物業管理相關的法律法規

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物業管理相關的法律法規范文第1篇

（一）物業維修基金歸集出現的法律問題

第一，歸集主體不夠明確。由于我國物業管理制度建立時間較短，各地區管理制度發展水平參差不齊導致各地立法不一。例如廣州地區規定物業維修管理基金以開發商作為繳費主體，以求降低業主壓力，但是俗話說羊毛出在羊身上，開發商尋找規定的漏洞，將這筆錢又重新轉嫁到了購房者的身上。雖然《住宅專項維修基金管理辦法》中規定繳費主體應該是購房者，但是根據法理，部門規章以及地方性法規法律效力并不分高低，一旦歸集主體出現矛盾的時候，法官將無所適從。第二，歸集不到位。雖然《住宅專項維修基金管理辦法》中有指出，若業主沒有繳納基金，開發商就不能夠給予業主入住鑰匙，但是目前部分業主購買房子并非自己入住而是為了”炒房”，這樣就使得維修基金歸集不到位，影響到小區物業的維修保養。

（二）物業維修基金管理運作中出現的法律問題

物業管理企業是以營利為目的，遵照法律法規程序以及條件所建立的民事主體。目前由物業管理企業對物業維修基金進行代收的問題逐漸凸顯出來。物業管理企業的最終目的是實現經營利潤最大化，其所提供的維修服務也是為了獲取利潤。然而由于目前物業市場不夠規范，使得很少有物業管理企業以樹立企業形象為目標。由于物業維修基金巨大的數目，并且相關法律法規并沒有規定物業管理企業需要對物業維修基金收費以及標準進行公開的義務，因此挪用其不僅能夠給企業帶來巨額利潤，更是在短期內無法被業主所察覺，因此在利潤的誘惑下，多數物業管理企業鋌而走險，出現挪用、私吞等犯罪違法行為。

二、關于完善物業維修基金管理運作制度的建議

（一）建立健全的相關法律法規制度體系

物業維修基金與社會保險基金一樣，均是群眾能夠安居樂業的重要保障。由于我國目前物業管理以及業主資質等立法體系存在問題，使得物業維修基金法律制度無法健全完整。因此我國首先需要定制起能夠作為直接物業維修基金制度依據的法律。其次需要以基礎立法為根本，建立起物業維修基金使用以及管理的行政法規或是單行法，以促進我國物業維修基金制度有關的法律法規體系不斷健全完善。另外，立法需要對物業維修基金中行政部門的監管職責進行明確規定，在物業管理企業，開發商存在物業故障不及時維修，或是業主舉報維修基金被侵占的時候，相關部門不能夠及時采取管理措施，對被侵犯的權利進行救濟。再者，物業行業需要被立法賦予一定監督權力，讓其有權利用宣傳欄，報紙以及網絡將關于物業維修基金的重要信息向全體業主公布，使得全體業主能夠對物業管理企業、開發商以及業主自主機構等行為進行監督，一旦出現不良行為能夠進行及時有效的反饋。

（二）規范物業維修基金管理運作

第一，對于每一筆所動用的物業維修基金物業管理企業均需要定期對其用途、動用數額等進行公布，并且規定業主具有隨時查閱物業維修基金運作情況的權利。第二，相關法律法規需要對物業管理企業以及業主委員會之間的關系進行明確，使得其權利能夠受到多方制約。當物業管理企業權利被業主委員會所侵犯時，需要有強制性法律對其進行制裁。第三，借鑒發達國家經驗，引進法律顧問作為業主委員會的法律援助，引入基金管理公司、會計事務所以及保險公司等提供金融服務，這樣才能夠從根本確保物業維修基金的安全與收益。

（三）規范施工單位的保修義務

開發商需要謹遵建筑法律法規需要以及標準，向小區物業管理公司遞交合格的房屋，物業管理公司在承接建筑時，需要對公用設施以及物業公共部分進行檢驗。移交之后，若是發生故障，物業管理公司有義務對其進行維修，若是在保修期內，則需要由施工單位進行保修，并且賠償損失。法律可以對施工單位進一步規定其需要為所建物業進行財產保險，財產保險期限則是該建筑物的保修期限，受益人則為全體業主。這樣能夠有效杜絕一旦保修期內房屋出現問題，開發商“卷鋪蓋走人”，導致業主無法找到開發商承擔責任，而物業管理公司也由于無法追償維修費用而拒絕接受保修期內的維修。

