房地產項目納稅籌劃

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房地產項目納稅籌劃范文第1篇

【關鍵詞】房地產企業；納稅籌款；新會計準則

一、納稅籌劃的基本原則

納稅籌劃指的是在我國稅收法律的允許范圍之內，納稅人為了達到減稅、節稅的目的，通過各種經營安排進行的一系列財務活動。對于企業納稅籌劃來說，這種財務活動必須遵循以下三項原則：

（一）合法性

一切納稅籌劃都需要基于符合國家法律的基礎之上進行，不能突破國家稅收法律的框架和界限，否則就會轉變成為偷稅漏稅行為。

（二）預見性

企業必須在履行責任義務之前已經安排好的納稅籌劃活動，而不能夠在企業經營活動結束之后，才通過各種方法和手段來達到減稅、節稅的目的，例如制造假賬等等。

（三）成本性

企業進行納稅籌劃的根本目的是通過減少賦稅達到降低資金成本的目的，但是在籌劃的過程中很有可能會帶來資金成本的支出，當支出大于減少賦稅的收益時，納稅籌劃方案不予成立。

二、基于新會計準則的房地產企業納稅籌劃

（一）房地產企業借貸利息的納稅籌劃

目前，我國大多數房地產企業的項目資金都是通過借貸而來，這種借貸方式有著借款周期長、借款數額大、借款利息高等特點。此時，房地產企業就可以采取合理的利息扣除方式來完成借款利息的納稅籌劃工作。第一，房地產企業可以在項目開發成本中計入房地產項目完工之前的借款利息費用。尤其是對于房地產開發經營的企業，還可以將土地使用權支出金額和房地產項目開發成本的總額加計20%扣除，從而達到增加扣除條目、降低增值金額的目的，通過稅率和稅基兩個方面共同減輕企業繳稅負擔。第二，當房地產項目開發完成之后，其利息費用能夠提供相關金融機構證明，按照轉讓房地產項目來計算的，可以通過金融機構提供的收據憑證扣除，但是不能超過按照同期銀行貸款利率計算得出的金額數目；如果不能提供相關金融機構的證明，或者不能按照轉讓房地產項目來計算利息費用的，在房地產項目開發費用計算方面，要按照土地使用權支出金額和房地產項目開發成本總額加計10%一下扣除。

（二）房地產企業所得稅的納稅籌劃

延遲納稅籌劃指的是房地產企業可以利用拖延房地產項目完工時間的方法，達到延緩企業繳稅時間、減小企業資金壓力的目的，這種方法實際上也能夠體現了企業合理進行納稅籌劃的良好效果。由于企業已經完成項目開發之后，就不能夠按照計稅毛利率的方式來納稅，但是，國稅發[2009]31號政策文件規定的計稅毛利率費用較低，基本沒有任何所得可以進行所得稅的繳納，因此，房地產企業可以按照政策文件內規定的房地產項目完工條件，盡量延遲項目的完工時間，這樣既利用了我國稅收法律規定的稅前扣除項目，又可以達到合法延遲納稅的目的。企業還應該足額購買稅收法律內規定的能夠稅前扣除的費用，包括住房公積金、養老保險、生育保險等等，這樣使得企業在遵守了國家法律法規的同時，又降低了企業所得稅的繳納。

（三）土地增值稅征收范圍的納稅籌劃

我國稅法對于確定是否屬于土地增值稅的征稅范圍有著明確規定，房地產企業可以根據我國稅法的判定標準進行合理的納稅籌劃，關于房地產項目的代建行為是否進行征稅這個問題，我國稅法中有著明確規定，房地產項目的代建行為指的是由客戶指定的房地產開發經營公司代替其進行項目開發，當項目開發完成之后，房地產開發經營公司向客戶收取一定的代建資金。對于房地產開發經營公司來說，由于其代建資金收入沒有發生實際的房地產權轉移，所以其代建資金收入屬于勞務性質的收入，因此不在于土地增值稅的征稅范圍之內。我國稅法中指出：當一方付出資金，一方付出土地，由雙方共同合作完成房地產建設，待房地產建設完成之后按照既定比例分房自用的，可以暫免土地增值稅的征收；待房地產建設完成之后進行實際轉讓，需要對其征收土地增值稅。由此，房地產開發經營公司可以通過稅法相關規定進行合理的納稅籌劃，從而達到有效降低繳稅金額的目的。

