房地產(chǎn)法律法規(guī)知識

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房地產(chǎn)法律法規(guī)知識范文第1篇

關(guān)鍵詞　房地產(chǎn)法規(guī)　教學(xué)內(nèi)容　教學(xué)形式

1　房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程的教學(xué)目標(biāo)和積極意義

中職房地產(chǎn)營銷與管理專業(yè)將房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用作為必修課程，這就說明了房地產(chǎn)法律在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位，其積極意義在于：維護(hù)自身的合法權(quán)益，合理規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營漏洞，提高學(xué)生在生活和學(xué)習(xí)中處理現(xiàn)實(shí)問題的能力，即學(xué)習(xí)課程的過程去現(xiàn)行國家或地方房地產(chǎn)法律法規(guī)的變化，從而制定有利于經(jīng)營的決策，同時(shí)，了解我國房地產(chǎn)法現(xiàn)狀與存在的問題，針對工作中出現(xiàn)的與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)問題，尤其是房地產(chǎn)交易登記過程中的問題能有較好的把握能力，具體而言，房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用教學(xué)的目標(biāo)主要有以下三方面：

（1）主要通過房地產(chǎn)法含義、特征、原則以及我國房地產(chǎn)立法過程等的講解，使學(xué)生對房地產(chǎn)法有一個(gè)基本的認(rèn)識。（2）介紹房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個(gè)環(huán)節(jié)具體的法律規(guī)定，涉及范圍主要有土地出讓、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償、房屋買賣、租賃、抵押、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)贈與、繼承、物業(yè)服務(wù)等方面的法律規(guī)定；會結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際操作，通過法律工具找出問題、分析問題和解決問題。（3）培養(yǎng)學(xué)生能夠運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法律知識、法律關(guān)系，更好地處理工作和生活中的法律問題。

2　房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程教學(xué)特點(diǎn)

2.1　以專業(yè)課為底設(shè)計(jì)授課內(nèi)容

一是將中職第一學(xué)期到第三學(xué)期的“房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識”、“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)”、“房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)”等專業(yè)課程的內(nèi)容簡化，融入到房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程中去。在課程設(shè)置上，前面提到的三門專業(yè)課是在房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用之前講授的，在房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用學(xué)習(xí)中，一些較為基本的概念如房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、抵押、共同共有等都可以通過案例分析的方法去展示。但由于大部分的學(xué)生沒有法律基礎(chǔ)，因此會在授課中先復(fù)習(xí)案例中涉及到的房地產(chǎn)專業(yè)知識，之后再詳細(xì)向?qū)W生介紹有關(guān)法律的基本概念、原理等，如法律主體、法律關(guān)系、民法通則、合同法、物權(quán)法等基礎(chǔ)知識，重要的是解釋他們之間的聯(lián)系，有利于學(xué)生隨后學(xué)習(xí)案例分析、法規(guī)應(yīng)用。

二是按照整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的過程設(shè)計(jì)教學(xué)計(jì)劃。即從開發(fā)企業(yè)組建項(xiàng)目公司，通過拍賣市場取得土地使用權(quán)，其后向商業(yè)銀行抵押土地使用權(quán)來融資，再到房屋建設(shè)、驗(yàn)收和銷售，最后到物業(yè)服務(wù)、組建業(yè)委會等，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有不同的法律規(guī)定，都有其固有的操作特點(diǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，按照開發(fā)過程去講解便于學(xué)生理解。

三是在向?qū)W生們講解房地產(chǎn)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，有意識地指導(dǎo)學(xué)生們獨(dú)立思考問題的習(xí)慣，同時(shí)，讓學(xué)生們思考在現(xiàn)階段法律法規(guī)現(xiàn)存的問題如何去解決和進(jìn)一步完善。改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)法律體系日趨完善，提高了立法的層次，不斷地?cái)U(kuò)大其調(diào)整的客體，但我們依然看到，房地產(chǎn)法亦有其不少尚待解決的問題，例如法律法規(guī)間的沖突，立法層次急需提高，部分法律內(nèi)容過于簡化、不合情理。

2.2　以中職學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)的特點(diǎn)出發(fā)，探討不同的教學(xué)方式方法

與很多實(shí)操類的房地產(chǎn)專業(yè)課程相比較，房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用的教學(xué)內(nèi)容是較為枯燥的，每節(jié)課都要向?qū)W生介紹不同的法律法規(guī)，為調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，筆者運(yùn)用了：案例教學(xué)法、分組討論法、視頻分享法及律師講座法等方式，大大提高了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。

首先是案例教學(xué)法，大大小小的不同案例匯聚于每一個(gè)任務(wù)或?qū)ｎ}，使學(xué)生們都試著用生活中接觸過的經(jīng)驗(yàn)、學(xué)過的法律知識去分析，案例教學(xué)是采取分組的形式去進(jìn)行，即每個(gè)小組成員約為四至五人，課前將討論資料打印好，分發(fā)給大家去準(zhǔn)備。通過分析、討論加深對每個(gè)案例涉及法律法規(guī)的認(rèn)識。

