房地產不景氣的原因
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房地產不景氣的原因范文第1篇
[關鍵詞]合成指數；蘭州市；景氣指數；房地產
[中圖分類號]F293[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）32-0067-02
1研究背景
自福利分房退出住房市場，中國正式拉開住房體制改革大幕，商品房的時代正式開啟。經過10多年的發展，房地產業的發展在舊城改造、提升市民居住生活品質，解決百姓住房難題上起到了獨當一面的重大作用，也有著十分重要的現實意義和歷史意義。蘭州作為二線城市，在一線城市的示范下，蘭州市房地產產業在宏觀中不斷發展壯大，呈現持續、穩定、快速發展的格局，成為推動蘭州市國民經濟和社會發展的新增長點。房地產發展狀況和持續走高的房價，引起了各方面的關注。而房地產產業在發展過程中，會表現出循環的波動，即房地產經濟從景氣滑向不景氣，又從不景氣走向景氣這樣一種周而復始的運動過程。因此對房地產發展狀況進行統計分析，以確定蘭州市房地產發展處于哪個階段，可以為投資者提供理論依據。在我國，從1997年年底中國經濟景氣監測中心開始正式對外國房景氣指數，國房景氣指數可以從土地、資金、開發量、市場需求等角度顯示房地產產業的基本運行情況、波動幅度，可以描繪經濟的波動情況，預測未來趨勢，研究和建立宏觀反映市場景氣情況的指數系統可以為宏觀調控提供預警機制，為投資者選擇投資機遇提供統計信息并且為房地產發展的分析決策提供依據。及時掌握房地產開發建設的整體走勢、全面地了解房地產行業的發展狀況，是一項十分重要的工作。因此，編制房地產景氣指數，通過對景氣所處空間、景氣值的波動、景氣趨勢的評估，從另一種角度分析當前的房地產市場，將有效的信息反映出來，為政府和有關部門的宏觀調控、管理提供一種量化的趨勢性信息，能夠引導蘭州市房地產業健康、有序的發展。
2蘭州房地產周期波動的軌跡及特征
2.1數據來源及技術處理
（1）蘭州市房地產景氣指數指標體系的確定。房地產作為固定資產投資的重要組成部分，涉及的相關指標產業多。而作為預警景氣指標體系應直接反映當前房地產產業發展的狀況和當前供需的平衡狀態，并且可以從土地、資金、市場需求三個方面滿足房地產產業發展特征。因此本文從供給、需求、價格、增加值四個最能反映房地產景氣的方面選擇了本年完成投資增長率（%）、房屋竣工面積增長率（%）、房屋施工面積增長率（%）、商品房銷售價格增長率（%）、本年購置面積增長率（%）、本年開發面積增長率（%）、資金來源增長率（%）、新開工房屋面積增長率（%）等八項指標進行處理來編制合成指數以反映蘭州市房地產發展的軌跡和特征。
（2）指標數據的來源。本文數據來自于《甘肅省統計年鑒》、《中國房地產統計年鑒》、《中國房地產市場年鑒》以及《中國城市統計年鑒》等統計資料。由于收集資料的限制本文分析重點擬集中于2002—2011年的數據具體統計指標數值。
（3）指數權數的確定。按照景氣指數的原理，在編制合成指數時，為使綜合指數的計算結果更加合理，需要對各參與計算的指標進行加權處理。這就要確定指標的權數。根據我國房地產產業現狀，有關專家對各類分類指數賦予權數值如表1所示。
（4）基期的確定。基期確定時，一般要滿足三個原則。一是要選擇房地產業比較平衡的時期；二是要考慮統計資料的銜接；三是按照景氣指數原理，根據經濟指標的轉折點來判斷基準對比時期。根據以上三個原則，結合蘭州市房地產業發展的實際情況，蘭州市房地產指數計算的基準循環時期應確定在2004年為宜。
2.2蘭州市房地產景氣指數合成
2.2.1各類指數的計算
（1）分類指數的計算公式。分類指數是指參與計算的8個指標報告期與基期對比得到的相對數，用百分數表示。其計算公式為：
Pt=（Yt/Yt-1）×100%
式中，Pt表示第t年的分類指數，Yt為第t年的分類指標值，Yt-1為第t-1年的分類指標值。
（2）分類景氣指數的計算公式。分類景氣指數是以各年的分類指數為報告期，以2004年的分類指標數為基準對比時期，計算得到的定基綜合指數，用百分數表示。該綜合指數除反映自身變動狀況外，主要說明景氣指數升降的原因。其計算公式為：
Ft=（Pt/P2004）×100%
式中，Ft表示第t年的分類景氣指數，Pt為第t年的分類指數，P2004為2004年的分類指數。
2.22蘭州市房地產景氣指數的初始計算
（1）初始指數是指各分類指數加權平均后得到的總體指數，蘭州市房地產景氣指數采用固定的股價性權數來確定，各權數如表1所示。其計算公式為：
Ct=PtW/W
式中，Ct表示第t年初始指數，W為權數。
（2）景氣指數的計算。景氣指數是以初始房地產指數為報告期，以2004年的初始指數為基準對比時期計算得到的定基綜合指數，用百分數表示。該綜合指數的大小，將反映房地產業發展景氣狀況的好壞。其計算公式為：
Gt=CtC2004×100%
式中，Gt表示第t年的景氣指數，Ct表示第t年第i月的初始指數，C2004為2004年的初始指數。
