房地產開發企業會計實務

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房地產開發企業會計實務范文第1篇

關鍵詞：成本核算準則開發產品成本結轉方法 納稅影響

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

房地產開發企業產品成本核算在會計實務工作過程中并未統一，一方面是現行的企業會計準則沒有作出具體的規定，并未說明房地產企業開發產品成本的確認、計量問題；另一方面房地產開發企業所處的地理區域、經營模式不同，以及會計人員學歷背景、專業水平的的差異，做出的會計職業判斷不同。

一、房地產開發企業會計制度和成本核算概述

（一）房地產開發企業會計制度演進過程

房地產開發企業曾執行過三項會計制度，即1983年12月31日前執行《基本建設簡易會計制度》，1984年1月1日至1988年12月31日執行《國營建設單位會計制度》，1989年1月1日起執行《國營城市建設綜合開發企業會計制度―會計科目和會計報表》，1993年7月1日起執行財政部的《房地產開發企業會計制度》，《國營城市建設綜合開發企業會計制度―會計科目和會計報表》同時廢止。

2000年12月29日，財政部根據《中華人民共和國會計法》和《企業財務會計報告條例》制訂了《企業會計制度》，于2001年1月1日起暫在股份有限公司范圍內執行，2006年2月15日，財政部又了22項新制定的企業會計準則，修訂了現行的17項企業會計準則，新的會計體系由1項基本會計準則和38項具體會計準則組成，實施時間為2007年1月1日，實施范圍首先在上市公司，鼓勵其他企業提前執行。

在此可以看出，現行的基本準則和具體準則與《房地產開發企業會計制度》、《企業會計制度》等會計制度是并存的，我國房地產開發企業可能執行著不同的會計制度。

（二）房地產開發企業產品成本核算釋義

房地產開發企業產品是指企業日常生產經營活動中持有以備銷售的或為銷售正在開發的商品房和土地，一般按照開發項目、綜合開發期數并兼顧產品類型等確定成本核算對象，成本核算對象是為了計算產品成本而確定的歸集和分配生產費用的各個目標，即產品開發、建設過程中的各項耗費的承擔者。房地產開發企業產品成本核算項目包括地土征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費、銷售費用、借款費用等方面。

房地產開發企業發生的有關費用，由某一成本核算對象負擔的，應當直接計入成本核算對象成本；由幾個成本核算對象共同負擔的，應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，計入成本核算對象成本。

二、房地產開發企業產品成本核算方面的問題

（一）開發產品的間接成本分配和結轉方法制度規定不明確

根據現行最早下發執行的《房地產開發企業會計制度》（財會字[1993]第2號）規定：“應由開發產品成本負擔的間接費用，應先在‘開發間接費’科目進行歸集，月末，再按一定的分配標準分配計入有關的開發產品成本”。2013年8月16日頒布的《企業產品成本核算制度（試行）》（財會[2013]17號）規定：“由幾個成本核算對象共同負擔的，應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，分配計入成本核算對象成本”。至此才算首次明確房地產開發企業間接成本核算的分配方法，在此期間企業只能參照稅法關于計稅成本確定的原則自行選擇分配方法，一定程度上影響財務報告反映的會計信息的可比性。

（二）成本分配和結轉方法的選擇對企業所得稅的影響

對于房地產開發企業而言，一個項目往往涉及許多業態，造成發生的有關費用大部分都是由幾個成本對象共同負擔的，分配方法的不同，會給每一個成本對象成本的高低產生重大影響，直接決定了各年度企業所得稅支出的大小，選擇最有利的分攤方法，可以有效避免多繳企業所得稅，延遲企業資金支付，降低資金成本，如果后期未產生項目利潤，還可避免申請退稅的審批程序。

