房地產經紀法規

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房地產經紀法規范文第1篇

關鍵詞：房地產開發；規模經濟；途徑；支撐要素

一、房地產規模經濟概念

房地產開發企業規模（包括各種專業公司和聯合公司的規模）是指房地產開發企業的土地資源貯備、開發建設、資金、人才規模。它表明開發建設諸要素以及開發建設的房屋在房地產開發企業的集中程度。根據這種集中程度，一般可以把房地產開發企業規模劃為大型、中型和小型三種。劃分房地產企業規模的標準，既可用勞動力、資金來劃分；也可用其完成的開發量或正在開發的數量劃分；也可用其中兩個以上的要素同時作為劃分的標準。

二、房地產規模經濟要求

1．房地產企業初始規模的確定。為了確定房地產企業的適宜規模，必須首先確定房地產企業的起始規模。起始規模是經濟合理條件下的最小開發建設規模，是確定房地產企業最適宜規模的基礎。起始規模應保證房地產開發建設各環節中的人才、資金、資源、設備等，并使其能夠得到充分利用。起始規模的合理確定，是決定投資房地產開發的重要依據。當房地產項目的最小規模低于起始規模時，不宜投入開發，而開發規模大于起始規模時，則應根據房地產開發企業的自身條件以及其他條件，按不同的規模，組成開發建設的合理性方案，并選擇最優規模。由于房地產的區域性非常強，加上東部與西部差異，城市與縣鎮差異。因此很難準確確定具體的初始規模。原則上，在大中型城市，以中型房地產企業開發規模較為適當；在小型城市房地產開發企業規模以小型較為適合。

2．企業最適宜規模的確定。在某一地建立房地產企業規模，并非規模越大、實力越強就越好。還必須根據所在區域房地產市場情況而定。為了確定房地產開發企業的最適應開發規模，需要以企業最適宜規模為核算評價的標準，企業最適宜規模是指房地產開發企業內開發建設過程，管理組織最為合理，各種生產要素能充分利用，技術經濟指標先進，經濟效益最好的企業規模。如果企業規模超過了企業最適宜規模的界限，投資和勞動力消耗的增加所獲得的經濟效益將呈遞減趨勢。由于隨著房地產市場的發展，各種社會化分工合作機制的建立，如前期有顧問策劃公司、工程有招投標的公司、監理公司、宣傳有廣告策劃公司、銷售有營銷中介公司。企業從人員數量上考慮，大型企業人才數量只需要中型企業人數，中型企業人數只需要小型企業人員，沒有必要搞小而全、大而全。

確定企業最適宜規模的方法很多，要根據具體的技術經濟特點合理選擇。最常用的是成本效益分析法。這種方法的實質是通過消耗類指標和效益指標的對比分析，在盈虧平衡的基礎上不同規模方案進行比較，確定企業最佳開發建設規模。當前企業最適宜規模應當以所擁有的資金、土地資源作為衡量標準。

3．企業最優規模的選擇。企業最適宜規模是計算企業規模的依據，但并不是選定的企業實際規模。在選擇企業的實際規模時，要根據社會需求量的大小，在企業起始規模和最適宜規模之間，經過多方案的對比分析來確定。比較企業的不同方案，一般是采取計算同一年開發建設成本與基建投資額之和來進行。總費用最低的方案為最優方案。

三、房地產規模經濟實現途徑

1．房地產企業購并是資本集中的有效手段。低價收購資產，實現低成本擴張。使購并企業獲得的資產大大超過購并成本和購并價格，或超過新建企業的投資。這在一定程度上刺激了企業實施購并的積極性和主動性。實現優勢互補、提高企業國際競爭力的動機。獲取土地等生產要素的動機。企業購并可能以直接實現規模經濟，這表現在以下幾個方面：（1）企業自身內部擴張，逐步增擴股，增大股本結構，實現擴張，并以實現滾動開發的提高資金的利用率；（2）橫向購并中的規模經濟。橫向購并是同一產業中生產同類或存在替代關系的企業之間購并，具有直接的規模經濟效果；（3）縱向購并中的規模經濟。企業縱向購并的規模經濟實現也必須首先具備上述企業規模經濟的支撐條件，否則，會陷入規模不經濟的誤區；（4）混合購并中的規模經濟要獲得混合購并的規模經濟（范圍經濟）效果，構成企業規模經濟的各種支撐條件也是必不可缺的。

2．房地產規模經濟也可以在政府統一運作下完成。各級地方政府通過統一規劃、合理布局，完成前期土地的規模開發。然后通過土地招投標市場，按照規劃片區由各開發企業在競標所得的地塊上進行組團式或居住小區式開發。較為成功的實例就是南京市開發建設的“月牙湖小區”。它由建委、國土、規劃局等部門按照南京市居民高尚居住區的規劃要求，統一進行布局，綜合配套，由十幾家房地產開發企業進行組團式、居住小區規模開發，取得了良好的經濟效益和社會效益。

3．企業戰略同盟。兩個或兩個以上的房地產開發企業為了一定的目的、通過一定的方式組成的網絡式的聯合體稱為戰略聯盟。戰略聯盟的概念首先是由美國DEC公司總裁簡?霍普羅德和管理學家羅杰?內格爾提出。從20世紀80年代起，戰略聯盟在西方和日本企業界得到迅速發展。戰略聯盟是一種關系松散的企業組織形式，它不具有傳統企業那樣明確的層級和邊界，對于聯盟中的各方而言都十分機動靈活。在房地產開發企業實踐中，這優勢互補的組織形式具有較高的效率。由于房地產的區域性很強，因此戰略聯盟中的各方可以通過相互間的網絡進入對方的地區市場。這在競爭日趨激烈的今天，對于房地產開發企業進軍外地市場無疑具有十分重大的意義。

同時，戰略同盟可以克服較大型房地產開發企業雙方招投標大型土地項目資金不足的劣勢，在大型國有土地招投標中避免殘酷競爭，哄抬地價，提高土地投資成本，達到規模經濟，戰略同盟各方共盈的目的。

