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(俊發地產有限責任公司,云南 昆明 650225)
摘 要:要保障房地產業財務資金安全,確保市場良好有序運行,就要加快房地產企業財務內控制度的建立與完善,并加強企業內部資金的監管。本文將從房地產企業財務內控制度現狀入手,探析其中存在的問題,進而提出如何建立和完善房地產企業財務內控制度及其意義。
關鍵詞 :房地產企業;財務內控制度;完善;措施
中圖分類號:F235文獻標志碼:A文章編號:1000-8772(2015)25-0141-02
由于房地產行業具有資金密集、人員較雜、受市場波動和國家政策影響較大等鮮明特點,因而受到了人們的廣泛關注。企業不能控制市場變化或國家政策的調整,要想促進企業自身的發展,就需要從自身的管理入手。可見建立健全房地產企業財務內控制度是房地產企業的必然選擇,也是在市場經濟環境下保障資金安全的重要舉措。
一、房地產企業財務內控制度的現狀
財務內控制度是指企業管理者為了適應國家政策、方針的調整,保護企業內部資金、財產的完整與安全,保證財務信息真實可靠及實效性,盡量降低企業市場風險,為企業發展創造良好生存環境的重要舉措。財務內控制度其實是將企業內部人員(特別是財務管理人員)的行為進行規范,對所有的財產、資金進行維護和有效利用的一系列方式和辦法、程序和制度的總稱,是房地產企業進行自我檢查、約束、制約的系統。
(一)缺乏有效的監督系統
部分房地產企業是由企業的管理層直接任用財務人員。存在經理這樣的管理層為了鞏固自己的地位,并為向企業高層顯示自己良好的工作業績,導致其與財務工作者搞權錢交易的情況。這將導致財務人員做出的會計審計報表缺乏真實度,對企業的經營業績有所夸大,使企業高層對企業真實運行狀況缺乏了解。會計財務報表的公布一般來說以年報為主,因此缺乏時效性,這就使得企業職工不能對公司的財務情況及時知曉。而這將整個企業財務置于不安全的境地,管理層私挪公款,用公款進行大吃大喝等現象時有發生。
(二)房地產企業內控環境復雜
房地產企業是資金資源密集型企業,在資金方面不僅數量龐大且項目眾多,僅土地使用費用一項就多達千萬,這就為企業內部財務管理造成了很大的困難。然而,在房地產企業中存在資金被宣傳部門、建設部門、銷售部門等分割使用,且各部門較為分散,各自為政的現象。缺乏完整的資金運作體系,將資金置于一個透明的環境下運作,這就使整個企業難以有一個完整的資金流向圖,企業高層也難以對企業整體的資金狀況深入了解。對于防范風險,保障資金安全是極為不利的。
(三)外部環境波動大
在市場經濟環境下市場占主導,一方面,這促進了市場經濟的發展;另一方面,這為房地產企業帶來了資金風險。房地產行業與其他行業相比,有其自身獨有的特殊性。資金投入極大,建設周期較長,受市場環境影響極大等都是房地產行業的特點。因此,一旦遇上市場經濟波動較大的時期,人們對買房就會持觀望態度,房地產行業則將遭受重大打擊。投入的資金難以及時收回,銀行貸款、人員開支等花費都將給房地產企業的資金造成很大的壓力。此外,隨著改革開放的深入,部分外商企業嗅到了中國房地產的商機,紛紛在中國買地建房,這也給國內的房地產企業帶來了一定壓力。可見,當前房地產行業不僅要抵御市場變化的風險,還要應對外商企業的競爭,故而建立健全房地產財務內控制度勢在必行。
二、建立完善房地產企業財務內控制度的意義
(一)優化房地產企業生存環境,防范市場風險
建立和完善房地產企業財務內控制度,首先能對企業的資金總額、債務情況及在建項目等有一個明確的認識,進而能夠對企業進行統籌規劃,留出一部分的安全保障資金,確保在面臨經濟危機時企業不會陷入資金斷鏈的惡性循環;其次,在面對外部競爭時,企業也能及時調整發展方案,積極革除企業原來的舊制,減少因企業部門之間各自為政的資金浪費,提高企業的利潤空間,并能夠積極應對激烈的市場競爭,使其在市場競爭中立于不敗之地。
(二)提高企業財務人員的素質
首先,完善的企業財務內控制度能夠防范原來企業管理人員與財務人員權錢交易,“做假賬”的風險。暢通企業財務人員向企業高層匯報的渠道,提高財務工作地位及對財務人員的要求,對財務人員的職業素養和職業道德的提升具有促進作用;其次,將公司財務信息在公司平臺上進行公布,促使財務人員為提高財務信息的價值而自主學習計算機操作、會計電算化及信息系統等方面的知識,促進了財務人員的技能提升。