3蘭州市房地產指數周期循環
根據計算出的蘭州市房地產合成指數分析自2002年以來蘭州市房地產業呈現周期波動周期大致分為三個：
蘭州市房地產景氣指數
3.1第一周期：2002—2005年
由于受數據的限制，本文對蘭州市房地產業景氣循環分析2002年開始。從上圖和表2可以看出2002—2005年為第一個循環周期。在2002年政府頒布了《關于整頓和規范市場秩序的通知》意在進一步規范房地產市場秩序，促進房地產業健康發展。因此在2002年到2003年期間，房地產產業一直保持了良好增長勢頭，2003年蘭州市房地產景氣合成指數為122.13%，同時房地產銷售額、銷售價格等指標增長率均有所上升。但是有些地區房地產發展過熱，因此中央銀行下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，加強房地產信貸，房地產企業四證取得后才能發放貸款；調整商業銀行個人住房貸款政策，提高第二套住房的首付比例，規定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執行優惠住房利率規定，并且在同一年中央政府采取征收房產稅等措施。由于中央政府采取抑制房地產過熱的措施，使蘭州市房地產企業景氣指數開始下降。
3.2第二周期：2005—2008年
2005年隨著政府出臺的一系列的貨幣政策和財政政策，使居民的信貸規模開始增大，國民對房地產的投資不斷加強，蘭州市房地產活力不斷增強，經過近一年的調整蘭州市房地產產業很快從低谷中帶動出來。截至2006年年底，景氣指數達到125.6%。盡管蘭州市房地產產業景氣指數有所上升，但由于土地購置單價的持續上漲，房貸利率的上漲，使房地產企業均感資金壓力很大。土地開發面積、完成投資、新開工面積、房屋竣工面積等增長率有所下降，企業爭取項目貸款比較困難，流動資金緊張，融資能力變弱，使蘭州市房地產業很快進入收縮期。
3.3第三周期：2008—2011年
2008年為了緩解房地產產業低迷狀態，政府出臺了一系列結構性調控政策，使蘭州市房地產產業開始進入了新一輪的景氣擴張期，房地產產業逐步呈現上升態勢。雖然各項指標也出現回暖現象，但房價的過快增長和國際金融危機的巨大沖擊效應的疊加作用下，國家必須采取一系列措施來保證貨幣的適度增長。并且在蘭州市房地產供應量依然走低的情況下，國務院規定商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款的決定。緊接著國務院了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱“國十條”），被稱為“史上最嚴肅的調控政策”提出地方政府對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。面臨來自國家政策調控和剛需積壓雙方面壓力，蘭州市房地產業景氣指數開始下降。
4蘭州市房地產業發展建議
4.1抓住有利時機，加快結構調整
目前一線重點城市的房價均已達到高位，加上“限貸”、“限價”、“限購”等一系列的調控政策使得一線城市房地產投資收益明顯收窄。因此，一大批資金充裕的房地產企業逐步把房地產開發的“主戰場”轉移到了二、三線城市。同時，隨著城市一體化的推進，城市化進程的加快，城市人口的增多，房地產市場的剛性需求也隨之增加，給房地產業發展帶來了新的契機和空間。蘭州作為二線城市，要抓住這個機遇，明確貫徹落實科學發展觀，進一步優化房地產業投資發展的環境，加強房地產市場管理，推進蘭州市房地產結構戰略性調整。
4.2注意房地產的供需變化，來滿足消費者的需求
目前在蘭州為了滿足中低收入人群的住房問題，蘭州要大力建設經濟適用房，增加廉租住房供應，對其實行土地劃撥，通過統一征地、拆遷、減免城建配套費、環境監測費等措施來降低經濟適用房成本。并且房地產公司要重視綠色、環保、創新，這些因素在當下的消費者中越來越重要，具備這些因素的房產會更受到消費者的青睞，使商品房也會在質上得到提升。
4.3完善房地產金融體系，促使房地產融資渠道多元化
在我國房地產開發資金融資渠道主要為銀行貸款，這在很大程度上制約了房地產業的發展。因此我們要發展多元化的房地產金融機構，并且可以通過在市場上發行債券來籌集資金，實現融資證券化等方式使房地產融資渠道多元化，從而形成有規模、競爭性的房地產金融一級市場。隨著我國改革開放的進行，金融業、保險業、證券業等服務的開放，以及外資的大量流入，有利于拓寬我國房地產業的融資渠道。
4.4完善房地產稅費
房地產調控需要稅收體制改革配合，目前房地產稅費在中國很多地方體系都沒有成型，作為對房地產最重要的調控方式之一，完善房地產稅費迫在眉睫，只有擁有完善的房地產稅費體系房地產企業才能健康的發展。因此政府要整合房地產開發與交易環節的稅費，對房地產稅費歸類整合，減少稅費環節，規范稅費征收。
參考文獻：
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房地產不景氣的原因范文第2篇
