房地產合同法律法規

前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產合同法律法規范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。

房地產合同法律法規范文第1篇

合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人各方乃至第三人的強制力。那么，怎樣的才能對當事人或第三人產生法律上的約束力呢﹖當事人訂立合同是一種經過合意的民事行為，如果符合法律規定的條件，則是一種民事法律行為，在法律上產生約束力。《民法通則》第五十五條規定：民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益。也就是說訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為，合同在法律上就產生了約束有關當事人和第三人的效力，否則不產生法律效力。

不產生法律效力的合同為無效合同。原《經濟合同法》第七條規定了合同無效的幾個條件：（一）違反法律和行政法規的合同；（二）采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同；（三）人超越權限簽訂的合同或以被人的名義同自己或者同自己所的其他人簽訂的合同；（四）違反國家利益或社會公共利益的經濟合同。經濟合同被確認無效后，當事人依據合同所取得的財產應返還給對方，有過錯的一方應賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯，各自承擔相應的責任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規定合同無效的條件是：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。因無效合同所取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有要返還的，應當折價補償；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

房地產合同是眾類合同中性質較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經濟合同法》、新《合同法》等的規定，所訂立的合同還應當到有關土地管理部門、房產管理部門辦理相關的批準、登記等手續，合同方能產生法律效力。作為海南特區來說也不例外。但是前些年海南房地產由于盲目開發、缺乏預見和規劃，使房地產市場發展過熱、過快，加之當時有關這方面的法律法規不健全，出臺滯后，造成海南房地產市場混亂，經濟活動無章可循，直至1995年1月1日《中華人民共和國房地產管理法》開始施行，這種現象才逐漸得以緩和，海南房地產市場也才開始逐漸步入正軌。

二、房地產合同糾紛的處理原則

盡管在95年后房地產開發經營活動有了法律的保障，但是95年之前因無法可依和客觀因素的影響而遺留下來的房地產開發經營活動方面的糾紛卻不少；而且即使是在95年之后，因整個海南大氣候仍處于轉型、過流階段，一些房地產開發經營活動和涉及房地產方面的其他活動仍然是不甚規范，法律法規在實際適用中存在沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何解決，關鍵在于如何認定因房地產開發經營或涉及房地產活動而訂立的合同的效力。筆者認為，對《房地產管理法》施行之前和這之后當事人訂立的合同，應當根據特定的經濟環境和現實狀況，在不違背立法本意的前提下，綜合考慮，對合同效力作出準確、合法、合理的認定，以便更好地解決現存的房地產糾紛。

在此，筆者想首先介紹一個典型案件來具體分析房地產合同的效力，即原告海南省工業廳被告中華人民共和國建設部、中國房地產開發海南公司房屋買賣糾紛案。該案案情是：1991年9月25日，原告海南省工業廳與被告中國房地產開發海南公司、建設部海南咨詢服務中心簽訂了一份《合同書》，約定：兩被告將位于海口市美舍河開發區白龍南路的宿舍樓一幢轉讓給原告，房屋為框架結構64套，建筑面積為6644平方米，共計房款為565萬元，房屋交付時間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內，一次性付定金人民幣100萬元，一個月后再付100萬元，余額在工程竣工驗收交付使用一個月內付清。在原告付清房產轉讓款后五日內，雙方到房產管理部門辦理房屋產權過戶手續，費用按國家有關規定辦理。合同簽訂后，原告依約分五次給建設部海南咨詢服務中心支付共計人民幣565萬元，被告中國房地產開發海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用，之后，原告以房改方式將房屋出售給本單位的職工，現均已裝修入戶居住使用達四年，因兩被告一直未能給原告辦理上述房產的過戶手續，遂成訟。再查：兩被告出售給原告的房屋的土地使用權屬于建設部海南咨詢服務中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續，經原海口市國土局批準用于建設綜合服務大樓，作為城市規劃、建設技術、房地產方面咨詢業務場所。建設部海南咨詢服務中心系中華人民共和國建設部于1988年7月27日在海南設立的，其經營范圍是開展城市規劃、建設技術、房地產方面的咨詢業務；1992年該中心因歇業被海南省工商行政管理局吊銷。

從上述案例可見，原、被告所訂立的合同及合同內容有幾個方面是不合法的，首先主體上建設部海南咨詢服務中心不具備房地產開發經營資格，無權訂立房屋預售合同；第二、該合同的標的物所依附的土地是行政劃撥用地，建設部海南咨詢服務中心未依照《劃撥土地使用權管理暫行辦法》的有關規定，辦理土地使用權出讓手續并繳納土地出讓金；第三，該房屋所依附的土地原批準的用途是建設綜合服務大樓，非住宅商業用地，而建設部海南咨詢服務中心未經批準即擅自更改土地用途進行商品房開發和經營；第四、合同在訂立時，所建房屋也未達到當時法律法規規定的預售條件。很顯然，原、被告訂立的合同違反了《民法通則》、《經濟合同法》有關合同生效的規定，以及違反土地使用權管理的有關辦法，完全符合認定無效合同的條件，本應當認定為是無效合同，按無效的合同來處理。但是在此案中，有一個特殊的情節，即原告已將取得的房屋以房改的方式出售給本單位職工，職工們均已裝修入戶居住達四年之久，如按無效合同來處理-返還房產給兩被告，那么無辜職工們的利益將受到嚴重的損害，而且也將嚴重影響生活和工作，而且事實上在全案的審理過程中，職工們的反響是最強烈的。另外，在合同的訂立過程中，原告及兩被告均存在不同程度的過錯。最終該案以認定合同有效來判決，并經終審維護結案，筆者認為這樣處理是完全符合立法本意的，也達到了應有的社會效果。