(三)保障企業的資金安全
房地產企業投入的資金量大、運轉周期長,任何不合理的財務管理系統都會對資金安全造成很大隱患。建立和完善房地產企業內控制度就是為建設企業高效的財務管理系統提供良好的制度保障,為企業的財務管理系統正常運行提供有力支持,進而能夠讓企業資金在一個安全的控制環境下運作,真正保障房地產企業的資金安全。
三、房地產企業如何建立和完善財務內控制度
(一)對企業發展進行統籌規劃
任何一項企業制度的建立都離不開對企業的發展戰略、發展方向進行深入的研究,房地產企業也不例外。要想建立完善企業財務內控制度,就要對企業的發展目標、發展方向進行統一規劃,統一調整;并對企業內部的資金、在投項目、土地使用費用、銀行貸款與利息、人工費用、水電等基礎資源花費等進行了解,將企業賬目做一個詳盡的整理。革除企業內部各部門各自為政的舊制,建立統一的財務管理及內部控制系統,在各部門設立財務管理與內控監督的崗位。同時,根據企業的發展方向,要對資金的使用方向有所側重,有所保留。預留一定的安全保底資金,防范未來因政策調整、市場波動可能出現的資金危機。
(二)建立健全房地產企業的財務管理規章制度
首先,建立健全財務人員的選任與管理制度。從用人的源頭保證有合格的人員保障對財務內控制度的建立、執行與完善。其次,要建立健全財務主導預算管理的制度。由財務部門引領企業的全面預算管理,對預算的編制、執行、分析與調整的全程進行全面把控。再次,建立健全資金管理制度。對籌資、投資、資金運作等環節明確權責,嚴格控制各類資金的收支,發揮資金的最大使用效率。最后,建立健全對企業經營活動及時、準確進行核算的管理制度。促進企業守法經營,真實反映企業的經營成果,及時經營信息,以滿足外部投資人、監管機構以及內部管理的需要。
(三)加強內部監督,外部調控
部分傳統的房地產企業尚未建立完善的資金監督系統,因此也存在財務人員舞弊的風險,若要建立和完善企業財務內控制度就需要形成良好的監督機制。首先,要建立內部審計機構,發揮內部審計的職能,進一步提高審計人員的地位;其次,要將房地產企業的財務內控制度與現代網絡信息技術相結合,對企業的財務運作進行公示,上至企業高層,下至企業基層員工都能夠對企業內部資金情況有及時的了解,并通過企業員工的監督從中發現財務運作存在問題,以期發揮對建立完善企業財務內控制度的促進作用。
結束語
房地產行業是我國經濟發展的關鍵性產業,它的發展與穩定影響著眾多行業的發展與穩定。近年來,多數房地產企業已經認識到企業資金管理的重要作用并積極推進財務內控制度改革。這些舉措對優化房地產企業生存環境,提升房地產企業的利潤空間,促進房地產行業健康發展,進而推動社會經濟的增長,具有難以估量的重要作用。
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關鍵詞:房地產企業;財務管理;建議
隨著我國市場經濟改革的不斷深化,房地產業在創造稅收、增加就業、推動相關產業發展等方面做出了巨大貢獻,但在發展中只有少數房地產企業發展成為規模化,管理規范化,競爭力強的優質地產企業。那些優質地產企業共同的特點就是財務管理規范。房地產開發企業由于開發周期長,資金投資大,投資回收期長勢必面臨較高的財務風險,如何加強財務管理,財務向精細化管理發展日益重要。筆者就房地產企業財務管理的現狀進行分析,提出幾點值得思考的建議。
1房地產企業財務管理普遍存在的問題
1.1財務管理意識淡薄,財務制度流于形式
大多數房地產企業是由包工頭,施工隊起家,經營者本身缺乏財務管理知識,重銷售輕財務,財務管理基本定位于記賬算賬報表的原始會計核算階段,根本滿足不了現代企業財務管理的要求,完全忽視了財務管理應有的預算,指導,決策的管理職能,有的企業即使有相應的財務制度,在制度執行過程中也常常流于形式,基本上都是領導一支筆說了算,遇到財稅問題常常試圖通過疏通關系解決,得過且過,沒有真正思考過自身財務管理的缺失,勢必導致企業經營成本增加和后期的財務風險。
1.2財務人員自身職業能力不強,會計核算粗枝大葉,沒有形成一套科學的行之有效的財務核算和管理體系