四、房地產規模經濟的支撐要素

從企業內部來看，構成規模經濟的主要支撐條件是：

1．擁有土地資源的支撐。土地是財富之母。土地是一種不可再生的資源。它不僅是房地產業的直接開發和經營的對象，同時也是各類房屋建筑不可缺的基礎載體。房地產的開發建設離不開土地資源，而土地資源卻可以作為未被開發的原始形態而獨立存在，可以說土地是房地產開發建設的萬源之本，在我國，土地歸國家所有，房地產企業僅能依據開發建設項目用地性質的不同，購得40~70年的土地使用權（依用地性質不同而分），而土地使用權的一次性周期長達40~70年，因此，要實現房地產企業的規模經濟，必須在其可預見的預見期里，充分貯備土地資源。如果沒有土地只能是空談規模經濟。

2．資金支撐。資金是房地產血液，房地產規模經濟優勢在很大程度上依賴于資金，通過資金參與控制更多的具有規模經濟的開發項目，即房地產規模經濟離不開龐大的資本投入。企業自身的資本積累、積聚能力，以及進行間接融資、直接融資的能力，就其成為能否實現規模經濟的重要支撐條件。

3．企業家能力的支撐。當房地產企業開發建設規模以算術級數或幾何級數增長時，特別是當房地產企業通過橫向、縱向及混合購并若干企業，實現房地產企業規模急劇擴張時期，其管理的復雜程度、組織協調工作量會呈幾何級數增加。對房地產企業管理提出更高的要求。

從企業的外部來看，構成規模經濟主要支撐條件是：

1．政府政策。房地產業是一個由政府政策高度壟斷性行業，是一個受政府政策影響，對政策敏感性極大的產業。由于政府嚴格控制著房地產一級市場中最重要的資源——土地。使得它對整個房地產市場有著絕對的控制權，它決定了市場供求關系平衡位置，決定了價格走向。作為在政府宏觀調控下的房地產企業發展與整個社會經濟制度緊密相關，政策是決定房地產開發企業發展的最重要的因素之一。

2．市場規模支撐。市場規模即市場需求量。市場需求量的大小是實現規模經濟的前提條件。由于規模經濟是房地產開發的明顯趨勢。但由于其受市場容量的限制，即受開發建設地區人口因素影響。因此，并非開發建設規模越大越好，隨著規模的擴大會出現規模效益遞減情況。筆者根據多年房地產開發實踐，提出如下規模：在中、小型城市（人口規模：50萬人~100萬人）一般不宜進行大型房地產項目開發。在大、中型城市（人口規模：150萬人~300萬人）一般宜進行大型房地產項目開發。在特大型城市（人口規模大于500萬人）一般宜進行特大型房地產項目開發，開發規格以居住區為宜（建筑面積為50萬m2~150萬m2），資金籌措按上市公司、大型企業集團標準。

上述僅是相對于房地產企業而言。就各級地方政府而言，本著經營城市考慮，其開發規模應適當地提高一個檔次，以利于城市綜合布局。

3．市場范圍支撐。市場范圍與市場規模是密切相關的。市場范圍大，市場規模也隨之擴大；反之，市場范圍小，市場規模也會隨之縮小。市場范圍，即房地產企業開發商品房的銷售范圍，是一個市場空間概念。由于房地產所特有的地域性強，使用權得其開發建設的商品房一般不會超出以地級市、縣級市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產開發隨該城市地域的擴張，城市化的進程而市場范圍擴大。房地產開發企業規模無限擴大，也會陷入規模不經濟。

此外，由于各城市政治、經濟、文化、科研、社會發展、對外開放程度的不同，因此其房地產市場范圍不盡相同。對外開放程度越高，政治、經濟、文化、科研、社會發展水平越高，其城市吸引力越強，人口流動性越大，人口聚集性越強，市場范圍就越大。

4．產業及產品差別。規模經濟并非是適用于所有產業與產品的概念。在房地產產業經濟運作中，有些商品房的規模經濟效益十分明顯；有些商品房的規模經濟效益則不十分明顯，甚至不存在規模經濟性。

參考文獻：

1．喬梁．規模經濟論．對外經濟貿易大學出版社，2000．

2．芮明杰．中國企業發展的戰略選擇．復旦大學出版社，2000．

房地產經紀法規范文第2篇

關鍵詞:房地產經紀人;誠信

背景介紹

隨著我國房地產行業的迅猛發展,房地產的暴力誘發了房地產經紀人行業的發展與繁榮。房地產經紀人也發揮了越來越重要的地位。然而由于房地產經紀行業的服務水平良莠不齊,經紀人素質和專業水平不高、參差不齊都等原因,導致的部分房地產經紀人欺騙消費者、違規操作的行為屢見不鮮。至今房地產經紀人這個職業還不被廣大消費者所認同。有些房屋信息中甚至出現了“中介免談”的字樣。人們一時間在認可房地產經紀人為客戶提供服務和信息的同時,仍要對其可靠性、真實性和價格性等心存疑慮。

1 房地產經紀人誠信缺失表現

1.1 房地產經紀人對客戶誠信缺失表現

房地產經紀人對客戶誠信缺失的表現主要有:欺詐消費者、設置合同陷阱、隱瞞真實信息和對消費者“放鴿子”。這些誠信缺失行為一方面嚴重損害了消費者的利益;同時也損害房地產經紀機構和經紀人本身的利益。

① 欺詐消費者

欺詐行為是房地產經紀人誠信缺失的表現之一。在房地產經紀活動者,部分房地產經紀人常常與“房托”串通共同欺詐消費者;房地產經紀人在代收傭金時,對委托人謊稱需要收取額外費用,而把收取的費用挪為自己使用,還有的房地產經紀人擅自截留或侵吞傭金。

② 設置合同陷阱

在房地產經紀活動中,很多消費者對房地產經紀行業的相關規定不甚了解。而房地產經紀人常常利用消費者的這個盲點,故意在與消費者簽訂的合同中設置一些陷阱條款,誘使消費者違約,從而獲得非法利益。如:房地產經紀人常常在合同中規定禁止租房者與房主私下聯系,而又將房主的信息故意泄露給消費者,暗示消費者與房東可以進行聯系。當消費者不滿意房子,想要退房時,房地產經紀人就會以消費者違約與房主進行聯系為由,騙取消費者的押金。

③ 隱瞞真實信息

在房地產經濟活動中,消費者進行的所有活動都是與房地產經紀人息息相關的,消費者關于房子的信息絕大部分也是來源于房地產經紀人。因此,房地產經濟活動中房地產經紀人提供的交易信息對消費者做出的交易決定至關重要。然而,在實際交易活動中,由于利益的趨勢,房地產經紀人往往隱瞞一些對自己不利的信息,導致消費者做出錯誤的交易行為。