上述案例是眾多案例中的一個，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產開發經營案件中存在的連鎖關系，它讓我們清楚地看到審理此類案件不僅僅只是處理開發商與第一手買受方之間的關系，而且還要充分考慮以標的物為焦點的一連串的合同關系，因為以買賣關系牽頭的一連串的合同關系層層相扣的，其中兼雜有抵押關系、租賃關系、合作關系等等，若處理不當，將會引起惡性循環。故結合此典型案例，筆者認為在認定合同效力時應遵循以下幾個原則：

（一）遵循立法本意，維護社會穩定原則

我國制定的原《經濟合同法》第一條規定：為保障社會主義市場經濟的健康發展，保護經濟合同當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，促進社會主義現代化建設，制定本法。1999年制定的統一《合同法》的第一條規定：為了保護合同當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，促進社會主義現代化建設，制定本法。“從上述法律規定我們可看出，無論是以前的《經濟合同法》還是現在的《合同法》，它制定的根本目的就是為了保護當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，最終促進社會主義現代化建設。法律是發展和進步的保障，而穩定是一切社會發展和進步的前提，兩者相輔相承，共同推動社會進一步向前發展共同促進社會主義現代化建設。作為執法機關，我們的目的也就是為社會發展和進步掃清障礙，我們的任務是化解社會的矛盾，調和不利因素，所以執法機關審案判案應該通透法律的立法本意，以穩定大局為本。

當前我國社會經濟發展的速度較快，各類經濟關系也紛呈復雜，最近中國又面臨加入WTO，經驗的不足和客觀形勢的影響使我國法律法規存在不甚完善和出臺滯后的現象，使法律本身和現實狀況存在差異和予盾，這是不可避免的。比如前述的案例，如果從絕對的法律角度說，合同確訂無效是無疑的，但是一旦確認合同無效，矛盾就會激化，這就是沖突所在。

具體來說筆者認為第一、諸如此類涉及到眾多的散戶的利益或內部集體的利益、買斷產權的、具有連鎖關系的房地產開發經營方面的糾紛，如果僅僅是因為土地轉讓、報建、規劃方面的手續欠缺或不全，而依據省政府、市政府的根據經濟狀況制定的規定，可以補辦、補全這些手續的，有關的合同應該認定有效，按有效合同來處理，依據各方過錯，承擔相應的違約責任。在這里筆者還想說明一點，依照法律規定，承擔違約責任的方式是采取補救措施或賠償損失、支付違約金等等。結合上述案例，被告沒有為原告方辦妥房產證，違反了合同約定，補辦手續就是采取違約責任中規定的補救措施的一個內容，這就可以反過來說明手續的欠缺并不必然導致合同的無效，因為法律在作強制性規定的同時，是允許采取補救措施的。

第二、對于不涉及眾多散戶或內部職工利益的案件，如前，假設原、被告在訂立合同后，原告海南省工業廳并未將房屋以房改方式出售給職工，只是閑置著，或租賃予他人、或抵押予他人而他人尚未押斷產權的情況，筆者認為可以認定合同無效。因為不論是房屋被閑置著，或出租、抵押予他人，均不影響房屋所有權人行使所有權，承租人依法可以繼續承租，抵押也只是擔保的一種方式，并不必然導致抵押物的產權轉移，而且抵押權人的真正目的也不在于此，最主要的是這些情況都不盡然引起社會大面積的負面影響，而且作無效無理，在返還財產上也是實際可行的。

（二）保護善意相對人、善意第三人的合法權益原則

我國的法律、行政法規在立法上除了規定制訂法規的目的是維護社會經濟秩序外，還著重強調了要保護當事人的合法權益，這在過去的《經濟合同法》、新的《合同法》里都有所體現，比如新的《合同法》的第四十九條就規定：行為人沒有權、超越權或權終止后以被名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有權的，該行為有效；第五十條也規定：法人或其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同，除相對人知道或應當知道其超越權限的以外，該代表行為有效。故筆者認為在處理房地產開發經濟糾紛時應與立法原則一致，也應該充分考慮保護善意相對人甚至善意第三人的利益，準確認定合同效力。下面筆者從房地產糾紛的幾個類型來具體闡述。

第一、房地產轉讓糾紛

房地產轉讓糾紛是房地產糾紛中所占比例最大的一部分，通常致使合同無效的事由是：商品房預售時，或者未領取預售許可證，或者未按規定投入工程開發建設總投資的百分之二十五以上，或者根本未領取土地使用權證等等。一般來說如果買方已經入住，并已支付大部分房款，有關欠缺的手續可以補辦的，應維護買方的利益，除非是買方主張合同無效，否則應認定合同有效，按有效合同處理。如果預售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有關手續、發展商亦不愿意承擔責任等情況，可按無效合同來處理。

其次，由于行政機關或發展商的原因未能及時辦理房產證，第一方買受人在未取得房產證之前又再次轉讓的情況；假如第一手賣受人已明示或此后買受人已明知這一情況以該理由主張合同無效的，不應當支持。因為作為第一手買受人并無欺瞞的意思表示，而此后的買受人已明知或應當知道房屋狀況而仍愿意購買，并非不知情，不屬善意的范疇。而且對于第一手買受人來說，未能取得產權證并非其個人原因所致，其已付足房款，可視為其已實際上取得產權，其利益應該受到保護。