很多財務人員盲目追求房地產企業的高薪資,自身沒有努力鉆研房地產行業相關的財稅業務知識,加之大多數房地產企業經營者都是在取得土地后急于進行開發,回籠資金,財務人員也盲目隨從,在開發前期就沒有設計好財務制度體系,進行科學的財務測算,往往是邊開發邊摸索,遇到問題解決問題,沒有前瞻性的財務思路。這樣一種摸著石頭過河的財務管理模式非常容易帶來后期無法彌補的財務風險。
1.3財務的過程控制極其薄弱
1.3.1資金管理隨意性大,沒有真正認真分析企業在每個時點的資金盈余及缺口。日常資金使用沒有相應的控制和資金使用計劃,領導簽字后即可以付款。一些開發企業在收到預售房款后資金稍有閑置,就急于進行再投資,一個項目沒有開發完,盲目購置新地塊,財務人員也沒有提出項目投資的建設性指導意見,造成舊項目后期資金不夠用,新地塊占用資金無法利用。很多企業在開發過程中由于盲目擴大規模,最后陷于資金嚴重匱乏境地,為了不影響施工進度又盲目加大融資力度,加之融資難度大,很多房地產開發企業不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款,一旦遇到突發事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項目開發的案例時有發生。
1.3.2預算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監控。房地產企業財務預算主要有目標利潤預算和資金預算,很多房地產企業沒有建立有效的財務預算,甚至根本就沒有財務預算,經營者把預算簡單地理解為工程部的項目造價預算,社會常流行的“開發企業賺不賺錢,關鍵靠預算”,這里的預算不僅指工程造價預算,也包括財務預算,只有財務預算和工程造價造價預算很好地結合才能稱之為有效的預算。有的企業雖然制訂了財務預算,但卻在預算執行過程中沒有進行有效的預算控制,直接后果就是成本費用沒有合理控制或控制不夠細化,到決算時發現利潤與預期差距甚大。另外,預算也沒有定期進行科學深入的預算分析,形成完整的預算分析報告體系,現實中為了完成預算任務,基本上都是根據實際來調整預算,對于實際偏離預算或超預算的真正原因沒有深入挖掘。這樣的后果其實使預算陷入惡性循環,上期的預算不能很好的指導下期預算,起不到預算管理的前瞻性指導作用。
1.3.3不重視房地產企業的合同管理。房地產企業合同管理是整個項目建設過程中十分重要的環節,很多企業合同的簽訂過程根本不需要財務部介入,往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進度款時財務部才見到合同,財務部基本處于事后被動執行合同的處境,財務部由于沒能在合同簽訂時參與合同匯簽工作,不能從財務專業角度把可能存在的財務或稅務風險提前規避,常常是在合同執行中才發現合同中存在的財務隱患。合同執行完畢財務部也只是根據既定合同條款進行往來結算,而無法在合同履行完畢前提前對后期可能存在的風險損失做出制約措施。很多房地產企業對于工程施工合同和銷售合同沒有建立詳細的合同臺賬,作為備查賬簿,只局限于財務賬面數據簡單反映經濟業務的發生情況,這勢必導致財務無法清晰地掌握每項合同的來龍去脈。
1.4沒有建立有效的財務分析考核體系
大多數房地產企業的財務分析只局限于3張財務報表的編制及簡單的財務收支統計,沒有完備細致的財務內部分析報表,為領導層提供建設性的有價值的數據分析,沒有透過財務數據反映出企業日常財務管理存在的問題和不足。業績考核也只局限于簡單的指標完成與否。
2建設有效的房地產企業財務管理體系的建議
2.1加強房地產開發項目前期的財務規劃
房地產開發企業的前期財務規劃至關重要,在項目開發前建立完備的財務管理體系,進行詳細的財務預測能夠避免很多后期的財務風險。
2.1.1項目開發前進行開發項目的成本、費用、收益等測算。在項目開發前期財務部會同營銷部根據項目開發計劃及產品類型測算出銷售總價;財務部會同工程部、合約部對開發成本進行測算,并將開發成本的構成進行分解,按照土地成本、前期費用、建安成本、基礎配套設備、開發間接費等項目一一對應到相關成本項目中,最終預測總成本。財務部按照國家相關法規政策進行費用和稅金以及目標利潤的測算,最后形成預計資產負債表、預計利潤表、預算現金流量表,進而形成資金預算,根據營銷計劃和回款計劃測算出各時點的資金盈余和缺口,以便日后能夠在合適的時機進行投資或融資活動,從而有的放矢的使用資金,既保證項目建設資金需要又不形成資金閑置。
