物業管理稅收風險
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物業管理稅收風險范文第1篇
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）08-0-01
中國鐵路總公司的成立，使鐵路走向市場成為現實，伴隨著公司全力推進貨運組織改革的同時，我們財務系統也將面臨新的挑戰，如何適應改革需要，如何適應市場發展，對于我們來講，都是新的課題。隨著我國稅務政策的日趨完善，所有企業都希望能在遵守國家稅法的前提下，合法地減輕自己的稅收，顯然加強企業稅務管理是達到企業經濟效益利潤最大化目的的根本途徑。同時，世界經濟一體化的發展則使更多國外企業進入國內市場，加入原本就相對激烈的市場競爭當中。鐵路企業在求生存謀發展的過程中，除了要應對原有的競爭對手，還需要與實力強大的外資企業相抗衡。如此條件下，要解決企業融資困難，提升企業資金的整體活力，稅收籌劃成為一種有效的選擇途徑。但作為一種降低企業稅負的管理手段，稅收籌劃是一把雙刃劍，在降低企業稅負成本的同時，也有可能使企業陷入稅收籌劃風險。何為稅收籌劃風險？企業稅收籌劃主要特點有哪些？而鐵路企業又該如何針對稅收籌劃的特點對其進行防范與控制呢？以下主要從這幾個方面對企業稅收籌劃風險的防范與控制問題進行簡單分析。
一、加強企業稅務管理進行稅收籌劃的重要性
加強企業稅務管理進行合理的稅收籌劃，可以有利于提高企業財務管理水平，有助于實現企業的各項財務目標，實現企業資源的合理配置。
（一）加強企業稅務管理進行稅收籌劃有利于提高企業財務管理水平
企業在遵守稅法和相關會計法規有關規定的基礎之上，明確企業的業務流程和財務政策的規定，做好會計核算工作，進一步加強企業稅務管理，這樣才能有效降低企業的涉稅風險。如果企業沒能做好稅務管理的相關工作的話，一旦被稅務機關查到有偷稅或漏稅現象的話，將會受到嚴厲的制裁。因此，加強企業稅務管理有利于企業財務管理水平的提高。
（二）加強企業稅務管理進行稅收籌劃有助于實現企業的各項財務目標
企業作為市場經濟主體，需要在市場環境的公平競爭機制下取得發展，無論是工業企業還是商業企業，其經營的最終目標就是為了盈利，所以企業的各項財務目標的制定也都是圍繞如何讓企業獲得更大的經濟效益進行的。而稅務管理工作作為一項可以有效降低企業的成本支出、增加企業盈利的方式。因此，加強企業稅務管理將有助于企業的各項財務目標的順利實現。
（三）加強企業稅務管理進行合理的稅收籌劃有助于實現企業資源合理配置
企業在精通和掌握以及正確理解國家的各項稅收政策的基礎上，通過加強企業稅務管理，可以進行合理的投資，通過科學的籌資和先進的技術改造，進而實現企業資源的優化和合理配置，進而提升企業的核心競爭力。因此，加強企業稅務管理有助于實現企業資源的合理配置和優化。
二、現代企業稅收籌劃風險概述
（一）現代企業稅收籌劃風險
稅收籌劃風險，就是現代企業稅收籌劃工作在未來所存在的一種不確定性。主要指納稅人在采用各種方式進行企業稅收籌劃的過程中可能出現的可能因籌劃方案失敗、籌劃目標落空等而造成的企業現金流出的風險。當然，這種風險所造成的不確定性同時包含正反兩面。從風險發生的具體情況來看，現代企業稅收籌劃風險包含多方面的內容。
1.合規性稅收籌劃風險。這種風險又稱為法律風險，主要指納稅人在進行稅收籌劃的過程中所面臨的因籌劃結果的不確定性而使其承擔補繳稅款或承受偷逃稅法律處罰的風險。
2.經營性稅收籌劃風險。經營性的稅收籌劃風險是納稅人進行日常稅收籌劃活動而面臨的風險。
3.效益性稅收籌劃風險。效益性稅收籌劃風險是因企業籌劃成本與收益之間的不對等而引發的風險。
4.操作性稅收籌劃風險。操作性稅收籌劃風險是指因企業稅收籌劃工作在操作上的不規范性而引發的造成稅收效益存在不確定性的風險。
5.環境性稅收籌劃風險。環境性風險則是因企業稅收籌劃所處的宏觀及微觀環境的變化而造成的企業稅收籌劃失效的風險。
（二）現代企業稅收籌劃風險的主要特點
根據從現代企業稅收籌劃風險現有的研究成果，結合近幾年所發生的各種具體案件可知，我國現代企業稅收籌劃風險主要具備以下幾方面的特點。
1.系統性與綜合性。稅收籌劃風險是企業經營活動中各種風險的一種綜合與轉化，因而具備系統性與綜合性的特點。
2.時效性與可變性。稅收籌劃活動都是在一定的經濟條件下發生的，這些條件既包含企業內部環境，又包含政策及社會環境，當環境發生變化時候，稅收籌劃效果也發生變化，因而稅收籌劃風險也存在一定的時效性與可變性。
3.多樣性與層次性。所謂多樣性與層次性是指因稅收籌劃的規模較大、周期較長、涉及的范圍較廣，因而所面臨的風險也是層次各異，種類多樣。