（四）建立具有投資收益功能的信托機構

第一，可以借鑒發達國家的物業維修基金保值增值方法。例如法國許多物業管理企業同時監管多棟大樓，所收取的物業管理費以及物業維修基金總數驚人，這筆數額巨大的資金通常被用來投資低收益但是小風險的行業以求達成保值增值的目的。第二，有學者提出利用社會分工理論進行對物業維修基金的保值增值，即成立專業信托機構對物業維修基金保值增值工作進行承擔，風險自負，按照比例對增值部分進行分成。由于物業維修基金是業主對業主自治機構的信任，以改造、維護以及更新小區公共設施為目的所成立的基金，因此可以利用信托法對其進行調整，并且在此基礎上成立具體的信托法律制度用以對物業維修基金進行管理。

三、結束語

物業管理相關的法律法規范文第2篇

關鍵詞：物業管理；現狀及問題；發展思路；

中圖分類號：C931 文獻標識碼：A 文章編號：1674-3520（2015）-08-00-01

引言

物業管理行業在我國還屬于一種新興的行業，在許多方面都存在不同程度的欠缺，這在很大程度上限制了該行業的快速發展，面對房地產開發商新建的累累成果，物業管理行業隨之發展迅猛，如何使物業管理持續健康發展是值得我們研究和思考的重要問題，文章就針對這些存在的問題和對應的影響因素進行如下的分析。

一、物業管理的現狀及內涵

從1981年全國第一家物業管理公司深圳物業管理公司的出現，物業公司向雨后春筍一樣的吹遍了祖國的大地，據不完全統計，目前全國有物業管理從業人員40余萬人，每年以4萬人遞增，目前鎮江就有120余家物業管理公司，60%小區施行了物業管理，物業管理逐漸被人們所接受。物業管理是房地產行業的延伸價值在消費領域的擴展，體現的是物業管理企業依據物業管理合同，向合同受益方提供綜合性的有償服務的企業行為；物業管理已經超越傳統的服務范圍，逐漸延伸到更為廣泛的社區生活層面；物業管理企業以業主房屋住宅及為中心，對其周圍自然環境所進行的日常維護與管理。

二、物業管理中存在的問題

由于我國東中西發展不平衡的特殊國情，我國的物業管理還存在很多問題。

（一）認識問題有誤區。由于物業管理是一個新興行業，其服務內容、政策法規未被大多數人所接受，許多不是物業公司的義務已被轉嫁到物業公司頭上，替人受過，甚至受到莫名的指責，打擊了從業人員的積極性，而且部分業主不顧法律、法規進行違章建筑，極大地損壞了其他業主的利益和小區的整體形象。阻礙了物業管理的健康發展。

（二）法規建設不健全。主要表現在物業公司對違章建筑的處置，是否可以強拆？物業管理費的起算日，還是以交付使用時計算、還是辦理入伙手續時計算，如應房屋質量問題，業主是否可以要求減免物業管理費？業主拒交物業管理費、公共部分的費用，法律法規對業主沒有制約措施。

（三）企業管理不規范。由于物業管理的市場發展滯后，缺乏有效的競爭機制，導致企業經營管理和服務水平參差不齊，總體上存在較大問題。比如，一些物業管理企業沒有按合同履行相關義務，使得業主利益受損，最終不可避免地導致業主和物業管理企業糾紛的出現。

（四）物業費繳納困難。很多的企業仍處于微利經營的階段，甚至還有一些企業只能夠保本經營或是虧本經營。全國范圍內仍有大量的小區內業主對自家的物業收費具體標準不是十分清楚，物業的收費相對不透明和不公開，這引起了眾多業主的強烈不滿，這些情況的出現在很大程度上造成了現如今物業費普遍難收繳的情況。