④ 對消費者“放鴿子”

這種一種最不道德的房地產經紀人誠信缺失行為。一些小房地產中介公司在面臨房地產經紀市場不景氣或者在交易活動中出現重大問題時,往往采用這種行為來逃避法律的責任。先按照正規途徑獲取消費者的傭金,等到正式交易時房地產經紀人早已逃之夭夭。

1.2 房地產經紀人對公司誠信缺失表現

房地產經紀人對公司誠信缺失表現主要體現在房地產經紀人無資質和在交易中大肆賺取交易差價兩個方面。

① 房地產經紀人無資質

城市房地產中介服務管理規定》中第8條和11條明文規定了從事房地產經紀行業人員必須持有國家注冊的房地產經紀人資格證。實際上,房地產經紀行業很多從業人員并無相關的從業資質要求,有些房地產經紀人為了獲得這個職位而向他人借取經紀人資格證書,甚至制作假的經紀人資格證書。這些行為在一定程度上影響了房地產中介公司的發展水平和行業信譽。

② 賺取交易差價

在房地產經紀活動者,房地產經紀人常常采用這種手段為自己“額外創收”。比如房地產經紀人在交易過程中利用自己的工作之便欺上瞞下,外向消費者收取高額的手續費,而又將手續費中的一小部分上交給公司,私自扣留大半部分手續費。或者房地產經紀人利用公司資源暗地里與消費者進行交易,在損害房地產經紀公司的前提下,一套房屋經過“操作”,消費者和房地產經紀人都能獲得一定的經濟利益。

2 房地產經紀人誠信缺失成因分析

2.1 相關法律法規不完善

由于我國房地產經濟行業起步晚,發展時間短,且發展速度又十分迅速,因此在短時間內積累了發達國家數十年間出現的幾乎所有問題。短時間內并不能制定應對所有問題的相關法律法規,同時,房地產經濟行業的誠信經營理念也還沒有深入人心。盡管國家和地方政府制定了一些關于房地產中介行業的相關法規,如《城市房地產法》、《證券法》、《仲裁法》、《拍賣法》《認證認可條例》、《公證暫行條例》、《城市房地產中介服務管理辦法》、《經紀人管理辦法》等,但這些法律法規仍不完善,相對也比較滯后,往往原來出現的問題剛剛制定出解決辦法,又出現了新的誠信問題。同時房地產經紀人許多方面在法律上尚屬于空白,為一些不誠信的房地產經紀人提供了可乘之機。

2.2 消費者維權意識不強

對于消費者來講,房地產經紀活動往往是一次性的。消費者進行本次房地產經紀活動后不再選擇下次交易,因此導致了房地產經紀人可以大膽的欺詐消費者而不擔心受到消費者的報復。而且由于消費者自身維權意識不強,往往在受到欺詐后采取忍氣吞聲,自認倒霉的方式,而也不愿通過法律等手段懲罰房地產經紀人。這也助長了房地產經紀人不誠信行為。

另一反面,由于相關法律的不完善,消費者在受到房地產經紀人欺詐行為后,即使想通過法律途徑解決,也缺少必備的訴訟途徑。現有的法律法規對房地產經紀人的懲罰力度也不夠,這樣就會導致房地產經紀人已較小的懲罰風險去獲得更大的收益。

2.3 政府部門監控力度弱

由于房地產經紀行業是一個新興的中介服務行業,發展時間較短,政府尚未對其建立一整套完善的監控機制。目前我國房地產經紀行業政府監控力度不足主要體現在以下三個方面:

① 政府的監管起步晚。中國房地產經紀業的發展不是一開始就受到了政府部門的直接監管得,因為早期的房地產經紀業可以說完全是自發而生的,其行業準入制度要求低,行業管理制度不完善,行業進入非常容易,這也是得對從業人員的專業知識水平和經驗要求較低。

② 市場管理的多元化。房地產經紀業的管理部門涉及都規劃、價格、國土等多個部門,也因此產生了多元管理體制,這就造成了實際市場管理的政出多門,職能不清。

③ 放任不管。由于很多中介服務機構沒有達到規定的執業標準,他們甚至無場地、無資金、無工商登記、稅務登記,僅僅是一張桌子、一部電話、一間小棚子就開張營業。因此,工商、稅務等部門也不值得管,而城管、街道不知道如何管,導致出現了眾多的黑中介,也就談不上有序管理了。

2.4 房地產經紀信息不對稱

由于房地產經紀活動是一次性的交易活動,幾乎不存在重復博弈現象。因此,房地產經紀人從自身利益出發進行博弈,完全可以以損害部分消費者的利益為前提來獲取自身的更大利益。在此過程中,房地產經紀人往往是通過對消費者虛假信息來進行的。在房地產經紀活動中,房地產經紀人處于交易信息的絕對優勢地位,其掌握的與這宗交易有關的信息比消費者和委托人多得多,哪些是“虛假信息”、“欺騙行為”,他們最清楚,買方或賣方事前并不清楚,“當事人的不誠實行為能被及時觀察到”的條件顯然不具備。許多房地產經紀人就不愿在信用這一塊長期投資,而是選擇另一條捷徑,靠誠信缺失的道路來追求短期的獲利。從經濟角度看,短期內放棄信用這個機會成本,收益會更高。

3 房地產經紀人誠信建設的主要內容

① 建立房地產經紀人信用信息征集制度

房地產經紀人信用信息征集是房地產經紀人誠信體系運行的基礎。在信用征集過程中,經紀行業及從業人員信息征集是房地產經紀人信用信息征集制度的重點。誠信信息的征集制度的重點是消費者對房地產經紀人的信息反饋,政府等各部門得到消費者對房地產經紀人的反饋信息后,通過法律法規等各種手段,對房地產經紀人進行必要的誠信公示,并且還要進行適當的懲罰或獎勵。

② 建立房地產經紀人誠信獎懲機制

建立完善的房地產獎懲機制是房地產經紀人誠信建設的主要部分 。房地產經紀人獎勵和懲罰的力度不夠,是導致經紀人誠信缺失的重要因素,因此,我們要建立經紀人守信獎勵和失信懲罰的機制,并根據信用等級狀況,實行分類監管,依靠對守信房地產經紀人的獎勵,帶動其他經紀人,讓他們看到實惠。對不誠信經紀人實行淘汰制,依法責令關閉或吊銷營業執照的,對吊銷營業執照負有清算義務的投資人在未履行清算義務的情況下,可限制其對外投資、公開違法記錄并選擇典型予以公示等。