4.客觀性與普遍性。稅收籌劃風險是一種客觀性的存在，是不以人的意識為轉移的，而同時，在一定的經濟環境下，稅收籌劃風險也普遍存在于企業的稅收籌劃活動中。
5.理念性與文化性。稅收籌劃中，對于風險的計量具有較大難度，與其將稅收籌劃看做一種衡量的標準或工具，倒不如將其看做是一種稅收籌劃活動的文化性和理念性的指導。
三、現代企業稅收籌劃風險的防范與控制
針對以上對稅收籌劃風險的介紹，結合稅收籌劃風險的基本特點，現代企業稅收籌劃份的防范與控制應當從以下幾個方面著手進行。
（一）樹立對風險的防范意識
思想意識上的重視是保證企業稅收籌劃工作有序開展的必要條件。對很多企業而言，由于思想意識上的不足，往往使其對稅收籌劃的普遍性、客觀性及危害性了解不足。但作為一項同時涉及稅收、金融、法律、管理及會計等眾多領域的系統性工作，稅收籌劃的處理相對復雜，稍不注意便有可能使企業陷入稅收籌劃的風險之中。因而，企業要合理且有效地對稅收籌劃這一管理手段進行利用，就必須積極主動且及時地樹立起風險意識，以風險防范與控制的理念，對稅收籌劃的彈性、空間及時間等進行科學性與藝術性的選擇。
（二）嚴守底線，保證稅收籌劃的合法性
合法性是企業稅收籌劃的基本準則，也是企業防范稅收籌劃風險的基本要求。因而，企業在進行稅收籌劃的過程中，必須嚴守底線，嚴格遵守我國相關法律法規及制度規范的要求，保障稅籌劃活動的合法性；其次，企業應該對國際相關法規以及行業準則的約束進行考慮；另外，企業稅收籌劃還必須對國家法律環境的變化進行密切的關注。總之，企業稅收籌劃要避免各種風險的發生，就必須嚴格遵守法律的基本底線，決不跨越雷池半步，摒棄僥幸的心理，盡量將稅收籌劃工作與法律靠攏，進而保證企業稅收籌劃工作的合法性。
（三）提升對籌劃環境的變化的敏銳性
基于企業管理系統風險的存在以及信息上的不對稱，使其對整個稅收環境缺乏必要的敏感性，這很容易使企業陷入環境性稅收籌劃風險。從宏觀上來講，企業稅收籌劃所處的宏觀環境保護政策環境、經濟環境、法律環境、資源環境以及文化環境，所以企業要對稅收籌劃風險進行有效防范與控制，就必須對稅法的變動、宏觀經濟的走向、行業管理準則的調整、宏觀政策的導向等各種與稅收籌劃工作相關的因素的變動情況進行關注，以較強的敏銳性提高對環境的洞察力。
（四）加強對籌劃收益與成本的權衡
要通過稅收籌劃的方式實現企業經濟效益與整體價值的最大化，并體現出稅收籌劃手段在企業財務管理中的顯著性，并對風險進行有效防范與控制，企業稅收籌劃實務就必須對成本與收益的問題進行全面的權衡，以避免因收益與成本的考慮不全而使企業陷入效益性稅收籌劃風險。當然，這里所謂的成本同時包含直接成本、機會成本和風險成本；而收益則包含企業稅負的降低、管理水平的提升、罰款支出的建設以及企業形象的樹立等。
物業管理稅收風險范文第2篇
關鍵詞 房地產企業；稅收風險；應對策略
所謂的企業稅收風險，是指納稅人沒有對稅收法規進行充分理解和利用或者是沒有對納稅風險的規避措施進行利用，進而導致失敗而需要付出代價的可能性。引起企業稅收風險產生的原因有很多，比如經濟活動環境的多樣性、復雜性、納稅人認識能力低以及對相關法規掌握和理解不到位等等。
1 房地產企業主要的稅收風險
從上世紀末本世紀初期，隨著房地產行業投資的增長，房地產的價格也處于不斷上漲的趨勢中。面臨著越來越激烈的競爭，房地產企業要認識到主要的稅收風險，并要懂得如何應對，進而提高企業的綜合競爭力。
1.1 房地產企業內部管理不完善。
通常房地產企業的稅收管理由繼承環節、保有環節以及交易環節三部分共同構成。其中保有環節和繼承環節在我國基本上是不存在的，而交易環節也在“放行”。通常房地產企業的組織結構比較復雜，因此相對應的經營業務也非常復雜。而且加工、設計、物業管理以及廣告等方面的關系也很混亂。
1.2 房地產企業辦稅人員的綜合素質不高。
在房地產企業中，經常接觸稅法和法規的就是辦稅人員，由于他們的綜合素質較低，造成了企業無法及時并且全面的了解相關的稅法和法規。有時由于辦稅人員沒有正確的理解稅法，這些都會造成企業的稅收風險。雖然房地產企業并沒有出現違規操作，但是因為辦稅人員自身的素質較低無形中就會出現逃稅或者是偷稅現象。所以房地產企業要想防止稅收風險，就需要不斷提高辦稅人員的在綜合素質。
1.3 房地產企業內部財務核算問題。
我國的房地產企業和一些發達國家相比發展起步的比較晚，因此在內部財務核算存在不少的問題，表現最為明顯的就是財務核算混亂。比如在申報企業所得稅的時候無法保證真實性，在做賬時，為了自身利益，給銀行提供的賬目所反映的是企業處于良好的盈利狀態，這樣方便企業籌備資金，而給稅務部門所提供的賬目所反應的是企業處于虧損或者是盈利較少的狀態。這樣就無法保證賬目的真實性。而且房地產企業的內部核算通常將收入少計，而對成本則多計。賬目極為混亂。