如果此后的買受人確不知情，而房款已支付，也已經入住，開發商有能力辦理房產證的，合同可確認有效；如開發商無能力辦理房產證的，則確認合同無效，按無效合同處理。當然在確認合同無效時，對占用房屋居住的損失要依公平原則合理分擔。

第二、房屋租賃糾紛

在海南經濟特區，流動人口眾多，房屋租賃行為也是比較活躍。在這一塊糾紛中，合同效力的認定主要爭議在出租方和承租方是否到房產管理部門就房屋租賃辦理登記備案手續。1995年建設部《城市房屋租賃管理辦法》第13條規定：“房屋租賃實行登記備案制度。”第17條規定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的賃證。”在該辦法之前，房屋租賃行為沒有登記備案的要求，這之后也不甚規范，許多租賃行為并沒有辦理《房屋租賃證》。筆者認為在《辦法》之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，如果此租賃行為一直延續至《辦法》后，而依照省內的規定可以補辦的，依此訂立的合同應認定有效，以保護各方的利益，但應責令及時補辦。而《辦法》之后的租賃行為原則上應依法辦理備案登記。但是不可否認，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使沒有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀上仍然存在債的關系。所以對未辦理備案登記的租賃行為，如雙方當事人均認可，對租賃行為本身未持有異議，只是對租金的支付持有異議，一般應認定合同有效，以保證出租人能合理地獲取租金，但也應責令補辦手續。

對于一方提出異議，另一方確有過錯或雙方均存在過錯的情況可認定合同無效。需要說明的是，法律上對無效合同的處理主要是針對當事人因無效合同而提出的違約金、利息部分不予保護，對于出租人實際產生的損失可視為承租人占用所造成的損失，是可以補償的，這樣就可避免一方當事人借主張合同無效而逃避租金的給付。

第三、房屋抵押糾紛

房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應辦理抵押登記手續。在審理案件的過程中，比較常見的矛盾發生于“先已預售，后又抵押”或“先已抵押，后又預售、轉售”的情況。一般認為如果抵押已辦理了他項權利登記而預售未預售登記，買受方沒有支付大部分房款未入住等情況，應保護抵押權人的權利，認定抵押合同有效；如果抵押已辦理了他項權利登記，但是預購方已基本付清房款入住、或購房者眾多、房屋已被多次轉售且也基本付清房款的，應認定買賣合同的有效性。因為作為購房者來說，在審查房屋的實際狀況方面是處于被動的位置，其沒有合理審查實物狀況的能力和責任，且如認定合同無效，在返還財產上也難以執行，所以在這種情況下，應著重保護購房者的利益，而且這種做法與前述維護社會穩定的原則是一致的。

第四、房屋建筑質量糾紛

房屋建筑質量糾紛近年有上升的趨勢，筆者認為有關房屋質量問題并不能影響合同效力的認定，一般認為此問題產生于有效合同基礎上，只是影響到合同的繼續履行或解除。在這方面，保證交付房屋的質量是出售方的義務，買受方通常沒有審查房屋質量的能力和責任，故此類糾紛著重保護買受方的利益。

但是不排除房屋出售方在出售房屋時故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實情況，侵害買受方的利益致使合同無效的情況。當然所謂房屋質量上的瑕疵應有合理的解釋范圍，如果在合理范圍內的瑕疵，法律允許采取補救措施，也就不必然導致合同的無效。

三、無效合同的處理

原《經濟合同法》第7條第2款規定：“無效的經濟合同，從訂立的時候起，就沒有法律約束力……”第十六條第一款規定：“經濟合同被確認無效后，當事人依據該合同所取得的財產，應返還給對方，有過錯的一方應賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯，各自承擔相應的責任。”統一的《合同法》第56條規定：“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘束力。”第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價被償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

以上是法律對無效合同處理的規定，無效的房地產開發經營合同也應按上述規定來處理。概括起來，法律對無效合同的處理主要是一返還財產或折價賠償；二賠償損失，這些主要是針對過錯方而言的，對于非過錯方也并非不需承擔法律后果，具體處理上，筆者認為在上述前提下，也應遵循幾點。

（一）公平原則

房地產開發經營活動是一種民事活動，《中華人民共和國民法通則》第四條規定：民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。在對房地產開發經營的無效合同的處理中，也應貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無效的情況，按規定，租賃關系無效，承租方將房屋交還出租方，并且有過錯的出租方仍應賠償承租方的損失。但是這里有一個不可忽略的情節就是，承租方既便沒有過錯，但其確實也是使用了出租方的房屋，屬實際受益人，出租方也是遭受了沒有實際使用房屋的損失。從這一點來說，筆者認為像有類似的情況，仍應考慮讓沒有過錯的承租人支付實際使用房屋的租金，才比較公平合理租金的確定可通過估價部門進行評估。因建筑質量引起的糾紛也有類似的情況，即在合同因此而確認無效后，出售方應賠償買受方的損失，但同時也應考慮買受方已實際使用了房屋，也有一定的受益，故可參照租賃的確認方式給予合理的使用補償。

（二）避免累訟原則

房地產合同法律法規范文第2篇

福州市工商行政管理局

福州市房地產管理局

二oo四年八月

本合同文本使用說明

一、本合同文本是福州市工商行政管理局、福州市房地產管理局根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、國家工商行政管理局《經紀人管理辦法》和建設部《城市房地產中介服務管理規定》等法律法規制定的示范文本，可作為簽約使用文本。簽約前，各方當事人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地相關主管部門咨詢。