三、基于新會計準則的房地產企業納稅籌劃應注意的問題

（一）納稅籌劃需要多部門配合完成

企業實際納稅籌劃工作中，計財部門只能夠正確的反映出企業整個生產經營的過程，而納稅籌劃、生產經營、投資集資等一系列具體業務也需要其他部門相互配合完成。房地產企業的房地產企業稅負是在其生產經營的過程中產生的，企業的繳稅與生產經營的具體業務密不可分，因此，納稅籌劃要以房地產企業的生產經營業務作為起始，這也是在計財部門完成財務核算過程前的具體業務。由此，房地產企業的納稅籌劃工作需要企業相關部門的大力配合和有力支持，在進行納稅籌劃工作之前，首先對企業業務流程進行嚴格規范，加強稅務管理，促進企業各個部門之間的溝通合作。結合房地產企業實際納稅籌劃經驗來看，只有對企業業務流程的所有環節進行合理的納稅籌劃，才能夠最終達到減少稅負的目的。

（二）納稅籌劃應該防范風險出現

房地產納稅籌劃風險包括企業在完成納稅籌劃的過程中由于受到諸多因素的影響，最終導致企業納稅籌劃的終止或失敗的可能。因此，房地產企業應該不斷加強我國稅收政策的學習，提高納稅籌劃風險責任意識；對企業納稅籌劃負責人員進行專業課程的培訓；企業領導層應該重視稅企關系，加強溝通和聯系。其中，企業納稅籌劃負責人要有較高的知識水平，要熟知稅務、財務、會計等多方面的技能知識，這樣才能通過自身良好的職業素養為房地產企業進行合理的納稅籌劃。

總結

綜上所述，本文在基于新會計準則下，從三個方面介紹了房地產企業的納稅籌劃，探討了房地產企業在納稅籌劃過程中應注意的部門配合和風險防范問題。隨著我國稅法的改革完善和市場經濟制度的健全，相信房地產企業納稅籌劃工作越來越有章可循、有理可依。

參考文獻：

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[3] 石紅紅. 房地產企業土地增值稅籌劃分析[J]. 遼寧工程技術大學學報（社會科學版）. 2011（02） .

房地產項目納稅籌劃范文第2篇

摘 要 企業稅收籌劃是指納稅人根據稅法中的相關規定對企業涉稅事項進行的旨在減輕稅負、有利于實現企業財務目標的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業的一項重要財務管理活動。本文根據房地產行業的特點，分別從房地產項目立項、建設和銷售階段提出所應考慮的稅收籌劃，具有很大的現實意義。

關鍵詞 房地產企業 納稅籌劃 合理避稅

一、納稅籌劃和企業合理避稅

納稅籌劃是隨著市場經濟運行的規范化、法治化以及公民依法納稅意識的提高而出現的，并且隨市場經濟體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發展前景。房地產開發企業要在激烈的市場竟爭中立于不敗之地，必須對籌資活動進行全方位、多層次的運籌。合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節稅、轉稅，規避或降低稅負、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風險等高層次的活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。

2006 年，對全國房地產企業是個新的考驗，為控制房地產價格過高，投資過熱，國家密集下發宏觀調控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國六條”出臺，隨后國 六條細則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺的強征個稅的108號文，一系列宏觀調控政策及配套細則的出現讓房地產企業稅務籌劃更具有戰略意義。稅法規定：以無型資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。但轉讓該項股權，應征稅。因為房地產開發貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產企業土地費用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產開發前期投入很大，房地產開發貸款審批辦理時間較長，且需房地產四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉讓營業稅付出大筆資金，為企業前期項目資金投入有了保障。企業所得稅籌劃方案：公司稅務籌劃部門應深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結合具體實際工作制定定額，控制相應的費用比例。例如：自2001年7月1日起，企業事業單位、社會團體等社會力量通過非營利的社會團體和國家機關向農村義務教育的 捐贈，準予在繳納企業所得稅前的所得額中全額扣除。企業事業單位、社會團體等社會力量通過非營利性社會團體和國家機關對公益性及少年活動場所（其中包括新 建）的捐贈，在繳納企業所得稅前準予全額扣除。用于公益、救濟性捐贈的扣除標準是在年度應納稅所得額的3%以內的部分，準于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結合一起做。另外，對于企業當年業務招待費若超限額列支標準，則可考慮列支為業務宣傳費。如按經銷金額比例，通過獨立中介機構，支付經銷商一定費用，以加強促銷活動，并取得經銷商出具的發票，則該項支出得以傭金費用列支，可達到節稅效果。因為納稅人每一納稅年度發生的業務宣傳費（包括未通過媒體的廣告費支出），在不超過銷售收入5%范圍內，可據實扣除；房地產開發企業可在銷售收入8%的比例內據實扣除廣告支出。納稅人按照國家有關規定向稅務機關、勞動保障部門或其指定機構上繳的各類保險基金和統籌基金，包括基本養老保險、基本失業保險等，經稅務機關審核后，在規定的比例內扣除。最高標準分別按工資總額的20%、6%和2%計算扣除。企業可酌情提高為員工購買各類保險基金和統籌基金份額，即為員工謀了福利，加強凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費用。利用預繳企業所得稅進行納稅籌劃：企業所得稅采取按年計算、分期預繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進一步籌劃的空間。而計算、繳納企業所得稅的“應納稅所得額”是以會計利潤為基礎計算的，由于企業的收入和費用列支要到一個會計年度結束后才能完整計算出來，因此平時在預繳中不管是按照上年應納稅所得額的一定比例預繳，還是按 納稅期的實際數預繳，都存在不能準確計算當期應納稅所得額的問題。房地產企業出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費用，在另一段時期少列支一些 費用，但總體不突破稅法規定的扣除標準。根據這種現象，稅務總局規定：企業在預繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現如何使有限的資金，在企業內能充分加以流動，創造更多的價值，就在進一步籌劃的空間。

