項目投資分析方法

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項目投資分析方法范文第1篇

論文摘要：通過比較實物期權與金融期權的不同，特別指出實物投資機會的非獨占性，非獨占性的存在意味著存在對投資機會的爭奪以及投資后對市場的競爭，通過一個案例分析期權博弈的應用，進一步分析了信息是否完全情況下的投資分析方法

引言

高新技術產品投資一般都有投資成本的不可逆性、未來收益的不確定性和投資時機的可推遲性等特征，傳統分析投資項目定量評價的方法包內部收益率法、凈現值法和回收期法等，這些都包括使用預測的損益表、可比較的倍數、比率分析等等。這些分析方法為項目投資決策提供了量化依據，但傳統方法以非常靜態的觀點預測投資的風險和收益，它們的一些假設忽略了許多重要的現實影響因素（諸如投資項目未來的不確定性、信息不對稱等）。往往會造成項目價值的低估，投資的嚴重不足和企業競爭地位的下降，從而導致企業短期行為決策。其實并非所有的不確定性都具有風險，并非所有風險都是不利的。實物期權用動態的方法預測資本投資，為衡量投資項目的不確定性價值提供了理論工具，較好的解決了投資項目中的不確定性和管理靈活性問題，然而，企業所擁有的新產品項目投資機會的共享性特征，使得標準的實物期權方法不能滿足競爭環境下項目投機決策的要求，近年來，實物期權和博弈論相結合的產物---期權博弈方法得到了快速發展，已成為競爭環境下項目投資估價的戰略決策的研究熱點。

一、實例分析信息完全情況下對稱企業的投資決策

在信息完全情況下對稱企業的投資決策，在完全競爭的市場情況下，投資項目的凈經營現金流入的期望值在達到項目收益與資本機會成本對等之前一直處于變化之中，延期項目的分析方法與有紅利支付的股票看漲期權一樣，由于眾多競爭者的存在，企業擁有的經濟租金優勢會很快消失，其決策方法僅僅依賴于實物期權的分析結果，不存在博弈分析，在壟斷競爭的市場情況下，僅有一定壟斷企業在占領市場，獨享項目投資的實物期權和壟斷租金，不存在任何競爭，因此其項目投資決策僅僅依賴于含實物期權的項目估值結果并追求利潤最大化，也不存在博弈分析，而界于完全競爭和壟斷競爭之間的是寡頭競爭，特別是兩家競爭的寡頭競爭在進行項目投資估價和決策時則必須考慮其他競爭者經營策略、經營狀況以及經濟租金的轉化和競爭者進入后的期權變化問題，即必須引入博弈分析方法。下面結合具體實例分析期權博弈的過程。

一家高技術公司擁有一次排他性的機會（許可證或專利）來建設生產新產品的工廠，期初投資I0=80。將來由產品產生的總現金流價值V0=100，這個價值會隨著需求的隨機波動而波動，在期末可能會達到V+=180或V-=60。兩者的概率q=0.5.這種由許可證提供的投資機會類似于一個以開發的項目為標的資產道德看漲期權，假設無風險利率：r=0.08,折現率k=0.2利用期權復制原理來計算期權價值

1、確定可能的到期日資產價值

上行資產價值V+=180

下行資產價值V-=60

2、根據執行價格計算確定到期日期權價值

標的資產上行時期權到期日價值CU=上行價格-執行價格=180-80=100

標的資產下行時期權到期日價值CD=max(0,下行價格-執行價格)=0

3、計算套期保值比率

套期保值比率H=期權價值變動/標的資產變動=100/（180-60）=0.8333

4、計算投資組合的成本（期權價值）

項目投資支出=套期保值比率*標的資產現值=0.8333*100=83.33

借款=（到期日下行項目價值*套期保值比率）（/1+r）=60*0.8333/1.08=46.29

期權價值=投資組合成本=項目投資支出-借款=83.33-46.29=37.04

還有一種計算方法：

風險中性概率p=(V*（1+r）-V-)/(V+-V-)=(100*1.08-60)/(180-60)=0.4

實物期權價值=(p*C++(1-p)*C-)（/1+r）=(0.4*(180-80)+(1-0.4)max(0,60-80))/1.08=37.04

這個獨占期權的價值超過了直接投資承諾的靜態的凈現值，但是，預見到競爭性進入的公司可以提早承諾投機來投資來搶占市場先機，并且通過利用類似紅利的收益來避免競爭性對利潤的侵蝕，但是如果每個競爭者的行動都受制于其他行動者的行動的話，那么就需要更為復雜的博弈理論來處理了，在引入博弈分析時，經濟租金是一個重要的概念，是期權博弈分析的經濟學基礎，在兩家競爭的市場情況下，經濟租金可以有壟斷租金轉化為兩家共享租金。

實際的案例中Digital商業化Alpha芯片的決策實際上收到了Intel對奔騰系列微處理器的決策的很大影響；同樣Philips和Sony將其數字影碟商業化的戰略也被Toshiba和TimeWarner的競爭性決策所影響，反之亦然，比其他競爭者更早進行投資，否則將會被預期到的競爭性進入搶領先機，這是在競爭性戰略博弈中常見的例子。更為一般地，除了僅僅依賴于期權價值最優化技術之外，二叉樹末端的投資機會價值被競爭性投資子博弈的均衡結果替代了。用下面的表格來描述這個博弈

