距施工開挖場地在10米 以上 ，且基礎為人工挖孔樁），其余均為單層民房，且均在安全距離之外，同時，由于地理高差的原因，該地下室土方開挖深度只需在3米以內，若邊坡圍護采用其他方式同樣可以起到相同的效果。為此，項目部技術人員經與圍護樁設計單位多次商討后，確定采用邊坡噴錨加固圍護方案。在施工前由設計單位對監理、施工等單位進行了認真的技術交底，同時要求監測單位加強對土坡位移的監測，在此優化下，僅花費60多萬元就解決了邊坡支護問題，既確保了圍護體系和周邊環境的質量和安全，同時又節約了造價。

此外，E棟工程人工挖孔樁按設計要求樁尖應進入殘積砂質黏土層2米，當施工進入殘積砂質黏土層時，由于地下水較大，殘積砂質黏土遇水軟化、松散，形成流砂，施工無法進展，情況相當不利，設計人員到現場后提出用井點降水方案，全面降低水位來保證挖孔樁的施工進展?？紤]到井點降水方案需時4―6個月，且對周邊建筑產生不利影響，項目部技術人員在認真查看了工程地質資料后，與設計、監理、施工三方人員坐下來認真探討優化方案，建議將樁尖持力層移至上一層粉質黏土層，經設計人員進行認真核算后認為可行。該工程樁基完成后所進行的樁基靜載試驗顯示，持力層調整后的樁基承載力完全符合原設計的要求。由于此項優化方案的被采納，不僅節約了投資成本，最 重要的是贏得了寶貴的4―6個月的工程工期，并且不會對周邊建筑產生不利影響 。

2 在確保安全、質量的前提下，做好工程進度總目標的控制

工程進度是開發商的主要控制目標之一，是機遇、是效益，是搶占市場的先機，也是勘察、設計、施工、監理諸企業抓效益的共同點。進度控制的原則是：在滿足安全、質量的基礎上確保進度目標的實現。

在工程的實施過程中，項目部根據合同及總體進度目標的要求，認真編制工程進度的總體控制計劃，并要求施工企業在項目實施之前編制詳細的工程總體進度計劃，且工程總體進度計劃必須滿足總體控制計劃的要求，在制定工程進度計劃時要有一定的預見性和前瞻性，使進度計劃盡量符合變化后的實施條件。同時，為了確保總工期目標的實現，必須實行分段控制，施工企業應在了解和熟悉施工圖紙的基礎上，根據總進度計劃制訂月計劃、旬計劃（周計劃），用旬計劃保月計劃，用月計劃?？傆媱?，并應根據合同及工程進度計劃的要求，合理配置人數、機械設備和周轉材料，使投入的人力、設備 、周轉材料能夠確保工程進度目標的實現。在施工過程中，項目部根據合同及總體進度計劃的要求，與監理單位一起定期檢查施工企業各個階段的進度完成情況，實施動態控制。當施工企業某一階段的工期目標因某種原因滯后時，就要求其進行及時調整完善，并按調整后的方案繼續進行監控，直至整個工期目標的實現。

此外，為了確保總工期目標的實現，還要有完善的安全和質量保證措施，只有安全和質量得到應有的保證，總工期目標的實現才有可能。為此，項目部始終把安全生產和質量管理放在首要位置，配備專職安全質量監督員進行隨時檢查和督促，發現工地上有安全質量隱患及時進行糾正并作相應處理。同時制定嚴格的質量管理措施，即施工企業工地自檢、施工企業質量管理部門復檢、監理單位及項目部復查三級管理辦法，對工程中可能出現的隱患進行有效的控制，將問題盡可能消滅在萌芽階段。