三、推進物業管理健康發展的具體措施

我們要抓住機遇，樹立科學發展觀，推進物業管理健康地向廣度、深度、高度發展，我們應做好以下工作：

（一）提高領導重視程度。許多大城市、大公司的成功經驗告訴我們，要全面推動物業管理使之健康有序地發展，首先要領導的高度重視。同時政府、媒體、物業公司要向全民廣泛地宣傳物業管理方面的政策、法規、好處等內容，讓大家都參與到物業管理的過程中來，要讓物業管理企業以有效的管理、優質的服務、合理的收費，讓業主感到他們是最大得收益者。

（二）建立健全相關法律法規。全面加強對現有的物業管理法律法規的整理歸類，建立起全行業統一的標準物業管理制度體系，明確相關主體的責任、權利、義務和相互關系，切實維護好各方利益，減少不必要的糾紛和摩擦；要建立健全房屋的維修管理、設備設施維護管理、安全保衛及環境管理等覆蓋物業管理所有方面的政策、法律法規和制度辦法，不斷完善物業管理體系，使物業管理體系合理有序運行。

（三）處理好各方之間的關系。必須處理好與行政主管部門的關系，行政主管部門是物業管理的歸口部門，代表政府對物業管理行使管理權利，物業管理必須接受行政主管部門的指導和監督；必須協調好與業主委員會的關系；必須協調好與開發商的關系，物業管理應從物業的保值、升值的目的出發，按照前期物業管理服務合同約定的內容，行使好權利、履行好義務。

（四）發展專業化的物業公司。推動我國物業管理行業向集約化、品牌化發展。當前情況下，很多物業管理企業仍然遵照原先落后的經營管理模式，在“長不大”的困境中艱難前行，管理成本等日常費用高居不下，難以形成現代化的專業企業。實事上， 推動物業管理企業發展專門從事保安、保潔、綠化、水電氣熱等服務項目的各類專業物業服務，有利于實現物業管理的集約化和高效化，從而為業主提供全方位、立體化的優質服務，不斷滿足業主的日益增長的需求，推動物業管理企業向更高層次發展。

（五）培養高素質的專業化人才。物業管理企業的實力不僅僅是資本的實力，更是人才的實力，物業管理投入的不僅僅是資本，更是人才和經驗。擁有一支素質好、能力強、作風硬、品行正的人才隊伍，是企業生存和發展的根本條件，也是企業參與競爭獲得生存的關鍵因素。物業管理企業應樹立人才觀念，把物業管理人才的培養放到企業戰略位置的高度上，加強人才工程建設，不僅要從社會上招聘專業人才，還要加強已有人員的培養，進行培訓考察，建立起企業懲罰激勵機制，促進企業人才的良性發展，最終為企業贏得市場與客戶。

物業管理行業在我國出現的時間并不是很長，嚴格來說還處于一個成長完善階段，同時物業管理的內外環境也正在不斷變化著，所以要想做好物業管理行業的健康發展，就需要全社會各方面的努力。我們希望政府相關部門可以不斷完善法律法規的，為促進行業發展保駕護航。

參考文獻：

[1]謝卓君.我國物業管理對策探討[J].經濟師.2014（08）

[2]劉濤.我國物業管理模式的反思與再造探討[J].現代物業（上旬刊）.2015（03）

物業管理相關的法律法規范文第3篇

隨著中國房地產業的快速發展，物業管理行業越來越發展壯大，已經成為新興的朝陽產業。伴隨著物業管理服務的市場化，物業管理中涉及的法律主體十分廣泛，法律關系非常復雜，因此，物業管理法規與政策課程要求掌握的法律法規種類也非常多。除了要重點掌握物業管理條例、物權法，還要掌握與物業管理相關的合同法、城市房地產管理法、招標投標法；物業管理企業資質管理辦法、住宅室內裝飾裝修管理辦法、物業服務收費管理辦法、前期物業管理招標投標暫行辦法等與物業管理活動密切相關的法律法規。因此，要在有限的課時內完成教學任務，并使學生掌握且能在實際中靈活運用，必須結合本科生的特點，采取恰當的教學方法。