關鍵字：市場特點；行業困境；策略建議
中圖分類號：F832.45 文獻標識碼：B 文章編號：1007-4392(2009)05-0052-02
在國際金融市場動蕩､國內經濟增速放緩的背景下，我國房地產市場景氣回落呈現如下幾個特點：一是受國內外宏觀經濟基本面變化影響，房地產市場調控政策總體呈現先“緊”后“松”局面；二是專注于房地產開發的企業拿地熱情下降，主要原因是需求方普遍持幣觀望，價格在整體上出現一定程度的下降，全國住房成交量出現大幅減少現象；三是受宏觀經濟政策和經濟運行不景氣的影響，房地產開發企業資金鏈條繃緊，從而導致房屋新開工､竣工和施工面積增幅下降，土地購置面積增速回落，從而使地方經濟受到較大影響，部分地方政府積極出手救市。
一､金融危機下房地產行業困境分析
當前，貿易自由化和金融全球化推動著經濟全球化不斷深入，將世界各國的經濟緊密聯系在一起，一國特別是經濟發達國家發生危機很容易傳導至其它國家。美國是世界上經濟最發達的國家之一，美國次貸及其衍生品已經形成了全球性的市場，持有者遍及全世界。因此，次貸危機所帶來的金融動蕩并不局限于美國本土，各國股市､債市､匯市及各類相關衍生品市場等也隨之產生聯動，形成席卷全球的金融風暴。美國金融危機，將不可避免地影響我國房地行業。
(一)以次貸危機為導火索，美國經濟明顯收縮
雖然美國政府采取了一定的挽救措施，但它對美國經濟方方面面的影響還是十分明顯的：一是失業率上升。 美國勞工部2009年初公布的數據顯示，失業率上升至7.2%，創16年來新高。二是美國制造業萎縮。數據顯示，2008年12月份美國制造業陷入28年來最低水平。三是美國商務部今年2月公布數據顯示，2008年12月美國出口額下降了6.0%，進口額下降5.5%。美國經濟的下滑將影響全球經濟的快速發展，加劇我國經濟的減速和結構調整，我國經濟存在著過快下滑的風險，從而影響我國股票市場和房地產市場。
(二)國際金融危機影響我國經濟增長速度，房地產行業深受影響
首先，世界經濟增長放緩，我國出口減速的態勢已基本確立。其次，受出口增長回落的影響，加上資本市場不景氣等多種因素，企業資金鏈趨于緊張，市場自主性投資需求在減弱。在此情形下，房地產市場也深受影響，行業景氣進入下降區間，2008年以來，國房景氣指數逐月下降。
(三)房地產行業依然面臨資金壓力
盡管去年10月份以來，我國從緊的貨幣政策及時進行了調整，但是，房地產業的資金依然面臨缺口。一方面是我國房地產商在土地儲備､在建項目､已建但尚未售出去的項目中沉淀了大量的資金，有研究預計，僅土地儲備一項，房地產商沉淀的資金就接近2萬億元。同時，房地產銷售預收款和按揭貸款增速都在下降。另一方面則源于我國房地產獨特的開發模式。我國房地產業在很大程度上都采取的是快速拿地､快速開發､快速銷售的模式，這種模式在房地產行情看漲的情況下可以提高資金的利用效率，但是在房地產行情不好､銷售節奏放慢的情況下，房地產開發企業面臨建造成本上升壓力､土地儲備資金壓力､資金成本壓力等幾乎全方位的壓力。
(四)消費者對于房地產市場的預期發生逆轉
當前消費者持幣觀望已經成為房地產行業不爭的事實，無論是投資型還是自用型購房者，由于預期房地產市場進行調整，地產價格還有下降空間，紛紛持幣觀望，這樣預期的理由是由國際金融危機在短期內難以得到解決､地產泡沫的存在和保障性住房項目的上市等。同時，第二套房貸政策在一定程度上抑制了房地產市場需求，特別是投資､投資需求，在宏觀上導致需求量下降。而且，更為重要的是，這種觀望情緒不是通過簡單的放松房地產行業的信貸就可以在短期內加以解決的。
二､金融危機下發展房地產行業策略建議
為了更好地發展我國房地產市場，使房地產行業在國際金融危機中不受到大的沖擊，保持我國房地產行業的健康發展，筆者認為金融危機下房地產行業走出困境的策略主要有以下幾個方面：
(一)采用積極的經濟､金融政策來支持房地產行業的發展
在目前困境下，重新提振房地產業成為促投資､保經濟的必要選擇。房地產行業是典型的資金密集型行業，沒有金融的支持就沒有房地產的發展，而房地產的發展又為金融發展和創新提供了較為廣闊的空間。國家的房地產金融政策是中國樓市走向的關鍵，也就是說，如果房地產金融政策積極，那么中國樓市就會向前､向繁榮方向發展，反之樓市則將會向停滯，甚至向后､向蕭條方向發展。事實上，房地產已經被推至“國民經濟的重要的支柱產業”的地位。就經濟性而言，當前是政府推進住房保障建設､解決安居問題較為有利的時間窗口，加上地產行業在國民經濟中的地位，政府主要職能部門應及時根據宏觀經濟狀況調整地產行業的經濟和金融政策，采取有利于地產行業發展的貨幣政策和財政政策來應對目前的金融危機，保持我國地產行業的平穩發展，從而通過地產行業的發展來拉動內需，促進國內經濟的快速發展。同時大力發展多元化的房地產金融市場，適應房地產行業的特點，形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，以分散銀行信貸風險，拓寬融資渠道，為地產行業提供持續的發展動力。