3 強化合同管理的主導作用

項目法人與各參建單位不存在行政領導關系。合同是維持各方面關系的紐帶，按市場運作機制，業主確定了合同管理的地位，以合同為基礎實施項目管理是項目部工作的準則，各設計、監理、施工企業在各自的業務范圍內按合同的要求組織具體實施。為了強化合同管理 的主導作用，在合同的起草、簽訂、實施等方面均考慮了時間空間、內外部相互關聯、制約等因素，以及現場地質情況及周邊環境的影響，并結合本項工程施工圖特點，最大限度地避免在施工過程中出現不確定性和隨意性，同時嚴密合同文件，合理確定工程的工作界面和工期及工程先后順序，事先分析可能產生的不確定因素，有針對性的采取防護措施。通過確立合同管理，來充分發揮各專業機構的工作能動性。確保本工程各項預期目標的順利實現。在施工過程中，設計、監理、施工單位都是合同主體，根據合同的約定各負其責，對自身承擔的工作內容，范圍等方面承擔主要責任。項目部則根據合同的規定，對各專業主體的實施和完成情況進行檢查落實。并協調和理順各方關系。同時，按照合同約定，充分發揮監理工程師對現場施工的監督管理作 用。項目部的合同管理與監理工程師的合同管理有所不同，項目部是站在業主的位置，對工程的所有合同實施全過程的管理，而監理工程師在合同管理中，必須以合同約定為依據，以業主滿意為準則，以不損害承包人合同權益為前提，在授權的范圍內代表業主行使監督檢查權力，并根據合同條件的變化，實事求是、公平公正地處理合同事件，從而較好的實現三大目標的控制。為了能最大限度地發揮監理工程 師在現場施工管理中的監督檢查作用和積極性，項目部與監理單位密切合作，以監理合同約定為準則，進一步明確責、權、利關系，使他們有職有權，發揮了較好的監理監察作用。

在該商住項目整個工程建設過程中，由于實行項目管理，提高了建設方的責任意識，強化了管理職能，健全了組織機構，同時嚴格履行合同，狠抓工作質量，加強施工安全，促進了工程進展，取得了良好的社會效益和經濟效益。通過實施項目的科學管理，突出以人為本，加強動態控制，堅持質量安全、進度與成本三控制，大大地促進了工程建設各項預期目標的實現。

參考文獻

［1］陽波.中國房地產項目階段劃分探討.

房地產開發項目的工程管理范文第3篇

關鍵詞：房地產開發；項目管理；效益提升；方法

中圖分類號：F293.3文獻標識碼： A 文章編號：

當前受國家房地產調控政策的影響，目前我國的房地產業的前景一直不夠明朗，對于房地產開發商來說，這既是一種挑戰也是一種機遇，如果房地產開發商能夠在這樣的一個前提下將自己的生存的境遇提升起來，那么就能夠在今后的激烈的房地產市場競爭中立于不敗之地；如果當前的房地產開發商不能夠將自己的開發項目更加集約化發展，那么就更有可能成為了這次國家層面的房地產調控中的犧牲品。因此，只有在房地產開發工程的過程中將其中的項目管理的效益提升，才能夠克服這樣的一種境遇。

一、當前房地產開發過程中項目管理的狀況分析

目前，受我國政府對房地產調控政策的影響，大多數的房地產開發商都積極的將自己的開發項目，降低開發成本，提升各個環節的管理的效益，這對于未來的房地產開發項目的進展有著一定的現實意義。由于房地產開發項目是一項長期的工程，具有開發周期相對較長、投資的金額相對較大、面臨的風險較多等特點，作為房地產開發商最主要的目的是將房地產建設賣出的價格最大化，在這樣的一個過程中，房地產開發商對于其工程建設的項目管理是否積極有效、是否能夠將成本控制在最低點，是否能夠符合房地產開發商的預期成本承受能力？當前，我國房地產開發過程中由于對項目管理的經驗較少，還沒有能夠形成科學有效的管理模式，在這樣的一個背景下面，由于我國的房地產開發過程往往處于一種服務外包的狀況下，在目前只有將房地產開發過程中的項目管理集中到房地產開發商的手中，才能夠將房地產開發商的價格壓低下來，也只有這樣才能夠降低在日常的管理過程中所產生的一些不必要的費用。

當前，在房地產開發過程中對于項目決策以及設計開發階段、施工階段、竣工驗收階段，每一個環節都涉及到工程造價，優化項目管理都顯得意義較為重大。項目管理作為房地產開發過程中非常重要的一個方面，應該引起房地產開發商的重視，不僅要從思想上重視而且還要將這樣的一種思維形式放到房地產開發的整個過程中去，只有這樣才能夠使得施工成本減少，提升房地產開發的效益。