二、在福州市行政轄區范圍內，委托房地產經紀機構進行存量房屋（二手房）轉讓適用本合同文本。

三、合同文本空格 [　] 中選擇內容，可由當事人根據實際情況自行選擇，并應將選擇事項的序號大寫（壹、貳………）填入 [ ] ；對不選擇的內容，用橫線將其劃除。

四、合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定，各方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪除。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為各方當事人同意內容。

五、本合同文本中涉及的選擇、填寫內容以手寫項優先。

六、本合同加注*的條款，當事人可以根據實際情況不予約定，但應用橫線將該條款劃除。本合同文本未盡事宜各方當事人可另訂補充協議。

編號：

賣方（以下簡稱甲方）： 買方（以下簡稱乙方）：

身份證號碼：　 身份證號碼：

賣方人：　 買方人：

身份證號碼：　 身份證號碼：

中介服務方（以下簡稱丙方）

工商注冊號：

備案證號碼：

根據《中華人民共和國合同法》、房地產交易有關法律法規及福州市有關規定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和誠實信用原則，經協商一致簽訂本合同，以資共同遵守。

第一條　本宗買賣房產狀況

1、房屋座落：甲方房產座落于福州市區

2、建筑面積：　 平方米（其中：私有面積：　 、共有面積 、附屬間面積 ）。（詳見榕房權證　字第 號）（土地使用證　 字第號）

3、成交價格：甲、乙雙方議定該房產（含裝修及附屬配套設施）的買賣價格為　（幣種）（大寫）：　佰　拾　萬 仟 佰　拾　元整（￥　）。

[其中：房產買賣價為　（幣種）（大寫）：　佰拾萬 仟 佰　拾　元整（￥）；裝修及附屬配套設施轉讓價為　 （幣種）（大寫）：　 佰拾

萬　仟　 佰　拾　元整（￥）。

4、成交細目：

（1）、配套：

（2）、家電：

（3）、家俱：

房地產合同法律法規范文第3篇

關鍵詞：房地產；現場簽證；合同管理；問題；對策

引言：隨著我國經濟的發展，房地產行業扮演著越來越重要的角色。然而，當前國內房地產現場簽證和合同管理欠規范，效率有待提高。因此，對房地產工程現場簽證和合同管理的問題進行研究具有重要的現實意義。

一、工程簽證和合同管理的重要性

工程簽證管理是工程施工中一項重要的內容，需要專業人員參予建設項目的整個過程，對有關簽證資料隨時作出動態評估，才能有效控制成本。由于工程簽證而調整的工程造價占整個單位工程竣工結算的比例，一般在3-20%之間，由此可見加強工程簽證辦法的管理是發包人在施工過程中一項重要的工作。

合約管理對于房地產項目開發來說有著重要的意義。不僅為項目順利開展保駕護航，同時為降低企業風險、樹立企業形象、降低企業開發成本、監控項目開發狀態等起到積極的作用。

二、房地產工程現場簽證和合同管理存在的主要問題

1、現場簽證欠缺規范。現場簽證日期和實際施工期存在時間差。當施工現場中遇到問題時，為了趕進度只是口頭商定，不履行現場簽證手續，而事后補簽，直接影響其真實性。簽證內容不明確或書寫不清楚，簽證員簽證不客觀，給合理確定簽證價款帶來困難。現場管理人員違背職業道德，對承包商的高估冒算行為視而不見，尤其是減量部分容易被遺漏，造成該核減的費用核減不了。

2、管理人員素質較低。現場管理人員缺乏現場簽證控制意識，未經認真核實隨意簽證，造成簽證內容與實際不符而增加工程造價。有些現場管理人員業務素質差，不了解定額費用的構成，對不應該列入直接費用的項目以簽證方式列入，計取了不應計取的費用。

3、房地產企業的法律意識普遍較為淡薄，相關的合同管理制度相當不健全。目前我國的房地產企業的合同法律意識還是相當淡薄的，對于合同的管理往往都是持漠視的態度，更有甚者對合同和合同法律之間的關系還不清楚，依法來訂立合同并履行相關條約的意識還是欠缺的，這就埋下了較多的風險隱患。

4、合同不規范、不嚴謹。由于房建工程項目合同種類多，合同條款多，相關文件多，其中用詞錯誤、矛盾及二義性問題等常常難免，導致合同履約率低。實際工作中，承包商往往是根據示范文本草擬合同協議條款，經業主認可后簽署，常需要幾經確認，這一過程中由于種種原因造成最后的合同條款與招投標文件中相應的條款相差很遠，有時甚至是人為的用詞錯誤、矛盾，設置二義性問題以留待事后“溝通”。

5、合同執行過程監管力度不夠。在合同的執行中，必要的監管制度，能夠有助于合同的順利執行，充分降低合同風險。但是在實際中，很多企業對合同的監管力度不夠，沒有對合同執行過程進行有效的監督管控，合同管理不科學、不規范，或者管理者監管不夠嚴謹，致使合同管理制度沒有發揮應有的作用。

三、加強房地產工程現場簽證管理和合同管理對策

1、規范現場簽證。工程簽證必須簽明事件發生的原始狀況，寫清簽證的事實依據，反映事件的真實、全面和關聯有效性。填寫時必須注明具體簽證原因、位置、尺寸、數量、材料、人工、機械臺班等。涉及材料消耗的必須寫清材料的品名、規格、廠家、品牌、以及市場價格。同時需寫明簽證提交日期、簽證事實發生日期或完成日期；執行簽證事實的書面依據，簽證事實及完成情況簡述；涉及經濟或工期索賠的數量或天數（所得數量應有邏輯關系清晰的計算式）；附圖；承包單位簽發人員的簽名和項目部印章。對內容不全的，事實表述不清或容易引起歧義的，簽證單內任何字句有涂改而無簽名及加注日期的，要求認定工日或臺班數量，但對完成的工作未作定量描述的將作為無效簽證處理。