③ 建立房地產經紀人信用評價制度

房地產經紀人的誠信是對公眾的誠信,是對社會的誠信,這種信用不光是一種經濟信用,而且也是一種社會信用,因此其誠信評價的指標體系不僅要考慮其經濟信用狀況,而且要更加側重于對其社會信用狀況的考察。對房地產經紀人本身的考察主要看其市場準入、經營行為和市場退出三方面的信用指標。

④ 建立房地產經紀人信用公示制度

政府及市場參與者的信息不對稱,是造成社會誠信缺失的重要原因。因此,對房地產經紀人誠信狀況評價的結果應當按照國家有關規定及時向社會進行公示。誠信信息公示一般包括房地產經紀人的身份信息公示和違法行為記錄公示。

4 房地產經紀人誠信建設措施

① 加強政府監管力度

一是要實行嚴格的市場準入制度。這就要求從事房地產經紀人執業人員必須按有關規定通過統一考試,取得相應執業資格證書,然后才可以在中介服務機構服務,這其中還要通過其所受聘的機構注冊登記后,才能夠以正當房地產經紀人的身份從事房地產中介業務。二是實行嚴格的年度審驗制度。要對房地產經紀人的執業資格每年審驗一次,要由其服務機構統一審核上報,并及時的進行公示。三是強化房地產經紀人的日常行為管理。要加強對房地產經紀人的日常行為監控,做到房地產經紀人的實時跟蹤備案,來規范房地產經紀人行為。四是加強房地產經紀人信用信息建設,完善房地產經紀人信用檔案,為公眾監督提供依據,為公眾查詢房地產經紀人信用信息提供服務,為公眾對房地產經紀人違法違規行為提供投訴途徑。

② 建立房地產經紀人誠信狀況的數據庫

房地產經紀業領域的信息的嚴重不對稱是造成諸多失信現象重要原因。由于具體交易中的信息是很難控制的,但我們可以公開擁有信息主體的房地產經紀人及其經紀機構的以往交易誠信記錄,將其誠信狀況建立統一數據庫,來解決措施信息不對稱。從而使房地產經紀人的誠信狀況真正成為其參與社會經濟活動的重要依據。并逐步建立和完善房地產交易信息的制度化,對房地產經紀人加以約束。依據這樣的措施,就可以讓社會大眾發揮作用,有效規范房地產經紀人失信行為。

③ 房地產經紀公司要加強對房地產經紀人的管理

一是要定期對房地產經紀人進行培訓和教育,規范人才的引進機制,不斷提高員工的素質和業務水平,從整體建設房地產經紀人隊伍。二要提高管理水平,建全管理制度,建立公司內部的信譽檔案;建立有效的員工激勵制度,培養員工的歸屬感和忠誠度。三要建立員工懲戒制度,對房地產經紀人“跑私單”、在多家中介兼職等現象堅決予以打擊,并向全社會公布,其他中介公司不得再次聘用。四要抓好房地產經紀人執業管理。房地產經紀人在參與服務時,必須以其所屬機構的名義進行服務,本著認真負責的態度,維護機構的形象。

參考文獻:

[1] 楊有志.劉建明的.試論房地產經紀人素質.中南財經政法大學.2007.

[2] 史浩明.中國經紀人立法若干問題研究[J].江蘇社會科學.1997(6).

[3] 徐筱非.試論我國經紀人的法律地位和法律調整[J].中國法學.1990 (2).

房地產經紀法規范文第3篇

【關鍵詞】房地產經紀現狀 存在問題 對策分析

一、徐州房地產經紀服務業現狀的行業環境分析

據徐州市國土資源房屋評估和經紀協會統計顯示，截至2015年底，具有房地產經紀資質的徐州市房地產經紀企業共計659家，其中具有A級資質的企業52家，具有B級資質的企業69家，具有C級資質的企業538家。

規模較大的企業有連鎖店30家以上，包括鋼運房產、大澤置業、中房網絡、大業興房產、中原地產、美聯物業等本地和外地房地產經紀企業在徐州市場上形成兩分天下的競爭態勢。

（1）本地企業競爭分析。本地企業按市場占有率大致可分為三個陣營：第一陣營的包括鋼運房產、中房網絡、大澤置業與大業興房產等企業連鎖店規模均在50家以上，各自占據房地產經紀服務市場10%以上的份額；第二陣營的包括琴琴房產、中先地產、博頓房產等企業連鎖店均在10至50家，市場占有率各約5%左右；第三陣營的房地產經紀企業是指連鎖店在10家以下的經紀企業群體。

（2）外地企業競爭分析。外地企業的競爭主要來自香港中原地產以及美聯物業，其二三級市場聯動的業務經營模式、純粹的經紀人管理制度以及標準化的服務體系在香港市場取得成功的同時迅速復制到內地，其品牌影響力吸引了不少人才加入，使公司在徐州房地產經紀服務市場占據牢固的市場地位；21世紀不動產于2008年登陸徐州，公司在全球范圍內的No.1地位所彰顯的品牌號召力正逐漸吸引眾多加盟商通過特許經營的加盟方式形成公司營銷渠道網絡，可以預見21世紀不動產必將成為未來徐州房地產經紀服務市場不可忽視的重要競爭對手。

二、徐州房地產經紀服務中存在的主要問題

（一）法律、法規滯后

住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯合頒布的《房地產經紀管理辦法》于2010年10月27日經住房和城鄉建設部第65次部常務會議審議通過，并經國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部同意予以，自2011年4月1日起施行。《房地產經紀管理辦法》是我國第一個專門規范房地產經紀行為的部門規章。徐州國土資源房屋評估與經紀協會為規范房地產經紀服務業，維護房地產市場秩序，促進房地產健康發展，于2005年制定了《徐州市房地產經紀機構資質和房地產經紀人員職業資格管理暫行辦法》。然而，隨著市場發展變化的不斷推進，地方法律法規在促進和規范徐州房地產市場健康有序發展的同時，與國家法律規范相比表現出明顯的滯后性。無論是房地產經紀服務業的內涵，還是其業務范圍均早已超過相關法律法規的規定；行業標準不明晰而且與房地產經紀服務業自身的發展嚴重脫節；在服務過程中出現的許多新問題，雖然有些可以依照合同法來處理，但是由于房地產商品內在的特殊性和經紀服務的無形性，使得許多問題在合同法中找不到確切的解決依據；缺乏明晰的法律法規對經紀企業及行為加以規范和管理，以切實保障消費者的權益，造成與經紀企業相關的法律糾紛屢見媒體的現象時有發生。