二、提升房地產開發工程中的項目管理中的效益的方法分析

（一）、找到適合項目管理的規避風險的措施

在房地產開發過程的項目管理中，往往隱含著一些隱性的風險，如何規避這些風險就成為了房地產開發商應該積極考慮的內容。在房地產開發工程的項目管理中應該積極的回避風險，這種風險就是建立在前期的房地產開發過程中的論證上面，將房地產開發的前期過程準備完善，這樣的話就能夠將房地產的開發項目的風險降到最低。對于規避風險最有效的措施，第一個就是與建筑施工單位簽訂合同，以合同的方式來轉移相關的風險，簽訂了合同后不管發生什么樣的風險，都由施工方來承擔責任，這樣的話對于房地產開發商來說是有利的。

（二）、加強對于項目成本的控制管理

房地產開發過程中相對比較受房地產開發商關注的一項重要內容就是項目的成本造價，該項目的成本的多少直接關系到房地產商的盈利與否。對于項目的成本管理必須加強在房地產施工的全過程中，對于全部的過程進行成本的控制和管理，在房地產開發項目的過程中應該不斷的完善管理的是投資決策的階段、設計招標的階段、項目建設階段以及竣工驗收的階段，在這些階段中進行成本的控制，是提升房地產開發過程中的項目管理的最有效的方法。

（三）、不斷的完善項目管理的質量

質量往往是房地產開發公司的生命線所在，在房地產開發過程的項目管理中，只有不斷的完善工程項目管理中的質量監控才能夠降低建筑的成本。房地產開發工程的項目管理中的質量管理，不僅關系到整個施工質量的好與壞，還關系到房地產開發工程中的效益的提升。當前在房地產開發過程中，不僅要完善對于項目管理的的質量提升，還應該將重點放到如何降低房地產施工造價上面，只有這樣才能夠將房地產開發工程過程中的項目管理的效益提升到最高的層次。

三、結束語

綜上所述，房地產開發工程過程中的項目管理中的效益提升不僅要從簡單的工程造價的降低進行，還應該考慮到多方面的因素，有國家宏觀調控的因素，也有房地產開發商對于施工風險規避的因素、同時還有就是將房地產的開發工程過程中的項目管理的質量做進一步的提升，只有這樣才能夠不斷的完善和提升房地產開發工程過程中的項目管理中的效益提升。

參考文獻：

[1].曾曉燕 .論房地產開發工程項目管理中的成本控制 .[J].建筑經濟 . 2008年第S1期

[2].王輝; 陳暉 .房地產開發工程項目管理研究 .[J]. 住宅產業 .2010年第08期

房地產開發項目的工程管理范文第4篇

關鍵詞：房地產開發項目；全過程管理；問題；策略

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A

引言：

隨著國民經濟的持續增長，房地產行業間的競爭也越來越激烈。房地產開發項目具有周期長、投資大、風險多等特點，而有效的房地產開發項目的工程管理有利于提高整個工程經濟效益，房地產開發商要想在如此激烈的市場環境下生存下去，就必須不斷的總結適合于我國當前現狀的房地產項目管理經驗，加強自身的管理。

1、房地產開發項目管理意義

房地產開發項目工程管理的意義在于：(1)由于房地產開發項目工程的建設內容較為廣泛，其工程管理在項目的建設過程屬于一線的基礎性綜合管理工作，同工程建設的每一環節都有著直接聯系，只有條理性和系統性較強的管理才能夠確保工程保質保量的按時完成；(2)房地產開發項目工程管理有利于疏通房地產建設項目過程的社會關系。在房地產開發項目建設的過程中，要與社會各個部門、企業之間產生聯系，而這些聯系大多由開發項目的工程管理員進行，只有管理恰當才能確保房地產開發項目的完整性；(3)房地產開發項目工程管理是工作量較多且最為主要的一項職能工作，它貫穿在整個投資建設過程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實施過程的其他職能活動，所有的工作都在工程管理范圍之內，全都離不開工程管理工作。

2、房地產開發項目管理概述

房地產開發項目管理除具有一般工程項目的一次性、協作性、整體性、周期長、產品固定性等共同的特點外，還有三個顯著特點：(1)全過程集成化管理特點。根據全過程項目管理的本質屬性，該管理方法是將項目策劃和決策、方案設計、施工準備、工程實施、試運行、驗收到項目后評價等階段集成為一個管理體的集成化管理模式；(2)組織集成化管理特點。房地產工程項目涉及的組織主體包括業主、設計方、監理方、承包商、分包商、設備提供商、原材料供應商和眾多的社會利益關聯方。在整個項目周期中，全過程項目管理方法有助于加快各類組織主體的融合，減少項目進程中的摩擦，并最終保證項目利益的最大化；(3)管理要素集成化。全過程項目管理的管理要素集成化包括工期、成本、質量、人力資源、風險、溝通等頂目管理要素的集成管理，在項目進行過程中對以上管理要素進行全方位、全過程的考慮，以確保實現項目全局最優。