2、規范管理人員工作流程。承包人應在接到“設計變更通知單”或“設計修改圖”或“設計變更技術洽商記錄”后14天內向發包人提交工程變更價款報告，承包人因執行“設計變更通知單”或“設計修改圖”或“設計變更技術洽商記錄”而要求發包人補償經濟損失、增加工期的，應當在工程變更價款的簽證中一并提出。承包人在雙方確定變更后的15日內不向發包人提交工程變更價款簽證，則認為該項變更不涉及合同價款變更、經濟補償和工期增加。發包人在收到“工程經濟簽核定單”及上述書面依據之日起15日內予以確認，超過15日后，發包人未給予確認的則視為同意“工程經濟簽核定單”內的全部變更。

3、增加房地產企業的法律意識，不斷建立和完善相關的合同管理制度。房地產企業可以建立一整套能適應企業當前的發展狀況的而且比較切實可行的還能比較有效的調動相關責任人的一些合同管理制度，這樣才能保障企業的執行力，同時也避免了企業在簽訂合同、履行合同以及變更合同的時候所產生的經濟損失。另外，在一定程度上這也避免了企業人員的變動對于合同管理工作所產生的影響。此外，房地產企業的工作人員要加強學習房地產項目開發以及招投標的相關法律法規知識，使他們都能比較熟悉的使用相關的法律法規。房地產企業可以定期的組織并開展法律知識的專題講座使管理人員的法律風險意識得到逐步的強化。嚴格按照我國招投標和合同管理的相關規定，絕不簽訂陰陽合同和私下合同，若必須簽訂協議，其中的一些重要條款也需要保持一致。

4、建立符合國際慣例的合同管理制度。根據國際慣例，我國的《合同法》和相關的法律法規以及工程項目實際情況，建立國際化的、“全過程”、“全方位”的合同管理制度。“全過程”是指合同管理應覆蓋合同行為的始終，前端有超前的市場預測和資信審查，后端有合同管理的總結、考核、建檔的延續。“全方位”是指合同管理要覆蓋企業的每個層次每個部門，延伸到各個角落。具體的制度設計方面要建立合同交底制度、責任分解制度、每日工作報送制度、進度款的審查批準制度等。

5、設立健全的合同管理機構。房地產企業應根據本身的具體情況和特點，在公司內部設立設立專門的合同管理機構，承擔制訂本企業的相關合同管理制度，檢查監督本企業各類工程合同的訂立、審查、履行跟蹤等監督管理工作任務。這些機構在合同訂立、履行以及協調過程中都發揮著重要作用，負責宣傳貫徹有關合同法律、法規，培訓合同管理人員；審查合同，防止他人利用合同進行違法活動；參與解決合同糾紛；總結推廣合同管理經驗等。因此，設立健全的合同管理機構，在企業管理中發揮合同管理的紐帶作用，從而使工程項目在合同的訂立、履行、變更和終止等活動得到有效控制，為公司領導的決策提供科學依據。

四、結束語

房地產工程的現場簽證管理和合同管理是工程施工的重要內容，其范圍廣泛，構成原因復雜，是個專業性較強的工作。因此，必須維護工程現場簽證和合同管理的嚴肅性，建立完善的管理制度，明確簽證經辦和合同管理人員的職能，才能有效控制成本，保障公司正常利益。

參考文獻

[1]曹海潮.淺談建設工程施工全過程造價控制[J].施工技術.2010（S1）

房地產合同法律法規范文第4篇

關鍵詞：房地產經紀 發展現狀 發展對策

0 引言

房地產經紀行業作為向進行房地產開發、轉讓、抵押、租賃等房地產經濟活動的當事人有償提供居間介紹、和行紀的營業性行業。它的初步發育和發展對于聯接、溝通房地產開發，有助于促進交易主體間的聯系，活躍房地產市場、促進房地產流通發揮著積極的作用。目前，我國的房地產經紀行業存在較多問題，如何從管理上和行業自身發展上積極推動行業的健康發展，是我國房地產經紀行業發展面臨的問題。

1 我國房地產經紀行業在管理層面上的現狀

1.1 房地產經紀行業管理法律、法規不健全 目前，房地產經紀行業缺乏相應的比較完整的上位法規和行政法規。只有在城市房地產管理法、合同法中對房地產經紀的法律地位、收取報酬的條件、經紀人的法定權利和義務做了原則性的規定，但對于如何規范其經紀活動等內容幾乎沒有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規章，但總的來說中央與地方的規章還顯得不成體系，規定過于原則，針對性不強，缺乏可操作性，面對具體的事務難以操作，許多有關方面的問題難以涵蓋。

1.2 政府管理部門對房地產經紀行業的市場監管不力 在對行業實施管理中，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關主管部門之間協調不暢，不同部門各自為政，職能和規定缺乏統一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規的滯后和部分監管職能的重疊和空白，使得房地產經紀監督管理部門不能很好地依法監管和及時有力地懲處違法、違規行為，從而助長了行業的不正之風。

1.3 房地產經紀機構市場準入機制不健全 按照有關法律規定，設立房地產經紀服務機構，僅需向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后就可開業。這種不需要前置專業行政許可的市場準入制度，對于加速發展房地產經紀行業有一定的推動作用，但由于專業化管理環節的缺失，也在一定程度上導致了上述問題。