2.1.2建立完備的財務管控體系。在項目開發前就應根據項目的實際情況及相關政策法規的要求,制訂切合實際的行之有效的財務制度體系和內部控制體系。如制訂經濟事項的審批流程和權限規范、制訂各項資本性支出及費用開支的規范、制訂預算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產管理制度、制訂科學有效的會計核算制度。由于房地產企業會計核算不同于其他行業,有其特殊的核算規范,財務部應該依據財經法規的規范要求,并結合工程合約部的工程造價預算細目,設置科學合理的財務核算體系,既有助于日后能夠進行合同的成本控制,又便于進行往來對賬,還有助于進行土地增值稅的稅務籌劃。
2.2加強房地產開發企業的合同管理
合同也往往是產生糾紛的風險點,房地產企業的財務管理應該貫穿合同執行的全過程。對于工程施工合同在簽訂時財務人員就要參與到合同匯簽中,從專業角度提出可能存在的財務隱患;在合同執行過程中尤其是工程進度款的支付,一方面要嚴格按合同條款執行付款義務,另一方面要建立工程部、合約部、監理等相關工程負責人對工程執行情況的書面意見書,認真落實工程進度完成情況。要建立詳細的合同臺賬。對于銷售合同要按每個客戶,詳細記錄客戶的基礎資料、首付款、尾款、貸款等情況,定期與銷售部核對銷控情況和回款情況。
2.3實行房地產企業的全面預算管理,加強財務控制
“凡事欲則立,不預則廢”,房地產企業資金投資大,開發周期長,開發風險大,加強房地產企業的全面預算管理尤為重要。房地產企業不僅要在前期制訂整個開發項目的項目預算,還要將日常各項經營活動納入到全面預算管理體系,把開發項目預算按年度、季度、月度進行指標分解,落實到每個單位,每個部門。日常經營管理活動要明確各單位、各部門的崗位、責任、預算目標,對整個企業的業務流、資金流等按年度、季度、月度進行有效的預算控制。要定期對預算執行情況進行深入分析找出管理中的優點和不足,把預算執行的偏差率作為重要的績效考核指標,并將責任落實到部門和相關責任人。形成事前、事中、事后完整的預算管理體系。
2.4加強融資業務的學習,拓寬融資渠道
融資一直是房地產企業的重頭戲,大多數房地產企業的資金過于依賴商業銀行貸款,而銀行對于房地產企業的開發貸款限制多門檻高,造成地產企業融資難度大。這就要求財務人員加強融資業務的學習,認真分析和評價影響融資的各種因素,力求在企業能力所及的范圍內拓寬融資渠道,達到最好的綜合經濟效益。初期可以通過預售房回籠部分資金,集團公司在條件允許的情況下可以通過統借統貸或委托貸款的方式爭取到更多的資金。地產企業融資要逐步進入到不動產經營和資本運營的中高級階段,例如爭取到貸款利率優惠、手續簡便的授信貸款;對于一些政府扶持的改造項目盡量爭取到政府補貼貸款;通過出售產權商鋪或售后回租回籠資金;對于一些管理規范、規模較大、前景較好,具備條件的優質地產企業還可以通過股權融資方式掛牌地方新三版或上市,通過擔保公司發行集合債等方式進行融資,甚至通過眾籌這種新型互聯網金融方式對傳統融資模式進行資金補充。
3結束語
在現代企業制度下,財務管理的內容將日益豐富,提高企業內部財務管理水平,建設適應現代企業管理要求的企業財務管理體系是房地產企業發展的迫切需要。
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關鍵詞:房地產;財務管理;創新策略
中圖分類號:F293.33 文獻標識碼:A 文章編號:1001-828X(2012)08-0-01
房地產企業是我國第三產業的一個重要部分,近幾年來其交易相當的活躍,為國民經濟做出了巨大的貢獻。由于政策、競爭、管理等因素使得企業的未來經營產生了一定的壓力。在市場經濟的條件下,企業的財務管理水平直接影響著企業的生產規模以及其市場競爭力,財務管理是企業管理的核心,房地產企業如何進行有效的財務管理是企業能夠良好發展的關鍵。