第二是上課討論，一定規(guī)模的上課討論、分析貫穿整個(gè)教學(xué)過程，例如對某個(gè)概念、原理或有關(guān)的案例，先讓學(xué)生分組討論，再由任課教師歸納總結(jié)。又如在講解房屋抵押時(shí)候，碰巧是我國汶川地震發(fā)生后不久，社會上在熱烈討論災(zāi)區(qū)損壞的房屋的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)否還要繼續(xù)向借款的商業(yè)銀行歸還貸款的事情，于是將這個(gè)真實(shí)案例展示在課堂上，同時(shí)列舉了相關(guān)的法律法規(guī)和條文，學(xué)生們集思廣益，學(xué)到了不少法律知識。

第三是視頻的觀看。在分析某一個(gè)法律任務(wù)時(shí)，可以提前將準(zhǔn)備好的案例視頻播放出來，使學(xué)生們有一個(gè)較為直觀的認(rèn)識，同時(shí)，可以增加他們的理性認(rèn)識，更能活躍上課的氣氛。教學(xué)的視頻必須貼合實(shí)際生活和學(xué)習(xí)，勤于更換，不用年深日久的視頻，要與時(shí)俱進(jìn)。

第四是創(chuàng)造機(jī)會去法院旁聽，讓學(xué)生邁出課堂，切身處地在法庭看到法官的審判、律師的辯護(hù)，體會到在上課時(shí)候枯燥無味的法律法條在法庭上竟成了強(qiáng)有力的依據(jù)。從法庭回來后讓學(xué)生針對案件進(jìn)行分享。

3　授課中存在的問題及思考

一是內(nèi)容整合、課時(shí)再安排。房地產(chǎn)行業(yè)是極受政策影響的行業(yè)，學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法律法規(guī)和相關(guān)政策對房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)生尤為重要。如果課程學(xué)時(shí)安排每周兩個(gè)學(xué)時(shí)的話，很難在短期內(nèi)將涉及如此浩瀚的房地產(chǎn)法律體系完整地展現(xiàn)，充其量只能是蜻蜓點(diǎn)水或只講重點(diǎn)章節(jié)，更缺乏足夠的學(xué)時(shí)去講解及進(jìn)行上課探討分析。所以，學(xué)時(shí)應(yīng)增加為每周四至六個(gè)學(xué)時(shí)，此舉有利于提高房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程的學(xué)習(xí)效果。

二是教學(xué)視頻的收集或制作。除了利用網(wǎng)絡(luò)資源下載、書店購買或圖書館查詢等方法，還可以調(diào)動所有學(xué)生的積極性，如讓他們演繹某些案例，如物業(yè)服務(wù)中的業(yè)主收樓、買賣雙方由于合同糾紛而做的調(diào)解、業(yè)主大會開會選舉代表等。

三是資金的投入。總體來說，專任教師普通形式的授課并不需要資金的使用，但如果采取創(chuàng)新形式、用多種教學(xué)形式去教學(xué)的話，如移動課程、在外參觀、邀請律師或?qū)I(yè)人士來分享、訪談會等，就需一定的資金支持。

房地產(chǎn)法律法規(guī)知識范文第2篇

一、主要工作情況

1、全面參與XX公司常年法律顧問服務(wù)工作

（1）起草擬定XX公司案件的上訴狀，參與案件的討論。

（2）審查各類合同800余份。

（3）參與XX兩件專項(xiàng)法律服務(wù)方案的報(bào)價(jià)工作。

（4）負(fù)責(zé)XX5位實(shí)際施工人索要工程欠款糾紛的處理，擬定以房抵債等相關(guān)協(xié)議。

2、參與XX公司非訴項(xiàng)目盡調(diào)等工作

（1）負(fù)責(zé)XX與XX棚戶區(qū)改造項(xiàng)目及XX項(xiàng)目的法律盡職調(diào)查，并出具法律盡職調(diào)查報(bào)告。

（2）負(fù)責(zé)XX組團(tuán)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目法律盡職調(diào)查并制作修改法律盡職調(diào)查報(bào)告。

（3）全面參與XX項(xiàng)目并購、重組，審查修改交易文件、參加談判會議以及負(fù)責(zé)項(xiàng)目盡職調(diào)查，出具法律補(bǔ)充盡職調(diào)查報(bào)告。

3、負(fù)責(zé)XX公司收購酒店項(xiàng)目的法律盡職調(diào)查并出具盡職調(diào)查報(bào)告。

4、負(fù)責(zé)XX公司非訴項(xiàng)目盡調(diào)等工作

全面負(fù)責(zé)XX收購XX持有的XX5筆債權(quán)等項(xiàng)目的法律盡職調(diào)查工作并擬定120余頁法律盡職調(diào)查報(bào)告。