二、我國房地產企業納稅籌劃研究

1．利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃。計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付金額和開發成本之和，加計扣除20%。房地產開發費用即期間費用是不以實際發生數扣除。除上述利息費用外，房地產開發的銷售和管理費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。納稅人可以把期間費用轉移到房地產開發項目直接成本中去，但事后轉移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進行組織人事及行為準則等方面的準備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發生數對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產項目的人員發生的這些方面的費用都應列入開發成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產項目中去。例如，總部某領導兼某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關費用于情于理都可以分攤一部分到房地產開發成本中去。期間費用少了又不影響房地產開發費用的扣除，而房地產的開發成本增大了。也就是說房地產開發公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項目金額。

2．房地產開發企業利用相關借款利息的籌劃實務。由于大部分房地產經營企業開發資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。）針對房地產開發完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發成本，并可作為計算房地產開發費用（期間費用）的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。

3．變房地產銷售為投資。按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，不再繳納營業稅。這種規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產的購買方 是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。例如：甲房地產開發企業，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業稅1000萬元，城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以20000萬元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法地免除了1000萬元的營業稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以作出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款1100萬元為限。

4．房地產企業利用建房方式的籌劃實務。大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而 言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據《營業稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現共贏。案例：甲房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與乙公司合作建造辦公用房，資金由乙公司提供，建成后按比例分房。對乙公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對甲公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產成本，增強市場競爭力，這樣就實現了房地產企業和購置方的雙贏。

5．房地產企業納稅籌劃應遵循成本收益原則。房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。以房地產企業增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產企業具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業務，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。甲房地產開發公司開發一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率 30%，應納土地增值稅額=600*30%=180，營業稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，甲房地產開發公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

參考文獻：

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[3]隋玉明,王雪玲.我國高新技術企業所得稅納稅籌劃研究.中國管理信息化.2009(08).

房地產項目納稅籌劃范文第3篇

關鍵詞：營改增；房地產企業；稅負

中圖分類號：F812 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-01

一、引言

2016年3月，《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》公布自2016年5月起，將此前在北京、江蘇等8省（市）郵政服務業等部分領域試行的“營改增”政策全面推廣至全國其它地區，并將房地產業、生活服務業等全部納入“營改增”試點，這也是我國分稅制改革后國家財稅體制的又一次重大變革。當前，我國商業地產庫存量高，現已出臺了系列政策法規解決房地產行業的庫存問題，本文在分析“營改增”等政策法規對我國房地產行業的影響后，提出房地產行業“營改增”后的納稅籌劃建議，以期提高房地產企業納稅籌劃管理水平和降低企業納稅負擔。

依據財稅[2013]36號文件有關規定，在現行增值稅17%的標準稅率和13%低稅率基礎上新增11%和6%兩檔低稅率，交通運輸業、建筑業、房地產業等適用于11%稅率。在計稅方式方面，交通運輸業、建筑業、和銷售不動產、轉讓無形資產的行業適用增值稅一般計稅方法；金融保險業和生活業則適用于增值稅簡易計稅方法。