我們考慮在以下四個投資時間選擇

（1）兩個公司都立即同時投資，兩者分享總的NP V（20*0.5），結果兩者的支付為（10，10）

（2）（3）一個公司（A或者B）先投資而另一個公司等待，首先投資的公司領先于他的競爭者，獨自獲得全部的NPV（20），最終支付結果分別為（20，0）或者是（0，20）

（4）兩個公司都決定等待，他們平分遞延期權的價值（0.5*37），最終獲得的支付為（18.5，18.5）在上圖中描述的價值回報結構中達到一個納什均衡，不管公司B采取什么樣的策略，公司A采取立即投資策略的收益超過了他采取等待觀望策略的收益（在左邊"等待觀望"一列20＞18.5，在右邊"立即投資"一列10＞0）；也就是說公司A有進行投資的占優策略，而不用考慮其對手的選擇。進行投資也是公司B的占優策略，最終在右下角得到一個納什均衡（*），在這里兩個公司都得到他們的次差收益（10，10），這就是囚徒困境的一個例子。這里存在一個矛盾，即與兩個公司都選擇推遲投資的情形（18.5，18.5）比較起來，兩個公司的均衡結果（10，10）對于兩者來說都是較差的。如果兩個公司能夠整合他們的投資策略的話，就能分享"等等看"期權帶來的靈活性收益，從而避免了較次的"恐慌均衡"，在這種均衡中每個競爭者都爭先恐后的進行時機未成熟的投資。

在競爭性博弈中是否執行期權的一個重要決定因素是期權的內在價值（V-I）或立即執行（投資）的價值。執行成本（I）對于每一個公司來說很可能是不同的。例如，新的Windows補丁對于Microsoft來說比其他公司來說相對耗資較少，因為Microsoft在桌面計算機方面占有優勢地位。對于所有參與者來說執行價格的比率并不是總投資費用的一半，而是取決于超出項目直接成本的特殊價值。所以，項目帶來的現金流的價值V也很可能是特殊的，因為公司可能會由于聲譽或者其他的影響獲得更高的收益。每個公司可能面臨的不確定性也是不同的。公司特有的不確定性增加了公司的成長期權的價值，使其有動機等待并在戰略承諾和靈活性之間做出權衡。

二、信息不完全情況下不對稱企業的投資分析

上面的例子都基于2個基本假設（1）參于博弈的所有企業是對稱的即博弈方式完全一樣的企業（2）所有企業都知道博弈的結構、博弈的規則和支付函數，是完全信息博弈,這在現實中是很強的德假設現實中的企業之間往往是不對稱的，由于融資渠道，資金儲備，研發能力、管理組織水平和吸收新技術的速度等不同，企業之間存在著某種差異，這種差異會對企業的投資決策產生著那個大影響。另一方面，對于每個采用技術創新的企業來講，在研究和制定其技術創新投資戰略時，通常希望自己的關鍵信息不被其競爭對手獲知，這意味著個競爭企業之間信息完全的假設在絕大多數情況下是不成立的，因此應當在不完全信息條件下更現實地考察企業采用技術創新投資的戰略行為。Lambrecht和Perraudin提出了對企業采用技術創新投資決策在不完全信息下搶險博弈的實物期權的分析方法，它們的模型基于2個假設：1）一個企業投資將獲得這個市場，而另一個企業收益為零，2）企業知道自己的投資成本，對競爭對手的投資成本只知道其概率分布，且在對手還沒有投資的情況下，隨時更新對對手的概率分布的推測。

結果表明，對于該博弈存在唯一貝葉斯均衡，但沒有給出解析解，只能通過數學模型來解決，其戰略的投資門檻值介于馬歇爾投資門檻值和非戰略門檻值之間。模型假設一個壟斷企業預先不知道投資是否贏利，剛開始時企業對"市場條件為好"有一個先驗信息，隨時間企業收到一個有關市場條件的隨機信號，其到達時間服從泊松過程。結果顯示，傳統的DCF法由于忽略等待期權的價值，使企業投資于低贏利性項目的概率較大。Decamps和Mariotti研究了涉及投資成本和獲利情況都不確定的不完全信息的雙頭壟斷模型，結果顯示消耗戰的結果有唯一的對稱的精煉貝葉斯均衡，進一步研究了引入掀動優勢時，對均衡的影響。

結束語

有關資產價值評估方法應當理解為互補而非替代的關系，運用哪一種評估方法取決于投資問題所面臨的約束條件，而不是模型本身的特征，DCF模型由于其簡潔易懂，運用方便同時又兼顧了資金的時間價值和提供了一個簡單的決策標準，在項目未來現金流及其貼現率可以較準確地確定的情況下，依然不失為一種高效的近似評估方法。期權方法在處理未來不確定性投資，公司股權，自然資源資產，專利以及無形資產等方面已有豐碩的成果。

期權博弈方法作為一種綜合的理論思想和分析方法，在實踐中能夠處理更加復雜的投資決策，它對保證企業投資決策科學合理性以及提高投資收益率有著重要的指導意義，所以應用前景相當廣泛，上述的例子中是一個類似著名的"囚徒困惑"的情況，企業由于競爭的威脅而不得不提前執行期權，這導致了整體期權價值的損失，也意味著企業價值的減少。因此如何解決價值的損失成為了一個有意義的研究方向。