5、參與XX商業(yè)盡調(diào)。

獨(dú)立負(fù)責(zé)14個(gè)商業(yè)地產(chǎn)盡職調(diào)查并對11個(gè)項(xiàng)目出具了盡職調(diào)查報(bào)告。

二、主要工作成績及工作中存在的問題

1、工作中能夠較好的完成部門負(fù)責(zé)人安排的工作，能夠做到盡職盡責(zé)。

2、工作中自身存在的問題

（1）工作細(xì)致程度有待提高

在制作各類訴訟文書及盡職調(diào)查報(bào)告過程中，仍會存在不夠細(xì)致，論述不準(zhǔn)確的情況，沒有做到精益求精。

（2）對地產(chǎn)及金融方面法律法規(guī)的熟悉程度仍然不夠

雖然系統(tǒng)的學(xué)習(xí)并實(shí)際負(fù)責(zé)項(xiàng)目工作，但仍發(fā)現(xiàn)，對工作中常用的法律法規(guī)的熟悉程度還是不夠，不能做到有問必答，爛熟于心的程度，需要繼續(xù)對專業(yè)領(lǐng)域知識進(jìn)行系統(tǒng)的學(xué)習(xí)。

3、因參與非訴業(yè)務(wù)較多，庭審應(yīng)訴能力較為欠缺和匱乏。

三、工作感悟及展望

在接下來的半年工作中我會圍繞以下幾點(diǎn)來提升自己：

1、工作要更加細(xì)致。細(xì)節(jié)決定成敗，律師工作的成敗也往往體現(xiàn)在工作的細(xì)致和對各個(gè)環(huán)節(jié)的精細(xì)把控上。在制作法律文書方面應(yīng)當(dāng)細(xì)致審核，避免錯(cuò)字漏字，嚴(yán)把以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，對案件的論述應(yīng)當(dāng)邏輯嚴(yán)謹(jǐn)，對項(xiàng)目不但要有宏觀的把控也要有具體環(huán)節(jié)的精細(xì)思考。

2、對專業(yè)領(lǐng)域知識進(jìn)行鞏固、學(xué)習(xí)，全面熟悉房地產(chǎn)法律法規(guī)及業(yè)務(wù)流程，努力按照專業(yè)化律師的要求，精進(jìn)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)法律法規(guī)知識范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；現(xiàn)狀；問題；對策

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：2095-2104（2012）03-0020-02

我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)目前的現(xiàn)狀是大量資本進(jìn)入，政策寬松，加劇了對土地的爭奪。房地產(chǎn)行業(yè)的暴利，吸引其他產(chǎn)業(yè)的資本紛紛涌入。上市房地產(chǎn)公司融資能力不斷增強(qiáng)，進(jìn)而提高了其拿地能力。除此之外，外資或明或暗地介入我國房地產(chǎn)業(yè)，引發(fā)了一系列的地王現(xiàn)象。這都對我國房地產(chǎn)行業(yè)形成了一定的沖擊，需要我們認(rèn)清形勢，找出應(yīng)對的策略。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的概念

房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)是基于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理與經(jīng)營管理背景及土木工程技術(shù)背景的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理與經(jīng)營管理，側(cè)重于從土木工程技術(shù)和與國際國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理與經(jīng)營管理相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、管理、法律等四個(gè)知識領(lǐng)域構(gòu)建綜合性專業(yè)知識結(jié)構(gòu)，通過實(shí)驗(yàn)、課程與專業(yè)實(shí)習(xí)、課程設(shè)計(jì)、畢業(yè)設(shè)計(jì)等實(shí)踐性教學(xué)環(huán)節(jié)有效進(jìn)行上述四個(gè)方面知識的深度融合，注重培養(yǎng)有效解決房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理與經(jīng)營管理實(shí)際問題的綜合實(shí)踐能力。

二、目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的一些問題

（一）經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)模糊不清，缺乏連續(xù)穩(wěn)定的相關(guān)政策。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直以控制房屋供需平衡、抑制房價(jià)過快上漲為目標(biāo)，然而缺乏相關(guān)的長期規(guī)劃，甚至在對一些問題的認(rèn)識上模糊不清，缺乏長遠(yuǎn)目光。在國家政策方面，存在短期政策手段與長期規(guī)規(guī)劃相違背的現(xiàn)象，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場的運(yùn)行秩序，也給投機(jī)倒把者留下了漏洞。

（二）缺乏系統(tǒng)的管理機(jī)制，某些管理政策流于形式。最近幾年，我國政府有關(guān)部門把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理作為經(jīng)濟(jì)管理的重點(diǎn)項(xiàng)目，紛紛出臺了一系列政策和規(guī)定，但是某些政策執(zhí)行不到位、流于形式，某些規(guī)定缺乏可操作性，難以實(shí)施到位而不能起到真正效果。這在某種程度上，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場中的各個(gè)環(huán)節(jié)之間協(xié)調(diào)度不夠，各自間的政策出現(xiàn)脫節(jié)的造成的。