（三）會計信息披露不完整

《企業會計準則第1號－存貨》要求企業應當在附注中披露確定發出存貨成本所采用的方法；《企業會計準則第30號－財務報表列報》規定附注一般應當披露重要會計政策的說明，企業在發生某項交易或事項允許選用不同的會計處理方法時，應當根據準則的規定從允許的會計處理方法中選擇適合本企業特點的會計政策，并披露會計政策的確定依據。經對部分上市房企2013年度財務報告查閱得知，均未充分披露開發產品成本歸集、分配和結轉的標準、方法。

三、房地產開發企業產品成本核算的有關建議

房地產開發企業產品成本核算方法的選擇不僅影響會計信息的質量，而且關乎企業當年度企業所得稅的大小，對企業經營管理至關重要。

1、企業應嚴格遵守房地產開發企業的相關會計制度，開發產品成本的會計確認、結轉標準和方法應符合會計制度和企業會計準則要求，確保會計信息的真實性、完整性、及時性、可比性。

2、從稅務籌劃的角度，根據項目實際情況，選擇有效的成本分配方法，對項目進行深入的研究和分析，并進行詳細的成本測算，合理規避多繳企業所得稅的風險。

四、結論

企業產品成本核算新的制度已經頒布，并自2014年1月1日起在除金融保險業以外的大中型企業范圍內施行，制度規范非常明確。由于房地產開發企業的成本核算具有核算時間跨度長、開發產品成本組成差異大、滾動開發核算難度大等特點，要求會計實務人員要深入研究制度、認真研討成本核算方法、詳細測算、合理選擇符合企業實際的成本核算方法。

參考文獻：

[1]財政部會計司編寫組.2010.企業會計準則講解.北京：人民出版社.

[2]中華人民共和國財政部.房地產開發企業會計制度.財會字[1993]第2號.

[3]中華人民共和國財政部.關于印發《企業產品成本核算制度（試行）》的通知.財會[2013]17號.

[4]國家稅務總局.關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知.國稅發[2009]31號.

房地產開發企業會計實務范文第2篇

一、房地產會計實務中對收入確認時限的常見看法

在實務中各房地產開發企業對收入實現有不同的確認方法，主要有：

（1）以簽訂預售合同并收取預收房款作為收入確認的依據；

（2）以簽訂正式房屋銷售合同作為收入實現；

（3）以開發的房地產業經竣工驗收，開出“入住通知書”并開具銷售發票作為銷售實現；

（4）以收訖房款并辦妥產權過戶手續作為收入的確認。

值得一提的是，上述標準也會因人而異，不同的職業判斷導致不同的結果。例如在上市公司年報中，有幾家從事房地產開發業務的上市公司年報因當年房地產銷售收入確認的問題，被注冊會計師出具了保留意見或解釋性說明段。而公司與注冊會計師的分歧的焦點集中在：商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。

商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。開發商銷售收入的確認是按照《企業會計準則―收入》的收入口徑來確認的，即：企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠計量。這樣房地產開發企業通常認為符合同時滿足這四個條件可以確認為收入的時點，一般是在為客戶辦理房產證時，即在產權變更時確認收入。

比如目前，大約80%客戶采用銀行按揭方式購房，銀行通常在客戶首付款后的一個月左右將余款撥付給開發商。銀行要與購房者簽訂一個“個人購房（抵押）借款合同”，在這個合同中，開發商需要作為保證人的身份出現，加蓋公章。合同中開發商需要提供的保證是“自本合同簽訂之日起至借款人（購房者）之房地產辦妥正式抵押登記，并取得房地產權證或房地產他項權證交由貸款人保管之日止”。因此開發商在沒有將房屋從法律意義上完全交付給購買者之前，必須承擔這樣的連帶責任。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二十六條：買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。第二十七條：買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。開發商因為存在承擔這種連帶責任的可能性，已收取的購房款還存在一定風險和不確定性，所以通常不在辦理產權證之前確認收入。