一、物業管理法規與政策課程傳統教學模式存在的問題分析

“物業管理法規與政策” 是我校物業管理專業的專業必修課，是專業核心課程之一。通過本課程的學習，要求學生熟悉物業管理中的有關法律法規和規章制度，明確物業管理中的法律關系、法律行為和法律責任；掌握業主自治管理的內涵，物業管理法律實務以及糾紛處理的方式和程序，幫助學生維護自己在涉及有關物業管理事務中的合法權益，以及提高學生就業后從事有關物業管理方面工作的業務水平。這是物業管理專業人才必備的素質，但傳統物業管理法規與政策課程的教學模式存在許多弊端，難以適應物業管理活動所涉及的社會經濟關系。（1）課堂教學采用封閉的理論教學的方式，學生對現實社會經濟環境，對實際房地產經濟活動缺乏感性認識，學生實習時目的性差，很難做到有的放矢地主動參與。（2）課堂教學中，教師作為傳授知識的主角，把學生僅僅當成一個受教育者。學生被動接受教師所教的知識，其主要目的是完成考試的任務。學生把學習的目的放在追求高分上，而不是今后實際工作需求的，陷入了記筆記―抄筆記（甚至復印筆記）―考筆記―忘筆記的不良循環，學生不主動參與，這樣的教學束縛了學生的思維，難以培養其發現問題、分析問題、解決問題的能力，社會適應性差。（3）教學手段落后，基本上是單一的“黑板+粉筆”，再加上教學內容主要以解釋法律條文的為主，教學內容缺乏生動性、實際性，學生容易產生厭學情緒。（4）滿堂灌教學，重理論輕實踐，課堂上技能操作訓練很少，課后的社會實踐更是缺乏，學生只有理論知識，但運用知識解決問題能力弱，受不到法學思維和物業管理法律實務的基本訓練，難以培養自覺的法律意識，很難達到課程教學目的。

綜上所述，我們必須以實際工作需要為前提，根據物業管理專業執業素質不斷變換的要求，穩步推進教學改革，培養出知識、能力、素質協調發展的能夠滿足時展需要的應用復合型人才。

二、物業管理法規與政策課程教學改革探索

1.拓展教學內容，增加現實問題處理的內容。本課程總體設計思路是以物業管理專業相關工作任務和職業能力分析為依據確定課程目標，設計課程內容，以工作任務為線索構建任務引領型課程。課程結構以物業管理各主體的法律關系為主線，主要是以物業管理的各個主體在物業管理活動中的權利與義務為核心組織內容，重點簡述物業服務公司、業主、業主自治組織在物業管理中形成的法律關系、法律行為各個環節中的權利義務關系，以及由于權利義務處理不當而引發的糾紛與解決方法。在教學過程中，根據上述思路針對現實物業管理工作中物業公司于業主常見的物業糾紛，采用討論的方式與學生共同進行法律分析，并提出解決問題的措施。以此來提高學生的學習興趣，增強學生解決實際問題的能力。

2.改革教學方法，引用案例教學法。案例教學法是根據教學目的要求，將已發生或將來可能發生的問題作為案例，組織學生對案例進行調查、閱讀分析、討論交流研究活動，提出各種解決問題的方案，并對之進行論證說明，促使學生加深對知識的理解，從而提高其發現問題、分析問題和解決問題的能力。

物業管理法規與政策是一門實踐性很強的學科，與人們的生活密切相關，物業管理法規與政策的教學僅僅依靠教師對一般理論和法律規范的講授很難起到理想的效果，在物業管理法規與政策教學中運用案例教學法，能將干澀的物業管理法律知識和理論與經濟活動中活生生的事例結合起來，使學生更加直觀地感受法律在生活中的運用，從而更好地理解所學法律知識，提高學生解決實際問題的能力。同時，傳統教學模式以教師為主，學生往往沒有參與到教學活動中，導致很多學生對課堂教學沒有積極性。運用案例教學法將法律知識和理論與現實生活有機聯系起來，教學過程中讓學生積極參與對案例的討論，在師生互動的過程中激發學生的學習熱情和興趣。

3.改善教學手段，運用現代教學手段。物業管理法規與政策課程教學內容不斷拓寬，而課時數量有限，我們必須改變傳統教學中一只筆、一本書、一塊黑板就能完成教學的狀態，充分運用現代教學手段。運用多媒體課件組織教學，運用大屏幕投影儀、錄像帶、網絡視頻等現代教學手段。現代教學手段的運用，在有限的課堂時間中大大增加了課堂教學的信息量；在有限的課堂空間范圍內，擴大了學生的視野，提高了學生的學習興趣。