1.4 房地產企業在政策的掌握和執行方面存在的問題。房地產企業涉及的稅種多，且相關法律法規更新快，這就要求房地產企業及時學習、掌握才能實現正確的運用。
例如：
關于房地產企業的所得稅預繳的稅收法規近幾年已做過幾次修改。國稅發（2003）83號規定“房地產企業應按照營業利潤率預繳企業所得稅。” 國稅發（2006）31號規定“房地產企業應按照預計計稅毛利率分季計算出當期毛利額，扣除相關期間費用、稅金及附加后計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再調整。”很多房地產企業沒有及時的掌握最新的房地產企業所得稅的政策，導致多繳了企業所得稅。前后兩個文件中所得稅預繳金額的計算已發生了巨大的變化。計稅的主要依據分別是原規定為：預計營業利潤率=（預售收入-計稅成本-稅金及附加-期間費用）÷營業收入；新規定為：計稅毛利率=（營業收入-計稅成本）÷預售收入。兩種辦法的區別是顯著地：采用計稅毛利率法更加科學、合理、合法。營業利潤率法在取得預售收入的當期卻不考慮納稅人實際發生的費用、稅金及附加，一律實行統一比例，在完工后還應當對以前期間發生的費用、稅金及附加進行“秋后算賬”，從而給納稅調整帶來很多麻煩。計稅毛利率法，對實際發生的費用、稅金及附加、已于當期在企業所得稅前扣除，待開發產品完工后僅僅只需要考慮產品的計稅成本問題。這也導致二者在預繳企業所得稅時計算出的金額老規定要大于新規定。
預繳企業所得稅時是否可以扣除以前年度虧損。《國家稅務總局關于填報企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關問題的通知》（國稅函[2008]635號）文件規定，《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》第4行“利潤總額”修改為“實際利潤額”。
根據上述規定，從表間關系看，企業符合條件的以前年度未彌補完的虧損額，在季度預繳時可以減除。但在實踐工作中很多企業計算預繳金額時由于對法規掌握不透徹導致沒有扣除以前年度虧損使企業多繳了企業所得稅。
2 房地產企業應對稅收風險的對策
近些年來，房地產企業得到了快速的發展，我國地方政府財政收入的主要來源之一就是房地產行業。然而，由于上述房地產企業的各種問題，也就是稅收的風險委托，企業在應對稅收風險方面還有待加強，所以想要確保房地產企業擁有一定的市場競爭力的關鍵因素之一就是要提高應對稅收風險的能力使其處于穩定健康的發展狀態中。
2.1 要建立健全完善的內部稅法防控制度。
對房地產企業來說，應對稅收風險的關鍵就是建立和完善內部稅收防控制度。企業內部稅收防控制度和企業內部的方方面面各個部門都有直接的關系，無論是企業經營，還是財務控制，其也作為企業健康發展的重要保證。
2.2 不斷提高企業領導和辦稅人員的綜合素質。
由于房地產企業通常都有很大的業務量，而且交易復雜。所以就更需要做好稅收風險的防控。在房地產企業中，通常會涉及稅收的除了辦稅人員之外就是企業的領導，為了規避稅收風險，他們必須要具有較高的綜合素質，要全面掌握相關的法律法規，否則就談不上規避稅收風險，一切都是空談。房地產辦稅人員應該不斷學習相關的法律法規和新知識，促使其能更好的使用法律武器來規避稅收風險。
2.3 提高房地產企業稅收籌劃能力。
企業進行稅收籌劃需要建立在企業經營決策層具有依法納稅觀念的基礎上，合理的稅后籌劃可以在很大程度使得企業的經營業績得到提高。所以企業進行稅收籌劃的前提和基礎就是要保證所有財務賬目和報表的規范性和真實性，進而不斷增強稅收籌劃能力，規避稅收風險。
2.4 要加大涉稅業務自查力度以防出現違法行為。
在房地產企業中，相關的信息和稅務征收都十分復雜，企業應該依據自身的實際情況，要對相關的稅務票價進行對比分析，要堅決做到依法納稅，防止有違法行為出現。除此之外，企業要嚴格貫徹和落實稅法政策，并全面理解掌握相關稅法法規，使得自身防控稅務風險的能力得到有效提高，為企業綜合實力的提高奠定基礎。
3 結束語
房地產企業和我們日常的生產和生活息息相關，為了保證房地產企業得到穩定健康的發展，就必須要明白企業的稅收風險，同時要懂得如何應對，這樣才能不斷提高企業的競爭實力，在競爭日益激烈的市場中長期立足。
參考文獻
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物業管理稅收風險范文第3篇
一、納稅籌劃的概念和特點
目前對納稅籌劃的定義并不統一，但是其內涵是基本一致的，納稅籌劃是指納稅人為達到減輕稅收負擔和實現稅收零風險的目的，在稅去所允許的范圍，對企業的經營、投資、理財、組織、交易等各項行動進行事先安排的過程。