（二）不正當競爭普遍存在

一是無照非法經營，“一間房子、一張桌子、一部電話”就可以進行房地產買賣和租賃等經紀業務；二是給錢就做，有利就做，經紀企業間相互壓低價格；三是超業務范圍經營，個別經紀企業通過幫助客戶墊資提前還貸或進行資產抵押等從中收取高額利息，“高利貸”服務變成了經紀公司獲取利潤的生財之道等現象時有發生。不規范服務和黑經紀的存在使得對房屋經紀的投訴連續幾年居高不下，不僅嚴重損害了消費者的合法權益和經紀行業的整體形象，也造成了守法經紀企業經營成本的提高，市場中甚至出現了“劣幣驅逐好幣”的“格雷欣現象”。

（三）行業監管問題

在行業監管方面，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關主管部門之間協調不暢，不同部門各自為政，職能和規定缺乏統一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規的滯后和部分監管職能的重疊和空白，導致房地產經紀監督管理部門不能很好地依法監管和及時有力地懲處違法、違規行為，從而助長了行業的不正之風。究其主要原因還是政府重視不夠、立法滯后，監管不力。目前，無論是政府房地產主管部門――徐州市國土資源和房地產管理局的直接監管，還是由行業協會――徐州市徐州市國土資源房屋評估和經紀協會進行的自律性監管，都存在缺乏監管力度的問題，監管基本上流行形式。

（四）房地產經紀人員職業資格制度落實不到位

從2002年國家開始實行房地產經紀人員職業資格制度以來，全國取得房地產經紀人執業資格的人數超過40000余人，徐州已有超過4000人取得房地產經紀人執業資格。但是，從市場反映的實際情況來看，徐州房地產經紀服務從業人員的素質偏低的現象仍然不容樂觀，這與房地產經紀人職業資格制度的落實不到位密切相關。目前來看，由于行業的快速發展吸引了大批有志于本行業的人員取得了房地產經紀人協理以及國家級房地產經紀人執業資格，所以目前從業人員的執證比例逐步升高，但從從業人員在持證上崗方面情況來看，比例仍然很低，職業資格制度落實不到位的現象十分明顯，這給行業的監管帶來極大的麻煩。

三、徐州房地產經紀服務市場的行業前景及對策分析

（一）行業前景

（1）擁有廣闊的市場空間。房地產經紀市場是完整健康的房地產市場的重要組成部分，美國、香港等發達國家和地區房地產經紀市場的成交量占整個房地產市場成交量的比例占80%以上。進入十二五時期，徐州面臨更多的發展機會，由剛性需求所引起的二手房市場規模的日趨擴大，對房地產經紀服務的需求不斷增加，徐州市的房地產業正處在由增量市場向存量市場轉變的重要發展階段，二手房和商品房的交易比例達到1比0.7到0.8是徐州二手房市場比較協調的比例，也是政府部門的一個工作目標。

（2）發展機會巨大，人才和信息是關鍵。房地產經紀服務作為以人員和信息為主要資源的服務行業，其核心競爭力主要體現在人才和信息的數量與質量上。一方面，較高的人員素質，意味較高的服務質量、服務水平和較強的企業競爭力；另一方面，信息資源是企業生存和發展的基礎，缺少信息，企業就失去了存在的根基。但歸根結底，人才是房地產經紀企業生存和發展的根本。目前由于各種因素的影響，徐州房地產經紀機構的人員流動率較高，怎樣才能留住人才并提高企業員工的整體素質，是企業能否把握住機會的關鍵所在。

（二）對策分析

（1）建立更強有力的資金監管機制保證交易結算資金的安全。可采取的策略有三：一是在房屋買賣合同簽約完畢后，買賣雙方可以約定自行到銀行開立雙控賬戶，買方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶，銀行對資金實現凍結，同時，銀行根據買賣雙方約定的條件，在買賣雙方一起到銀行情況下，銀行才給予放款，目前已有部分銀行開設了此項業務；二是買賣雙方約定通過其他可靠的第三方進行資金監管。可由當地房屋產權管理局即設立了二手房交易資金監管的業務，只要買賣雙方自愿選擇了房產局對資金進行監管，房產局即聯合銀行對交易資金的流轉予以控制，只有當買方取得房屋所有權證后，才會將全部購房款支付給賣方，用政府部門的職能對此予以監管。畢竟政府部門的公信力要遠大于房地產經紀機構，政府部門也不存在關門歇業的風險。又如在發達國家，買賣雙方簽訂房屋買賣的合同基本上都是在律師事務所進行或者是委托律師辦理，交易的資金往往也通過律師事務所流轉，由律師監管。因為相比較于房地產經紀機構，律師事務所的設立、經營以及律師本人的執業條件要嚴格得多，資金流轉的安全也更易保障，而買賣雙方也可以采用這種形式；三是對于房屋的租賃業務，出租人在與房地產經紀機構簽訂委托租賃的合同時，最好還是保守的采取租金按月支付的方式，壓縮租金在房地產經紀機構停留的時間，以降低風險。

（2）從交易合同規范房地產經紀機構的從業規范。房地產經紀合同（以買賣合同為例）是指購房者與售房者在平等協商的基礎上，就房屋的買賣所簽訂的協議。是一方轉移房屋所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。依據我國《合同法》及業務實踐，下列內容在一份房地產經紀合同中是必不可少的：當事人的名稱或姓名、住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任、合同生效條款、合同中止、終止或解除條款。然而，目前的徐州房地產經紀企業往往利用合同信息的不對稱性特點，進行“合同欺詐”，使房地產經紀行業受到嚴重影響。因此，建議取消現狀下各經紀機構各自采用自已訂立合同的現狀，由主管部門統一制定規范的格式合同，并且統一編號，由經紀機構統一到徐州市國土資源房屋評估和經紀協會處集中采購（或無償領取）。合同從成交價款、標的、中介費取得等重要要素等方面進行統一，從而從合同上規避由于信息不對稱所帶來的行業交易秩序混亂現象，提高行業形象，為房地產經紀行業長期可持續發展提供保證。