《商品房銷售管理辦法》第三十四條：房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。因此，房地產開發企業在相關手續的辦理上僅僅是協助義務，是否辦理還是由購買者來做決定。有些購買者遲遲不辦理權屬登記手續，主要是從兩點考慮：（1）所購房屋準備增值后賣出，賣出時在開發商那里辦理更名手續，這樣自己無須交納辦證時的契稅、住房維修基金等手續費。（2）開發商在此期間承擔擔保的連帶責任。

二、本文對房地產收入時限的理解

下面，將上述確認收入的時限做逐一剖析：

（1）簽訂預售合同收取預收貨款其性質是預收貨款，因為房地產預售合同是在房屋尚未建成竣工前預先銷售的行為，只屬于合同要約的一部分，能否真正的實現銷售應根據工程的進展情況及買主的最后意向來決定；且預售合同不同建造合同，建造合同是指為建造一項資產而訂立的合同，而房地產預售合同是商品購銷雙方的意向。因此根據《企業會計準則―收入》的規定商品所有權上的主要風險和報酬是否已轉移給買方判定，簽訂預售合同并收取預收貨款由于該開發產品尚未竣工驗收，不符合收入確認條件，不能作為銷售實現的依據。只有等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入的實現。

（2）簽訂正式銷售合同是否可以作為銷售實現，本文認為簽訂正式房屋銷售合同仍只具有預售性質，如同一般工業產品銷售合同，從法律意義上講也只是一種要約，極有可能發生變更，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符合《企業會計準則―收入》的有關規定，故也不能確認收入。只有符合建造合同的條件，并且有不可撤銷的建造合同的情況下，方可按照建造合同收入確認的原則，按照完工百分比法確認房地產開發業務的收入。

（3）以房款已收訖、產權過戶確認收入，會出現收入滯后現象，同樣不符合收入確認原則。我國的房地產開發市場經過十幾年的發展，有關的管理制度已較健全，在房屋開發前根據規定要繳清土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收及房管部門對建筑實測后方可領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同。因此在工程已竣工并經有關部門驗收合格，房屋已經買主驗收、面積和房屋價款等無異議，并交付買主辦理入住手續的情況下，根據收入準則―商品所有權上的主要風險和報酬已轉移給買方，產權是否過戶并非確認收入的必要條件。因為我們知道辦理產權過戶手續涉及到房地產管理、土地管理及稅務等政府有關部門，辦妥產權證書時間并非開發商或買主所能控制。

《房地產開發企業會計制度》以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準。該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；而《企業會計準則―收入》準則等則以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中，房地產開發企業究竟應在哪一環節確認收入？本文認為，房地產商品銷售收入的確認應符合兩個層次的標準，即法律標準和專業標準。

1、法律標準 。

房地產是不動產，因此，房地產買賣在很大程度上依賴法律的制約和保護。法律標準是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件和標準：如房地產的產權歸屬應當清楚，并有合法的產權證件；經過改、擴建的房屋，產權所有者應在房地產行政管理部門辦妥變更登記手續后，方能進行交易等；對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發（即屬于房屋建設工程的，未完成開發投資總額的25％以上）的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。

2、專業標準 。

專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標準，如《企業會計準則―收入》準則及《企業會計制度》的相關規定等。1999年1月1日暫在上市公司實施的《企業會計準則―收入》第5條規定了銷售商品的收入確認的四個條件，即企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。2001年1月1日暫在上市公司實施的《企業會計制度》第85條對銷售商品的收入確認作出了與《企業會計準則―收入》類似的規定。從上述規定可以看出，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入的確認帶來了困難。其焦點在于如何根據房地產開發企業銷售的特點把握報酬和風險的轉移。

綜上所述，本文認為，房地產收入的確認應同時具備以下條件：

1、房地產商品已竣工并經有關部門驗收合格；

2、房地產開發企業已與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同；

3、房地產商品已經過客戶驗收并與客戶辦妥了交付入住手續；

房地產開發企業會計實務范文第3篇

摘要:作為國民經濟支柱產業的房地產業，房地產行業會計信息失真必然會嚴重危害國家和個人的利益。文章首先通過對房地產行業會計信息質量問題的成因分析，歸納了其對利益相關者影響，進而提出了相應的改善建議和對策。