(二)通過房地產行業政策調整來支持地產行業的發展
結合土地市場的規律，推動土地制度的改革，合理優化土地價格；簡化政府審批程序，進一步完善投資環境；政府制定能促進地產行業發展的政策，給投資者以信心；通過貨幣政策和財政政策的調整，在最短的時間內扭轉消費者持幣觀望的局面，改變地產市場不景氣的困境；規范地產行業，保證地產行業健康有序競爭。
(三)地產企業積極采取先進的管理手段和方法，通過培育自身的核心競爭力來應對金融危機所帶來的不利影響
房地產企業是資金､管理密集型的企業，其核心競爭力應從投資､管理兩方面去培育。
在投資方面培育地產企業的核心競爭力，應從以下三個方面入手：首先提高籌措資金的能力。房地產市場的進入門檻抬高，土地進入公開市場招標拍賣，銀行貨款條件收緊，自有資金的比例進一步提高，市場風險進一步加大，能否以較低的財務成本､較易獲得資金是衡量企業融資核心競爭力的重要指標；其次是獲得項目(土地)的能力。土地是房地產企業的發展源泉，如何以較低的成本獲得優質的土地，合理進行土地儲備是提升房地產企業核心競爭力的關鍵。再則是回避風險的能力。房地產市場是一個高風險的市場，如何回避投資及管理過程中的各類風險，是保持地產企業核心競爭力的重要措施。
在管理方面培育地產企業的核心競爭力，則要注重三種能力的塑造：第一，整合社會資源的能力。房地產是一個跨度十分大的行業，涉及投資評估､營銷策劃､規劃設計､工程建設､物業管理､環境保護､信息智能､貸款按揭､保險等，如何充分運用社會專業資源，最大限度為企業發揮作用，是培育地產企業核心競爭力的基礎。第二，控制管理成本的能力。一個企業的效益可以分成兩個部分，即經營效益和管理效益。經營效益在房地產發展初期，對于不少房地產企業來講十分可觀，如土地價格､各項規費等，只要有關系，地價可以比別人便宜，規費可以少交或不交，人們把這個時期稱作“關系地產”時期，企業的效益主要來自于“關系”是否到位。但隨著房地產市場的不斷規范，大家基本處于同一個起跑線上，遵循同樣的游戲規則，企業之間的效益高低將主要取決于管理水平的高低，利潤的空間將主要來自于兩頭，一頭是靠加強管理來控制成本，同樣的產品成本比別人低一點；另一頭是靠加強管理來提升產品的品質，使售價比別人高一點。一頭低一點，另一頭高一點，利潤空間也就出來了。因此向管理要效益是地產企業核心競爭力的源泉。第三，凝聚人力資本的能力。企業之間的競爭實質是人才的競爭。人力資本不是指企業中的所有人，而是指企業中的企業家和技術創新者，它與人力資源以及人才并不是同一個概念。貨幣資本是一種被動資本，而人力資本是主動性的資本，只有通過人力資本的運作，貨幣資本才能保值､增值。因此凝聚人力資本的能力是地產企業核心競爭力的根本。
參考文獻：
[1] 龍茂發，馬明宗.《產業經濟學》[M] .成都：西南財經大學出版社，1996。
房地產不景氣的原因范文第3篇
關鍵詞：房地產；泡沫；危害；防范措施
房地產業是國民經濟的支柱產業，它的發展能夠帶動其他相關產業的發展，同時它也是最容易導致泡沫的行業之一。近年來，我國房地產市場持續升溫，房價快速上漲，因此，人們對房地產市場是否存在泡沫有較多爭論，那么，什么是房地產泡沫？它是如何形成的？我們應如何控制泡沫，使房地產行業保持健康的發展呢？下面就對這些問題進行分析和探討。
一、房地產泡沫的含義及特征
（一）房地產泡沫的含義
經濟學上對泡沫的定義，人們普遍接受的是美國經濟學家查爾斯?P?金德伯格的觀點，他認為泡沫就是“一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的陡然上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者……”根據他的觀點，房地產泡沫可理解為房地產價格持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者，隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。
（二）房地產泡沫的主要特征
1、房地產泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大。房地產泡沫在形態上，表現為房地產價格的大起大落。在泡沫出現時，價格短期內大幅度上升；在泡沫破裂時，價格又大幅度下降。
2、房地產泡沫不具有連續性，沒有穩定的周期和頻率。在房地產經濟周期上漲階段，容易產生房地產泡沫。
3、房地產泡沫主要是由于投機行為、貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加造成的。房地產泡沫大到一定程度后必然會破裂，而一旦破裂又必然會給經濟帶來重創。
二、房地產泡沫產生的主要原因
（一）消費者及投資者對未來價格的預期
隨著人口的增加和城市的發展，房地產價格存在著潛在升值的趨勢，因此，房地產價格在人們未來的預期中也會不斷上升。對房地產未來價格的非理性預期造成投資者對未來房地產投資高回報的設想，過多的貨幣資本投入到有限的房地產買賣中，推動價格不斷上漲，從而使房地產價格不斷攀升。