（三）缺乏健全的法律法規(guī)體現(xiàn)。縱觀其他先進(jìn)國家的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理經(jīng)驗(yàn)可以看出，建立完善的法律法規(guī)體系是房地產(chǎn)市場得以健康運(yùn)行的重要前提。由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展的初始階段，還缺乏一套完善的法律法規(guī)體系，還沒有一個(gè)能涵蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場管理的法律，而我國的房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的完善明顯落后于我國房地產(chǎn)的發(fā)展速度。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中應(yīng)該堅(jiān)持的原則

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在其具體管理中應(yīng)堅(jiān)持一定的原則，以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康、有序發(fā)展。

（一）在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，堅(jiān)持土地所有權(quán)國有的原則。國家有權(quán)占有、使用、收益和處分屬于全民所有的土地，這是我國憲法賦予國家的權(quán)利，這種所有權(quán)是以獲得收益為目的的。作為土地所有者的國家在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的過程中，應(yīng)注重在土地用途規(guī)劃、建筑規(guī)模以及環(huán)境保護(hù)的各個(gè)方面做出相關(guān)法律規(guī)定，并確保這些規(guī)定的嚴(yán)格、有效執(zhí)行。

（二）在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，堅(jiān)持房地產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離的原則。在土地所有權(quán)方面，我國的土地是公有的，國家代表全體人民對土地掌有所有權(quán)。但是，全體人民不可能同時(shí)直接經(jīng)營或者使用全國的土地。

（三）在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，堅(jiān)持土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)相關(guān)原則。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)相關(guān)原則，即地權(quán)與物業(yè)相關(guān)原則。從物質(zhì)關(guān)系方面來看，房屋以土地為承載物；同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)關(guān)系方面，房屋所有權(quán)是實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值、獲得土地利潤的主要手段和具體對象。房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)之間是密不可分的關(guān)系，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的具體過程中，必須自始至終的貫徹二者相結(jié)合的原則。

（四）在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，堅(jiān)持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行政管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一的原則。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行政管理機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一原則是在土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)相關(guān)原則的基礎(chǔ)上衍生出來的，這一原則要求作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的行政機(jī)構(gòu)必須實(shí)行全行業(yè)管理。

四、對策分析

在充分調(diào)查目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀、分析現(xiàn)有問題的基礎(chǔ)上，經(jīng)過總結(jié)、歸納，在文章結(jié)尾處對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理提出一些建議，希望能對我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理提供一定的幫助。

（一）制定房地產(chǎn)發(fā)展的長期規(guī)劃。政府有關(guān)部門應(yīng)在體制改革的背景下，在充分認(rèn)識社會主義初級階段基本國情的基礎(chǔ)上，明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的長遠(yuǎn)規(guī)劃，確定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的長期目標(biāo)，以滿足廣大居民的住房需求，促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的和諧、穩(wěn)定、有序發(fā)展。同時(shí)，以長期發(fā)展規(guī)劃為指導(dǎo)，科學(xué)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理的短期發(fā)展目標(biāo)。

（二）健全完善的管理機(jī)制，促使各項(xiàng)管理工作得以確切落實(shí)。在我國目前的房地產(chǎn)市場管理中，存在著許多難以靠行政命令解決的問題。因此，應(yīng)正確認(rèn)識政府部門在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的職能，充分發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)機(jī)制，建立健全便于房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)管理機(jī)制，以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

（三）注重相關(guān)法律法規(guī)體系的完善。目前，要實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展，必須要完善相關(guān)的法律法規(guī)，建立起一套基于我國國情的具有中國特色的房地產(chǎn)法律體系，以便促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的合理、合法運(yùn)行。這套法律體系，既要有效約束政府的經(jīng)濟(jì)管理手段，避免政府過度的行政干預(yù)；又要能保障我國房地產(chǎn)多層次、全方位宏觀調(diào)控體系的建立和實(shí)施；還要確保我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理得以實(shí)現(xiàn)有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

（四）要核算并確定公司的投資總額。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告完成并獲得批復(fù)后，由公司選擇適宜的項(xiàng)目經(jīng)理部去實(shí)施落實(shí)，以獲得批復(fù)的可行性研究報(bào)告為基本依據(jù)，并結(jié)合公司資金實(shí)力情況綜臺確定對該項(xiàng)目的投資總額。通過工程人員的初步估算后，提出項(xiàng)目資金流量表，取得公司認(rèn)可，與其它測算確定后定下的指標(biāo)一并以文字的形式確定下來，作為實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的依據(jù)性文件執(zhí)行。