關鍵詞:房地產行業;會計信息質量;會計準則

隨著我國國民經濟的飛速發展，作為國民經濟支柱產業的我國房地產業也得到了空前繁榮，對國民經濟的貢獻率不斷增大。但是，由于種種原因，我國房地產開發企業普遍存在較為嚴重的會計信息失真現象，如部分企業隱瞞利潤以偷漏營業稅，虛構交易以騙取銀行信用，曲解行業特殊性以掩蓋核算隨意性，不選用統一會計制度以使得會計信息缺乏可比性等諸多問題。由于國家對房地產業宏觀調控政策的制定、房地產業稅收的征繳和上市房地產公司利益相關者的投資決策離不開正確的會計信息，因而房地產會計信息的各種質量問題必然會對國家和個人的利益造成嚴重危害。有鑒于此，如何通過宏觀決策和微觀管理以規范和提高房地產開發企業會計信息質量，就成為我國理論界和實務界研究的熱點。綜上所述，本文將通過對房地產開發企業會計信息質量問題的成因以及危害的分析，探討其完善和提高的對策。

一、房地產業會計信息質量問題的成因

房地產業會計信息質量低下問題的成因，既有企業內部利益的因素，也有外部制度、監管等方面的因素，具體而言包括以下幾點:

(一)財務舞弊導致會計信息缺乏真實可靠性

房地產項目開發一般具有開發周期長、支出項目多、資金用量大、負債率高等特點，且由于工程結構的原因，在房地產項目開發過程中還存在大量的隱蔽工程，使得內部工藝和原材料往往難以清晰辨認，這些都為開發商運用混淆成本界限、虛列業務、虛增成本費用、隱匿收入、不正確披露或有負債等各種財務舞弊手段提供了廣大空間，從而使得其達到通過提供存在各種質量問題的會計信息以謀求私利的目的。

(二)濫用會計準則導致會計信息質量不高

由于我國房地產行業的特殊性，使得我國企業會計準則允許房地產開發企業在編制財務報告時對某些會計事項自主選擇處理方法，使得企業管理者可以根據個人判斷和觀點在會計準則允許的范圍內自由調整賬面盈余。例如，在配比原則方面，由于公共配套設施建設同土地開發同步往往不同步進行，導致企業預提的公共設施配套工程費用與實際發生數常常存在較大差異，使得企業財務報表不能及時反映企業當期的真實經營情況，從而為企業操控利潤提供了巨大空間。

(三)隨意確認會計事項導致會計信息失真

由于現行的《企業會計制度》缺乏對房地產等特殊行業會計實務的詳細指引準則和制度，使得企業對會計項目的確認存在很大的隨意性，例如:在收入確認方面，有的開發企業在商品房交付后予以確認，有的在收訖房屋銷售款后確認，有的在辦妥產權轉移手續后予以確認，有的則視收益情況隨意確認，不同的確認方法顯然會對企業當期利潤產生很大影響，從而導致企業會計信息嚴重失真。

(四)外部監管不到位導致會計信息質量缺乏公信力

由于房地開發一般需要經過土地、城建、工商、稅務、房管等多個政府部門，使得各類開發信息過于分散難以得到共享，從而無法對開發商進行有效監管，促使其利用利用虛假會計信息牟取私利。此外，由于相關法律體系的不完善，使得同巨額利潤相比，開發商虛假會計的違法成本相對較低，一般就是補足稅款、繳納少量的罰款和滯納金，懲治力度的不足也從側面助漲了其虛假會計信息的主動性。