（二）銀行信貸非理性擴張
由于房地產業是資金密集型行業，房地產開發必須擁有雄厚的資金，隨著房地產開發規模的不斷擴大，開發商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發資金主要來源就是銀行貸款。房地產的高回報，使許多銀行在貸款的操作過程中，違反有關規定，向開發商發放大量貸款，金融風險不斷堆積，使泡沫產生的可能性加大。
（三）土地的稀缺性
我國的土地資源相對匱乏，隨著經濟的發展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。這種需求既有發展經濟的客觀需求又有對土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅使下，把獲取的土地權益作為謀利手段。土地權益是虛擬資本的一種，它可以反復轉手。土地的稀缺性及其虛擬資本使地價在反復的交易中產生泡沫。
三、房地產泡沫的危害
（一）造成經濟結構失衡
房地產泡沫的存在意味著投資于房地產有更高的投資回報率。在泡沫經濟期間，大量的資金向房地產行業集聚，投機活動猖獗。
（二）導致金融危機
房地產業與銀行的關系密切主要是由房地產業投入大、價值高的特點決定的。一旦房地產泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。銀行與一般企業不同，安全性對其來說特別重要。一般生產性企業的倒閉只是事關自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應，使其他銀行也面臨擠兌風險。
（三）造成生產和消費危機
房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條、股價下跌等。地價和股價下跌也使企業承受了巨大的資產重估損失。企業收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發投資水平，又減少了企業在設備上的投資。生產的不景氣又導致其雇傭居民實際收入的下降。企業倒閉意味著大量的員工失業，收益的下降也要不斷裁減人員。居民由于經濟不景氣和個人收入水平的下降，因此會減少當期的消費，個人消費的萎縮又使生產消費品的產業部門陷入困境。
（四）引發政治和社會危機
隨著房地產泡沫破裂和經濟危機的發生，大量的工廠倒閉，失業人數劇增。在金融危機下，犯罪案件激增。由于人們對日益惡化的經濟危機感到不滿，社會危機逐漸加劇。
四、房地產泡沫的防范措施
（一）加強對房地產市場的宏觀監控和管理
政府制定合理的政策，是預防房地產泡沫的首要措施。房地產兼有資產和消費兩重性，正因為如此，房地產市場的投資十分活躍，容易產生房地產泡沫時，就必須加強對房地產市場的管理。首先，要加強對房地產建設的投資管理，根據收入的水平來確定投資規模，使房地產的產與銷基本適當，不至于過多積壓；其次，要加強房地產二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產泡沫劇增；再次，大力發展安居型住房，同時應加強市場統計和預測工作，從而使房地產行業成為不含泡沫的實實在在的主導產業。
（二）強化土地資源管理
政府應當通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據房地產市場的要求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例。要嚴格懲處各類違規行為，嚴厲查處房地產開發企業非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規定期限沒有進行開發的土地，政府應立即收回。堅決打擊開發商的圈地和炒地行為。
（三）加強金融監管力度，合理引導資金流向
首先，要進一步健全金融監管體系，增加監管手段，增強監管能力，提高監管水平；其次，要加強信用總規模的控制，不使社會總信用過度脫離實質經濟的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現代泡沫經濟發生；再次，要加強投資結構的調控，通過利率、產業政策等，引導資金流向生產經營等實質經濟部門。住房開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高的房地產開發企業。強化個人住房貸款管理。
總之，只要我們能夠充分認識其在發展過程中潛在的危機，及時進行治理，使房地產業真正成為新的經濟增長點。要保持高度的理性、宏觀調控、科學決策、正確引導，以防房地產市場的“虛假繁榮”，避免泡沫破裂后對社會的巨大傷害。
參考文獻：
1、包宗華.房地產先導產業與泡沫經濟[M].中國財政經濟出版社,1994.
2、李濤,伍建平.房地產泡沫的成因及防范措施探討[Z].