1.4 房地產經紀機構從業人員的職業資格管理制度執行不力 目前我國已基本建立起房地產經紀人職業資格制度。但是由于缺乏對房地產經紀人的懲治機制，對房地產經紀從業人員資格管理制度執行不力，導致有關規定在現實工作中沒有很好地貫徹執行。另外，執業資格注冊制度只是執業資格管理的開始，目前還缺乏切實可行的房地產經紀從業人員經營過程管理制度和退出機制。

2 我國房地產經紀行業其自身行業發展層面上的現狀

2.1 經紀機構的無資質、無證書、無執照經營、非法異地經營根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》，房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格證》的人員。而未取得《房地產經紀人資格證》的人員，不得從事房地產經紀業務。由于房地產經紀行服務業在我國是新興的一個行業，盡管這些條件比較低，但是，有的經紀機構也無法達到。

2.2 從業人員整體素質參差不齊，專業人員匱乏 近年來，我國房地產經紀公司大量成立，從社會各類人員中吸引了大量的從業人員，其從業人員層次繁多，人員素質參差不齊，專業人才匱乏，從業人員缺乏必要的理論知識和實踐經驗，而又沒有經過專門的職業道德教育和專業技能的培訓。其次從業人員的流動性也較大。這些都使得從業人員之間無論是在專業素質還是道德素質乃至服務意識等方面都有著較大的差距。

2.3 經紀機構在經營中存在誠信缺失現象，信譽差 房地產經紀機構在服務中存在誠信缺失，信譽不能令人滿意，過分強調經濟利益，而忽視操守行為的培養，“利益掛帥，操守為輕”的現象在行業中普遍存在。很多經紀機構利用信息和自己的優勢地位，或鉆相關政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當利益。諸如制造虛假或不實廣告信息，引誘或欺騙消費者；不兌現承諾；賺取不正當差價；亂收費；合同不規范等違規操作。由于輕視操守行為的建設，使企業的生存與發展就將成為一句空話。

2.4 部分經紀機構的規模小經營能力較低 由于房地產經紀行業的準入門檻較低要求相對較低，認為房地產經紀行業風險小、投資少、起步快，因此房地產經紀行市場上面出現了一批小而散、競爭力弱的房產經紀機構。也由于經紀機構規模小、資金實力弱、從事的業務業務內容過于單一，創新形式不多，服務水平低、信息不暢通、相互間協調配套性差，業務拓展面也較小，導致部分的機構沒有足夠的實力應付經營風險。

3 房地產經紀行業的發展對策

3.1 逐步建立健全的房地產經紀管理法律法規體系 建立健全法律法規是對經紀行業進行管理的基礎和前提，要進一步健全房地產經紀專項配套法規，用健全的房地產經紀法律法規體系規范它們的服務行為，使房地產市場健康有序發展。法律法規對房地產經紀的服務及從業人員應做出全面的規定，內容要覆蓋整個房地產經紀服務領域，具體規范到每一項服務活動，使經紀行業的經營行為的每一個細節都有章可循。同時，各地還應從本地實際出發制定配套的管理制度，逐步形成國家、省、市三級法規體系，形成有效的房地產經紀管理法律法規系統。

3.2 加強對房地產經紀市場的監管 在相關法律、法規健全的基礎上，在法律賦予有關房地產管理部門強制手段的前提下，房地產管理部門應積極、主動地對房地產經紀行業及其行為進行檢查，切實履行好監管職能。為了避免各行政部門分工不清、職能混淆的現象，政府各行政部門可以建立聯合辦公制度，進行聯合監管。

3.3 嚴格推行從業人員的認證制度，健全行業自律管理機制 為了規范房地產經紀機構和從業人員的行為，應嚴格推行房地產經紀從業人員的認證管理。現階段的重點應放在堅決取締一切非法從業人員，嚴格管理注冊人員的經紀行為，建立健全獎懲和退出機制。隨著房地產中介行業的發展，行業協會應該最終代替政府管理部門成為行業具體經營活動的管理者，積極開展行業自律管理。具體手段包括：修訂完善房地產經紀組織自律規則；探索建立行業協會約束從業人員行為的機制；實施房地產經紀人年度注冊驗證制度；建立房地產經紀行業個人會員掛牌與信息記錄制度；組織行業教育培訓等。

3.4 大力開展行業誠信建設，樹立行業品牌 要通過行業誠信建設，全面提升房地產經紀人的職業道德水平和專業水平能力，塑造良好的職業形象，提高行業的社會公信力，在贏得社會尊重的同時，增強自我約束機制，增強職業責任，也促使他們提高執業水平。誠信是行業的執業之本，是企業的立身之本，生存之源。只有建立在誠信基礎之上，行業才能從根本上在激烈競爭的市場中站穩腳步，獲得市場的認可。

房地產合同法律法規范文第5篇

[關鍵詞]商品房；預售；轉讓

一、預售商品房再轉讓概述

在我國目前的市場實踐中，預售商品房再轉讓活動較為普遍。預售商品房的再轉讓，也稱“期房轉讓”或“樓花轉讓”，是指商品房預售后，承購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的行為。這種轉讓只變更預售合同的主體，預售合同的內容不發生變化，由商品房承購人將預售合同的債權或權利義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間建立新的權利義務關系。①