二、“營改增”對房地產企業稅負的影響

假定房地產企業增值稅按照銷項稅額減去進項稅額方式征收，“營改增”前營業稅率為5%，“營改增”后房地產企業增值稅銷項稅率為11%，房地產企業某項目銷售收入為R，土地開發成本、房建成本、管理費用等房產項目開發成本為C，在17%的進項稅率下，房地產企業“營改增”前的稅負負擔為5%*R，“營改增”后的稅負負擔則為R/（1+11%）*11%-C/（1+17%）=9.91%*R-85.74%*C。

假定房地產企業“營改增”前后的稅負負擔不變，則可得4.91%R-85.74%*C=0，即5.73%*R=C。而一般情況下，房地產行業中一般商品房開發銷售的成本占房屋銷售收入的比例高于50%，即房地產開發成本C>50%*R，則在本文增值稅銷項稅率為11%，進項稅率為17%的假定情況下，“營改增”起到了大幅減少房地產企業稅負負擔的作用。通過分析，我們可得到“營改增”對于房地產企業的減稅效率取決于C/R，C/R越大，則房地產企業可抵扣的金額越大，行業的稅負越輕，反之則稅負加重。與此同時房地產行業在“營改增”整改過程中也面臨著諸多操作性問題。

第一，代開虛開發票問題。“營改增”前，房地產企業通過大量虛開代開建材供應發票的行為逃稅漏稅，然而在“營改增”后，有關法律對于非法購買、出售和偽造增值發票均有著較為嚴厲的處罰規定，這對傳統依賴于代開虛開發票的房地產企業而言帶來了不小的法律隱患。

第二，抵扣進項不夠問題。由于房地產項目開發周期較長且各類成本投入復雜、可抵扣項目少的特點，導致了房地產項目開發整體交稅金額的增加，例如土地成本就很難得到抵扣的進項稅發票，這也從另一方面變相地提高了房地產企業的開發成本。抵扣進項不夠問題得不到解決，房地產行業的稅負成本必定會增加。

第三，公司財務管理難度增加問題。“營改增”后，由于增值稅繳納的稅款是由銷項稅和進項稅之間的差額所決定的，因此在這種模式下進行稅務計算，不僅會增加很多的會計科目，除此之外新的稅收規則不斷出臺導致了房地產企業財務部門工作量和工作難度大幅增加，這對房地產企業的財務人員素質提出了較高要求。

三、房地產企業應對“營改增”的策略

（一）加大財務人才隊伍建設力度

“營改增”政策實施后對于企業的會計核算、保稅等財務行為提出了更高的要求。對于房地產企業而言，迎接“營改增”到來需要培養具有精湛的專業知識和技能的財務人才，并且做好年輕財務人員的培育工作，夯實企業財務人才隊伍建設。

（二）改變傳統房地產開發模式

“營改增”后，有關政策規定建筑安裝成本的進項稅額能夠抵抗，因此房地a企業可以通過增加建房安裝成本開支，通過建房前期設施的投入一方面提高商品房的品質和居住舒適程度，另一方面提高抵扣進項稅額，最終達到增加商品房銷量和削減削減總稅收支出的目的。

（三）積極籌備納稅籌劃工作

增值稅只對本環節的增值稅額征稅，采購貨物或勞務的進項稅額允許抵扣，房地產企業財務管理人員應抓住這一有利政策，積極進行稅收籌劃。例如，在采購貨物和勞務時，應選擇一般納稅人作為供應商，以便取得增值稅專用發票，進項稅額能予以抵扣。

四、結語

綜上所述，“營改增”政策的全面實施給房地產企業降低稅負和做好納稅籌劃帶來了諸多機遇。現有的房地產企業應該做好充分的準備，充分做好企業財務管理人員的培訓和調動積極性，做好房地產項目開發成本控制和發票的管理工作，積極籌備企業納稅籌劃，在法律許可的范圍內降低企業納稅成本和納稅風險，促進房地產企業在經濟新常態下實現健康穩定發展。

參考文獻：

[1]鄧單月，鄭宇軒，楊達，等.營改增稅制改革―影響房地產企業的“雙刃劍”[J].金融經濟（理論版），2015（9）.

[2]張澤洋.淺議營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉鎮企業會計，2014（12）.