（五）要控制開發(fā)成本，確定費(fèi)用支出。控制開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)鍵。某一項(xiàng)目的投資總額一經(jīng)確定，開發(fā)成本的控制就是實(shí)現(xiàn)效益的主要途徑。正常的必要支出比較便于控制，而業(yè)務(wù)費(fèi)用的開銷彈性較大，報(bào)帳標(biāo)準(zhǔn)難掌握，控制起來難度較大。解決的方法首先要增強(qiáng)經(jīng)辦人的主人翁感，自主的最大限度節(jié)約開支；其次是通過制度嚴(yán)控一切漏洞，查缺補(bǔ)漏；再次要采取費(fèi)用合理包干的辦法，費(fèi)用節(jié)約歸己。

（六）在項(xiàng)目定性前先行核算預(yù)完成利潤。實(shí)現(xiàn)利潤是經(jīng)濟(jì)管理的最終目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)利潤的多少是檢驗(yàn)企業(yè)業(yè)績的根本標(biāo)志，獲取利潤也是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，利潤指標(biāo)的確定是一項(xiàng)硬指標(biāo)，直接影響到各方面的利益，涉及到多部門的關(guān)系，如果實(shí)現(xiàn)合理預(yù)算并分配利潤，將會激發(fā)各部門的情緒和積極性，對企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)有建設(shè)性意義。

總之，對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)來說，二十一世紀(jì)這一知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，既是一個(gè)絕好的不可錯(cuò)過的歷史機(jī)遇，又是一個(gè)高難度的時(shí)代性挑戰(zhàn)。因此，我們必須正確認(rèn)識和把握新形勢下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，既要看到發(fā)展中存在的困難阻礙，又要看到時(shí)代所提供的良好條件和機(jī)會；做到既不消極等待，也不盲目樂觀。應(yīng)在充分認(rèn)識我國現(xiàn)有國情的基礎(chǔ)上，大膽吸取國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，通過不斷創(chuàng)新來提高我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體水平，使我們的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐步壯大起來。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)法律法規(guī)知識范文第4篇

1.1土地價(jià)格的攀升是導(dǎo)致房價(jià)盲目抬高的首要因素我國幅員遼闊，土地資源豐富，但由于我國人口的基數(shù)大，也就使得人均居住面積相對減少，致使人們對于房屋資源和房價(jià)缺乏一個(gè)合理的認(rèn)識。相比于其他國家而言，我國的土地可謂是寸土寸金，很多政府在向房地產(chǎn)開發(fā)商拍賣土地時(shí)，經(jīng)常不設(shè)上限，投資商對土地勢在必得的心理客觀上抬高了土地的價(jià)格，房價(jià)的下降自然也就無從談起，因而產(chǎn)生了房價(jià)虛高的現(xiàn)象。1.2我國消費(fèi)者對房屋的預(yù)期認(rèn)識不清房價(jià)連年攀漲，房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展給大部分的房屋投資者帶來了一種投資錯(cuò)覺：他們認(rèn)為至少在未來的幾年內(nèi)，房價(jià)都不會有下降的趨勢，而房屋升值所帶來的利潤又相當(dāng)可觀。所以不斷有投資者加入到購房的大軍中去，期望在不久的將來獲得豐厚的投資回報(bào)。除此之外，還有一部分購房者是基于自身經(jīng)濟(jì)水平的考量，他們認(rèn)為如果現(xiàn)在不抓住時(shí)機(jī)購房，那么，幾年后房價(jià)繼續(xù)上更會加劇買房的經(jīng)濟(jì)壓力，不如在承受范圍之內(nèi)先買下。正是因?yàn)榇嬖谥@樣的消費(fèi)心理和購房行為，政府才通過提高房價(jià)的手段控制旺盛的購房量，而房價(jià)越高又會加劇消費(fèi)者的購房欲望，如此循環(huán)下去，才使得房產(chǎn)行業(yè)失去了原有的平衡。