預售商品房再轉讓的目的雖然也是使受讓人取得房屋所有權，但承購人在預售商品房再轉讓中轉讓的是取得房屋所有權的期待權，而不是現存的房屋所有權。預售商品房經轉讓后，原承購人從商品房預售法律關系中脫離出來，而由受讓人取代其在合同中的當事人地位，享有原承購人應享有的合同權利。負擔原承購人應承擔的合同義務，是一種合同轉讓行為。

在實踐中，預售合同中承購人承擔的主要義務是支付房款。依據承購人履行該義務的程度，可以將商品房預售合同的再轉讓分為債權讓與和債權債務的一并轉讓。

由于商品房從開工到建成要經過較長的一段時間。在這段時間里，承購人完全可能履行完所負義務。在不采取按揭形式的商品房預售中，承購人按照約定如期付清全部房款即可視為完成所負義務。在按揭購房中，承購人支付首期房款并授權貸款銀行存入開發商專設賬戶中，即可視為履行完畢所負義務。這兩種情況下發生的預售商品房轉讓是債權讓與行為。

在商品房建成之前，還有可能出現承購人未支付或者只支付部分房款的情形。在這種情況下，預售商品房的讓與是債權轉讓和債務承擔的結合。被讓與人的權利主要是房屋所有權之期待權，第三人所承擔的義務是原承購人為履行或者未履行完畢的合同義務。

由于承購人在預售商品房再轉讓中轉讓的是取得房屋所有權的期待權，而不是現存的房屋所有權，而這又與傳統的物權及財產權制度有所背離，因此，預售商品房再轉讓行為是否合法是一個爭論已久的問題。支持者認為，商品房預購人將尚未竣工交付使用的預售商品房再行轉讓，能夠使開發商更快地回籠資金，降低開發成本，減少投資風險，也能使承購人及時收回投資。解決資金需求。對于房地產市場有活躍作用。反對者認為，商品房預售后再行轉讓，有較大的投機性，它使大量的資金流入少數投機者的腰包，使企業生產成本上升，使房地產價格上漲，損害了消費者的利益，容易造成短期行為，影響房地產市場秩序，主張在法律規定上予以禁止。

筆者認為，盡管禁止預售商品房的再轉讓有一定道理，但也不能因噎廢食，完全禁止預售商品房的再轉讓行為。該行為的存在有其合理性，而且目前市場活動中預售商品房再轉讓現象也是較為普遍的。

二、預售商品房再轉讓的合理性分析

預售商品房再轉讓的合理性主要從法律依據和法理兩個方面進行分析。

首先，從法律依據上看，法律并沒有明文禁止預售商品房的再轉讓。　對于預售商品房的再轉讓行為，1995年1月1日實施的《城市房地產管理法》第45條對此作出規定，即“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定”。但迄今為止，國務院對此還沒有作出專門規定。既然沒有規定，按照“法無明文禁止皆自由”的法治原則，該規定隱含的意思應該是預售商品房可以再轉讓。

2005年5月，國務院辦公廳在轉發建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和銀監會等七部委的《關于做好穩定住房價格工作的意見》中明確指出：“根據《城市房地產管理法》有關規定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。”盡管該《意見》禁止了預售商品房的再轉讓，但該《意見》的規定是值得商榷的，因為七部委沒有聯合制定關于禁止預售商品房再轉讓的行政法規的主體資格，即該《意見》的法律效力存在瑕疵。

該《意見》出臺后，各地紛紛制定相應政策禁止預售商品房的再轉讓。根據《中華人民共和國立法法》第73條的規定，省、自治區、直轄市和較大的市的人民政府，可以根據法律、行政法規和本省、自治區、直轄市的地方性法規，制定規章。地方政府規章可以就“為執行法律、行政法規、地方性法規的規定需要制定規章的事項”以及“屬于本行政區域的具體行政管理事項”等作出規定，即地方各級政府的房產主管部門沒有權利來制定預售商品房再行轉讓的相關規定。

其次，從法理上看，禁止預售商品房的再轉讓也是明顯不合理的。

前面已經提到，預售商品房的再轉讓是一種合同轉讓行為，并且分為債權的轉讓和債權債務的一并轉讓。如果原承購人在轉讓時已經完全履行完所負義務，那么其轉讓預售商品房是對債權的轉讓。根據我國《合同法》第79條的規定，除三種法定情形外，債權人“可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人”，該條款說明債權人可以不經債務人同意而處分自己的債權。同時，《合同法》第80條還規定：“債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發生效力。”從該條可以看出，債權轉讓不必征得債務人的同意，因為債務人在民事法律關系中僅僅為民事義務的承擔者，如果原債權人和新債權人沒有異議，債務人向誰履行義務都是可以的。因此，除三種法定情形外，只要履行了對債務人的通知義務，債權人可以自由轉讓自己的債權。

如果原承購人在轉讓時未支付或者只支付部分房款，即未完全履行所負義務，那么其轉讓預售商品房是債權債務的一并轉讓。在該種情形下，原承購人轉讓預售商品房必須征得預售人的同意。我國《合同法》第84條規定：“債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經過債權人同意。”第88條規定：“當事人一方經對方同意，可以將自己的權利和義務一并轉讓給第三人。”可見，債權債務的一并轉讓須經債權人同意主要在于讓與人所承擔的債務。債務承擔之所以須經債權人同意。是因為合同法律關系是特定當事人之間的權利義務關系。這種法律關系的成立存在一定的信用基礎。作為債權人，往往將債務人的資金狀況及信譽程度作為訂立合同時所考慮的重要因素。在發生債務人變更后，上述的資金狀況及信譽程度實際上已發生了改變，這可能會影響到債權的實現。以預售方的事先同意作為承購人的權利義務轉讓的前提。一方面可以防止承購人借權利義務轉讓逃避債務，另一方面也可保證預售人有機會對受讓人的資信能力、履行能力予以考察，以使原預售合