三、物業管理法規與政策考試改革探索

物業管理相關的法律法規范文第4篇

關鍵詞:物業管理 物業管理企業 物業管理糾紛

當前物業管理的糾紛及其對策

物業管理在我國迅速發展，各地物業管理企業和叢業人員數量迅速增加。經過近30年特別是近些年的發展，物業管理服務作為與房地產伴生的一個重要的支援性社會服務行業的作用已逐漸被認識，并得到社會的認可。物業管理作為一個新興的行業，尚未形成一套制度化和規范化的管理方式;加上有的物業公司由原來的房管所轉制而來，對物業管理的職責不清，而新成立的物業公司素質又參差不齊，所以在物業的管理中出現了各種問題，特別是近幾年物業管理中出現最多的問題是物業管理糾紛，且呈上升趨勢，成為物業管理中的突出矛盾。物業管理管有點處于“千夫所指”的境地。

物業管理糾紛，它是指在物業管理合同簽訂和履行中產生的沖突和矛盾。有的人對此缺乏清晰認識，往往把跟物業有關的糾紛誤認為物業管理糾紛。這無疑擴大了物業管理糾紛的范圍。另外，任何糾紛都具有兩面性。不可能是某一方的過錯，可現在一提物業管理糾紛，就認為是物業管理公司的不對。物業管理面臨許多難題，最大的難題是開發商遺留問題。開發中存在的問題常常在消費、維護中才暴露出來。而利潤已被開發商拿走，留下的缺陷、責任卻由物業管理企業、業主兩個不該承擔的主體來承擔。物業管理企業又沒有能力承擔，在這種情況下就必然要產生矛盾糾紛。

一、物業管理糾紛的類型

物業管理糾紛呈現出類型由于出現的原因各種各樣，其形式是多種多樣，總的來說可以歸結為以下幾類。

1. 物業管理權的糾紛

在物業管理的糾紛中有不少與管理權有關，在物業管理中，物業管理公司對所管的物業具有哪些管理權力，哪些屬于業主自己行使管理權，哪些需要物業管理公司與業主雙方共同行使管理權等，在物業管理的條例、政策中沒有明確細致的做出規定。這些糾紛是由于對于物業管理這個新興行業認識不清、定位不準所造成的。

2. 物業管理費的糾紛

物業管理糾紛多與物業管理費用相關。主要表現為業主無故拖欠物業管理費，或業主對物業公司提供的服務不滿意、不同意物業公司不規范收費而拒付費用，物業管理公司作為一個自負盈虧的法人實體將業主不得不訴諸法律以求解決。

3. 物業管理責任的糾紛

物業管理企業在管理活動中到底該承擔什么責任?在政府的法規、政策也沒有做出明確的界定。物業管理公司作為管理者和服務者的雙重身份，應該有責任有義務代表全體業主爭取業主應得的利益，保障全體業主的合法權利不受侵犯。對于物業公司在管理中承擔的責任，應當分為作為和作為不當來確定其應當承擔的責任;對于物業公司在服務中承擔的義務，應當根據業委會和業主所簽訂的物業管理服務合同來執行。

二、物業管理糾紛產生的原因

物業管理越往前發展，糾紛出現的就越多，其原因何在?就目前的情況來分析，主要有以下一些原因:

1. 有關物業管理方面的法律制度的不完善

由于我國目前尚無完善的物業管理方面的法律規范，行政規章也不盡完善，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現象。物業管理法律法規的不健全，致使缺乏對物業管理的有效制約機制，造成管理上困難。一方面，缺少對物業管理單位的約束和監督，服務層次不到位;另一方面，物業管理單位的法律地位得不到保障，管理很難收到很好成效。由于對雙方都很難有明確的約束，所以在管理的過程中很容易出現糾紛。另外，物業使用人對于物業管理有關法規的認識一知半解，甚至是一無所知，這種狀況容易導致不必要的物業管理糾紛。

2. 業主素質參差不齊，業主委員會作用不大

部分業主不顧禁令違章裝修、搭建，或稍不如意則拒交管理費用，公德意識與法律意識有待進一步提高。業主委員會作為業主大會的執行機構，應當忠實于業主，維護業主的利益，不能做有損于業主利益之事。然而，業主委員會未發揮應有職責，對物業公司顯屬違約的行為制止不力，對業主維修基金使用的監管也流于形式，也是物業糾紛多發的一個重要誘因。