2針對我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀提出的調(diào)控措施

2.1加大中央政府行政及法律的干預(yù)力度我國政府針對房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的制訂還有待強(qiáng)化和補(bǔ)充。一些開發(fā)商正是由于缺乏法律知識或利用法律方面的漏洞，鉆了法律的空子，來為自己進(jìn)行不法牟利。所以，針對這一方面政府還要加強(qiáng)法律法規(guī)的完善，同時(shí)加大執(zhí)法懲戒的力度，不讓房地產(chǎn)開發(fā)商有機(jī)可乘。政府部門還可以通過行政機(jī)制來調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，對房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行及時(shí)有效的監(jiān)督，保證房價(jià)的穩(wěn)定性。在土地出讓環(huán)節(jié)，政府也必須嚴(yán)格把關(guān)，合理分配土地資源，通過穩(wěn)定土地出讓價(jià)格降低開發(fā)商的開發(fā)成本，進(jìn)而控制房價(jià)的上漲。2.2購房者要加強(qiáng)自身對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的學(xué)多數(shù)的購房者和投資者對房產(chǎn)投資領(lǐng)域的理論知之甚少，盲目投資給自身帶來了不小的經(jīng)濟(jì)損失。尤其在目前我國房地產(chǎn)市場價(jià)格泡沫過多的情況下，購房者和投資者更應(yīng)該趨于理智，盡量避免房地產(chǎn)市場波動帶來的負(fù)面影響。首先，在作出購買決策之前，可以參考政府部門或社會輿論對房產(chǎn)行業(yè)動態(tài)做出的科學(xué)分析，從中提取與自己相關(guān)的信息；其次，要全面了解研究房產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下發(fā)展的大環(huán)境，作出比較科學(xué)客觀的判斷；再次，要強(qiáng)化自身對房地產(chǎn)行業(yè)理論的學(xué)習(xí)，掌握其變化規(guī)律，抓住購房的最好時(shí)機(jī)，最大化減少房產(chǎn)泡沫對購房的影響。只有加強(qiáng)預(yù)防，理智消費(fèi)，才能最大程度的阻止風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。2.3國家要合理利用土地，限制土地的過度開發(fā)土地是人類居住和生活的最基本要素，如何在有限的土地上最大程度的開發(fā)其使用價(jià)值是人類一直以來所研究的重大課題之一。我國目前的土地資源現(xiàn)狀是人多地少，只有采取有效辦法緩解人地矛盾，才能保障我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)有效的向前發(fā)展。我國目前正處于土地開發(fā)熱潮，在土地開發(fā)過程中，難免有土地濫用，價(jià)格虛高的現(xiàn)象產(chǎn)生，房產(chǎn)開發(fā)商受到利益的驅(qū)使，不惜高價(jià)購地，而政府也趁勢抬高地價(jià)，兩者結(jié)合更是催生了土地高價(jià)的現(xiàn)象。而開發(fā)商將巨額的土地成本通過高額房價(jià)的形式間接轉(zhuǎn)嫁給了終端購房者，損害了購房者的利益。針對這一土地市場亂象，政府必須通過和制訂和實(shí)施相關(guān)的土地利用方面的政策和法規(guī)，予以嚴(yán)格打壓，從根本上遏制房產(chǎn)漲價(jià)的源頭。只要政府抓住問題的突破口，對癥下藥，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利趨勢必將扭轉(zhuǎn)，房產(chǎn)行業(yè)回歸正常也指日可待。這是因?yàn)椋浩湟唬康禺a(chǎn)行業(yè)也受到市場規(guī)律的影響和制約，它的發(fā)展必然存在著波動，只是波動幅度的大小不同而已，但最終肯定要回歸到正常水平。其回歸的速度和時(shí)間不確定，這還要視政府和個(gè)人的主觀努力程度及政策實(shí)施效果而定。當(dāng)然還會受到客觀因素諸如地區(qū)差異和地區(qū)政策不同的影響。其二，找到泡沫經(jīng)濟(jì)的突破口是目前的當(dāng)務(wù)之急。在結(jié)合政府措施的同時(shí)，要從自身出發(fā)，主動出擊，膽大心細(xì)，盡快找到造成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵并制訂相應(yīng)對策，以求有效的規(guī)避房地產(chǎn)市場所帶來的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，擺脫房地產(chǎn)行業(yè)的困境。否則將會給我國的經(jīng)濟(jì)社會帶來巨大的經(jīng)濟(jì)沖擊，使其陷入更大的危機(jī)之中，被新的經(jīng)濟(jì)形式所取代。

3結(jié)束語

房地產(chǎn)法律法規(guī)知識范文第5篇

一、我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式分析

對于監(jiān)管模式的分析，主要集中在監(jiān)管主體、監(jiān)管范圍、監(jiān)管權(quán)限和法律責(zé)任等方面。按照監(jiān)管主體的不同主要形成了以下三種模式：政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式、商業(yè)銀行監(jiān)管模式、第三方中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式。

1.政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式

政府機(jī)構(gòu)是最為傳統(tǒng)，也是監(jiān)管權(quán)力最為完整的監(jiān)管主體。一方面，政府機(jī)構(gòu)掌握著豐富的資源信息，擁有多重的監(jiān)管手段，以國家強(qiáng)制力為后盾，為監(jiān)管的順利進(jìn)行提供了條件；另一方面，政府機(jī)構(gòu)的監(jiān)管權(quán)力行使的范圍也包括了其他監(jiān)管主體，從而保證了監(jiān)管整體上的有效性。因此，以天津、廣州、廈門、青島等城市為代表確立了以政府機(jī)構(gòu)為監(jiān)管主體的商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式。但是在形式上略有不同，廈門和天津等城市是直接以房地產(chǎn)交易管理部門為監(jiān)管主體，而廣州和青島則是以房地產(chǎn)交易管理部門授權(quán)的機(jī)構(gòu)為監(jiān)管主體，履行監(jiān)管職責(zé)。以政府機(jī)構(gòu)為監(jiān)管主體具有以下幾個(gè)方面的優(yōu)勢。