納稅籌劃有以下兩個特點：減輕稅收負擔和實現稅收零風險。如果企業開展納稅籌劃行動后，沒有減輕稅收負擔，或者在減輕稅收負擔的同時，稅收風險卻大幅度提升，其納稅籌劃活動都是不成功的。
二、企業稅收籌劃應當遵循的基本原則
(一)合法性原則
合去性是指稅收籌劃只能在法律許可的范疇內進行。
(二)合理性原則
合理性指的是納稅籌劃方案要合理。
(三)事前籌劃原則
事前籌劃是指必須在經濟業務發生之前，準確把握納稅業務的過程和環節，法律條文規范及籌劃空間，為納稅籌劃作好充足的準備。
(四)成本效益原則
效益原則是納稅籌劃的根本目的，企業通過實施籌劃來節約稅收成本、實現減輕企業稅負和謀求企業的最大效益。
(五)風險防范原則
稅收籌劃的風險是指實施納稅籌劃方案時，我們不能確定其效益，但可能要承擔其失敗風險。
三、納稅籌劃的主要內容
1 采用合法方式進行節稅籌劃。
節稅籌劃是指企業充分利用稅法中的優惠政策、起征點等有關規定，對自身的籌資、投資、經營等經濟行動進行合理、適當安排，達到減輕稅負的目的。
2 采用非違法的方式進行避稅籌劃。
避稅籌劃是指企業在充分了解現行稅法的基礎上，通過掌握相關會計知識，在不觸犯稅法的前提下，對自身的籌資、投資、經營等經濟活動進行合理、適當安排，達到減輕稅負的目的。
3 采用經濟手段，特別是價格手段進行稅負轉嫁籌劃。
稅負轉嫁是指納稅人為了達到減輕稅負的目的，通過價格的調整和變動，將稅負轉嫁給他人的經濟行為。稅負轉嫁籌劃的特點是依靠價格變動來實現。稅負轉嫁方法很多，通常有成本轉嫁避稅法、稅基轉嫁避稅法、供求彈性調節法等。
4 對企業賬目進行歸整、籌劃，實現涉稅零風險。
該類籌劃主要是使企業達到賬目清楚、各項涉稅財務處理得當，納稅申報正確，繳納稅款及時、足額，不會出現任何關于稅務方面的處罰。該類籌劃結合企業的其他納稅籌劃，使企業在降低稅負的同時買現涉稅零風險。
四、進行納稅籌劃的基本方去
1 籌劃稅率。
稅率是決定企業稅負高低的主要因素之一。一般情況下，稅率低，高納稅額少，稅后利潤就多。對稅率進行籌劃，可以尋求稅后利潤最大化的最低稅負點或最佳稅負點。
2 籌劃稅基。
稅基是決定納稅人稅負高低的另一主要因素。對稅基進行籌劃既可以實現稅基的最小化，也可以通過對稅基進行時間安排，從而在納稅期間、適用稅率、減免稅等方面獲取利益。
3 籌劃產品定價。
籌劃產品定價主要是對產品的轉讓定價進行籌劃。轉讓定價是指在經濟活動中，企業間根據自身的共同利益進行產品轉讓，產品的轉讓價格可高于或低于市場上由供求關系決定的價格。其意圖是將利潤從高稅區轉到低稅區，從而達到少納稅甚至不納稅的目的。企業間進行轉讓定價的方式很多，通過原材料、設備、勞務、無形資產、貸款、管理費用的分攤等方式，都可以達到轉移利潤的目的。
對產品轉讓定價進行納稅籌劃要注意以下幾點：(1)要進行成本效益分析；(2)價格的波動應在一定的范圍。
4 籌劃稅收優惠。
稅收優惠政策是國家為了一定的調控目的，對某些納稅人和征稅對象給予鼓勵和照顧的一種特殊規定。這種籌劃既不會成為稅務稽查的對象，又符合國家立法精神，所以企業進行納稅籌劃，對稅收優惠政策的籌劃是必須要首先考慮的。
企業利用稅收優惠政策進行納稅籌劃時間注意以下問題：(1)注意稅收優惠政策的信息搜集；(2)在法規允許的范圍，采用各種合法的或者非違法的手段，創造條件利用稅收優惠政策。
5 籌劃納稅人
我國有些稅種對納稅人的界定有一定差異，所以對納稅人進行籌劃，在一定條件下可以避免成為納稅人，免除納稅義務。
6 籌劃不同經濟業務的稅負結構。
對稅負結構進行籌劃，有利于實現稅后利潤的最大化。一般情況下，應當將繳納稅種少、總體稅負最低的經營業務作為納稅籌劃的具體目標。
7 利用國家稅去的漏洞和空白進行納稅籌劃。
一個國家的稅制在立法、執法等環節中總有其漏洞和空白。稅法漏洞是指稅法對某項內容有文字規定，但因為語法或字詞有歧義導致對稅法理解的多樣性，不利于征稅，從而為避稅開了綠燈。稅法的空白是指稅法文字規定中對較大部分容的忽略，但在總規定中卻有所體現。兩者共同點是進行籌劃涉稅的風險都低。
無論對稅法的漏洞或空白進行納稅籌劃都要注意以下幾點：(1)對稅法的了解要準確、及時；(2)注意籌劃過程中的隱蔽性；(3)籌劃過程的合法性；(4)對執法環節的籌劃要慎重。
8 籌劃會計政策。
針對會計政策進行納稅籌劃，是在不違法和合理的情況下，采用適當的會計政策以減輕稅負或者延緩納稅的一種納稅籌劃技術。例如：存貨的計價方式有多種，不同的計價方法對企業利，和納稅多少的影響是不同的，會計政策的選擇對企業稅負有較大影響。
物業管理稅收風險范文第4篇
關鍵詞：營改增；會計師事務所；稅收風險
中圖分類號: F812.42文獻標識碼：A文章編號：
1稅率變化