房地產項目納稅籌劃范文第4篇

摘 要 隨著房地產行業的逐步完善和房產價格的不斷攀升，國家通過征收土地增值稅來加強對房地產行業的宏觀調控，力求穩定房地產市場，在這種情況下，房地產企業必須認真進行稅務籌劃，以減輕自身納稅負擔，增強盈利能力。在實際工作中，房地產開發企業必須按照相關法律制度進行合理的稅務籌劃，降低企業稅務負擔，增加企業經濟收益，提升自身的競爭能力。

關鍵詞 土地增值稅 房地產企業 稅收籌劃

房地產開發行業是一種投資多、收益大、經營風險高的行業，企業在投資和經營活動過程中，面臨眾多市場風險，如果不能采取切實措施，積極防范和規避經營風險，減少因經營風險給企業帶來的潛在經濟損失。目前，國際金融動蕩，房產價格不斷攀升，政府根據經濟發展需要，為加強對房地產行業的宏觀調控，對房產企業征收土地增值稅，土地增值稅作為流轉稅的一種，在房地產開發企業所要繳納的稅負中占有重要位置。房地產企業為能在激烈的市場競爭中求得生存，就要對土地增值稅進行合理籌劃，切實減輕企業稅收負擔，增加盈利水平，提高參與市場競爭能力，促進企業正常運行和發展。

一、納稅籌劃的原則

1．事先籌劃原則

在納稅義務發生之前，企業必須結合自身實際，針對稅收規定做好稅務籌劃工作，這是最基本原則，同時稅收籌劃工作必須通過企業對經營活動的控制和調節來實施，以實現降低稅務負擔的目標。

2．合法性原則

我國稅法規定公民具有依法納稅的義務，作為納稅主體的企業也一樣，必須嚴格履行自己的納稅義務，依法辦事，因此企業的各項經營活動也必須在相關法律許可的范圍內進行。

3．經濟性原則

企業在進行稅務籌劃時，一定要事先進行經濟可行性分析，看是否經濟可行，稅務籌劃不僅要重視納稅環節，還應注意到由于個別稅種的節稅而忽略該籌劃方案的實施所導致了其他費用支出的增加，并綜合考慮稅務籌劃方案是否能真正給企業帶來實際收益。

二、房地產企業實行納稅籌劃之意義

1．有利于實現納稅者的經濟利益最大化

納稅者通過對納稅方案的認真對比，然后選擇企業負擔最合理的納稅方案，盡量降低納稅負擔，減少資金外流，增強企業參與市場競爭的能力，從而促進自身發展，實現經營目標。

2．有利于提升企業的財務管理水平

決定企業財務管理水平與經營管理水平的三大要素為資金、成本和利潤。納稅籌劃就是為了實現這些要素的最大優化，從而對單位經營活動進行合理安排和調整，以切實減輕企業負擔，增加企業經濟效益。

3．有利于完善稅法

房地產企業認真進行稅務籌劃，不僅可以查漏補缺，還能嚴格依法辦事，促進我國稅法的不斷完善。雖然房地產企業的稅務籌劃還存在一定不足，但只要認真落實稅務籌劃工作，就是對現有稅法的嚴格履行，同時也是對政府制定的相關法律的一種檢驗，因此，納稅者的納稅籌劃點出了稅制改革與稅法建設中有價值的信息，國家可以通過這些信息對法律法規進行更新和完善，促進我國稅制建設水平的提升。

三、房地產企業土地增值稅扣除項目的籌劃

1．增強成本費用的籌劃

（1）利用成本費用的可轉化性

房地產開發費用就是投資階段所需要發生的費用（管理費用、經營費用、財務費用），但根據稅法規定這部分不能在稅前據實完全扣除，應該按一定標準扣除。如今，我國企業會計準則還沒有對期間費用和工程項目的開發費用進行嚴格的區分。因此，企業只有進行事前籌劃，利用稅法的邊緣規定，盡量將可以轉移的開發費用放入到開發成本中，這樣就能減少應稅所得額，以減少土地增值稅負擔。例如，企業管理過程中發生的人員工資、差旅費、辦公費、招待費用等都屬于期間費用，如果這些費用由房地產開發項目人員所發生的話，就可以分攤到開發成本中，并按規定予以扣除。這樣，期間費用的減少也就不會影響到房地產開發費用的扣除，雖然房地產開發的成本增加了，但降低了應稅增值額，所納入的土地增值稅也就相應減少了。

（2）利用費用均分進行籌劃

房地產的開發成本與當地的土地價格和經濟發展情況有關很強的依賴關系，一些地區的房地產增值率高，有的則增值率低，這些不均勻的成本狀態會影響到企業的稅務籌劃。對于在幾個地方同時進行房地產開發的企業來說，通常可以利用費用均分的方式進行稅務籌劃，就是對實現的開發成本進行籌劃，平均費用分攤來抵銷增值額，這樣，就讓在不同地區開發的房地產的增值額大致相同，從而節省稅款。