（3）嚴格房地產經紀企業資質認定的及房地產經紀人（協理）執業（職業）資格程序。目前徐州房地產經紀企業資質認定為A、B、C三級，房地產經紀企業至少需要具有房地產經紀人三個及經紀人協理四個以上的專業房地產經紀人員組成。對于房地產經紀人員的管理及考核，房地產經紀主管部門可借鑒美國房地產經紀行業管理的基本制度，一是建立嚴格的執業牌照管理制度與教育訓練制度，規定經紀機構的每項成交業務必須由取得資格的經紀人代表公司與客戶簽定成交合同，并且規定房地產經紀人實行終身負責制，即對自己的行為終身負責，從而為規避房地產經紀糾紛從制度上提供可能；其次，要通過發揮行業協會的作用，加強行業自律。一個行業的行業協會往往是健全該行業的必需機構。綜觀房地產中介業發達的國家（地區）的經驗，要完善房地產中介業的結構，除了國家立法規范，行政管理完善之外，很大程度上有賴于行業協會發揮其教育及監督的功能，以提高行業整體素質、加強行業自律。北京市雖然也成立了相應的行業協會，但是其目前的發展狀況與有效承擔社會賦予的相應職能還有一定距離。隨著脫鉤改制工作的開展，今后行業協會要逐步承擔起原由行政部門承擔的資質評定，審核和從業人員教育培訓、資格管理等行業管理工作。政府部門要給協會明確的授權，健全和強化學會的機構職能和力量。政府部門除了保留監督和最終裁定權之外，其它所有的事情都應交給協會來辦。

參考文獻：

[1]陳文.房地產中介企業違規行為規范研究[D].華中師范大學， 2011.

房地產經紀法規范文第4篇

關鍵詞：區域經濟 規劃 房地產影響

2009年以來我國先后批復了《黃河三角洲高效生態經濟區發展規劃》、《關于支持福建省加快建設海峽西岸經濟區的若干意見》、《關中－天水經濟區發展規劃》、《江蘇沿海地區發展規劃》、《橫琴總體發展規劃》、《遼寧沿海經濟帶發展規劃》、《促進中部地區崛起規劃》和《中國圖們江區域合作開發規劃綱要》8個規劃，出臺速度前所未有。隨著區域規劃對地方政府的經濟的帶動作用，地方房地產業發展也出現了如火如荼的局面，成為地方發展的強勁動力。

一、區域規劃對地方房地產經濟的影響

區域規劃在刺激地方經濟之前，首先激活了當地的房地產市場。目前多數炒房者紛紛踩著區域規劃制訂的時點，介入相關地區的房地產市場。大到國家級區域規劃，小到新地鐵線路投建方案，都被炒房者視為投資良機，體現了區域規劃對區域樓市的明顯帶動和提振作用。

（一）區域規劃改善當地基礎建設的同時也引起了房價的快速上漲區域規劃的影響是長期的。區域房地產潛在價值提升，可以吸引外地資金進入，加速該區域開發。不過，近期部分地區房價因區域規劃而被過度炒作，這無疑是對未來發展的透支，也可能引起政策制訂者的警惕。

2009年11月，國務院批復《關于調整天津市部分行政區劃的請示》，同意撤銷天津市塘沽區、漢沽區、大港區現行建制，設立天津市濱海新區行政區。隨后的三個月，濱海新區房價累計漲幅超過50%：今年1-2月累計成交11591套，同比增長39.7%。

2010年1月初，《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》頒布，海南房地產和土地價格不斷攀升。隨后的一個多月內，海南主要城市房價漲幅超過100%。

（二）區域規劃是房地產持續穩定發展的基礎，但不應成為短期投資炒作的對象如果瘋炒一陣房地產，最后造成房地產巨大泡沫的話，區域振興必將大打折扣。理論上來講，區域性發展規劃作為一種刺激和拉動經濟的工具，短期內能創造出一個洼地，吸納各種要素進轉自省略入并加快流動，從而迅速催生資本聚集效應。但區域性發展規劃一旦成了一件人人都在賭運氣的標的，就非常容易背離實際，陷于概念性的炒作，由此必定形成一個巨大的流動性漩渦。而房地產作為資本增值和發展突破的首選項，首當其沖會被拖入。縱觀近些年許多區域崛起的現實，房地產不連跳幾個臺階、基礎設施建設不突飛猛進、城市化推進節奏不加快，區域經濟一定是不會有起色的。于是，區域性發展規劃與房地產業發展機會、區域經濟與房地產業部門經濟，就直接劃上了等號。如果不能扭轉這種極端錯了位的聯系，后果是很難設想的。

（三）區域規劃成為地方房地產泡沫的直接誘因已經看到，一些地區在剛剛拿到批文之后，當地房地產市場已然如一鍋煮沸的開水，各路資本紛紛殺奔而去，價格隨即扶搖直上。上一次海南島房地產泡沫破滅，一個最主要的原因，就是這種錯覺造成的。官方給了大量的扶持政策要建設特區，結果那里卻變成了房地產投資樂園，一類大資本在那里倒賣土地，另一類小資金就在炒賣房屋。實業沒有做起來，大多數資本都在鉆投機取巧的空子。因為流動性漩渦的作用，土地、房屋的價格受到劇烈攪動，變得嚴重脫離實際，在缺少真實性需求支持的情況下，最終摔了個粉碎。

包括海南等新近拿到規劃批文的區域，在迎來又一輪歷史性機遇的同時，也再一次被推入到這樣一種威脅面前。雖然17年過去了，"概念性炒作危機"陰影卻始終沒有走遠。盡管有人認為，眼下的市場已不是當年的初級形態，以前的悲劇當不致重演。但我認為，只要有那一紙被鍍上決策印信的規劃存在，流動性漩渦就一定要出現。原因在于，當前的中國市場并不缺少流動性。在今天，無孔不入的全國乃至于國際資金都在向這些區域注入，這對于各個準備起步的區域板塊的撬動是很明顯的。

二、房地產業對經濟發展的作用

房地產業在經濟系統中所起的作用，不僅包含自身所承載的基本作用，同時還包括在經濟鏈中帶動相關產業、聯結生產與生活的作用，促進產業結構調整的作用、影響公共投資和個人消費傾向的作用，以及拉動城市基礎設施建設，改善城市生產、生活環境等方面作用。