3. 物業管理企業的自身原因

物業管理企業自身管理制度不規范，或者規范執行不力，甚至有些物業管理人員執行公務過程中出現一些違法犯罪事件，這一些都造成了物業管理企業管理中的難題。物業管理企業應該為業主提供和物業管理服務合同相一致甚至更優質的服務，但一些物業管理企業未經業主大會的同意擅自降低服務標準，由此造成糾紛。不少物業管理企業過分強調在物業管理重管理者的角色，是本質上物業管理實務業服務，不清楚或者不能準確定位其在承擔管理者角色的同時還必須是一個服務者。由于物業管理企業角色定位的不準，很容易在物業管理中造成糾紛。

4. 目前物業部分在共用設施、共用部位的權屬問題還涉及到維修費用的承擔問題

比如哪些部位、設施、設備屬于全體業主共有;哪些屬于部分業主共有;未分攤共用建筑面積的地下停車庫權屬，應屬全體業主還是屬于開發商，如果屬于全體業主，權證應如何發放、保管、使用，收益應如何處理，維修基金如何籌集、如何分攤。而對于開發商已出售的地下停車庫應如何處理，對于開發商建設的地面多層鋼結構移動車位的權屬應如何認定，目前尚沒有明確規定。

三、解決物業管理糾紛的對策

1. 進一步完善物業管理法律法規。以法律規范的形式規范物業管理行為，保護業主、物業管理公司、房地產開發商的合法權益，是促進物業管理健康發展的要求。因此，有必要將完善我國物業管理法律法規盡快提到立法議程。在物業管理法律規范中，確定由政府主管部門行業管理、業主自治與物業管理公司專業服務的管理體制，明確物業管理中有關的權利義務、操作的程序、規則，使物業管理行為真正納入法制化的軌道，便于給人民法院審理物業管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據。

2. 規范物業管理，加強資質管理。政府應明確物業管理行業主管部門的職能，界定物業管理的責權利的范圍和標準。同時，作為主管部門應切實履行好管理職責，加大對相關物業管理部門的協調力度，形成物業管理中的統一步調;加大對物業管理的監督、督查力度，促使物業管理企業提供質價相稱的服務。防止物業行業不正當競爭。推行招投標制，用經濟規律來規范和約束物業管理企業的行為。國家應有組織的啟動物業管理培訓工程，確保所有物業管理人員持證上崗;并進行職業道德教育，提高物業管理人員的素質，從整體上提升物業的管理水平。同時房地產行政管理部門應對物業公司進行嚴格的資質管理，實施注冊和許可證制度，扶持市場化、社會化的專業性物業管理公司，引導物業管理走規模經營之路，降低運營成本，創名牌物業管理企業，并在政策和資金方面支持物業行業。

3. 建立及完善業主委員會制度，積極發揮其作用。 明確業主委員會成立的條件、程序及主管部門，并界定其責任、權利與義務，充分發揮業主委員會在物業管理關系中的職能和作用。業主委員會選擇物業管理公司，將會對物業公司的服務質量以直接的監督效果，促使物業公司提高自身綜合管理水平，另一方面，業主委員會對業主交納管理費、遵守業主公約、秩序和公德方面及內部成員具有強制約束力。

4. 物業管理企業完善物業管理的架構，進一步理順和重新構建物業管理體制。加強企業自身的管理力度，明確管理目標，要加強對員工的技能培訓和職業道德的培養，提高員工的素質，進而提升公司的管理水平。以此增加物業管理的自身造血功能，擴展服務領域。物業管理企業必須實行經濟核算，尋求合理利潤，保持自身資產的增值與擴大再生產。要以所管物業為依托，開展多種經營和有償服務，增加收入。相成物業公司在所管物業的基礎上，開展為業主送牛奶，接送小孩上學等特殊服務，以增加公司收入。

物業管理企業在正確定位的同時，主動采取換位思考的方式，真正做到“以人為本”，為業主提供質價相符、周到細致的服務。以此贏得業主的信賴。同時物業企業要有維權意識，不應怕影響企業形象及業主以解約相威脅而放棄自己應有權益。充分行使在合同中明確規定的權力。