一、目前房地產企業財務管理面臨的問題
1.房地產企業開發的風險較大
房地產開發動用的資金較多,其財務管理的周期長,開發時間和難度都較高,在房地產開發的過程中會掩藏許多的不確定因素,這些因素直接關系著房地產項目的成敗,因此,在房地產的建筑開發過程中存在著許多的風險。對于敏感性強、調整能力弱的房地產企業來說,投資能力是很關鍵的因素,而一個科學明智的投資決策是由房地產的財務管理人員對于企業財務信息進行分析評價的結果。因此,提高房地產企業財務管理的水平,能夠給決策者提供準確、有效的財務信息,幫助其有效預防經營風險。
2.房地產企業融資的難度較大
房地產的開發項目是一個融資數額巨大,并且時間跨度較長的一個過程。隨著經濟的發展,地價和房價的不斷增長,要求房地產企業一次性投入更大的資金,其融資的任務也相當的繁重。又由于其資金周轉的時間長,其周轉率較低,房地產企業必須采用各種手段進行融資,其開發的長期性和滾動開發都增加了融資的難度和周期。按照普遍情況來看,房地產企業經過征地、開發、房產建設、竣工等階段的時間跨度通常為兩年甚至更長的時間。其出售過程又通常采用分期付款,持有性物業經營和管理的過程中通常需要追加投入,因此其投入的資金很難在短時間內回收,更是加大了企業的資金壓力。
3.房地產管理人員的管理觀念陳舊
絕大多數的房地產的經營權和所有權通常是集中的,因此房地產的所有者對于房地產經營活動的管理通常為直接管理。這樣一來,雖然在管理成本上有所下降,但是在管理效率上卻沒有明顯的提高。并且房地產的所有者對于風險和收益沒有一個正確的認識,對于相關的財務管理流程并不清楚,風險意識相當的薄弱。另外,房地產的所有者和管理者的管理觀念陳舊,并不重視財務管理,直接導致了房地產企業在項目投資、日常管理、招投標、簽訂合同等環節時,沒有考慮財務因素,顯出極大的盲目性。并且房地產企業的管理人員通常是工程出身的,對于財務管理領域了解甚少,忽略了財務管理的重要性和創新性。
4.房地產企業的資金壓力大
房地產企業有著和其他企業不同的特征,比如資金的投入量巨大,占用資金的時間較長,資金周轉率較低等特征,由于房地產企業是資金密集型企業,因此對于資金的需求是非常巨大的。但是目前來看,房地產企業的融資渠道主要是依靠銀行的貸款,其貸款金額較大,因此企業的負債率也普遍較高。但是考慮到房地產企業的資金風險性較大,銀行從自身的利益和國家不同時期對房地產政策出發,通常不愿意給房地產企業開展大量的信貸業務。并且其土地和信貸政策的收縮使得房地產企業信貸門檻被提高了,加上國家的宏觀調控增加了房地產開發的資金成本,使得房地產企業的資金壓力巨大。
5.房地產財務人員的素質不高
隨著市場經濟的快速發展,信息時代的到來,要求企業的經濟活動要更快、更準、更全面。我國現有的房地產企業一般的機構設置都是呈金字塔型的結構,中間層次的人員較多,并且素質不高,效率低下缺乏創新性和靈活性。并且房地產企業的財務人員的財務觀念性不強,沒有完善的財務知識體系,并且通常沒有更新其財務體系,一貫沿用陳舊的財務制度,缺乏創新性。在掌握新的知識上也顯得相當的被動,與市場的要求相脫節,妨礙了企業的發展和進步。
二、房地產企業財務管理的創新策略
1.房地產企業要在財務管理制度和體系上進行創新
房地產企業制定會計制度必須要考慮到其針對性、原則性以及操作性,其制定的財務制度必須要符合房地產企業實際情況的要求。比如要設置專門的財務管理機構,對于會計人員的崗位設置、工資的核算、預算的編制、資金流的管理等進行統一的核算管理。并且財務管理的制度和體系要更加規范化和制度化,必須對現金、報銷、采購、銷售等財務管理環節進行嚴格的把關,制定相應的業務流程。除此之外,要強化房地產企業的監督核查機制,制定相對應的考核制度和責任追究制度,對于工作人員的職責和崗位進行嚴格的界定,保證企業財務行為能夠規范、有效的進行。
2.房地產企業要在內部控制制度上進行創新
內部控制制度是企業內部維持正常生產經營的制度基礎,是企業進行財務管理的一個有效的手段。首先要建立一個完善的內部控制體系,保證決策、經營以及監督三個方面的相互配合、相互制約。并且確定董事會在內部控制體系中的核心地位,企業的各個環節的運作要接受監事會的監管。其次要健全企業的內部控制制度,按照要求統一制定相關的投資管理制度、財務決策制度等相關控制制度,嚴格限制控股的房地產開發項目公司、特別是外地項目的授權。最后,要加強公司的內部審計,發揮企業內部審計的職能,加強力度對于投資項目、重大的財務支出、重點的部門進行專項審計的工作。