1、房地產業增加值對GDP的貢獻率

房地產業對經濟增長起到了巨大的拉動作用，從1997年之后，房地產業對經濟增長的貢獻率首先呈攀升趨勢，03年達到27.7％，隨后批發零售業，金融業，商務服務業，信息傳輸、計算機服務和軟件業等幾大行業相繼進入了更為快速的發展時期，迅速占領了第三產業的大部分空間，而房地產在宏觀政策的控制下，快速增長的勢頭相對放緩，貢獻率隨之回落，但是05年仍達到了22％以上。所以從近幾年來的貢獻指標分析，房地產對我區經濟增長起到了極為關鍵的作用。

2、房地產業促進城市經濟發展，有利于區域價值的提高

各種房屋建筑是城市經濟存在和發展的主要空間條件，也是一個城市形象的展現。房地產業可以為城市提供基礎設施、生活設施以及各行各業和居民的用地用房，從而對城市進行綜合開發利用，這也是房地產業在旁側效應方面發揮的重要作用。如北京朝陽區CBD、燕莎、朝外、亞運村等多個經濟熱點區域都是以率先發展起來的房地產業為基礎，而逐漸發展壯大的。隨著這些區域的集聚效益不斷發揮，將吸引更多的企業和人才，聚集更多的技術和資金，進一步促進經濟的發展。

3、對經濟可持續發展的影響

經濟可持續發展是區域可持續發展的核心內容，區域可持續發展首先是經濟發展，只有經濟發展才能使人類脫離貧困，并解決資源和環境問題。經濟發展可以為環境保護和資源開發提供資金和技術，是社會可持續發展的根本前提。宏觀經濟是房地產投資的基礎，其發展水平和發展趨勢直接決定房地產投資的發展方向和投資方式。房地產投資能夠促進宏觀經濟的增長，推進經濟和社會的繁榮發展。

同時，不同區域的經濟發展定位也在一定程度上決定房地產投資行為，區域經濟的性質、功能。特點和發展水平都會對房地產投資方向和投資方式產生影響。當不同區域根據自身特點和發展狀況確定發展戰略和城市定位時，對于房地產投資結構有不同的要求。商業城市、工業城市和旅游城市需要不同比重的房地產投資構成，在同一城市定位下，發展階段不同也會產生房地產投資需求比例的不同。只有根據實際情況，確定適當的房地產投資結構，才能與宏觀經濟發展相協調。

4、對社會可持續發展的影響

社會系統是區域可持續發展系統的主體，其中人是生產與消費的統一體，是整個系統主體的核心因素，也是系統中最為積極活躍的因素。在宏觀經濟快速發展的同時，房地產投資對社會可持續發展的影響鮮為人知和有所考慮。許多極富文化底蘊和民族特色的城市在現代化建設中忽視了對人文環境的建設，盲目上馬一批不中不西的房地產投資項目，并拆毀大量具有歷史意義和鄉土特色的房地產建筑，城市的民族特色和文化特色逐漸消退，房地產品與周圍的社會環境格格不入，城市規劃呈現短期性。在物業管理中采用封閉式管理，在注重個人隱私的同時卻忽視了開放性，不利于建立正常的鄰里關系和情感溝通。房地產品作為人類社會環境的組成部分和人類文明的具體體現，房地產投資應充分尊重和結合社會方面的具體要求，才能實現真正意義上的社會可持續發展。

房地產經紀法規范文第5篇

[關鍵詞] 房地產經紀 保證金 市場監管

美國的房地產經紀服務市場監管制度建設始于20世紀初，作為該市場監管制度重要組成部分的房地產經紀保證金制度是其一大特色。日本在“二戰”后借鑒美國的經驗建立了自己的房地產經紀服務市場監管制度，也包含房地產經紀保證金制度。臺灣地區的房地產經紀服務市場監管制度建設起步于20世紀六七十年代，在學習美國和日本經驗的同時進行了長時間的探索和實踐，到了90年代末才趨于成熟，同樣也設立了房地產經紀保證金制度。現將它們的房地產經紀保證金制度做些介紹。

一、發達國家和地區的房地產經紀保證金制度

1.美國的房地產復原基金制度。房地產經紀保證金最早出現在美國，稱為“復原基金”或“恢復資金”，是對房地產經紀服務市場進行監管的有效制度之一。該基金由政府主辦，大約有40個州要求房地產經紀人員交納保證金或加入州設立的復原基金，由領照人在申請注冊時所繳納的特別規費積累而成，每個持有牌照者繳納2千～10萬美元，大多數州在2.5萬～5萬美元的范圍。

當持有銷售員牌照或經紀人牌照的房地產經紀人員的違規違法行為給客戶造成損失，除會受到暫停或吊銷其牌照的相應處罰外，受害人可以牌照持有人或其所屬公司，從而獲得法律判決。但有時候，由于被告償還能力不足，導致一些判決不能執行，這時可以動用房地產經紀保證金來償付那些不能執行的判決，以保護社會公眾的利益。

2.日本的房地產營業保證金制度。日本借鑒美國的經驗設置了“營業保證金”（與美國設置“復原基金”相同）。1952年日本出臺關于規范房地產經紀人的法規《不動產交易法》共八章：第一章總則；第二章許可，即房地產交易從業人員需申請許可的各項事宜的規定；第三章房地產交易主任，即房地產經紀人，該章就經紀人的設置、考試、執照核發等有詳細規定；第四章營業保證金；第五章業務，規定房地產經紀人業務內容、訂金金額的限制、損害賠償的預定等事項；第六章監督；第七章其他細則；第八章罰則。

日本的法律明確規定房地產交易人員必須將營業保證金寄到事務所附近的信托所，辦妥信托儲備金后，向建設部長或地方市政府首腦報告，才準予正式營業。其目的也是保護公眾的利益，對房地產經紀人進行約束，使社會公眾在因某一房地產經紀人的不當行為導致財務損失時能夠得到賠償。

3.臺灣地區的房地產營業保證金制度。標志著臺灣地區房地產經紀服務市場進入了法制化監管階段的《不動產經紀業管理條例》（以下簡稱“條例”）于1998年1月由臺灣地區立法機構正式通過。為保障當事人合法權益，“條例”規定了房地產經紀企業開業前應繳存營業保證金，目的是建立房地產經紀從業人員的信用機制。