物業管理相關的法律法規范文第5篇

1物業服務企業消防安全職責流于形式的主要原因

1．1目前消防法律法規的軟法性。

《中華人民共和國消防法》第十八條第二款、《浙江省消防條例》第十六條對物業小區的消防安全職責進行了明確的規定，但對物業服務企業不履行相關職責的處理上都是規定責令限期改正，逾期不改正的對有關責任人員依法給予處分或者給予警告處罰。由于對物業服務企業不落實消防安全管理處罰的弱化，消防監督執法人員對物業服務企業不履行消防安全職責的情況也有些束手無策，使消防監督人員對物業服務企業的檢查流于形式。

1．2物業服務企業消防安全管理能力參差不齊

消防安全服務只是物業服務的一部分內容，從實際情況來看，物業服務企業將工作重心放在水電、清潔、綠化等工作上。由于物業服務企業在我國起步較晚，物業服務企業的水平參差不齊，很多物業服務企業不具備消防安全管理能力，在日常監督檢查過程中發現，物業消防安全管理人不知道自身消防安全職責，消防控制室值班人員無證上崗，不懂操作等現象十分突出。

1．3消防安全管理經費難以落實

很多物業小區的消防設施損壞，是因為維護經費無法落實而無法整改。在目前物業小區的消防安全管理體制下，消防安全管理經費初期來自開發商提供的一定比例的物業管理維修資金，后期由物業管理公司向業主或物業使用者收取物業管理費。開發商的維修期限期滿后，維修經費在物業管理經費中提取，但由于業主和用戶受傳統住房消費觀念的影響，往往將物業管理理解為無償服務或低償服務，拒繳或拖延現象嚴重，物業運營幾年后消防設施設備因缺少維護，形同虛設。

2解決物業服務企業消防安全管理的法律對策

2．1發揮物業監管部門的主導作用．形成部門聯合執法的合力

法律能夠有效運行，很大程度上是因為法律制裁的威懾作用。因物業服務企業的特殊性，目前消防法律法規體系內對單的罰款條款不適用于物業服務企業，而責令改正、處分、警告的處罰不足以推動物業服務企業嚴格遵守消防法律法規。在物業小區消防安全管理問題上僅僅依靠消防部門很難解決問題。物業管理的行政主管部門應配合公安消防部門、公安派出所對物業服務企業消防安全行為進行監督檢查和工作指導，對于物業消防管理差、存在消防安全隱患或造成消防事故的物業服務企業，依法取消其經營資格或及時向有關上級部門提出降低或取消經營資質及經營資格的建議，并在物業服務合同備案時，向聘用物業服務企業的單位提出警示或依法不予備案，對違反相關規定，不移交有關設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料的，應當依法進行處罰。消防部門應建立物業服務企業消防工作檔案，對物業消防管理差，存在消防安全隱患或造成消防事故的物業服務企業，及時向物業管理的行政主管部門提出降低或者取消經營資質及經營資格的建議。

2．2建立健全物業服務企業行業準入制度，發展專業化的物業企業

物業服務企業在承接業務之前，物業管理部門要聯合消防部門對物業服務企業進行考核，考核的內容主要為物業服務企業消防安全管理人、從業人員是否經過培訓，是否具備消防安全管理的能力，消防控制室從業人員是否取得從業資格證，消防安全管理經費是否落實等。對考核不達標的。不準承接物業管理工作。通過行業準入制度，發展扶持獨立經營、擁有專業人才隊伍，具備先進管理和服務經驗的物業管理企業，并引入市場公平競爭機制，充分發揮行政監督職能，引導其合法、規范經營。督促物業管理單位建立企業消防安全管理制度，并通過一系列的學習和培訓，使物業管理人員增強消防安全觀念，樹立起消防安全責任主體意識。消防部門要對物業服務企業的消防安全問題進行年度考核，每年向物業主管部門通報，對年度存在消防安全違法行為的物業服務企業給予扣分，對本年度存在消防安全違法行為較多的物業服務企業，物業管理部門要對相關物業服務企業降低資質等級或吊銷從業資格。

2．3嚴格落實經費制度，做好物業服務企業