3、房地產項目管理現狀

3.1、房地產開發項目工程管理的體制尚未健全

作為房地產開發項目工程管理中較為重要的一個方面，管理體制對于工程管理具有重要影響，若管理體制欠缺，不但會阻礙開發項目工程的實施，還會影響到房地產開發商的發展。當前形勢下，大多數的房地產開發項目都普遍存在削減管理人數來節約開支和成本，致使出現工程管理人員空缺的現象。除此之外，工程管理的模式較僵硬，致使房地產開發項目工程管理顯得較為封閉，工程管理工作得不到有效落實。

3.2、全過程組織意識有待加強

根據全過程項目管理要求的企業組織結構體系，全過程項目管理的組織機構與傳統的職能性組織機構有較大差別，目前，多數開發公司的管理團隊是隨著項目的開始而組建起來的，一旦項目完成，團隊就立刻解散了，根本就沒有時間和精力來發現和認識在該個項目中存在的共同規律，更談不上總結積累管理過程中的知識和經驗，導致管理流程重復。在多數情況下，項目團隊在接受工程項目管理工作時，都是被動地聽從上級領導和業主的監督、命令。項目團隊在各項檢查評比工作中耗費了大量時間，無法潛心地做好管理工作。

3.3、注重前期策劃忽視后期管理

部分房地產開發項目策劃階段只注重前期策劃，缺少項目整體管理理念，從源頭沒有對項目整體規劃，造成后期建設成本過高，功能欠缺不完善。特別是房地產項目的開發和管理以項目和建筑的質量為核心,項目的成本管理也應以保證項目質量為基礎。然而對于房地產項目管理和實施工作的協調上存在矛盾,致使房地產項目工程的后續質量難以得到相應的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單,但在項目實施后期收尾階段,建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應的開發商和工程的分包商之間存在相應的矛盾,工程建設過程中監督方能對相應的工程實施進行管理和控制,但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質量管理和責任難以得到一個清晰的定義。

4、房地產項目全過程管理策略

4.1、健全房地產開發項目工程管理的體制

房地產開發企業要穩步的生存發展下去，就必須以健全的工程管理體制作為前提。如:“歐洲花園”雖有一套完整的工程管理體系，但在實際執行的過程中，因為管理體制尚有欠缺的部分，使得管理不夠充分。建立健全的房地產開發項目管理體制，首要任務是優化配置房地產項目管理機構以及管理部門，同時根據房地產開發項目工程管理實際的工作需求進行人員的適當分配，滿足房地產開發項目工程管理過程中的具體工作，并將這些工作具體落實到位。

4.2、項目開發前期工作

房地產項目開發前期的各項工作將對整個項目的成敗起著決定性的影響，其主要工作有：項目建議書、可行性研究報告、產品策劃等。具體內容表現為: 房地產項目的地理位置選擇、規模大小、戶型、客戶群、配套設施水平、技術能力、項目風險、財務狀況、經濟效益和社會效益等。此階段的項目管理工作應全面細致，首先，對項目周邊情況要有詳細了解，比如河渠水利設施、民航機場限高等問題都將直接影響項目的手續辦理、施工復雜程度以及項目的利潤率。其次，在項目上使用新技術前一定要進行詳細的了解，對新技術的可行性要做到心中有數，盡量考慮使用本地區比較成熟的技術。

4.3、加強施工階段的管理

對房地產開發企業來講,施工階段是整個開發工作最主要的階段,這一階段是商品房實物形成階段,它決定企業能否為社會提供優質的建筑產品。在施工準備階段應首先確定施工單位，簽訂施工承包合同以后，組建項目管理部，并根據項目需要配備技術管理人員，編制項目實施方案并進行施工現場準備，使現場具備施工條件。其次，施工階段目標是完成合同內全部施工任務，以達到驗收、交付使用的條件。此階段工作重點：按照項目實施方案結合施工承包合同內容安排施工，在施工過程中要努力做好動態控制及調整工作，做好安全、質量、進度、造價等目標的控制，實行文明施工，做好內外部門溝通協調工作。