3.房地產企業要在風險管理方法上創新
影響財務目標實現的一個重要因素就是企業面臨的各種風險,因此進行風險管理是現代企業最為必要。房地產企業的面臨的風險隨著開發成本的不斷加大而加大;隨著金融市場的環境變化以及內部財務結構的改變而變得復雜;房地產市場的不穩定性也直接導致了投資風險。因此必須采用創新性的風險管理方式,首先對于房地產企業面臨的各種風險進行有效的識別,確定其風險管理的目標,建立風險的控制體系統,以便能夠對于企業的各類風險進行有效的分析和研究,規避可能出現的風險,對于已經出現的風險提出有效的解決措施,使企業更規范更有效的運作。
4.提高房地產企業財務人員的創新能力
提高房地產企業財務人員的從業素質,是企業進行財務管理創新的一個關鍵性的舉措。首先,招聘上崗的財務人員必須熟練掌握經濟法律和財務理論的基礎,并且具有良好的經濟學、法學、計算機等相關的知識。在面對知識經濟不斷變革的時代,能夠快速的更新自己的專業知識,充分利用信息網絡技術,建立財務分析和評價模型,從各個角度對于財務信息進行有效分析。其次,要加強對于房地產財務人員的培訓,使其不斷汲取新的知識和技能,運用績效考核等手段對其業務提升能力進行全面考核,從而激發財務人員潛在的學習能力和創新能力。最后,其財務人員要以經濟發展和企業發展的要求,根據我國金融的發展趨勢作出科學的、正確的分析,運用合理的融資工具,采用適合的風險策略組合,控制和降低企業的經營分險和財務分險。
5.房地產財務管理信息化的建立
現代社會是一個信息化的社會,通過網絡系統能將房地產的各個部門經濟活動的業務信息和資金情況完全的聯系起來,讓企業的管理人員能夠隨時掌握企業的真實信息。網絡的出現,使得信息更加具有對稱性,并且企業的經營情況能夠及時的讓股東了解到,從而能夠更好的加入企業的經營決策之中,能夠使企業做出更有利于股東的行為。并且企業應該設置嚴格的內部審計機構和相對應的內部審計制度,保證其機構的獨立性,對審計的監督也要不斷的加強,來保證企業財務信息的真實性和有效性。
總結
綜上所述,房地產企業的快速發展的進程之中也面臨著許多的問題,這些問題直接影響著房地產企業的生存和發展。房地產企業應該不斷加強自身的財務管理的工作,重視其財務管理的效果,并且不斷提出其創新性的管理方式,讓財務管理能夠克服傳統財務管理——重核算輕管理的局限性,適應房地產的快速發展以及國家政策的相關變更。只有將財務管理放置在戰略化的高度上,才能不斷的為企業的發展做出更大的貢獻。
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關鍵詞:房地產企業;財務管理;問題;對策
中圖分類號:F275 文獻標識碼:A 文章編號:1001-828X(2014)05-0-01
一、房地產企業財務管理的特點及意義
房地產企業具有資金密集、生產周期長、風險相對較大等特點,這就決定了其財務管理的特殊性。表現為:一是上下游產業鏈長、占用資金多、中間環節多,使得財務管理難度加大。二是財務關系涉及范圍廣,不僅包括與債權人、債務人、投資者、內部員工之間的關系,而且包括與國土、規劃、環保等政府部門之間的被監督與監督的關系。三是經營的不確定性與高風險性。房地產企業資金回收周期較長,同時受到政策因素的影響,無疑會加劇財務管理的不可預見性,甚至引發財務風險。加強房地產企業財務管理具有重要的現實意義:一方面,可以使企業資金管理更加集中,便于資金的籌集和使用。完善籌資管理能夠短時間調集企業發展資金,使房地產企業及時把握商機,為其投資決策提供資金保障。另一方面,可以使管理更加專業,監督更加嚴格。房地產企業財務管理實施雙重管理,子公司財務管理人員既受本部門領導,又要接受公司的行政領導。此外,財務管理可以使內控機制統一,有利于企業對子公司的考核,以及利潤的合理分配等。
二、房地產企業財務管理現存問題分析