二、會計信息質量低下對利益相關者的危害分析

通過以上分析可以看出，企業會計信息質量低下既有客觀原因，也有主觀因素，因而會對企業的利益相關者造成不同程度的影響，表現在:

(一)會計信息質量低下對債權人的危害

與企業股東不同，企業債權人并不參與分享企業高速成長而形成的高收益，其主要目的就是能夠安全收回借出的本金并獲得事先約定的利息。因而，作為我國房地產開發企業最大和最主要債權人的銀行，其在進行信貸決策時，最關心的問題就是企業能否按期償還貸款和本金。進而言之，房地產開發企業會計信息的是否符合穩健性原則和可比性原則，就成為保護債券人利益的關鍵，這意味著企業的凈資產因盡可能統一會計準則，并扣除未來所面臨的損失，而不包括未來可能的收益。顯然，目前我國房地產開發企業隨意確認會計事項、濫用會計準則等行為所導致的會計信息質量低下將給銀行等債權人造成巨大的決策風險和信貸風險。

(二)會計信息質量低下對政府政策調控的影響

會計信息是各種經濟信息的基礎，是政府部門制定各項經濟政策的重要依據。由于會計信息占了社會經濟信息總量的70%以上，因而企業會計信息質量的高低直接決定了經濟信息的總體質量，從而對政府宏觀調控等經濟決策的質量造成重要影響。但是，我國房地產開發企業會計信息質量普遍低下的嚴峻事實，如隱匿企業收入、虛增企業成本等，直接影響了包括稅收政策、貨幣政策在內的各項宏觀調控政策，在一定程度上擾亂了整個經濟工作的秩序，阻礙了我國現代化的進程。

(三)會計信息質量低下對投資者的誤導

一方面，從客觀上看，由于房地產行業投入產出具有較強的周期性，表現為不同的會計期間業績往往波動較大，如項目建設期內往往業績不佳，而竣工后則業績突飛猛進，因而一般的公司業績評價指標，如凈利潤等，無法正確、客觀、全面的放映企業正式經營情況，從而造成會計信息質量低下，對投資者造成誤導;另一方面，從主觀上看，企業管理為了企業利益，通過隨意確認預提賬款、任意攤銷預提開發費用、虛列成本支出等方式控制會計信息披露，或為圈錢，或為二級市場炒作，或為避免戴帽以及退市等，造成企業會計信息嚴重違背客觀性原則，欺騙了投資者等信息使用者。

三、完善房地產會計核算，提高會計信息質量的對策

(一)建立和完善的房地產行業會計規范體系

根據房地產行業的特殊性，應在我國現行的《企業會計制度》中，針對房地產企業會計中一些特殊事項，如遞延稅項準則、投資物業準則、預提賬款、開發費用攤銷、會計期間選擇、或有事項披露等規定具體的會計準則或會計制度，以規范和統一企業會計核算，從而增強房地產企業會計信息中企業財務信息和經營業績信息的可比性和有用性。同時，應補充和完善房地產行業會計業務的行為準則，避免房地產開發企業會計人員依據企業需要，做出不規范的會計處理。

(二)改進與完善會計信息的披露制度

提高會計信息披露的真實性和可靠性，首先，通過立法建立健全保證房地產開發企業會計信息真實可靠的法規法則，如要求增加會計信息披露的頻率和范圍，增加非財務信息的披露等，做到有法可依、執法必嚴;其次，拓寬信息披露渠道，如建立類似“標準普爾”的公司評價體系，使得投資者和債權人可以通過別的渠道獲取相關房地產企業的專業信息，而不必依靠單一的企業財務年報等;最后，要進一步完善房地產企業財務報表外審制度以及注冊會計師管理制度，給會計信息的可靠性提供一個較好的經濟和法律環境。