目前會計師事務所行業統一執行營業稅率5%，“營改增”后一般納稅人增值稅稅率6%，稅率提高了1%；小規模納稅人按簡易計稅方法計征增值稅，征收率為3%，遠低于營業稅5%的稅率。
2稅前扣除項目
2.1部分費用項目不能扣除
作為智力密集型行業，會計師事務所的主要成本為人工費、差旅費、房屋租金和物業管理費等，這部分支出無法抵扣。可抵扣項目只有汽油、辦公用品、固定資產等，但此類項目在事務所支出中所占比例極小。
2.2可扣除的流轉稅減少
“營改增”之前，會計師事務所繳納的營業稅可以在企業所得稅稅前全額扣除。“營改增”之后，繳納增值稅不能在稅前扣除，應納稅所得額增加。這是“營改增”對會計師事務所所得稅最明顯，也是最直接的影響。
3購進固定資產計稅基礎的變化
“營改增”還會帶來購進固定資產計稅基礎的變化，購進的運輸汽車、汽油等生產工具和原料可以抵扣進項稅額，同樣價格的汽車，在“營改增”前后確認的計稅基礎是不同的，“營改增”之后的計稅基礎要小于“營改增”之前的計稅基礎，從而折舊金額也要小于“營改增”之前的折舊金額。
4收入確認的變化
“營改增”之前，會計師事務所按照含稅價格確認收入。“營改增”之后，按照不含稅價格確認收入，比“營改增”之前收入減少。同時以營業收入為扣除基數的廣告費和業務宣傳費、業務招待費的稅前扣除限額也相應減少。
5納稅成本加大
目前的財政體制中，增值稅由國稅機關征收，實行中央和地方按75：25的比例分享；營業稅則為地稅機關征收，全部歸屬地方。“營改增”后，相關增值稅繼續由國稅機關統一負責征收，但收入則歸屬地方。這一設計考慮到了地方財政的現實狀況，是對現有分稅體制的一種完善。然而在“營改增”的稅改過渡期，會計師事務所需要同時接受國稅與地稅兩個稅務機關的管理與稽查。兩個稅收征管機構的重復配置，提高了征稅成本，造成了社會資源的大量浪費，會計師事務所難免為此疲于奔波應付。國稅、地稅征管是兩套系統，對會計師事務所來說涉稅事項操作起來很麻煩。
6會計稅務核算難度加大
傳統營業稅為主的會計師事務所行業，會計核算比較簡單，改成增值稅以后，會計核算相對比較復雜，難度也隨之增大。日前，財政部了《關于印發〈營業稅改征增值稅試點有關企業會計處理規定〉的通知》（財會[2012]13號）。對“營改增”試點企業的會計處理問題作了明確。范圍包括試點納稅人差額征稅的會計處理、增值稅期末留抵稅額的會計處理、取得過渡性財政扶持資金的會計處理、稅控專用設備和技術維護費抵減稅額的會計處理等內容。并在“應交稅費——應交增值稅”科目下增設“營改增抵減的銷項稅額”專欄，用于記錄一般納稅人試點企業因按規定扣減銷售額而減少的銷項稅額。財稅人員在調整和和運用會計處理規定時，還需要培訓和適應，這也給會計師事務所納稅核算帶來較大的工作量。
7協作服務項目重復納稅
我國現行營業稅法不支持會計師事務所營業稅“差額納稅”的特殊政策，造成了協作項目重復納稅，即會計師事務所按與客戶簽訂的合同金額納稅，而協作單位也要依據協作協議金額申報納稅。從發展的眼光看，隨著會計師事務所行業自身服務不斷專業化的要求，行業之間，鑒證咨詢服務業之間，或試點地區之間，試點地區與非試點地區企業之間的協作服務已成常態。如一家會計師事務所、律師事務所、資產評估事務所等專業服務機構，聯手為客戶提供服務的情形越來越多見，如果繼續沿用傳統的營業稅體制，在一定程度上影響和制約了行業的發展。上海市稅務機關對七類具有鑒證職能事務所之間開展協作項目，實行營業稅差額征稅的具體作法值得借鑒和推行。根據上海市地方稅務局關于印發本市《營業稅差額征稅管理辦法》的通知（滬地稅貨）[2010]28號文第三十九條規定，對本市有鑒證職能的會計、稅務、資產評估、律師、房地產土地估價、工程造價、專利等七類具有鑒證職能事務所（公司）之間開展協作項目，視同業務，可按取得的全部收入扣除支付給協作方相關費用后的余額為計稅營業額。
物業管理稅收風險范文第5篇
一、房地產抵押中存在的風險
1.稅收風險。
就目前上海市地方稅務局發出《關于加強個人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說明。《通知》明確規定：個人出售非居住用房，應全額繳納營業稅、土地增值稅、各種附加稅和個人所得稅；個人出租非居住用房，應全額征收5％的營業稅、12％的房產稅和個人所得稅。據了解，根據1998年上海財稅局出臺的房產稅收政策，上海市民出售房產取得的售房收入所應繳納的各種稅種統一按5％綜合征收。而按照此次政策規定，非居住用房投資者負擔的稅費要遠大于5％。舉例來講，銀行向**公司發放流動資金貸款人民幣2700萬元，期限為1年，估價時點抵押物的評估值為5500元，抵押率為49％，符合銀行的相關標準條例規定。如果完全以市場接受的價格來測算貸款風險，抵押物是位于市中心的商鋪，足額回收貸款的風險比較小。