1.房地產企業財務管理制度不完善。健全的財務管理制度是現代化房地產企業財務健康運行的重要保障。但由于我國房地產企業起步晚,發展過快,行業市場不健全,未能形成科學、完善的財務管理制度。企業資金分散、閑置問題突出,多頭開戶、資金賬外循環等現象也較為常見,加上一些中小房地產企業財務大權掌握在個別人手中,在沒有經濟合同等情況下隨意支付,使財務部門難以掌控實際資金周轉情況,而財務管理制度卻沒有對其約束,不利于企業經濟效益的提高。
2.忽視現金管理,風險防范意識不強。房地產企業財務管理的核心必然是做好現金流管理。但目前不少房地產企業,尤其是中小型企業,只重視招標、投標環節的財務預算編制,卻對現金流向不予關注,最終導致企業資金周轉困難,甚至出現現金鏈斷裂的風險。再有,企業管理層現金管理意識淡薄,造成房地產企業財務狀況難于滿足銀行信貸標準,因而影響企業的資金籌集。銀行融資渠道的不暢通,加上房地產企業資金緊張的現實,迫使企業從其他渠道高息籌資,因而加劇了財務風險。
3.房地產企業融資渠道相對單一。房地產企業資金籌措比較單一,國家出臺一系列打壓房地產的政策,貸款資金已得不到銀行的支持,為了彌補運營資金缺口,有的甚至于通過民間高利息借貸進行融資。部分房地產企業能通過發行企業債券的方式進行融資,但大多數企業并不滿足公開發行公司債券的基本條件,因而不法獲得所需的資金。近年來,隨著國家對宏觀經濟的調控,銀行對房地產企業放貸的門檻也隨之提高,客觀上收窄了其從銀行等金融機構融資的渠道,加大了房地產企業發展的不確定性。
4.審計監督不力,缺乏獎懲機制。盡管房地產企業設置了審計機構,也有相關管理制度出臺,但鑒于房地產企業自身的復雜性,實際的審計監督工作往往缺乏約束力,尤其是對財務管理的控制顯得軟弱無力,甚至于發現問題還幫助其隱瞞,給企業長期發展造成負面影響。獎懲機制不健全也是房地產企業財務管理弱化的重要影響因素,即使形成相關制度,也僅僅是一紙空文,難以真正執行。對于財務主管,通常缺乏對其的績效考核,而更多的是依靠道德來約束,監督效果差。
三、加強房地產企業財務管理的對策
1.建立健全房地產企業財務管理制度。房地產企業財務管理部門應在國家相關法規的基礎上,依據企業經營項目及財務管理特點,梳理財務管理活動各方面的內容,明確規定財務管理的流程、標準等,建立涵蓋各環節的財務規章制度,使得財務管理活動更加規范化,從源頭上把控財務風險。在制定財務制度的同時,要綜合考慮其他管理制度,使各項規章制度相互配合,更好地為企業整體管理活動服務,優化企業資源配置。另外,要確保財務管理制度的嚴肅性和權威性,對于違規行為嚴肅處理,決不姑息。
2.重視現金管理,提高財務風險防范能力。通常情況下,高收益必然伴隨的高風險,房地產行業也是如此。企業的每一項重大決策都可能會給其帶來無法預測的風險,因此,企業管理層必須重視現金管理,擁有較強的風險防范意識,投資決策前一定要進行可行性分析,充分考慮項目可能存在的風險,以及企業自身的風險承受能力,在確保資金安全的基礎上提高投資回報率。同時,要加強財務管理人員現金管理意識,關注企業現金流狀況,并及時反饋企業管理層,為其決策提供依據,進而降低企業財務風險。
3.優化融資方式,拓寬融資渠道。為了把握投資機遇,滿足企業發展的資金需求,做好籌資管理,房地產企業必須優化現有的融資方式,在符合法律法規的基礎上拓寬融資渠道。一是充分開展銀行貸款以外的其他金融業務,如通過信用證、承兌匯票、商業匯票、保函等結算方式進行短期融資;二是將企業做大做強,在符合條件的情況下,發行股票、債券等籌集資金;三是在資本市場中尋找戰略合作伙伴,依靠自身優勢吸引投資者,進而實現融資的目的;四是借助并購、重組等方式,擴大市場占有率,提高流動資金占比。
4.提高審計監督的執行力,落實獎懲機制。加強對財務工作的審計監督力度,不僅僅要在形式上做到位,更應當監督工作落到實處。一方面,在審計制度的制定上要具有可操作性,盡可能細化財務管理審計監督條款,制定統一的標準并嚴格執行,發現問題及時上報,進而降低企業各項成本。另一方面,要落實財務管理獎懲措施,不論高管還是普通員工,一視同仁,對于財務管理工作成績突出的員工,要及時予以精神或物質上的獎勵,對于違反財務管理制度、違規操作的,要嚴懲不貸。
參考文獻:
[1]徐榆秋.房地產企業財務管理芻議[J].中國外資,2011.