房地產不景氣的原因范文第4篇
關鍵詞：財務戰略模型；選擇；應用；支撐
基金項目：本文為海口經濟學院2010年青年基金項目“房地產財務戰略管理選擇模型研究”的階段性成果（項目批準號：Hjk10-13）
中圖分類號：F23文獻標識碼：A
房地產財務戰略可以分為以“高負債、低收益、少分配”特征的快速擴張型財務戰略、以“低負債、高收益、中分配”為特征的穩健發展型財務戰略和以“高負債、低收益、少分配”為特征的防御收縮型戰略等三類，由于社會經濟環境的復雜性及多變性，再加上企業自身的原因，我們在選擇和運用房地產戰略模型時必須綜合考慮各方面的因素，下面以某房地產公司為例來分析房地產戰略模型的實際應用，以及在應用過程中應注意的問題。
一、財務戰略模型的建立
根據影響財務戰略選擇的因素，結合房地產行業的實際情況，某房地產公司初步制定財務戰略選擇模型：包括戰略選擇及企業能力評價兩部分。該模型筆者已在《現代營銷》2011年2月期刊上發表的論文《基于海南房地產企業綜合能力評價的財務戰略管理模型》中進行了詳細的闡述，在這里就不再重復。
二、房地產財務戰略模型實際運用及選擇
（一）影響財務戰略選擇的企業綜合能力體系的實際運用。根據影響財務戰略選擇的綜合能力評價體系，并選取市場占有率較高的5家樣本公司（萬科、保利、中國海外、金地以及招商）作為參照，對某房地產公司及樣本公司2008年度及2009年度綜合評分如表1所示。（表1）可以看出：
1、負債比率：某房地產公司資產負債率與樣本公司相當，但資本負債率卻接近樣本公司的3倍。主要原因是某房地產公司承擔同等負債的同時，凈資產規模遠遠小于樣本公司（按承擔同等負債計算，凈資產只占樣本公司的60%），同時，某房地產公司期末現金余額遠遠小于樣本公司平均數（現金余額及現金占到期債務的比率均只占樣本公司的20%左右）。從負債比率來看，某房地產公司的財務風險非常高。
2、償債能力：由于某房地產公司2008～2009年整體現金均為凈流出，相對各項債務均保障程度非常低，這也是一個比較危險的信號。相比而言，樣本公司2008～2009年均保持現金凈流入，對到期債務的償債水平保持在30%左右。
3、發展能力：從銷售收入增幅來看，某房地產公司超過樣本公司平均水平，反映某房地產公司的快速擴張速度；從凈資產增幅來看，2008～2009年均低于樣本公司平均水平，主要是受2008年上市股權融資規模相對較小，以及2008年未再進行股權融資的影響。
4、變現能力：某房地產公司2008年變現能力指標較樣本公司相近，2009年低于樣本公司平均水平，反映2009年流動負債進一步上升，同時存貨占流動資產的比例增加致使速動比率進一步下降。
5、財務彈性：同償債能力，由于現金凈流量為負數，對利息及分紅的保障能力比較差，同時，營運指數為負也反映了企業利潤也不能表現為現金的取得，收益質量不高。
6、現金結構：經營現金結構比以及籌資現金結構比與樣本公司基本一致，反映某房地產公司與樣本公司在現金的獲取途徑上，銷售資金回籠和融資所占的比例并無差異；經營活動流入流出比低于樣本公司，主要反映某房地產公司存貨投資上較樣本公司更為激進，經營支出占到銷售資金回籠的比重更大；籌資活動流入流出比與樣本公司差異不大，但考慮2009年公司并無股權融資，實際凈增銀行貸款要遠遠高于樣本公司（凈增銀行貸款占籌資凈流量的124%，樣本公司占59%），這一方面說明了公司銀行貸款的實際取得能力較高；另一方面也反映了籌資活動結構上的不平衡。
綜上所述，根據影響戰略選擇的企業綜合能力評分體系，某房地產公司2008～2009年綜合得分均低于70分，按照3檔評分原則，某房地產公司影響企業財務戰略選擇的綜合能力最終評價為：弱。
（二）結合企業外部環境做出財務戰略選擇
1、2010年8月份的財務戰略選擇。從公司面臨的外部經濟周期來看，中國經濟長期向好的趨勢沒有改變，國民經濟已經見底企穩，初步判斷目前仍處于經濟繁榮階段。同時，考慮到下半年信貸政策可能會縮緊，類似上半年大規模的財政刺激將不可持續，經濟復蘇也存在不確定性因素。
從公司面臨的行業政策環境來看，由于2009年國際金融危機，國家為刺激經濟復蘇，頻繁出臺各項政策，包括寬松的信貸政策（下調貸款利率，下浮首次購房貸款利率），寬松的稅收政策（包括個人房產交易的營業稅、契稅減免等），寬松的投資政策（包括下降房地產投資資金比例，取消外資投資房地產限制）等，房地產行業目前面臨相對寬松的政策環境。值得注意的是，如果下階段房地產市場繼續高漲，相應的行業政策可能會逐步偏緊。