參考文獻：

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2、夏健明，陳元志，實物期權理論述評

3、Johnathan Mun著Real Options Analysis中國人民大學出版社

4、Han T.J.Smit Lenos Trigeorgis著Strategic Investment-Real Options And Games高等教育出版社

5、2007年注冊會計師考試輔導教材---財務成本管理經濟科學出版社

6、邵天習，張剛剛，期權博弈理論在投資決策中的應用研究武漢理工大學學報2007年6月

項目投資分析方法范文第2篇

在此大背景下，投資方將首要目標設立為早日并網發電，并以此目標來不斷加快建設進程，由此給投資方帶來了較大的風險，伴隨著產生了較多的糾紛。

1糾紛表現及原因分析

通過對各個項目的建設過程中發生的各類糾紛總結，主要表現如下：

1.1投資方之間的糾紛：主要表現在開發權的糾紛

按照相關規定主要發電集團需要配備一定比例的風電、太陽能發電等新能源項目，各集團在火電為主的情形下必將大力發展風電產業。根據目前一些投資集團的負責前期工作的相關人員介紹，三類風場（除三北地區）基本已經被各個投資集團圈完，低風速風場也已經有建成并網的風場。投資集團間為爭奪同一地域風資源較好地區的開發權已相互暗中使勁，并通過投資相關產業等多種方式吸引當地政府，在部分地區出現風電場開發范圍重疊現象。在同一投資集團內，子公司基本為獨立核算，為保證各自的發展和相關利益，集團內的子公司也存在互相爭奪開發權的現象。原因主要是：

1.1.1投資渠道多元化：在風電行業，不僅有傳統的五大發電集團，還有其他規模較大的電力集團以及民營、外資、地方政府的投資建設的風電場。

1.1.2風電收益較其他方式較高。主要是1、在收入方面，國家政策鼓勵優先并網全額收購，上網電價高、有CDM收益、可再生能源補貼、地方電價補貼等；2、在成本方面，風機等設備造價逐步降低、運營期成本低、國家稅收三減三免政策等成本較低優勢。

1.1.3在政府方面，政府為及早見到效益，提升自身業績，采用多種方式督促投資方及早兌現承諾，及早項目落地投資建設。在兩年的開發協議有效期內，如果投資方不進行實際行動，則可能被其他投資方占據。

1.2 投資方與設計方的糾紛：主要表現在設計進度和設計成果質量

1.2.1設計進度方面：能開展風電設計的設計單位除原電力系統設計院外，還有水利水電行業的部分設計院，總體數量不多；同時，風電屬于近年來新發展的行業，設計院并沒有太多的風電設計人才、技術儲備。在風電大發展期間，部分設計院同時承接的設計量已超過其最大產能，滿足不了投資方的進度要求；

1.2.2設計成果質量方面：一方面是投資方為及早啟動項目，在測風時間未滿一年的基本要求下就要求設計單位根據短時期的測風數據和氣象數據進行理論推算，其結果必然保證不了風資源數據的準確性。另外，由于地災、環評、壓礦、軍事設施報告均單獨審批，進度不均衡，為了早日開工，投資方要求設計院先進行微觀選址，給以后工作造成隱患；另一方面是設計院為了保證及早完成設計任務，通過設計任務分包、勞務協作等方式分散了部分設計任務，造成了設計質量下降等問題。在設計審查及施工期間主要發現的設計問題：

A. 風電場微觀選址精度問題：風機機型、風機位在建設期間調整

風電場微觀選址是風電場建設的重中之重，其重要性不言而喻。對于微觀選址，風機位選擇前期采用基本都是GPS打點布樁，通過測繪制作1：10000或1：5000數字化地形圖，利用風電軟件進行布置和計算理論發電量。在實際施工時，由于GPS坐標誤差，就會出現在山頂位置布置的風機落在山谷中等各種情形，造成部分機位需進行調整。受理論發電量計算的影響，有時還需調整更換風機機型。

B. 升壓站選址問題：升壓站選址主要考慮運行人員生產生活便利性及工程造價，主要考慮的因素包括水、電、路、通信、地類、造價等，設計方在未拿到投資方相關的論證報告時就無法綜合確定升壓站位置，投資方往往急于早開工，會要求設計方盡快出具升壓站工程量清單，進行招標工作，這樣只是將風險轉移至下一步施工環節中，給施工工程合同留下較多糾紛。

C. 風電場內輸電線路設計質量問題：路徑調整、更換塔型

設計院在線路設計時，一般先確定線路路徑。在設計院任務量較飽滿的情況下，主設人往往承擔較多項目的設計工作，每個項目實際深入勘察線路路徑時的時間就不能予以保障，只是提供較粗的工程量清單以滿足招標人招標需要，如果招標人專業人員業務水平不足或審查不細致，就會造成風險后移，使設計糾紛轉移至工程施工中解決，直接在線路施工合同中表現為施工圖更改路徑，調整塔型。

D. 設備規范書問題：主要是電氣一、二次設備。隨著國家對風電的并網技術要求不斷提高，陸續出現了部分新型設備，如風功率預測、自動電壓及功率調節裝置、SVG等。設計院在編制設備技術規范書時，對于新設備缺乏對其實質技術了解，會造成技術規范書按照某品牌的技術標準予以編制的情況。這樣并不利于投資人進行設備招標，會造成投資人招標法律風險，也給設計方造成涉嫌指定品牌的不利影響。