“條例”規定營業保證金繳納義務人為房地產經紀企業，企業應依據主管部門規定繳存營業保證金，統一繳存到房地產中介經紀業同業公會或代銷經紀業同業公會統一指定的金融機構營業保證基金專戶上。同業公會設立營業保證金管理委員會，基金利息用于健全房地產經紀制度。營業保證金繳存以后，發生房地產經紀企業合并、變更的，其已繳存的保證金不受影響，其權利隨之轉移，不需要重新繳納。申請退出的企業，自核準注銷營業之日起滿一年后，可以申請退還其營業保證金本金。受損害人取得對房地產經紀企業或房地產經紀人員的執行名義、經仲裁成立或經基金管理委員會決議支付后，可以在該房地產經紀企業繳存的營業保證金及提供擔保總額內，向同業公會請求代為賠償。

二、國外房地產經紀保證金制度的經驗對我國的啟示

美國、日本和中國臺灣地區的房地產經紀服務市場運作規范，消費者的利益得到保證，這得益于它們都有一套較為完善而有效的房地產經紀服務市場監管制度，其中的房地產經紀保證金制度起到了重要的保障性作用。筆者認為我國應充分認識建立房地產經紀保證金制度的意義，學習和借鑒發達國家和地區的成功經驗、盡快建立起具有中國特色的房地產經紀保證金制度，為我國房地產經紀服務市場的健康發展做出貢獻。

1.我國建立房地產經紀保證金制度的意義。建立房地產經紀保證金制度的意義在于如下三個方面：(1)強化政府對房地產經紀服務市場的監管能力，提高政府的公信力。目前，我國還沒有房地產經紀保證金，若出現房地產經紀機構或經紀人員故意或無意（由于房地產經紀服務過程十分復雜，有時會因考慮不周全的細節而出現過錯）導致客戶損失，甚至出現房地產經紀機構老板卷款藏匿的惡性事件，客戶的損失無法獲得賠償，此時房地產經紀服務市場的監管部門卻束手無策，已有的其他市場監管手段無力應對，公眾自然會質疑政府的監管能力和公信力。若監管部門掌握房地產經紀保證金這個強有力的監管手段，這時就可以動用保證金，彌補客戶全部或部分損失，這樣就強化了政府的市場監管能力，提高了政府的公信力。(2)強化房地產經紀行業的信用能力，促進全行業的誠信建設。一方面，設立房地產經紀保證金作為擔保以保障房地產交易安全和消費者的權益不受損害，以實際行動樹立了房地產經紀行業“誠實信用”的良好“行業形象”，強化了整個房地產經紀行業的信用能力；另一方面，保證金增加了房地產經紀機構和經紀人員“失信”的成本；保證金又是行業全體成員共同繳納累積而成的風險擔保金，一旦某一機構或人員的行為給客戶造成損失而支付保證金賠償時，就會影響到整個行業的利益和形象，必然會遭到行業成員的一致譴責，因而每個成員在從事房地產經紀業務過程中必須小心行事，這有利于促進房地產經紀行業的誠信建設。(3)強化消費者的維權積極性，提高媒體對房地產經紀行業監督的實效性。當消費者的利益受到損害時，如果擔心“贏了官司仍不一定能獲得賠償”，他們則不會非常強烈地要求賠償，只會對房地產經紀行業失去信任而不再消費房地產經紀服務，這個行業就會逐漸萎縮甚至消失。若有房地產經紀保證金做擔保，消費者的利益在任何情況下都能得到保護，他們就有積極性到監管部門投訴或到法院違規違法操作的經紀機構和經紀人員，維護自己的正當權益，這樣消費者會逐步建立起對房地產經紀業的信任。另外，媒體往往熱心曝光違規違法操作者，幫助消費者維護合法權益，但只有在有保證金作擔保的情況下，才能真正為消費者挽回損失，對房地產經紀行業的輿論監督才能起到實際效果。

2.我國建立房地產經紀保證金制度的設想。筆者對我國建立房地產經紀保證金制度有如下設想和建議，供有關部門參考：(1)盡快立法確立房地產經紀保證金法律制度。由國務院制定并頒布《房地產經紀管理條例》，在“條例”中規定設立房地產經紀保證金的基本原則；由住房和城鄉建設部制定房地產經紀保證金制度的實施細則。由法律法規規定房地產經紀保證金的繳存、管理、性質、用途等具體辦法。(2)房地產經紀保證金的繳存與管理。房地產經紀保證金由“機構保證金”和“個人保證金”兩部分組成，其繳存義務人為房地產經紀機構（包括分支機構）和房地產經紀人員，其管理者（主辦者）為政府行業主管部門。房地產經紀機構及其各分支機構在領取營業執照后，必須按管理者規定的數額把“機構保證金”存入指定的銀行賬戶，方可取得房地產經紀機構或分支機構備案證明書；取得《中華人民共和國房地產經紀人執業資格證》和取得《中華人民共和國房地產經紀人協理從業資格證》的人員，必須按管理者規定的數額把“個人保證金” 存入指定的銀行賬戶，方可取得房地產經紀人注冊證書或房地產經紀人協理注冊證書。政府行業主管部門設立經紀保證金管理委員會，負責保證金的具體管理工作，管委會由政府行政管理人員、資深房地產專家、資深房地產經紀人組成。(3)房地產經紀保證金的性質與用途。保證金的性質有二點：一是保證金獨立于經紀機構和經紀人員之外，與經紀機構、經紀人員的財產與債務完全脫離，因而具有相對獨立性；二是保證金可以購買國債、定期存款（不能購買股票等高風險投資），利息用于房地產經紀研究、教育及健全房地產經紀制度，因而具有公益性質。保證金的用途是：本金專款用于消費者損害賠償，即受害者獲得法院判決、仲裁機構裁決或保證金管理委員會裁定后，從該房地產經紀機構和經紀人員繳存的保證金所提供擔保的總金額內支付賠償。另外，申請退出的經紀機構或經紀人員，自核準注銷營業、執業（或從業）之日起滿三個月，且未出現過賠償事件或賠償金額未超過所繳存的保證金本金者，可申請退還其所繳保證金的全部本金或剩余本金。

參考文獻:

[1](美)查爾斯?F?弗洛伊德馬庫斯?T?艾倫:房地產原理[M]．上海人民出版社，2005

[2](美)查爾斯?J?雅各布斯:房地產概論[M]．北京：電子工業出版社，2007