從行業的景氣程度來說，根據全國房地產開發景氣指數（“國房景氣指數”）判斷，在2010年3月份下降到2008年以來的最低點（94.74）以后，自4月份開始連續4個月上升，直至7月份的98.01，反映房地產市場已經逐步回暖。從影響財務戰略選擇的企業綜合能力來看，按照2008～2009年的財務報告數據，某房地產公司的綜合能力為：弱。
結合以上分析，某房地產公司自身能力和所面臨的外部環境，按之前建立的財務戰略選擇模型，我們可以初步做出選擇，如圖1所示。（圖1）即：在經濟繁榮階段，行業政策相對寬松的環境下，房地產行業整體回暖的趨勢明顯，結合某房地產公司企業發展目標，某房地產公司的財務戰略選擇應當是：擴張型和穩健發展型相結合的財務戰略。但倘若行業政策一旦收緊，或是經濟明顯下滑，財務戰略目標應當迅速調整為穩健發展型，甚至是防御收縮型。
2、2009年8月份的財務戰略選擇簡要回顧。假設我們使用該模型，在面臨一年前的經濟環境和內部條件，簡要地進行回顧及依據模型進行財務戰略的選擇。
從當時的外部經濟周期來看，國內經濟受國際金融危機的影響，經濟增速放緩，但仍然保持了平穩較快的增長，上半年國內生產總值（GDP）增幅為10.4%，因此判斷經濟周期上仍然處于經濟的繁榮階段。從當時的角度來看，如果經濟在之后有明顯和長時間的持續下滑，則需要考慮是否進入了經濟周期的下行期間。
從公司當時面臨的行業政策環境來看，從緊。政府在2009年年初即開始執行從緊的貨幣政策，央行在2009年上半年已經多次上調存款準備金率（由年初14.5%調升至16.5%），至少在2009年8月時，尚無明顯跡象表明政府將采取其后一系列的寬松政策，因此對此時行業政策環境暫時判斷為緊縮。
從行業的景氣程度來說，根據全國房地產開發景氣指數（“國房景氣指數”）判斷，2009年8月份景氣指數（101.78），已經自2008年11月起，連續9個月出現持續下滑，同時房地產銷售價格指數以及房地產銷售金額及面積增長率等指標均表現為持續下滑；顯示了房地產行業繼續向不景氣的方向進行調整。
從影響財務戰略選擇的企業綜合能力來看，按照2008年年報及2009年中報財務數據測算，某房地產公司的綜合能力為：弱。
結合以上分析的某房地產公司自身能力和所面臨的外部環境，按之間建立的財務戰略選擇模型，我們可以初步做出選擇，如圖2所示。（圖2）即：在經濟繁榮階段，緊縮的行業政策環境下，房地產行業整體下滑趨勢明顯，結合某房地產公司自身財務狀況，某房地產公司的財務戰略選擇應當是：防御收縮的財務戰略。
三、房地產財務戰略模型的其他支撐
財務戰略管理是動態管理過程，在經濟環境、市場環境和企業自身情況發生變化時，我們要及時對財務戰略進行相應的評估和調整，以避免堅持原有不合時宜的財務戰略導致的經營失誤。在這個過程中，我們可以通過建立財務預警機制及實施全面預算管理，為財務戰略模型提供強有力的支撐。
（一）建立財務預警機制。財務預警就是利用財務指標度量企業財務狀況偏離預警線的強弱程度，進而發出財務警戒信號的過程。企業生產經營容易發生財務危機，即因經營決策失誤或者外部環境惡化導致企業無力支付到期債務或費用，導致企業經營出現困難甚至破產的各種情況。企業財務危機盡管形成的原因有多種，結果的嚴重程度也不相同，但基本上都有一個產生、逐步惡化和爆發的過程。因此，企業應該及早發現財務危機信號，預測并化解可能的財務危機，這就是實施財務預警的意義所在。
財務預警機制對財務戰略的重要意義在于財務預警機制能為財務戰略的實施提供強有力的保障，能及時發現、監測、診斷財務戰略具體實施過程出現的各種隱形決策失誤，同時財務預警機制提供的信息為企業及時修正財務戰略帶來了強有力的技術支撐。
（二）實施全面預算管理。全面預算管理是指企業對未來的經營活動和相應財務結果進行充分全面的預測和籌劃，并通過對執行過程的監控，將實際完成情況與預算目標不斷對照分析，從而及時指導經營活動的改善和調整。
由此可見，全面預算管理是財務戰略實施的重要支撐，財務戰略具體實施后的完成結果，需要通過與預算目標進行對比和分析，從而考察財務戰略是否達到預期目標，發現存在的問題和不足，進而調整、改善財務戰略制定和實施流程。
（作者單位：海口經濟學院經濟貿易學院）
主要參考文獻：
[1]曹艷宏，梁迎昕著.房地產公司財務戰略環境分析.現代審計與會計，2006.12.
[2]耿云江.企業集團財務控制體系研究.基于財務戰略視角.東北財經大學出版社，2008.
[3]焦暉.房地產經濟周期與企業財務戰略決策.決策與信息（財經觀察），2008.5.