但按照目前稅收制度，個人轉讓非居住用房涉及到的五項稅：①是按房價的0.05％繳納印花稅；②是按轉讓價與購進合同價的差價的5％繳納營業稅；③是按營業稅額的11％繳納城建稅、教育費附加等；④是按轉讓房產所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過扣除項目（指購進房價加可以扣除的印花稅、營業稅、城建稅、教育費附加等）金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額的50％-100％的部分，稅率為40％；增值額超過扣除項目金額的100％-200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額的200％的部分，稅率為60％；⑤是個人所得稅20％。以“公司的抵押物處置為例，抵押房產原始價格為1200萬元，考慮到目前房價波動等因素，假設以拍賣價格為4200萬元計（單價約2.1萬元），應繳納稅收如下：
（1）印花稅：4200×0.05％＝2.1萬元
（2）營業稅：（4200－1200）×5％＝150萬元
（3）城建稅、教育費附加和河道整治費：150×5％＝16.5萬元
（4）土地增值稅：
增值金額3000萬元
可扣除項目1200＋2.1＋150＋16.5＝1368.6萬元
應納稅金額4200－1368.6＝2831.4萬元
納稅金額累進684.3×30％＝205.29萬元
684.3×40％＝273.72萬元
1368.6×50％＝684.3萬元
94.2×60％＝56.52萬元
土地增值金額205.29＋273.72＋684.3＋56.52＝1219.83萬元
（5）個人所得稅：[4200－（1200＋168.6＋1219.83）]×20％＝322.314萬元
拍賣“公司抵押房產應繳納稅收合計為1710.744萬元，拍賣后價款為2489.256萬元，再除去拍賣費用210萬元（約為拍賣價格的5％），可以用以償還貸款的金額僅為2279.256萬元，遠低于貸款本金（2700萬元），風險顯而易見。另外，在拍賣后，如不能提供抵押物購入時的原始發票，增值稅將按照拍賣價格計征，這樣納稅金額將進一步提高，風險增大。就上述測算看，稅收占房產增值額的50％左右，增值額越大，稅收越高，實際可以用以歸還貸款的款項也相應減少，而60％左右的抵押率仍具有一定的風險。
2.抵押物風險。
抵押物風險主要包括抵押物權利瑕疵風險、抵押物價值下跌、抵押物處置風險等。
從目前看，抵押物權利瑕疵風險主要指以下情況：①是在一些地區，由于土地管理部門與房產管理部門相互獨立，完整的房地產權利證書是由土地使用證、房屋所有權證構成，但由于相關政府部門各行其是、缺乏協調，許多房屋并無土地使用權證，房產管理部門也在不問土地使用權性質、不查驗土地使用權證的情況下，對房屋單獨辦理抵押登記。由于土地權利的不確定性，銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性；②是對在集體土地上建設的房屋設定抵押權。這種情況在經濟發達地區的鄉鎮出現較多，也存在于一些地區的自建房貸款中。因國家對集體土地使用權轉讓進行了嚴格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時，將面臨政策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。
抵押物價值下跌風險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因導致價值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。一般而言，房屋作為耐用消費品，還具有保值、增值的作用，但在房地產炒作資金撤離、地區經濟進入衰退期、房地產供大于求的狀況下，房地產價格會出現整體性下跌。此外由于個人住房貸款還款周期很長，抵押物價值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂的一片烏云。