2．利用“代收費用計價”的籌劃

根據我國財稅政策的相關規定，當房地產企業銷售不動產時，代其他部門收取的城建配套費、維修基金等費用，都可以放入房價中，也可以單獨核算。如果將代收的費用計入房價，同時被購房者支付時，則代收費用計入房地產轉讓收人計稅，代收支付的費用可作為扣除項目予以扣除。如果代收費用沒有計入房價中，只是單獨收取，那就可以不作為轉讓房地產收入。雖然與單獨核算相比，并入房價核算對房產銷售沒有影響，但是代收費用的存在，并入房價核算在房產轉讓環節的扣除數比單獨核算更高，從而降低了房地產的增值率，減少土地增值稅。

3．采用合適的利息支出進行納稅籌劃

《土地增值稅暫行條例實施細則》中有規定，在財務費用中的利息支出，只要是可以按照轉讓房地產項目計算分攤同時能提供金融機構證明的，可以據實扣除，但扣除金額不得高于同期貸款利率計算的金額，金額扣除用公式表示為：房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的地價款+房地產開發成本）×5%。如果納稅人不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出，又或者無法提供金融機構證明的，金額扣除用公式表示為：房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的地價款+房地產開發成本）×10%。

所以，如果房地產開發企業在開發過程中所借用的金額過多，利息實際數就會大于取得土地使用權所支付的地價款加上房地產開發成本之和的5%，金融機構就能為企業提供證明，根據第一種公式扣除利息，增加項目扣除金額，降低增值額，節省稅款。如果房地產開發企業本身資金充沛，借款數額較小，其利息實際數小于地價款加上房地產開發成本之和的5%。就能使用第二種扣除方法進行扣除，同樣有利于納稅人節省稅款。

4．靈活運用減免稅優惠政策進行稅收籌劃

（1）利用合作建房優惠政策

一些房地產企業有資金，但無土地，則可以與有土地而缺少資金成本的單位進行合作建房，共同參與房地產開發。這樣，雙方分得的房產都不用繳納土地增值稅，只需在在房屋銷售時納稅。這樣不僅降低了房地產的開發成本，還提高了競爭力，如果房地產有自己的土地，但資金不足，就可以與愿意購房的單位共同參與房地產開發，同樣可以達到以上效果。

（2）利用建造普通標準住宅的優惠政策

企業在開展房地產增值稅籌劃的過程中，必須滿足一定條件，就是該項目的增值率要在超過并接近20%的比例幅度內。只有按照這樣的方式調整銷售價格，才能適當降低收入，減少增值額；同時，我們也可以通過房地產開發成本增加的方式，如增加小區景觀支出、增加公共配套支出等，降低增值額，使增值率低于20%，達到免稅的目的，但采用這種方式時，建造普通標準住宅的增值額必須能夠單獨核算。

四、總結

在這里需要特別注意的是，納稅籌劃也是有成本的，房地產企業在獲得經濟收益的同時，必然會因為籌劃稅務而產生另外一筆費用，因此，企業在進行稅務籌劃時，還必須按照成本原則進行，只有在發生的費用小于經濟收益時，該項籌劃方案才是合理的。同時，一項成功的納稅籌劃是可以在多種稅收方案之間選擇的，不能認為稅負最輕的方案就是最優的納稅籌劃方案。

參考文獻：

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[3]周菊萍.房地產開發企業新形勢下的納稅籌劃.審計與理財.2007.5.

房地產項目納稅籌劃范文第5篇

【關鍵詞】房地產企業；土地增值稅；納稅籌劃；加強對

自2000年以來，我國房地產行業表現出了幾次大起大落，尤其凸顯在房價的漲跌中。導致房價高漲的因素眾多，稅負過重是其中較重要的一個因素。房地產行業涉及十多類稅種，而土地增值稅又是其中的重要稅種，它稅率高、稅負重。2007年2月，房地產企業土地增值稅由先前的“預征制”轉為“清算制”后，使某些房地產企業利潤受損，資金鏈受到更大考驗。因此加強對土地增值稅的納稅籌劃，對減輕房地產企業的稅收負擔、改善其經營環境具有重要的作用。本文試就房地產企業土地增值稅的籌劃現狀、籌劃方法以及如何進一步加強籌劃的對策談些看法。

一、房地產企業的經營特征及土地增值稅籌劃的重要意義

納稅籌劃是指企業在納稅行為發生之前，在不違反法律、法規的前提下，通過對自身經營活動和投資等涉稅事項作出事先安排，達到少繳稅或遞延繳納以實現企業稅后利益最大化目標的一系列活動。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業利用稅法規定不完善進行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進行的節稅籌劃。與其他行業的企業相比，房地產企業具有如下經營特征：（1）開發產品的單件性及不可移動