第一，政府機(jī)構(gòu)作為行使公權(quán)力的代表，與作為被監(jiān)管對象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求自身利益最大化相矛盾，沒有共同利益的牽制，監(jiān)管也更有動力。同時(shí)，政府機(jī)構(gòu)的公信力可以彌補(bǔ)我國當(dāng)前市場信用體系不健全所帶來的問題，既可以消除預(yù)購人的擔(dān)憂，又可以降低銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也有助于市場信用的培育。

第二，政府機(jī)構(gòu)不僅對房地產(chǎn)法律法規(guī)、房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行具有充分的了解，而且也掌握著大量關(guān)于房地產(chǎn)市場的第一手信息，包括商品房銷售信息、預(yù)收款使用信息以及銀行放貸機(jī)構(gòu)信息，并且擁有較強(qiáng)的信息整合能力。

第三，政府機(jī)構(gòu)是以國家強(qiáng)制力為后盾的公權(quán)力機(jī)構(gòu)，這也決定了房地產(chǎn)交易管理部門及其授權(quán)機(jī)構(gòu)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管具有較強(qiáng)的行政約束力。作為被監(jiān)管的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須履行將預(yù)售資金存入監(jiān)管專用賬戶等義務(wù)，如若違反，政府機(jī)構(gòu)就有權(quán)行使行政權(quán)力課以行政處罰。然而有利就有弊，對于政府監(jiān)管的質(zhì)疑也從未停止過。

首先，政府機(jī)構(gòu)權(quán)力的擴(kuò)大必然會增加貪污腐化發(fā)生的可能性。作為房地產(chǎn)交易管理部門因?yàn)榉傻氖跈?quán)而承擔(dān)起監(jiān)管商品房預(yù)售資金的職責(zé)，使其權(quán)限范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，可能引起新的行為，出現(xiàn)權(quán)力尋租的現(xiàn)象。

其次，政府機(jī)構(gòu)對于商品房預(yù)售資金監(jiān)管的權(quán)利界限在哪？如何防止監(jiān)管權(quán)力的濫用？對于房地產(chǎn)市場的過度干預(yù)，這一經(jīng)濟(jì)法上永恒的命題，在政府機(jī)構(gòu)行使其對商品房預(yù)售資金監(jiān)管權(quán)力時(shí)依然存在。

最后，政府機(jī)構(gòu)運(yùn)用多樣化的監(jiān)管手段實(shí)現(xiàn)對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，人力、物力、財(cái)力等成本的付出不可避免。由此引起財(cái)政支出的增加，又有可能會進(jìn)一步加重納稅人的稅收負(fù)擔(dān)。同時(shí)，如何確保財(cái)政支出的有效行使，又將是政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式所面臨的一個(gè)難題。

2.商業(yè)銀行監(jiān)管模式

以北京、杭州、成都、南京為代表，確立了商業(yè)銀行為監(jiān)管主體，房地產(chǎn)主管部門監(jiān)督檢查的商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式。商業(yè)銀行作為監(jiān)管主體的優(yōu)勢在于其對預(yù)售款及其撥付、流轉(zhuǎn)具有實(shí)際的控制權(quán)，能夠掌握資金流向。同時(shí)，這種模式可以克服政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式所具有的弊端和缺陷。

第一，由商業(yè)銀行對商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，可以減少政府機(jī)構(gòu)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理和資金運(yùn)用的直接干預(yù)，避免監(jiān)管過度，同時(shí)也有助于減少政府機(jī)構(gòu)作為監(jiān)管主體其自身及其公務(wù)人員濫用監(jiān)管權(quán)力謀求個(gè)人利益等行為的發(fā)生。

第二，以商業(yè)銀行作為監(jiān)管主體，能夠使政府機(jī)構(gòu)無須承擔(dān)因監(jiān)管失誤而引起的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，一旦出現(xiàn)因監(jiān)管不當(dāng)導(dǎo)致監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)的情況時(shí)，即由商業(yè)銀行自行承當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。

第三，降低成本，其一是降低政府機(jī)構(gòu)的運(yùn)行成本，監(jiān)管職責(zé)轉(zhuǎn)為由商業(yè)銀行承擔(dān)，政府即不再需要為了履行監(jiān)管職責(zé)而承擔(dān)相應(yīng)的人力、物力、財(cái)力的支出，減輕了政府機(jī)構(gòu)的運(yùn)行成本。其二是銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)形成了長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，銀行有責(zé)任監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的使用，不需要另外支付費(fèi)用就可以完成監(jiān)管。

但是，商業(yè)銀行的監(jiān)管模式也存在著不可忽視的問題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是商業(yè)銀行作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取貸款的主要渠道，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間存在著千絲萬縷的聯(lián)系。同時(shí)，監(jiān)管銀行是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行委托確定的，為了獲得相對寬松的監(jiān)管環(huán)境，他們勢必會選擇與其有業(yè)務(wù)聯(lián)系的商業(yè)銀行。因此，商業(yè)銀行欠缺監(jiān)管主體所應(yīng)具備的獨(dú)立性、中立性的要求，易使監(jiān)管流于形式。