抵押物處置風險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。目前，與抵押物處置最密切的主要來自于法律規定的風險。而銀行發放的個人住房貸款中的90％以上是抵押貸款，只有不足10％的貸款采用保證擔保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋[2004]15號，以下簡稱《規定》）直接涉及到銀行個人住房抵押貸款的安全問題。《規定》第六條規定：“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”；第七條規定：“對于超過被執行人及其所撫養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所撫養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以執行”。從法律后果看，《規定》第六條造成銀行抵押權被實際懸空，第七條則為銀行行使抵押權設定了前置性義務，加大了銀行抵押權行使成本。《規定》的上述條款使銀行開展個人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素：①是沒有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標準，執行法官的主觀判斷可能左右實際執行效果；②是沒有明確在被執行人收入水平超過當地最低生活保障標準的情況下，是否能對抵押房屋予與執行；③是沒有明確被執行人存在主觀惡意時，能否對抵押房屋予與執行；④是沒有明確抵押權人提供“必需的居住房屋”的時間限制。
3.變現風險。
房地產是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬于不動產。因此，投資于房地產項目中的資金流動性差，變現性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產資金變現風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。
4.社會和政策性風險。
任何國家的房地產都會受到社會經濟發展趨勢和國家相關政策的影響。如果經濟繁榮，政策鼓勵支持，則房地產價格看漲，相反則會看跌，我國也不例外。新的房地產政策的出臺，對2005年上海房地產市場的影響顯而易見，二手市場的交易量明顯減少，出現了持幣待購的現象。對抵押權人來說，這些因素是應該充分考慮的，若銀行不注意經濟形勢和宏觀政策形勢的變化，很可能遭受損失。
5.經濟性風險。
目前，房地產市場還是一種不充分的市場，其特征就是缺乏信息，許多房地產的交易和定價是悄悄進行的，這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規劃、稅費等規定。另外，房地產商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、風格、建筑標準等都相同的建筑，只要建設位置不同，其價值就有很大差異。此外，如對房地產抵押過程中的諸多細節了解不詳盡，也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅，如果在處置這套住宅時發現房屋的上、下水管道和結構上存在問題，就會使抵押權人遭到損失。
6.或然損失風險。
抵押權人可以將火災、風災和其他自然災害引起的抵押房地產的損失轉移給保險公司，然而在保單中規定的保險公司的責任并不是包羅萬象，因此有時也存在著風險。
二、抵押評估存在風險的房地產類型
1.變現能力差的房地產
房地產抵押估價要進行變現能力分析。在抵押估價中，房地產估價師要對抵押房地產的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性等變現能力進行分析。在實際工作中，常遇到變現能力差的房地產如：①劃撥方式取得土地使用權的房產，由于土地變更程序繁瑣，所需變現時間長；②非居住用房，由于稅收制度的變更，快速變現價值與抵押價值差異程度大；③大型商場，獨立使用性、整體分割性差；④非工業園區內的標準廠房，配套設施、道路通達狀況及產業聚集度較差。對于這些變現能力差的抵押房地產，估價師應對其進行充分的變現能力分析，進而合理、準確地確定房地產的抵押價值。
2.實際用途與證載用途不符的房地產
在實際工作中，經常遇到抵押房產的證載用途與實際用途不一致，例如以下四種情況：①證載用途為辦公，實際用途為商業；②證載用途為廠房，實際用途為商業；③證載用途為住宅，實際用途為商業；④證載用途為廠房，實際用途為辦公。這些情況要求評估人員對風險的控制和規避更為嚴格。另外還有證載用途為公建，實際用途為商業的，如把居民委員會辦公樓或居民活動中心改為商業用房，把人防工程改為車庫等。根據國家抵押條例規定，公建用房不能進行抵押，這種情況應引起評估師的注意和警戒，避免造成銀行等金融機構的損失。
三、店鋪和工業廠房抵押評估中的風險控制
在實際工作中，評估師在估價方法選用、參數選擇、修正等方面都應注意抵押風險的控制與規避。筆者以店鋪（商場）、工廠和倉庫為例，作如下闡述。
1.店鋪（商場）抵押評估