性；（2）開發建設周期長、投資數額大、經營風險高；（3）開發經營業務的復雜性。經營業務內容復雜、涉及面廣，經濟往來對象多，因此開發經營必須具有計劃性。

土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依據規定的四級超額累進稅率征收的一種稅。增值額是指納稅人轉讓房地產所取得的收入減去扣除項目金額后的余額。扣除的項目包括取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本費用等。

近幾年來，為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，國家陸續出臺了對房地產業的宏觀調控政策，使房地產開發企業的經營環境發生了不小變化。如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能降低企業的納稅成本，增加營業利潤，實現利潤最大化，對房地產開發企業而言具有更重要的現實意義。因此房地產企業通過合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。

二、房地產企業土地增值稅籌劃現狀

土地增值稅自開征以來，總額雖不大，增長速度卻很快。1994年～2006年全國土地增值稅平均增長速度91.27％，2006年～2008年全國土地增值稅收入從231億增長到537億元。雖然增長速度很快，但是與房價的增長、房地產銷售收入對比，征稅過程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出于政績和效益考慮，在清算意愿和執行力度方面存在問題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導致土地增值稅征管效果不甚理想。

從房地產企業角度看，隨著房地產行業的快速發展，與之配套的稅收法律法規日趨完善。近些年政府不斷出臺新的法律法規規范房地產行業的納稅行為，使許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。

1．過去大多數房地產企業采用設立項目公司等方式經營，

以房地產進行投資或聯營來達到規避土地增值稅的目的。然而，2006年3月頒布的《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）中明確規定，房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。

2．以前許多房地產企業將開發的部分房地產轉為自用

或用于商業地產，把該部分房產的產權辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）的規定，對轉作自用部分的商品房應作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業所得稅。

3．以前可利用借款費用資本化進行加計扣除，減少土地增值額。但根據《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號）規定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，應將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用，作為房地產開發費用扣除。

三、房地產企業土地增值稅納稅籌劃方法例釋

（一）利用土地增值稅征稅范圍進行節稅籌劃

1．利用合作建房節稅。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）中規定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”房地產開發企業可以充分利用此項政策進行納稅籌劃。

2．利用代建房節稅。房地產的代建行為是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發企業而言，此項收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（二）利用銷售收入進行納稅籌劃

1．分散營業收入籌劃法。房地產企業所負擔的稅收主要是土地增值稅和營業稅，而土地增值稅的征收實行超率累進稅率，即房地產的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產銷售價格，降低房地產的增值率，則房地產銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，因此，可將裝修作為單獨業務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃。

例如：某房地產公司出售一棟總售價為1000萬元的商品房，該房屋進行了簡單裝修并安裝了簡單必備設施。根據相關稅法的規定，該房地產開發業務允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應當繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬元）。

如果進行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同。房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費用屬于勞務收入，應征營業稅，不用繳納土地增值稅），應該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬元）。

2．合理定價籌劃法。稅法規定：納稅人建造、出售普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20％，應就其全部增值額按規定計稅。因此可以充分利用20％這一臨界點的稅負效應進行籌劃。

例如，某房地產公司建成并待售一棟商品房，同行業房價為1800～1900萬元之間，已知為開發該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發成本為900萬元，利息支出不能按房地產開發項目分攤也不能提供金融機構的證明，假設城建稅稅率為7％，教育費附加為3％，當地政府規定允許扣除的房地產開發費用的比例為10％。

籌劃過程如下：除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。第一，公司要享受起征點優惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應為：1430×1.2848=1837.264萬元（設全部允許扣除的項目金額為A，銷售的房價總額為X，相應的銷售稅金及附加為：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，處于征免臨界點時X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此時獲利306.2萬元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。當價格定在1800-1837.264萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。

第二，公司要適當提高售價，則提高的價格至少要大于138.853萬元（1430×0.0971）（設提高價格Y單位，企業欲使提價后帶來的收益突破臨界點時，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時的售價，可以解得Y＞0.0971A）。即總房價至少要超過1976.117萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導致總收益的減少。所以，當同行業的房價在1800～1900萬元之間時，公司應選擇1837.264萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能以高于1976.117萬元的價格出售該商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。

通過以上案例進一步說明，在出售普通標準住宅問題上，企業是完全可以利用合理定價的方法，使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，但不可盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤反而會低于較低價格所帶來的利潤。如在上述納稅籌劃案例中，1830萬元的售價能獲利299.35萬元（1830－1430－1830×5.5％），而1840萬元的售價只能獲利216.16萬元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價提高了10萬元，利潤卻減少了83.19萬元。