房地產不景氣的原因范文第5篇
一、國外房價走勢與影響因子分析
國外成熟的房地產市場及其變化，為中國房地產市場研究提供了豐富的素材和經驗。英國勞埃德銀行旗下的勞埃德TSB國際的全球房地產市場報告指出，“從2001年至2011年十年間，被調查的32個國家和地區平均上漲56%；其中，漲幅前三名為印度、俄羅斯、南非，分別為284%、209%、161%；跌幅前三名為日本、愛爾蘭、德國，分別為30%、23%、17%；中國內地位居第14位，漲幅為47%”。
這一結果符合市場的基本認識：新興市場國家房價普遍漲幅居前，發達國家房價平穩甚至跌幅較大。筆者查閱了各國官方統計數據，對上述榜單中的前后三甲，加上中國、美國兩大主要經濟體共計八個國家的GDP、人口、城市化率、房地產銷售價格指數等多個指標進行數量分析，發現經濟增長與人口流動對房價變化起著至關重要的作用。如圖1，2001年至2011年期間，GDP增幅最大的依次是俄羅斯、中國、印度、南非；增幅最小的依次是日本、美國、德國、愛爾蘭。
如圖2，城鎮人口（總人口與城市化率的乘積）增長最快的依次是中國、印度、愛爾蘭、南非；城鎮人口增長最慢的依次是俄羅斯、德國、美國、日本。
如圖3，城市化率第一梯隊的是日本、美國、德國、俄羅斯，均大于70%，其中日本城市化率最高；第二梯隊的是愛爾蘭、南非、中國、印度，均小于70%，其中印度城市化率最低。
如上分析得出以下三點結論。
一是城市化率代表房地產市場發展潛力，兩者成負相關，城市化程度越高，市場對未來房價上漲的預期在遞減。房地產市場的發展主要依賴兩個方面，一方面農村人口涌入城市帶來新增人口和新增需求；另一方面城市基礎設施建設帶來商住環境的改善，在城市化率不斷提升的過程中，這兩方面的推動因素會累加，并積極促進房價的上漲。當城市化率較高時，由于人口密度過大、交通擁堵、醫療教育資源緊缺等因素，反而出現逆城市化，即出現城鎮人口減少。從上述分析可以看出，房價漲幅第一的印度城市化率水平最低，僅為31%；房價跌幅第一的日本城市化率水平最高，高達91%。
二是各國房價漲跌的原因不盡相同，如俄羅斯雖城鎮人口出現負增長，但GDP卻是10年前的6倍，經濟爆炸式增長抵銷了城鎮人口負增長所帶來的負面影響，房價出現大幅上漲；而日本雖城鎮人口出現14%左右的增長，但GDP卻僅有41%的增長，基本處于滯漲狀態，經濟不景氣拖累房地產市場需求的釋放，房價出現大幅下跌。
三是房價漲跌受到多個因素綜合影響，如GDP、城鎮人口、人口密度等指標的變化均會影響房價，各個因素之間可能相互抵消或相互促進，共同對房價走勢形成促進或抑制作用。為此，筆者對上述8個國家2001年至2011年期間的數據進行歸一處理，并將各影響因子的乘積作為綜合系數，如表1。
房價漲幅前三甲的印度、俄羅斯、南非，綜合系數分別為5.90、5.84、4.60；房價跌幅前三甲的日本、愛爾蘭、德國綜合系數分別為1.62、3.01、1.93。除了愛爾蘭外，其他5個國家的綜合系數與其房價漲跌幅排名情況存在明顯的邏輯關系，即綜合系數越高，房價漲幅越大，反之跌幅越大。
二、中國房價持續上漲根源
如上分析，中國的綜合系數高達8.26，該數值甚至高于漲幅排名第一的印度，但前述全球房地產市場報告中提到“中國10年間的漲幅僅為47%，排名第14位”，這并不符合綜合系數表中的邏輯關系，也不符合中國近十年來平均房價基本翻番的事實。根據國家統計局的數據，中國平均房價從2001年的2170元/平方米上漲到2011年的5357元/平方米，2011年是2001年的2.47倍。
基于國際比對，我們可以看出中國房地產市場快速發展、房價“越調越漲”的根源在于中國處于城市化進程提速、經濟快速增長的歷史階段，這也是房地產行業繁榮、房價暴漲的必然階段。中國在2001年至2011年十年間，GDP（當年價格）從13172萬美元提高到72038萬美元，年均增長17.9%；城市化率從37%提高到51%，增加14個百分點；經濟高速增長、城鎮人口大幅增加，促進房地產市場發展的兩大因素沒有相互抵消，而是相互促進造成疊加效應，最終導致中國房價的牛市。
三、結論與啟發
筆者曾在《房價形成的基本邏輯》、《房價形成機制與定量分析初探》等文中提出供求關系決定房價，房價是供求比的函數；在供給相對穩定的情況下，房價取決于需求的變化，需求包括剛性需求、改善性需求、投資性需求三大類；需求取決于新增城市人口與人均可支配收入所形成的購買力。結合以上各國實證數據的對比分析，我們可以推斷：城鎮人口的增減、人口密度的大小對供求關系產生重要影響，代表經濟增長成果的GDP指標與房價有很強的關聯性。