4.4、強化項目成本管理

(1)材料招標采購。項目開發所需材料是構成項目開發成本的主要部分,有效的采購方法能夠幫助項目開發商減少成本負擔。房地產項目對材料采購應提起足夠的重視,在確定所需材料種類后由專門的員工負責進行市場調研,對相關材料一一比較質量和價格,然后以公開招標的方式選擇最終的材料供應商；(2)在計價撥款方面,項目團隊首先應計算工程所需價款,該項工作應由工程部主管統一安排,相關部門人員結合既定的目標責任成本和價格對實物工作量進行核實并定期將計價和撥款報表提交給企業主管部門；(3)成本動態控制。項目開發團隊應主動開展成本活動分析，項目部在各個層級應堅持實施階段性的成本考核制度,根據責任成本目標進行節點考核和獎懲,對項目中的每一項成本做到心中有數，使項目成本得到控制。

5、結束語

房地產開發項目工程管理是一項系統性的復雜工作，房地產開發企業應將當代房地產的開發管理的理念、房地產市場需求以及對市場的準確把握作為基礎，在項目管理過程中認真的汲取經驗教訓，加強學習，不斷提高業務管理水平，健全開發項目工程管理體制，這樣才能應對激烈的市場競爭，推動房地產開發企業積極的發展趨勢。

參考文獻：

房地產開發項目的工程管理范文第5篇

【關鍵詞】房地產開發；項目；工程管理

中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

前言

文章簡述了房地產開發項目管理的整體意義和工程管理流程及管理過程中存在的主要問題。通過分析，并結合自身實踐經驗和相關理論知識，對房地產開發項目工程管理對策進行了探討。

二、房地產開發項目管理的整體意義和工程管理流程

1．房地產開發項目管理整體意義和流程。房地產項目管理從宏觀上講涉及到政府、開發商、生產團隊、銷售商和消費者幾方面，就開發這一層面的項目管理就是一套復雜的管理體系，以房產企業和監管公司或部門為主管，聯合參建單位組成生產團隊通過計劃，組織和各方協調，控制這四方管理來保證開發項目的有效進行和實現目標。房地產項目在開發立項時要建立實現主要兩個目標，就成果來講，對各項投資效益如投資回報率，銷售方面利稅率，自有資金的利潤率均有指標。就約束性來講，對建設工程的工期，投資最大限額，項目質量標準等都有嚴格要求。除這些因素外，開發項目還受到其他來自監管方、生產合作方等諸多條件的制約和影響。這些復雜的多個因素共同組成一套復雜的系統工程，房地產項目開發管理需要有一整套完善，規范而科學的體系從而統籌，協調項目的全過程實施。

2．開發項目的工程管理。工程管理的意義就是從項目開工準備到竣工檢修全過程需要進行系統嚴謹的管理?，F在房產開發項目的建筑施工和相應的各種建筑內外安裝任務一般的委托和承包給建筑施工單位也就是生產團隊來完成，以減少成本和監管。責任流程，在管理過程中需通過對合同的有效管理，結合項目管理系統按照國家標準和規范對開發項目施工建設的技術活動和經濟活動進行監督，控制和協調管理確保項目目標實現。

工程管理的意義。工程管理在整個房地產開發中作用很重要，這一部分任務主要是由房產開發商來完成，監管部門只起到監督作用，而項目最終能否圓滿實現目標主要看整個工程本身進行的嚴謹程度。如何做到施工的系統、嚴謹、順利，需要完成這幾項主要任務：

（一）項目立項前期的組織與協調工作。

（二）項目投資費用及運作費用的控制。

（三）對工程各環節進度的嚴格控制。

（四）對建筑工程的多反面質量控制。

（五）對合同的正確有效管理。

三、當前房地產開發項目工程管理存在的主要問題

1.房地產項目開發前期調研不足，缺乏可行性研究

當前，我國房地產項目普遍存在著盲目決策開發的問題，在一個項目開始之前，往往缺乏前期調研論證，缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就開始蓋樓，而不能對其進行技術、經濟方面的考量和論證，這就造成了項目管理在前期無法進行預測和控制，致使后期出現了一系列問題，影響著土地和資本的流通和優化配置。

2.管理體制不健全，致使進度和成本偏離預期目標

我國房地產項目在進行開發時，對項目管理的理解不夠深入，從而在運用過程中雖然照搬項目管理的模式，但是對項目管理的具體細節研究不夠深入，尤其是項目管理的體制普通存在著不夠完善的問題，這就在事前管理與事中管理出現了脫節，自然在進度和成本方面也就容易失控，與預期目標出現了很大的偏離。