3．不同增值率房產是否合并籌劃法。由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對增值率不同的房地產合并核算，就有可能降低高增值率房地產的適用稅率，使該部分房地產的稅負下降，同時可能會提高低增值率房地產的適用稅率，增加這部分房地產的稅負。因而，納稅人需要具體測算分開核算與合并核算的相應稅額，再選擇低稅負的核算方法，以達到節稅的目的。

例如，某房地產開發企業同時開發A、B兩幢商業用房，且處于同一片土地上，銷售A房產取得收入300萬元，允許扣除金額為200萬元；銷售B房產取得收入400萬元，允許扣除項目金額為100萬元。

第一，分開核算時：A房產的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬元）；B房產的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；共繳納土地增值稅175萬元。

第二，合并核算時：兩幢房產的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產增值率相差很大，只要房地產開發公司將兩處房產安排在一起開發出售，并將兩類房產的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達到少繳稅的目的。

（三）利用扣除項目進行納稅籌劃

1．利息費用籌劃法。房地產企業在開發業務中，一般都會發生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業應納土地增值稅產生很大影響。根據稅法規定，與房地產開發有關的利息支出分兩種情況確定扣除。

第一，凡能按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按銀行同期利率計算的金額；其他房地產開發費用（房地產開發費用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×扣除比例（5％以內）），按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額的5％以內計算扣除。

第二，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出要并入房地產開發費用（房地產開發費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×扣除比例（10％以內）），一并計算扣除。

以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規定。這項規定為納稅人籌劃提供了機會。房地產企業在進行房地產開發時，如果第一種情況利息支出大于第二種情況計算出的利息支出，則企業應正確分攤利息支出并提供金融機構證明；如果前者小于后者，則企業可以不按照轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出，或不提供金融機構證明，這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據減少。

例如，某房地產公司開發一批商業用房，支付地價款600萬元，開發成本1000萬元，假設按房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息100萬元，如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？如果應扣除的利息支出為70萬元時，又該如何籌劃呢？設當地政府規定的兩類扣除比例分別為5％和10％。

籌劃過程如下：首先，計算。（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬元）其次，判斷。當允許扣除的利息支出為100萬元時，該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除；當允許扣除的利息支出為70萬元時，應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開發項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應嚴格按《企業會計準則——借款費用》規定的核算利息支出，不按規定核算一律不得扣除。

2．充分加計允許扣除項目籌劃法。為了抑制對房地產的炒買炒賣行為，《土地增值稅實施細則》規定，對從事房地產開發的企業，可按“合計數”的20％加計扣除項目金額，其他企業從事房地產開發的，不享受此項費用扣除。因此，當非房地產開發企業欲進入房地產行業時，應考慮新設一個獨立從事房地產開發和交易的關聯企業。這樣，不僅可以在房地產開發業務中享受前述附加扣除，實現土地增值稅的節稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業的關聯關系實現其他稅收的籌劃。

四、進一步加強房地產企業土地增值稅納稅籌劃的對策

（一）加快完善對房地產企業土地增值稅的征收管理

1．要進一步完善房地產稅制，科學設立稅種，合理確立土地和房地產業稅負。變“多稅調節”為“主稅調節”，徹底解決稅種之間相互交叉和重復的問題。同時，要簡化土地增值稅的清算和征收方法，充分發揮土地增值稅的特殊調節功能。

2．要健全房地產評估機構，完善房地產評估規程，及時為稅務機關征稅提供真實可靠的評估材料。稅務部門要加大對房地產業稅源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理辦法，落實土地增值稅預征管理措施，理順征收管理秩序。

（二）加大土地增值稅清算工作力度

1．各地應強化房地產稅收的一體化管理，強化相關政府部門對土地增值稅征管工作的配合。

2．盡快建立一套簡便易行的土地增值稅清算實施辦法，統一房地產土地增值稅清算口徑，明確清算時間、方法。

（三）房地產企業應樹立正確的納稅籌劃觀

1．應堅持依法原則。在不違背國家的各項法律法規的前提下，結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃。

2．應注重戰略籌劃。房地產企業的納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業在決策時要注重規范性、戰略性的籌劃，切不可為單純追求節稅收益的增加而導致開發或經營成本的上漲。因此在納稅籌劃時，管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項，也要關注企業經營和戰略管理的各個方面。

參 考 文 獻

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