(三)加強政府對房地產行業的監管和違規懲罰力度

首先，在政府部門中建立健全房地產信息溝通制度，建立跨部門的房地產信息管理中心，定期召開聯系會議交流房地產項目開發進展的相關信息，以實現對房地產開發項目的動態監管，杜絕其會計信息造價的空間;其次，加大對開發商會計信息的審查范圍和懲罰力度，提高其會計信息造假的違法成本。通過采取征收高額罰款、累進稅率、社會公示等方式對歪曲會計信息的房地產開發企業直接給予經濟處罰，多渠道督促開發商自覺守法;最后，對所有房地產開發企業采取信用評級機制，以提示信息使用者，不再信任那些提供不實信息的企業。

(四)積極培育第三方會計信息的專業用戶

國外會計信息質量管理的實踐證明，依賴信息企業的內部控制和政府外部監管是無法有效解決企業會計信息質量低下的問題，必須有效利用市場需求方的力量進行制衡，即培育第三方會計信息專業用戶，主要包括:證券公司、證券投資咨詢機構、證券投資基金以及其他機構投資者。他們擁有資金、信息、技術和研究團隊等方面的優勢，相對非專業用戶而言，其投資決策受會計信息質量的影響較小，在信息市場中扮演著信息分析專家和信息傳播者的雙重角色，通過利用專業用戶所具有的識別和分析能力，對房地產開發企業的會計信息質量進行分析和評價，有助于改善投資者被房地產開發企業會計信息誤導的程度。

參考文獻

[1]包穎浩.論我國房地產行業會計信息質量問題[J].財會研究，2008，(1).

房地產開發企業會計實務范文第4篇

一、房地產銷售收入的概念

房地產銷售收入是指房地產開發企業自行開發的房地產在市場上進行銷售獲得的收入。包括土地轉讓收入、商品房(包括周轉房)銷售收入、配套設施銷售收入(指可單獨出售的配套設施部分)等。

二、房地產銷售收入確認實現的原則

房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房，以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現。一是采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(權利)時。確認收入的實現；二是采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的。在實際付款日確認收入的實現；三是采取銀行按揭方式銷售開發產品的。其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貨款辦理轉賬之日確認收入的實現；四是采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：a　采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。b　采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。c　采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。d　采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。五是將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：a　將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。b　將待售開發產品以臨時租賃方式租出的。租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現、出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。六是以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。采取委托方式銷售開發產品和將開發產品先出租再出售等銷售方式，存在一定的節稅空間特別是遞延納稅空間。

三、房地產銷售收入的核算

在房地產企業的會計實務中，通常是在土地、商品房移交后，將結算賬單提交買方并得到認可時，確認為營業收入的實現。收入核算的關鍵是收入的確認和計量，即按收入實現原則和配比原則的要求，確定何時確認收入及其入賬金額。從一些房地產企業的會計實務來看，在其收入核算中尚未嚴格按《企業會計制度》的要求進行賬務處理。在預售開發產品時，存在的問題尤為突出。

房地產商品的銷售通常是采用預售形式，其銷售的前提是取得預售許可證及銷售許可證。采用預售形式時，需要經過簽訂預售合同及收取部分預售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產權戶等不同環節，房地產收入的確認同一般的生產企業相比有一定的特殊性。《收入》準則要求以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，但在以上的哪個環節最符合《企業會計制度》的四個確認條件呢?需要會計人員的職業判斷。在各企業的會計實務中，存在不同的理解及確認方法。具體來說，主要存在下列各種情況：

(一)在開發產品竣工驗收并辦理移交手續時，確認房地產銷售收入

有些房地產企業認為，預售中所得的價款，只是一種暫收款，因為開發產品尚未竣工驗收。有的建設項目剛剛開工甚至尚未開工，所以風險仍未轉移，成本亦沒有最后核算，所以不符合收入確認條件。只作為企業的預收賬款，在相關開發產品竣工驗收并辦理移交手續后。才確認房地產銷售收入。