二是商業(yè)銀行及其負(fù)責(zé)具體監(jiān)管的工作人員并不具備建筑工程相關(guān)的專業(yè)知識，無法對開發(fā)項(xiàng)目的工程進(jìn)度、申請撥付工程款是否符合監(jiān)管要求進(jìn)行專業(yè)性的分析和認(rèn)定，也有可能因此商業(yè)銀行為此額外增加經(jīng)營管理成本，致使監(jiān)管的有效性、真實(shí)性受到影響。

3.第三方中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式

以濟(jì)南和重慶兩地為代表，開啟了我國以第三方中介機(jī)構(gòu)為監(jiān)管主體的監(jiān)管模式。重慶以工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)為主要監(jiān)管機(jī)構(gòu)，濟(jì)南則采用由預(yù)售人委托擔(dān)保公司向預(yù)購人提供預(yù)售資金監(jiān)管責(zé)任擔(dān)保書的方式。

與另外兩種監(jiān)管模式相比，第三方中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式具有先天的優(yōu)勢，符合對于監(jiān)管主體獨(dú)立性的要求，由擔(dān)保公司監(jiān)管預(yù)售資金，使得與整個(gè)商品房預(yù)售毫無關(guān)系的一方成為監(jiān)管主體，不存在政府機(jī)構(gòu)過度干預(yù)以及等行為；而工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)具有專業(yè)的建筑工程知識。采用此模式進(jìn)行監(jiān)管，有利于提高監(jiān)管效率和準(zhǔn)確性。

與其具有的內(nèi)在優(yōu)勢相比，第三方中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式也存在固有的缺陷。首先，就整體而言，第三方中介機(jī)構(gòu)作為監(jiān)管主體行使監(jiān)管權(quán)力，履行監(jiān)管職責(zé)，即意味著各種風(fēng)險(xiǎn)都集中第三方中介機(jī)構(gòu)于一身。而當(dāng)前，第三方中介機(jī)構(gòu)尚未完全具備抵抗各種風(fēng)險(xiǎn)的能力和實(shí)力。其次，第三方中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)民事責(zé)任的能力較弱，對監(jiān)管失誤后的救助保障十分有限。最后，以工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)為監(jiān)管方的模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易和監(jiān)理機(jī)構(gòu)發(fā)生謀和，無法保證商品房預(yù)售資金的有效監(jiān)管；而擔(dān)保公司在專業(yè)知識和監(jiān)控力方面都存在不足，并且因擔(dān)保費(fèi)用過高而增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本，導(dǎo)致房價(jià)上升，反而加重購房人負(fù)擔(dān)。

二、商品房預(yù)售監(jiān)管方式完善的建議

1.在立法上進(jìn)一步完善現(xiàn)行監(jiān)管模式

對于政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式，為了防止權(quán)力尋租、、干預(yù)過度等現(xiàn)象，就必須在立法上確立有效的制約機(jī)制，健全內(nèi)部約束體系，明確責(zé)任承擔(dān)，并加強(qiáng)來自外部的監(jiān)督與制約。對于商業(yè)銀行監(jiān)管模式，必須克服商業(yè)銀行作為監(jiān)管主體獨(dú)立性不足、缺乏監(jiān)管動因等問題。為此，在立法上明確商業(yè)銀行具備監(jiān)管職能的條件，確立對于資金監(jiān)管操作要求，同時(shí)確立一定的獎懲機(jī)制，促使商業(yè)銀行依法切實(shí)履行其監(jiān)管職責(zé)。

對于第三方中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式，在立法上明確中介組織具備監(jiān)管職能必須具備的條件，確立對于資金監(jiān)管操作要求。加快中介機(jī)構(gòu)的法制化，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，使其成為真正地自律性組織，以保障監(jiān)管權(quán)力的有效行使。

2.明確相應(yīng)的法律責(zé)任

在商品房預(yù)售資金監(jiān)管體系中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管主體是法律責(zé)任的承擔(dān)主體。然而，我國《城市房地產(chǎn)管理法》沒有明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將預(yù)售款不用于工程建設(shè)時(shí)的法律責(zé)任，缺乏相應(yīng)的處罰規(guī)定。雖然在建設(shè)部頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中有相關(guān)規(guī)定，同時(shí)根據(jù)授權(quán)制定的地方性法規(guī)或規(guī)章中也規(guī)定了相應(yīng)的行政處罰條款，但是這些處罰規(guī)定的法律層級較低，處罰力度也較弱，其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的約束力較低。因此，需要在《城市房地產(chǎn)管理法》以及其他法律法規(guī)中明確規(guī)定更為嚴(yán)厲、更具操作性的處罰措施，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)行為的處罰力度。

3.完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售信息披露義務(wù)