1.3投資方與承建方的糾紛：主要表現在合同范圍、設計變更、索賠事項

風電項目不同與火電建設項目，其為敞開式。這必然需要與更多的利益相關人來協調處理相關事宜。在施工過程中，糾紛產生的原因中都摻雜著很多內外部因素。各類糾紛集中表現可歸納為三大類：

1.3.1合同范圍糾紛：主要是合同文本中潛在工作未明細化、合同風險范圍擴大化

風電場施工合同一般實行總價承包，包括水土保持、環保、青苗賠償、地上附著物賠償、地方協調費，合同風險較大。對于非實體工程量部分，如水土保持、環保措施等項目，投資方按照初設招標或投資方在施工標招標前期未能將水土保持、環保措施的批復方案落在主設單位的施工圖設計中，就會造成此部分工作量含混不清，承包人即便在投標中予以承諾，在實施時也會提出投標時因招標人未提供具體方案標準或工程量等原因無法實施。招標人切出此項工作單獨實施時，也會因沒有標準而陷入與原合同單位的糾紛中。

對于青苗賠償、地上附著物賠償、地方協調費，招標人一般不提供相關賠償標準或文件，此部分都有承包人根據自己的經驗和實地現場考察時所得的數據進行確定。由此，經常出現實體工程報價較低的單位因對補償費用風險考慮大而不中標，實體報價高的單位中標后，因未能充分估計補償費用風險，在工程施工過程中不愿投入超出投標價格范圍的費用，造成補償無法兌現、相關地方關系緊張、工程進度無法保證的情況。

1.3.2設計變更糾紛：主要前期微觀選址、設計階段風險后移的集中表現

風場道路、風機基礎、風機安裝、升壓站建筑安裝、集電線路等風場有實體工程量的工作基本都在施工圖中細化，其糾紛要主要在設計變更中體現。造成施工階段調整的原因主要是前期、設計階段未解決的事項后移的結果。

主要出現糾紛：

A. 風機部分：風機機型調整、風機數量調整、風機位置調整以及由此引發的道路、風機基礎、線路等調整

B. 建筑部分：風場道路路徑及等級調整、風機基礎設計調整、升壓站建筑裝修標準調整

C. 集電線路：路徑調整、塔型調整

1.3.3索賠事項糾紛：主要是工期、價格索賠調整

項目建設過程索賠屬于正常的合同行為，表現為工期、價格索賠。但是減少索賠是改進合同管理和其他管理的重要渠道。

各類索賠事由歸納起來主要表現：

A. 正常施工方面：地質資料問題、供貨進度、工程款撥付、合同外項目等在工程中常見的索賠事項。

B. 項目核準方面：未核先建，部分風電項目在只有路條的情況下就開工建設，邊建設邊核準，整個過程中充滿了未知因素。對升壓站電氣配置方案、送出線路等級可能存在顛覆性變化。

C. 建設手續方面：建設各項手續不齊全，受政府對項目早日落地和投資方早日發電的要求，部分項目未辦理施工許可的情況下就開工建設。在建設過程中也未及時辦理土地補償、林業補償、林木采伐等手續，在工程項目開工后，補償不到位時阻工現象就不可避免；林業方面甚至國家林業局發文對相關單位進行處罰，使工程陷入兩難境地。

D. 設計方面：三邊工程普遍存在，招標采用初設圖紙、暫估工程量，在實際施工時受土地類別、礦產權益等影響需調整設計圖紙。受電網方面反措要求的不斷提高，電氣設計方面也出現邊設計邊調整的情況。

E. 設備材料供應：供貨延遲，在風電大發展期間，主要設備廠家的生產能力已不能滿足進度要求，投資方需不斷調整設備供應來源來支持項目建設。比較典型的就是塔筒的調配。

F. 資金方面：因大面積開工對資金，特別是對資本金的需求就非常大，在項目未核準前，銀行是不會予以貸款，故承建方、設備廠家面臨著投資方資金不能及時撥付到位，甚至資金鏈斷裂的風險。

G. 電網方面：因風電的電能質量和電網的基礎較差等原因，電網公司本身不愿意讓更多的風電接入。特別在發生了幾次大規模風電機組脫網事件后，電網對風電的接入要求更嚴格了。

工程本身外的各類事項都對工程建設有不可忽視的影響，甚至直接決定項目的命運。

1.4投資方與供貨方的糾紛：主要表現在供貨和貨款方面

對于投資方來講，都希望在需要的時候及時供貨，貨款能在安裝投運后支付；對于供貨方來講，希望根據產能進行安排生產，提前或及時回收貨款。在風電建設過程中，投資方經常在未對微觀選址問題或電網接入問題進行完整細致審查的情況下就對設備進行招標，這樣就會有招標后設備合同解除、設備型號更換、設備數量調整的風險，造成雙方糾紛。另外，投資方經常有擴大規模的沖動，大規模的投資活動，不僅導致新項目資本金無法到位，也會使開工項目的資金受到影響，影響供貨廠家的貨款回收。

1.5投資方與政府間的糾紛：

1.5.1在開發權方面，投資方在開發期間與政府間約束就是開發協議，一般有效期兩年。在其他新投資方帶著更有誘惑力的投資方案進入時，政府可能會對原開發范圍進行調整。

1.5.2在補償方面，投資方對土地補償基本能支付足額支付給相關政府，但政府能否及時足額補償給相關單位和人員就不受投資方的控制了，施工過程中經常發生的阻工行為使投資方也無能為力。