（1）在商鋪的抵押評估中，常會用到收益還原法。其中涉及到的還原利率的制定，往往因估價師水平差異，而差異很大。許多銀行認為收益還原法的評估結果不可靠，不予認可。因此，合理、準確地確定還原利率是控制和規避抵押房地產風險的重要因素。確定還原利率應考慮的因素有：①是否處于核心商圈。商圈有大有小，城市的商業中心是大商圈，社區商業中心是小商圈，處于核心商圈的商鋪肯定要優于其他位置的商鋪。②商圈的變動因素。商圈變動就如同買股票看大勢一樣，成長性是一個很重要的考慮因素。如果商鋪所處的商圈具有發展潛力和投資價值，投資回報率就高；反之，如果商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險，投資回報率就低。③處于百貨商場、購物中心。一個大型百貨商場、購物中心具有“聚客”能力，能帶動周邊的商業物業全面升值。④處于廣場周邊。廣場是休閑、娛樂的場所，所以有廣場的地方，就有沖天人氣，就有無窮的商業機會。如人民廣場每天都有幾十萬的人流匯集，形成了巨大的消費能力，對商鋪來講就是巨大的商業機會。所以，評估一個商鋪，看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。⑤立地條件。商鋪所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業周圍環境和其本身因素對商業經營的影響。一個商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。⑥商鋪的通用性。商鋪的價值最終是要通過租賃實現的。不同的租戶對商鋪有不同的要求。⑦周邊租金水平。周邊的租金水平將直接反映還原利率。此外評估師應建立一個詳細的分區域的投資回報率指數，可衡量收益還原法評估中還原利率的數值，用以指導不同地段、不同時段的商鋪轉讓評估，從而有效地降低因還原利率取值不當所帶來的風險。
（2）商鋪評估中經常采用的另一種估價方法是市場比較法。對于市場比較法的風險控制，要求評估師做到：①搜集交易實例，多收集周圍商鋪的成交行情，其中包括買賣和租賃行情。②選取可比實例，即從搜集交易實例中，挑選出與所評估商鋪具有可比性的3個案例。③進行交易情況、交易日期、房地產狀況的修正。毛租金和凈租金，即租金中包含了一些其他東西，比如：有些業主要求租賃稅收由承租方承擔、業主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業管理費等。開價和實際成交價，估價師比較容易了解到開價（如掛牌價格），而較難了解到實際成交價，但這對于最后的準確估價有很大影響。樓層差異，商鋪一樓與二樓的租金差異很大，直接導致了其售價差異，因此在確定交易情況時務必將各樓層商鋪價格分清。其他因素還有交易日期、土地使用年限、門面寬深比、新舊程度等，進行必要修正對于規避和控制商鋪的評估風險有不容忽視的作用。④綜合評估決定估價額。二手帶租約出售商鋪的價值評估，對于租期內的租金收益必須嚴格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價格。原因很簡單，那就是——買賣不破租約。綜上所述，市場比較法需要估價人員有豐富的專業經驗，因為對市場租金的了解與修正對于最后確定商鋪客觀市場價值起到關鍵作用。
（3）有些店鋪（商場）有自身的特點，如某商鋪一面臨上海市著名商業街，一面臨小路，一面臨一主要道路，另有一特色街直插基地腹地。我們對這種地理位置特殊的店鋪（商場）的評估一般會采用市場比較法和收益法。這種店鋪的評估思路是：首先，選取該基地中的著名商業街的一店鋪作為典型店鋪，用市場比較法和收益法求取基準價格。由于基地內店鋪繁多，為了謹慎起見，基準價格的求取采用層次修正法結合專家打分法，充分發揮估價師對店鋪的認知。其次，在基準價格確定的基礎上，再考慮基地內各店鋪因臨街狀況的差異，存在的收益級差。通過市場調查了解各道路店鋪租金水平的差異，求得級差修正系數。再次，在其它三條道路臨街店鋪中再選取三個典型店鋪通過級差修正系數和個別因數修正求得這三個店鋪的基準價格。最后，通過個別因素修正求取估價對象的最終價格。
各項因素因子的選取見下表：
2.工業廠房（倉庫）抵押評估
對于工業廠房的評估，實際工作中采用市場比較法評估較少，一般以成本法、收益法評估為多。在評估過程中，為有效控制風險，要處理好以下幾方面的問題：
（1）在同一基地內，相同規模的工廠由于土地容積率的差異，土地利用程度的差異，土地取得費用和開發成本是不同的，由此造成評估結果差異較大。
（2）有的工業廠房因使用需要進行過翻建或翻新，在用成本法對工業廠房進行評估時，如果單純采用成新折舊法會使評估價值偏高，應結合直線折舊法綜合確定成新率。