(二)在開發產品竣工驗收時，確認房地產銷售收入

一些房地產企業亦同意在房地產竣工驗收、辦妥移交手續前收到的銷售款不符合確認條件，應在工程竣工并收到部分房款后可確認其收入。

(三)以分期收款方式的房地產銷售，按合同規定的收款時間分期確認收入，同時分期結轉成本

這是以收付實現制的原則，比較保守的處理方法。但是。某些房地產企業有時也在房地產的法定所有權轉移時，按已經收回的價款或可能收回的價款確認銷售收入。而對其中估計無法收回的部分作為未實現收入處理。

(四)按預售合同價款中已經收取的價款分期確認收入

部分房地產企業認為。預售合同基本上是有法律效力的銷售合同，收取的房款代表已發生銷售業務，因此，可以按預售合同價款中已經收取的價款分期確認收入。目前，香港基本上也是按以上四個標準確認收入。對于預售合同價款，大部分大型房地產企業是按“完工百分比法”分期確認其收入。具體處理方法是：

房地產開發企業會計實務范文第5篇

關鍵詞:房地產企業會計 收入 成本

一、房地產企業會計實務中存在的主要問題

會計核算主要是反映會計主體資金的運轉情況。雖然我國的房地產業經過這一時期飛速的發展,已經達到了一定的水平,到目前也制定了一系列相關的法律法規,但是由于我國的房地產企業起步晚,存在的問題也很多,相關的法律法規不是十分的健全,因此,房地產開發企業收入的確認、竣工驗收后成本結轉的會計核算中還存在許多問題。限于篇幅,本文主要從以下幾個方面進行闡述。

(一)房地產企業收入確認存在的問題

房地產企業經營方式呈多元化特點,其企業的收入確認存在其自身的特點。在房地產企業項目建設中成本費用要大于當前確認的收入,房地產企業一般采用預售和分期付款的辦法。房地產企業收入確認方面,在會計務實中,針對不同的房地產企業,基本對于收入的確認有以下幾個方法:①在簽訂預售合同后收預售房款確認收入;②在簽訂預售合同后以合同金額確認收入;③在房地產項目驗收后,開具銷售發票確認收入;這樣就造成了房地產企業會計務實中收入確認的隨意性較大。大部分房地產企業在銷售收入確認原則問題上,被注冊會計師出具保留意見審計報告,這樣就造成了房屋所有權報酬是否轉移的風險。

(二)地產企業成本結轉存在的問題

土地的經營,開發、房屋的經營,開發、城市基礎設施公共設施的開發等都是房地產業的經營的范圍。所以,土地購置、土地開發,房屋建筑,安裝工程等的成本,以及管理費用,銷售費用等等都是房地產業成本核算的內容。

總所周知,房地產企業開發的周期長,投資的風險大,所需要的資金非常多。所以,對于房地產企業成本的管理非常重要。由于房地產企業在成本核算上存在很多問題:①沒有形成完整的成本控制體系。在市場競爭日益加大的情況下,企業在成本控制上沒有明確的體系,缺乏戰略指導性,從而造成了成本管理的盲目性,有些情況下,甚至使得管理目標難以實現。②房地產企業的利潤率很高,對于成本核算以靜態成本管理方式為主,缺乏競爭意識。一般情況下,財務人員根據合同控制款項的支付,卻很少關注對成本的控制,從而造成了大量的浪費現象,加大了成本的投資

二、房地產企業會計存在問題的原因分析

(一)房地產企業收入確認存在的問題分析

商品所有權的風險和報酬依據轉移給買方,由買方對產品進行控制,并同時擁有對商品的管理權,而賣方不在對商品產生影響,這是房地產企業收入確認的原則和條件。

實際上,房地產企業會計核算收入的關鍵是收入的確認和計量。確定確認收入以及入賬金額的時間。在房地產企業的會計務實中,在房地產企業竣工并通過驗收以后,辦理了移交手續,此時確定房地產收入。在某些房地產企業中,預售款是一種暫收款,因為風險沒有轉移,成本沒有最后核算,因此預售款只作為企業的預收賬款,在完全竣工后,才確認收入;某些房地產企業在竣工前的銷售款作為確認收入,在竣工并收到部分房款后確認;對于分期房款方式來說,按照合同規定的時間確認收入,實際上也是分期結轉成本的過程;有些房地產企業在房地產轉移時,已經按照回收或可能回收的價款確認;某些房地產企業收取的房款代表已發生銷售業務,按預售合同價款中己經收取的價款分期確認收入。