1.5.3在投資環境方面，投資方不僅不能享受原政府的承諾，還可能被政府硬性攤派，支付額外的費用。

1.6投資方與銀行間的糾紛：

對于綜合實力較強的投資方，一般對貸款銀行和貸款利率有較多的規定，即便銀行愿意按照基準利率貸款，投資方也不一定會接受。對于總資產規模較小或資金狀況不好的投資方，需要設法拓寬融資渠道，銀行不僅不予以優惠措施，對其貸款利率也會在基準利率上進行上浮。

2建議措施

2.1選擇性投資、謹慎性決策

2.1.1投資環境：分為投資硬環境、投資軟環境

投資硬環境：對于風電項目，主要考慮基礎性設施配套性方面，特別是當地電網接入情況，是否能夠保證正常發電送出。

投資軟環境指相對于地理條件、資源狀況、基礎設施、基礎條件等“硬件”而言的思想觀念、文化氛圍、體制機制、政策法規及政府行政能力水平和態度等。

投資方要盡量選擇整體投資環境好的地域，這才是做好項目開發建設的前提條件。

2.1.2適度的規模擴展

投資方在進入新的行業的初期一般都較謹慎、但是一旦國家有相關利好政策出臺，同行業競爭者增多時，投資方就會有想方設法充當行業領導者，通過擴大規模去提高自身的地位。

企業投資項目的目的是為了獲得經營利潤，分散經營風險，擴大利潤增長點。在西方經濟學理論中，邊際收益遞減理論很清楚地解釋了規模并非越大越好。

投資方不僅要考慮項目財務核算模型可行的問題，還要考慮企業財務核算可行。項目決策階段對整個項目的影響是最大的，要做到嚴謹性分析、謹慎性決策，做有自身特色核心競爭力的企業。

2.2尊重建設科學程序、做到決策科學性：

項目開發方面：首先，投資集團明確開發主體，由其統一負責協調內部各子公司開發行為。其次，要建立健全完整的開發制度、項目總體規劃、項目可行性分析、審查管控體系，項目開發成功與否的驗收標準就是項目核準。最后，開發要為建設做好基礎，不能單純為了核準而把前期的風險轉移至建設階段。為保證項目的順利建設，應建立開發建設交接制度，做好各項專題的交底工作，而非簡單移交咨詢單位編制的報告和審批單位的批文。

項目建設方面：對于項目建設管理方面，國家、行業都有相關的法律法規，各個企業也都有自己的管理制度，本文不再對基本理論性知識進行敘述。從多年的項目管理經驗看：首要前提是尊重建設科學程序，作為企業管理決策者要樹立敬畏觀念；其次，尊重科學規律同時，還要做到科學性決策；最后，企業要采用適合自身企業管控的項目管理模式。

項目投資分析方法范文第3篇

【關鍵詞】重大固定資產投資項目；社會穩定風險分析；風險識別

1 社會穩定風險分析之風險識別

社會穩定風險分析，是指與人民群眾利益密切相關的重大決策、重要政策、重大改革措施、重大工程建設項目、與社會公共秩序相關的重大活動等重大事項在制定出臺、組織實施或審批審核前，對可能影響社會穩定的因素開展系統的調查、科學的預測、分析和評估，制定風險應對策略和預案。重大固定資產投資項目社會穩定風險分析，是重大事項社會穩定風險分析關注的重點和核心。其過程如下：

風險識別即在風險發生之前，認識各種風險因素，分析風險因素的潛在原因，是重大固定資產投資項目社會穩定風險分析工作程序中關鍵的一步。根據調查結果，運用相關知識和風險分析方法，發現、列舉和描述風險因素。在風險調查的基礎上，針對群眾不理解、不認同、不滿意、不支持的事項，或在日后可能引發不穩定事件的情形，全面、全程查找可能引發社會穩定風險的各種風險因素。在風險調查和公眾參與的基礎上，查找并列出風險點，確定可能引發的主要風險因素。其根本目的就是要縮小各種風險因素可能帶來的不利后果。在識別出各種風險因素和各種風險因素的主要來源之后，全面分析各種風險因素可能帶來的后果及其后果的嚴重程度。這一階段的識別和分析主要是定性分析。

2 風險識別的環節

重大固定資產投資項目社會穩定風險多種多樣、錯綜復雜，有潛在的，也有實際存在的；有靜態的，也有動態的；有內部的，也有外部的。所有這些風險在一定時期和某一特定條件下是否客觀存在，存在的條件是什么，以及損害發生的可能性等，都是風險識別階段應予以解決的問題。社會穩定風險識別包括兩個環節即感知風險和分析風險。

2.1 感知風險

用感知、判斷或歸類的方式對現實的和潛在的風險性質進行鑒別的過程。

2.2 分析風險

按一定的程序將潛在的風險事件進行分類選擇的風險識別過程，稱為分析風險。感知風險是風險識別的基礎，分析風險是風險識別的關鍵。

3 風險識別的方法

社會穩定風險的范圍、種類和嚴重程度容易被主觀夸大或縮小，使重大固定資產投資項目社會穩定風險分析和處置發生差錯，造成不必要的損失及嚴重的后果。因此正確運用風險識別的方法顯得尤為重要，任何有助于發現風險信息的方法都可以作為風險識別的工具。以下是一些常用的方法：