3.物業和售后服務不到位，矛盾沖突隱患較為嚴重

房地產是投資較大的產業，因此居民在購買時往往非常注重后期的維修和配套設施的齊備，但我國許多房地產項目在開發過程中，品牌和售后服務意識較差，對于已經交房的商品房屋而言，如出現質量等其他問題，存在售后維修不及時，此外，對于一些事前承諾的基礎設施和配套措施，也存在著偷工減料，甚至直接沒有，這就容易造成買賣雙方之間的沖突和矛盾，對后期的商品房屋銷售也有負面影響，這種忽略事后管理和控制的做法不利于項目管理整體效益的發揮和積聚。

4.設計監理制度不夠規范，制約著行業規范化運行當前，設計單位和監理單位存在配合不緊密甚至脫節的問題，使得大量設計問題在施工中頻繁出現，許多施工單位變更圖紙比原設計圖紙還多，這既造成了成本上的浪費，也造成了管理上的混亂，加之工程設計的建立制度本來不夠完善，許多施工單位就忽視設計對項目投資控制的重要性，這種監理上的缺失，使得施工單位缺乏有效的制度保證和規范運行。

四、房地產開發項目工程管理對策

1、項目開發中的管理對策

在房地產開發項目剛起步時，難度比較大。而規劃管理是一個房地產開發項目工程管理的首要階段，確定建筑規劃方案是這個階段的重要工作，關系到項目開發的成敗。本了以下三方面可行性分析：第一，依照營銷部做出的市場調查，討論項目適合地理位置的選取，并對建筑戶型的規模和需求等級以及需求量做出合理的規劃。第二，與規劃部門積極地溝通。運用其對相關政策的了解和地域規劃知識，依照相關規定，確定出最有利于開發項目總體規劃的指標。第三，根據《中華人民共和國招標投標法》等相關法律，進行設計方案的競標。競標中要重視建筑的美觀程度和布局合理性等方面，做出公平、謹慎的選擇。

2、項目施工中的管理對策

房地產項目的施工管理有內容多、時間長、涉及面廣、影響大等特點，且與工程管理目標實現有著很大的關系。從項目工程的開工到竣工過程中，進行施工管理的關鍵是以國家相關法律和質量管理作為中心原則，嚴格執行相關法律和法規，對工程的成本、工期、質量這三個方面進行嚴格控制。

（一）對施工合同的管理

施工企業同房地產項目開發企業所簽訂的施工約定合同，是房地產項目開發企業對其項目實行施工管理的法律依據。除了國家規定的標準條款外，還需要對施工安全與施工文明保障、工程款支付、工程驗收、工程材料供應、工期、工程質量獎罰等進行明確的約定。

（二）施工質量的控制

對施工質量進行控制是施工管理中的重點工作。在房地產項目開發中，負責管理的人員要把握好全局，協調好施工、監理等各個單位，共同完成施工中的質量控制。具體要做好以下項主要任務：第一，依照委托監理合同對承擔該質量監理的工作人員，依照法律相關規定進行監督。第二，對施工企業嚴格監督，保證達到工序的質量標準，實行施工中的自我質量控制。第三，對工程所用材料要管理得當。

（三）工期的控制

工期的控制在房地產開發項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關施工企業和開發商的利益，還關系到房產消費者的利益，是一個利益的連環。所以要根據工程實際情況監督施工單位，制訂切實可行的進度計劃和組織設計。

（四）成本的控制

政府規費、監理費用、設計費用、小區建設費用、建安造價等構成了一個房產開發工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。嚴格執行三級簽證的制度，就是只有在經過三級負責人的審核通過后，現場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進行合理鑒證。

（五）安全的控制

房地產開發商和施工單位應該對地產開發的永久性和施工安全結構足夠重視，必須根據國家相關安全規定進行嚴格控制，保證工程的安全性。

結束語

房地產開發項目工程管理要做出成效，關鍵還在于相應的監管措施必須落到實處，監管人員嚴格的實行管理規定，這樣才能發揮房地產開發項目工程管理的作用。

參考文獻：

[1]曹懷.基于房地產開發項目工程管理措施分析探討.四川建材,2009,4.

[2]謝守明.溝通管理在房地產開發項目工程管理中的應用[J].科學與管理,2009.1.