(二) 房地產企業成本的問題分析

在我國的房地產企業成本問題中存在一定的問題,由于房地產企業需要資金多,開發周期長,使得其風險較大,那么房地產企業成本的問題顯得十分重要。

造成這些問題的原因有以下幾個方面:①伴隨著中國城市化建設的不斷深入,經濟水平的不斷提高,人們對生活質量的要求越來越高,中國的房地產企業競爭也越來越激烈。某些房地產企業搶市場和工期,在過程中造成了一定的盲目性;②在我國傳統觀念中,房地產企業是高利潤回報的企業,受此影響,忽視了成本的動態管理和控制,造成了不必要的浪費;而房地產企業本身開發中周期長,造成了管理人員對成本缺乏控制的意識。③房地產企業在項目做規劃的時候,有些房地產企業事先并沒有對成本進行認真的估計和預測,在經營過程中,對成本的控制重視不夠,或者即使進行了成本預測,但是不夠規范,不夠系統,不夠全面,僅僅是對事后進行控制核算,沒有進行全程的跟蹤控制和管理。

三、房地產企業會計實務存在問題的解決方案

(一) 建立和完善的房地產企業財務制度,尤其是會計規范體系。

房地產企業會計務實活動,如成本結算,收入確認等都有著自身的特性。但是還存在著不夠系統和完整的問題,目前房地產企業會計的自身特點還沒有相應的會計制度進行指導和規范,這樣,會計核算就不一致,影響了房地產企業財務狀況。房地產企業缺乏規范的制度的指引,使得房地產企業會計人員按照需要做出處理。因此,在目前實行的會計相關的規范和制度的基礎上,不斷完善房地產企業的會計業務制度,制定的這些房地產企業相關的會計準則,為房地產企業會計的發展提供了制度依據和基礎。

(二) 建立和完善房地產企業收入與成本費用確認原則

房地產企業收入的隨意性比較大,因此,房地產企業可以延遲和提前確認收入。建立針對房地產企業的會計準則,使得所有的房地產企業有統一的標準作為收入的確認準則。房地產企業的成本要有明確的規定,并應該細化到有可操作性。收入和成本費用的差是利潤,細化成本費用和確認收入的準則可以減少房地產企業會計確認的隨意性,可以減少房地產企業會計政策的自由,這樣可以大大提高會計信息的真實性。

(三)完善房地產企業的公司治理,提高會計人員的素質

完善房地產企業的公司治理結構。房地產企業從所有者入手,形成對經營者的監督機制,通過對公司各個相互利益相關之間相互協調,合理分配權力,形成完善科學的公司治理結構,這樣可以減少房地產企業會計信息失真問題。

對于會計信息的技術規范就是會計制度。不管是會計制度或是會計規范,都是面向會計人員的,其實施的對象就是會計人員。所以,會計人員是不是能夠正確了解熟悉運用會計制度或者規范,是非常重要的。提高房地產企業會計人員的素質,既包括專業素質,文化修養,也包括房地產會計人員的誠信和職業道德。提高房地產企業會計人員的專業素質,可以提高房地產企業會計信息的真實性,可靠性。如果房地產企業會計人員的專業素質不夠,那么會造成會計信息質量的下降。做好房地產企業會計工作的前提是會計人員的職業誠信,提高會計人員的道德素質,使得會計人員盡職盡責,做好本職工作。

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