3.1 從主觀信息源出發的方法

3.1.1 頭腦風暴法（Brainstorming）

頭腦風暴法從對問題的準確闡明開始。在會前確定一個目標，使與會者明確通過這次會議需要解決什么問題，同時不要限制可能的解決方案的范圍，具體的議題能使與會者較快產生設想，主持人也較容易掌握；抽象和宏觀的議題引發設想的時間較長，但設想的創造性也可能較強。一般以8～12人為宜。推定一名主持人，1～2名記錄員（秘書）。主持人的作用是在頭腦風暴暢談會開始時重申討論的議題和紀律，在會議進程中啟發引導，掌握進程。

頭腦風暴提供了一種有效的就特定主題集中注意力與思想進行創造性溝通的方式，對于重大固定資產投資項目社會穩定風險分析，不失為一種可資借鑒的途徑.使用者切不可拘泥于特定的形式，應該根據與會者情況以及時間、地點、條件和主題的變化而有所變化，有所創新。

3.1.2 德爾菲法（Delphi method）

項目風險管理專家以匿名方式參與此項活動。由組織者發給專家的第一輪調查表是開放式的，不帶任何框框，只提出預測問題，請專家圍繞預測問題提出預測事件。組織者匯總整理專家調查表，歸并同類事件，排除次要事件，用準確術語提出一個預測事件一覽表，并作為第二步的調查表發給專家。專家對第二步調查表所列的每個事件作出評價，整理出第三張調查表。發放第三張調查表，請專家重審爭論；對上下四分點外的對立意見作一個評價；給出自己新的評價（尤其是在上下四分點外的專家，應重述自己的理由）。形成第四張調查表。其重點在爭論雙方的意見。發放第四張調查表，專家再次評價和權衡，作出新的預測；是否要求作出新的論證與評價，取決于組織者的要求；回收第四張調查表，計算每個事件的中位數和上下四分點，歸納總結各種意見的理由以及爭論點。

3.1.3 情景分析法（Scenarios analysis）

根據發展趨勢的多樣性，通過對系統內外相關問題的系統分析，設計出多種可能的未來前景，對系統發展態勢作出各個階段的情景描述。當一個項目持續的時間較長時，往往要考慮各種技術、經濟和社會因素的影響，可用情景分析法來預測和識別其關鍵風險因素及其影響程度。目前此法在我國的具體應用還不多見，但應用于重大固定資產投資項目社會穩定風險分析的風險識別卻有其獨到之處，只是操作過程比較復雜。

3.2 從客觀信息源出發的方法

3.2.1 核對表法

社會穩定風險分析風險識別所用的核對表可以根據歷史資料，以往類似項目所積累的知識，以及項目的可行性研究報告等其他信息來源著手制訂，把風險事件及來源列成一張核對表。在項目社會風險穩定分析過程中，對風險核對表進行逐一評審改進，以供將來項目使用。

3.2.2 圖形技術法

圖形技術法即用一總流程圖與各分部流程圖展示項目實施的全部活動的一種方法。總流程圖統一描述項目工作步驟；分部流程圖顯示出項目的重點環節；能將實際的流程與想象中的狀況進行比較；便于檢查工作進展情況。運用這種方法完成的重大固定資產投資項目社會穩定風險之風險識別結果，可以為項目實施中的風險控制提供依據。

3.2.3 財務報表法

通過分析項目可行性研究報告的投資估算及財務預測分析報表，識別項目未來的所有財產、責任和損失風險，發現未來的風險，這些都是社會穩定風險分析要考慮的對象。

4 結論

風險識別是重大固定資產投資項目社會穩定風險分析的一個重要環節。本文介紹了社會穩定風險分析中六種常用的風險識別方法。任何一種風險識別的方法或途徑都不是沒有弱點的，社會穩定風險分析中風險識別的策略必須是利用最適合項目具體情況的那種方法或者是幾種方法的組合。方法的選擇取決于項目的性質、規模和參與人員的風險分析技術等因素。例如，項目負責人可應用德爾菲法列出各種意見的理由以及爭論點，然后應用頭腦風暴法制定出流程圖及核對表，從而擬出項目的風險列表。

【參考文獻】

[1]陳燕平，等.項目管理知識體系指南[M].項目管理協會有限公司，2002.

項目投資分析方法范文第4篇

高職專業的課程理論教學比較枯燥，實踐教學存在嚴重的不足現象。為了培養高素質的技能型人才，房地產投資分析課程中，必須要探索實踐性教學改革的有效措施，促進課程教學目標的實現。