[關鍵詞]會計核算 弊端 解決方法
隨著我國經濟的快速發展,房地產業已經成為我國大型企業的重中之重。由于我國的房地產市場一直不是很規范,所以房地產業中的核算工作也一直做的不是很完善,沒有達到相關要求。與其他行業企業會計核算相比,房地產企業會計核算存在核算對象和核算內容上具有自己獨特的地方。從目前我國房地產企業現狀來看,會計核算仍未擺脫計劃經濟模式。會計核算滯后于市場經濟,對房地產企業來說,影響了企業經濟效益水平的提高,妨礙了現代房地產企業制度的完善。
一、會計核算在房地產企業存在的弊端
1. 數據統計不夠明確在有些房地產公司中,核算工作中最常見的毛病就是不夠深入細致,只講粗線條。這就使得一方面使當成本費用不實,造成當期收支不配比,不能真實地反映當期的收支結余和預算執行情況;另一方面使得對事業單位的資產和負債的反映不夠全面、不夠真實。企業財產與個人家庭財產經常發生相互占用的情況,企業的財產就像個人銀行,可以自由存取,不受任何限制,給會計核算工作帶來不少困難。
2.會計信息不夠全面和及時會計核算中的要點也是難點之一在于全面、正確地編制會計報表。有些房地產企業會計核算有違規操作現象。有些企業根本不設賬,以票代賬,或者雖然設賬,但賬目混亂。由于房地產企業的項目部大部分都在外地,數據的收集及傳遞較慢,所以有些房地產企業干脆設兩套賬或多套賬,不按規定使用會計科無視會計核算的一般原則,待攤費用、預提費用不按規定攤提,收入與費用不配比,人為操縱利潤現象經常發生,造成會計基礎工作整體性不強,最終導致房地產企業會計匯總報表不夠準確。
3.會計核算制度不夠完善我國有些房地產企業缺乏相互制約的財務監督機制。有些房地產企業的管理者常干預會計工作,會計人員由于受制于管理或受利益驅使,往往按管理者的意圖行事,會計的監督職能無法進行。有的建立了財務制度和會計制度,但是存在規定不到位等許多漏洞,單位會計出納由一人兼任,移交不規范,內部會計管理失控,給違法違紀行為造成可趁之機,使違規行為得不到及時地糾正,就可能導致職務犯罪的發生。有的制度設計上比較嚴密,但是執行上大打折扣,管理不到位。賒賬過多、過濫,不能實行統一有效管理。
二、解決房地產企業會計核算弊端的方法
會計核算是房地產企業內部制度的中心,為了是我國房地產的核算工作更好的進行,我們必須做到以下幾點:
1. 建立健全各項核算制房地產企業一定要轉變管理觀念,要視會計核算為企業管理的中心,而核算工作是會計核算的基礎,要制定一系列措施,把核算工作責任落實到人頭,把核算質量作為對核算員及項目經理的考核重要內容。企業應健全財務管理規章制度,強化財務管理的各項基礎工作,明確各部門在企業財務管理中的地位、作用及應承擔的職責,并賦予其相應的權力,以防范因財務管理系統不適應環境變化而產生的財務風險。在決策過程中,應充分考慮影響決策的各種因素,確保決策制度的科學性建立。
2. 提高核算人員素質房地產企業中應設置高效的財務管理機構、高素質的財務管理人員。房地產企業應按規定設置會計機構,根據自身業務量的大小,配備足夠的、業務素質較高的會計人員。會計人員應不斷加強業務學習,熟悉會計的基本知識,以及行業會計制度,練好基本功,掌握操作技能,以適應不斷變化的形勢要求,同時不斷加強對政策法規的學習,嚴格按照會計制度和相關政策法規處理各種會計事項,不斷提高會計人員業務水平和職業道德素質財會人員要定期或不定期地檢查核算人員核算情況,督促核算人員及時、準確地搜集財務數據嚴格資金核算。房地產企業核算人員要正確地運用會計科目進行會計賬務處理,做好建造合同核算的各項基礎工作,適應市場經濟和社會發展的的需要,為房地產企業的各段工作做出貢獻。
3.引入先進的技術手段。我們要在工程施工中引入先進的電腦網絡技術,及時統計并輸入每天投入和完成工程量,在工程項目房地產過程中,為財務事宜注入信息化因素,在完成原始數據輸入工作基礎上,使計算機自動實行數據儲存、計算、傳遞等工作。
目前,房地產企業集團的內部機制不健全,嚴重制約了建筑企業的發展。房地產企業在市場經濟的大環境中,更應該意識到企業成敗的關鍵在管理,管理的核心在財務。加強房地產企業的會計核算是房地產業走向國際化的必由之路。只有在完善的制度下,敢于嚴格按建設法規及會計法規去監督管理,認真履行基建會計核算的職責,督促有關部門依法辦事優化會計核算管理流程,強化支出行為控制,有助于提高建筑房地產企業的會計信息質量。
參考文獻:
[1]黃雄文.建筑房地產企業的財務管理初探[J].中國高新技術企業, 2009;09