同得以正確履行，從而保護預售方的合法權益，在法律上也可平衡預售人與承購人的利益。事實上，如果承購人向預售人提供了受讓人的資信及履約能力的合法證明，只要預售人認為受讓人能夠履行合同義務，并愿意承擔一定的風險，預售人自會同意轉讓的。

因此，預售商品房的再轉讓于法于理都是應該允許的。

三、預售商品房再轉讓的限制條件

盡管預售商品房的再轉讓有其合理性，但由于承購人在預售商品房再轉讓中轉讓的是取得房屋所有權的期待權，因此商品房在建設過程中會形成價差，該價差可能會產生高額利潤，這些高額利潤會吸引炒房者，形成大量投機性的行為。如果不對這些投機行為進行限制和管理，則可能為一些炒作者牟取暴利提供機會。從而損害交易當事人的利益、危害房地產市場以及資本市場的健康運行。因此，我們必須對預售商品房的再轉讓進行一定限制。

首先，預售合同必須合法有效。預售商品房再轉讓中轉讓的是預售合同的權利和義務。根據合同法的一般原理，其轉讓有效的第一要件就是原預售合同存在且有效。預售合同無效的，在轉讓行為也因標的不存在而無效。

其次，預售合同中沒有禁止轉讓的約定。在預售合同中，商品房的預售人和承購人可以約定承購人不得轉讓其預購的商品房。如果雙方作出了禁止轉讓的約定，則承購人應當遵守合同，不得轉讓預售的商品房。如果對預售商品房的轉讓未作限制，則應該允許承購人處分自己的債權。

再次，轉讓行為須發生在承購人取得房屋所有權之前。預售商品房的再轉讓之所以屬于合同轉讓行為，是因為承購人尚未依房屋所有權之期待權從開發商處繼受房屋所有權。如果承購人已經取得了房屋所有權，其發生的轉讓行為按照一般的買賣行為處理。

同時，轉讓行為符合合同轉讓的有關規定。既然預售商品房的再轉讓是一種合同轉讓行為，那么該行為首先應該符合《合同法》的規定。依照該法第80條、第88條的規定，如果承購人已經完全履行支付房款的義務，其轉讓行為無需預售人同意，只要通知其即可。如果承購人未完全履行支付房款的義務，則其轉讓需要征得預售人的同意，否則轉讓行為無效。同時，我國《城市商品房預售管理辦法》第10條還對預售合同的轉讓作了特殊規定。依照該規定，預售人辦理了備案登記手續之后，預售商品房的所有權才發生轉移。也就是說，備案登記手續可以證明原預售合同無瑕疵，證明了預售人是證照齊全的合法的房地產開發商。沒有經過登記備案預售合同缺乏有效性，這樣的合同不能轉讓。經過本案登記后的預售商品房合同，被原承購人轉讓給第三人后，第三人成為權利主體，也是預售商品房竣工后的產權人。

最后。轉讓雙方當事人須簽訂轉讓合同。承購人與第三人或第三人與開發商應以合同形式明確合同主體的變更，如果僅存在債權讓與，應由承購人與第三人簽訂債權讓與合同。既有債權讓與又有債務承擔的，可由承購人與第三人簽訂債權讓與合同，再由第三人與開發商簽訂債務承擔合同。其中的債務承擔合同也可以在第三人與承購人之間簽訂，但須經開發商同意方可生效。

四、預售商品房再轉讓的立法建議

雖然預售商品房再轉讓具有不可避免的投機可能性，但只要我們加強管理。做好立法工作。制定出行之有效的預售商品房再轉讓的市場管理規則，完全可以保證商品房預售行為的健康發展。對此，筆者有以下幾點建議：

第一，盡快在法律上對預售商品房再轉讓予以肯定。現實生活中，預售商品房的再轉讓已普遍存在，如預售商品房的抵押、贈與、繼承等，這均已走到了法律的前面。我國《城市房地產管理法》第45條的規定非常模糊，盡管“法無明文禁止皆自由”，但僅依據該法治原則不利于法律的貫徹執行，更何況該原則在我國尚未深入人心，而行政機關的管理對法律規定的確定性程度要求更高。因此，國務院有必要根據該條法律的授權，出臺專門的行政法規，或者由住房和城鄉建設部出臺部門規章，以規范全國預售商品房的再轉讓行為。制定全國性的、統一的法律也可以防止各地方的立法或政策不一致，這有利于形成全國統一的房地產市場。

第二，進一步規范商品房再轉讓的程序。原承購人與受讓人不僅應當簽訂書面的預售商品房轉讓合同，并且二者還應當在原預售合同背書記載有關轉讓的情況。同時，前面已經提到，我國對預售商品房的轉讓設定了登記備案制度，這主要是為了便于國家行政部門的管理，規范房地產市場和加強國家稅收。既然房地產法要求商品房預售合同報房產管理部門和土地管理部門登記備案，那么轉讓預售商品房應當辦理變更登記手續。通過辦理原預售合同的變更手續，原承購人更名為受讓^，從而明確預售人應當向受讓人履行原預售合同的標的物，受讓人應當向預售人履行支付剩余購房價款的義務。這不僅有公示公信的效力，還便于對預售商品房再轉讓行為的監督和管理。