關鍵詞：

房地產投資分析；實踐性教學；改革

房地產投資分析是高職房地產專業學生必備的職業能力之一。為使學生更好地適應未來工作的需要，傳統以理論教學為主的房地產投資分析課程教學方法必須轉變為以實踐教學主。

一、房地產投資分析課程的實踐性教學改革內涵

房地產投資分析是高職高專院校房地產經營與估價專業的一門專業課程，是社會中物業管理、房地產營銷與策劃等崗位的必備技能。地產投資分析課程應進行有效改革，促進學生掌握高質量的房地產投資分析方法，促進課程教學效果的提高。房地產投資分析課程的改革，趨向于通過真實工作情境的創設，向學生布置工作任務，從而以工作任務作為導向展開課程教學，在改革的課程教學過程中，更加注重通過引導學生的主動學習，提高學生的投資分析技能，獲得房地產投資分析工作的所需技能。實踐性教學是房地產投資分析課程改革的一個重要策略，有助于培養社會所需的應用型人才。教學如果與實踐脫離，則無法獲得較好的學效果，同時不能發揮實踐教學的意義。房地產投資分析是一門實踐性比較強的技能型課程，具有一定的綜合性。房地產投資分析課程的實踐性教學環節設置需要建立在對專業的深入了解的基礎上，通過有效的市場調查，對房地產開發知識進行了解，進而不斷深化崗位實踐。實踐性教學環節應包含三部分內容：（1）教學基礎，該基礎知識主要包括對房地產投資分析課程的專業認知，包括市場調查以及相關課程的理論教學；（2）教學實施過程，教學的有效實施過程主要包括對房地產投資分析課程的實踐性案例的相關教學訓練，同時還包括項目投資分析的模擬綜合實踐；（3）教學環節的最后一個是對學生的技能應用的有效提高，主要包括畢業設計以及頂崗實習兩種內容。

二、房地產投資分析課程的實踐性教學改革策略

（一）應用多樣化的教學形式，提高學生的動手能力房地產投資分析課程的實踐性教學應該是以實際項目為情境展開的一種有效的教學活動，主要可以通過兩種教學形式來實現，一種是觀摩性實踐教學，主要通過該實際項目的案例解說，來解決相關的問題，該過程中，教師通過課堂提問，引導學生進行思考，學生通過小組討論，展開教學活動，進而營造出良好的學習氛圍，從而開發學生的思路，不斷優化教學效果。另一種教學形式是實戰性實踐教學，主要是以課外練習為主，將真實工程實例作為真實情境，安排相關的問題，學生在實際的實踐活動中獲得知識的內化，從而促進技能的提高。通過實戰型實踐教學過程中教師的答疑以及輔導工作，提高學生的學習積極性，對實踐活動進行分析總結，從而促進學生知識的記憶以及遷移。實踐教學是鞏固理論知識和加深對理論認識的有效途徑，是培養具有創新意識的高素質房地產人員的重要環節，是理論聯系實際、培養學生掌握科學方法和提高動手能力的重要平臺。還應注意學生素養的提高和正確價值觀的形成。

（二）選擇合適的實踐性教學實施形式，確定最優化的選題在房地產投資分析實踐性教學課程中，比較強調理論與實踐的相結合，教學應該以可行性研究以及置業顧問作為工作的根本導向，利用任務驅動教學策略，有效應用理論知識在實踐過程中。該過程中，教師可以通過運用案例教學等方法，促進理論與實踐的深度融合，同時可以圍繞置業投資分析做好教學的選題工作，確定選題的范圍，并對投資進行高層次的內容選擇。選題應該具有一定的選擇性，選擇最優化的選題。在實踐性教學過程中，教師應該在不同的教學環節中，采用不同的案例教學方法，實現最優化的加息效果。實踐性教學的教學效果受到選題的影響，應該根據選題確定合適的教學案例，進而展開教學實踐，以期實現教學目標。

（三）嚴格遵守實踐性教學原則，建設實踐性教學體系在房地產投資分析課程教學過程中開展實踐性教學，必須要遵守以下幾個原則：（1）特色性原則。確立以素質教育為核心，技術應用能力培養為主線，應變能力培養為關鍵，產學研結合為途徑，與時俱進的人才教育培養模式這是我院實踐教學體系構建中遵循的原則。（2）實用型原則。要充分體現專業崗位的要求，與專業崗位群發展緊密相關。以此為原則組成一個層次分明、分工明確的實踐教學體系。（3）混合型原則。混合型體現在教師類型的混合、理論教學和實踐教學的混合、教室與實驗室的混合等方面，淡化理論教學與實踐教學、專業教師與實踐指導教師、教室與實驗室的界限，對實踐教學設施進行重新整合，形成一體化混合實踐教學模式。

三、結語

高職專業的課程理論教學比較枯燥，實踐教學存在嚴重的不足現象。為了培養高素質的技能型人才，房地產投資分析課程中，必須要探索實踐性教學改革的有效措施，促進課程教學目標的實現，教師應該不斷提高自己的實踐性教學水平。

【參考文獻】

［1］林雨，武躍子，黃炯華．應用型本科實踐性教學中存在的問題研究———以《證券投資分析》課程為例［J］．科技信息，2013，03．

［2］戴天柱，鄭俠．對實踐教學在高校教學改革中的認識與探索———證券投資分析課程的實踐教學體驗［J］．教育教學論壇，2012，11．

［3］王春芝．基于應用型人才培養的高校《房地產估價》教學模式探討［A］．中國房地產估價與經紀2013年第5期（總第102期）［C］．2013，03．

項目投資分析方法范文第5篇

關鍵詞：房地產投資分析 教學方法

隨著我國城市化進程的不斷加快，房地產業也飛速發展，目前，房地產投資已經成為房地產領域和投資領域共同關注的熱點之一。房地產投資分析也成為各高等院校房地產專業開設的核心課程之一。房地產投資分析是實踐性非常強的一門課程，只有準確把握市場動向，正確作出房地產投資決策，并科學有效地規避投資中遇到的各種風險，才能最終實現滿意的投資收益。這就需要良好的專業知識儲備。

房地產投資分析內容包括對房地產投資環境、投資市場的分析，投資項目方案策劃，涉及到成本費用及投資收入的估算，以及對房地產投資的風險分析與投資決策，是一項復雜系統的工程。而市場的變化、政策的更新的影響使得房地產投資分析變得更為復雜，這增加了教師的上課的復雜程度，也增加了學生的學習難度，而不斷更新教學方法也成了教師的研究課題。

一、現行教學方法存在問題

房地產投資分析由于實踐操作性很強，傳統的老師講學生聽的教學方法，早已被摒棄。現如今的理論學習與社會實踐結合的教學方式，將工作流程分為市場分析、財務分析等模塊進行情景學習，雖說與社會接軌，但學生的主動參與積極性仍有待提高。

1.真實項目參與難度大

在理論學習與社會實踐相結合的教學方式中，以現實經濟活動中真實的出讓土地信息讓學生進行分析自已選擇地塊，然后結合出讓土地所在區域分析市場情況設計開發方案，虛實結合讓學生參與到房地產投資分析的學習當中。然而，在教學過程中卻發現，雖然與現實經濟活動相關，能使學生在畢業后更快更有效率地參與到工作中，但出讓土地遠離他們的生活范圍，甚至處于他們完全陌生的區域，較大的空間距離使得學生的參與積極性不高，甚至會直接抱怨，地塊太遠了解數據資料難度太大。

2.市場動態變化需要大量時間跟蹤調查

在不同時期、不同的經濟環境和政策環境下房地產市場情況也不同，而房地產市場的景氣與否直接關系到房地產的投資行為。因此，投資者必須擁有敏銳的市場洞察力和非凡的投資魄力，而這些不是依靠課堂的學習，也不是一次實踐就能達到的，這需要長期對市場的關注，收集大量市場信息資料，把握當前房地產市場情況與政策形勢再分析預測。而一次的課堂組織，例如讓學生事先設計一份調查問卷，再集體參與調查所得到的信息也是短暫的片面的，這就需要學生利用更多的課余時間去完成，如果要求每周都必須完成一次市場調查，學生會大感壓力增加而產生抵觸情緒，而這在大學中幾乎是所有專業都難以解決的問題。

二、教學方法改革構想

真實案例教學無疑是非常有效的能讓學生畢業后更快適應工作的一種教學方法，但學生的參與度不高，且真實案例教學學生學習難度更大，如何發揮真實案例教學的優點，又使學生能主動參與到學習中來，則需要研究新的教學方法。

據調查，知識的掌握在工作以后邊學邊干過程中效率更高，并且知識掌握的速度很大程度上取決于對所從事工作的興趣和負責程度，自身努力程度，機遇等非智力因素。教育心理學闡釋：“只有充分調動學生的學習興趣，才能使他們積極主動地參與到學習中，去感受學習過程的快樂，從而獲得良好的教學效果。”因此，如何激發學生興趣，讓學生主動去了解工作流程，并在參與工作過程中發現問題，引發思考去解決問題，則成了新一輪教學方法改革的思考方向。筆者在此進行了一些小小的嘗試。

1.游戲的思考方式

在這里得提到一款曾非常流行的益智游戲――大富翁。該游戲主線便是投資買地，加蓋房屋，以收取租金來贏得游戲勝利。而房地產投資分析課程則可利用這種方式將課堂枯燥的學習變成一種游戲來完成。首先，必須要選擇一個學生熟悉的區域作為進行房地產投資分析的市場，而貼近學生生活的最好區域便是學校；再由學生自己根據平時的生活軌跡將學校分成幾塊區域，再根據各區域特點確定商業中心，根據人流量劃出幾塊等級差異明顯的地塊；接下來，便可讓學生分組競爭商機最大的地塊，并讓他們在各不同地塊進行商業行為體驗，因這直接關系到他們的切身利益，學生都積極參與體驗并要求延長體驗期。當他們將這種體驗行為代入到房地產購房者的行為模式中，以此為興趣點引發學生的思考，會使得他們更愿意去主動思考問題，從而建立起完整而又嚴密的邏輯思維方式，然后再將點延伸成線，最終讓他們主動走出校門了解市場。而在這一過程中，學生以主動參與的形式進入到房地產投資環境分析、市場分析以及市場定位的學習情景中。

2. 團隊合作賺取虛擬資金

在學生通過市場調查了解近期出讓土地信息，為使他們能積極參與土地周邊區域情況的調查了解，并根據周邊市場情況完成開發項目策劃任務，則需將學生代入投資者的角色中。首先，學生分組以房地產開發企業形式參與到出讓土地的模擬招拍掛行為當中去，再通過平時課堂的團隊合作來賺取虛擬資金，進行資本的原始積累以籌集企業的開發資金，而最終累積的虛擬資金將決定能購買到的土地的好壞；再根據各組團的投資方案與自有資金來確定最終所需借貸資金，而借貸資金產生的利息將直接影響他們最終的利潤率的高低，在組團相互之間的競爭中就使得學生能主動參與賺取虛擬資金的活動當中去。而在這一過程中，學生體驗了競爭中的成本與收入的估算，通過財務分析評價項目的盈利能力。

最終，用一種學生接受的方式將房地產投資分析課程中有實際應用價值的信息傳遞給他們，并讓他們學會自己思考解決問題的途徑，增強學生的決策能力和綜合素質。