物業管理的服務意識
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物業管理的服務意識范文第1篇
今年是全面建成小康社會決勝階段的開局之年，也是推進供給側結構性改革的攻堅之年。下面是小編給大家帶來的在全市物業管理工作會議上的講話——全面提高物業服務水平。希望大家喜歡!
各位領導、同志們：
今天，我們召開全市物業管理工作會議，主要任務是貫徹落實市委×書記、市政府×市長對全市住房工作的重要批示，以及×市長在全市住房保障和房產管理工作會議上有關物業管理工作的有關要求，動員各縣區、各有關單位和廣大物業服務企業，凝心聚力，強化服務，進一步提高全市物業管理水平，為建設和諧幸福宜居×做出新貢獻。根據會議安排，下面我對全市物業管理工作作總結部署。
一、近年來全市物業管理工作回顧
近年來，物業管理戰線的廣大干部職工在各級黨委政府的堅強領導下，攻堅克難，開拓進取，全市物業管理工作穩中求進、難中向好，較好完成了全年主要目標任務。
一是行業發展規模不斷壯大。全市物業服務企業總數達到×家，其中本地一級×家、二級×家、三級×家、暫定三級×家、外地來連企業×家，物業管理項目達到×個，管理總面積突破×萬平方米，從業人員×萬人。去年全市新增物業服務企業×家(含外地來連×家)，新增物業管理項目×個。
二是制度體系建設不斷加強。完成了《×市物業管理實施細則》的擬定工作，并組織行業專家集中修改，廣泛征求物業服務企業、業主委員會等相關主體意見，邀請人大代表、政協委員座談討論。同時還啟動了前期物業服務合同修訂，完成了一批制度辦法起草工作。
三是行業監管力度不斷加大。對資質過期的×家本地物業服務企業依法予以資質注銷，對×家備案過期的外地企業清理出我市物業服務市場。為整頓市場環境，促進物業服務企業主動履職，先后組織海州、連云區等就小區管理服務情況進行突擊檢查，對存在問題的小區，責成屬地主管部門和街道督促企業限期整改。去年各縣區主管部門定期不定期組織專項檢查×余次，進一步增強了物業服務企業的契約意識和服務意識，小區物業服務水平總體有所提升。
四是城市宜居品質不斷提升。在市區×個物管小區開展了園林綠化提檔升級活動，新栽樹木×余株，種植草皮×萬平方米。開展物管小區排水系統專項整治，確保汛期物管小區安全。認真開展物管小區市優達標創建活動，×個物管小區達到市優管理服務標準，涌現出一批創建先進單位和物管示范小區。同科匯豐國際、蒼梧三期、金鷹國際城等小區始終保持較高管理水平，經得住檢查，受到業主好評。
五是物業維修資金、物業服務用房管理進一步規范。建立了市區電梯、消防設施設備專項維修資金，適時調整了市區物業維修資金繳存模式，提高了維修資金交存率。去年市區共撥付使用物業維修資金×萬元，涉及×個小區，惠及業主×萬戶，同比增長×%。加強物業服務用房配置和使用管理的監督檢查，對×多家未按規定配置或違規使用物業服務用房的建設單位、物業服務企業采取了限期整改措施，切實維護了廣大業主的權益。
在肯定成績的同時，我們也要清醒地看到，當前全市物業管理工作還存在很多困難和問題，與廣大人民群眾追求宜居幸福生活的熱切期盼、與黨和政府改善民生的工作目標、與我市“十三五”全面建成小康社會的總體要求還有較大差距。如物業管理政策法規相對滯后，物業管理體制機制不健全，物業服務總體水平不高，熱點難點問題亟待破解等等。
二、下步物業管理工作安排
今年是全面建成小康社會決勝階段的開局之年，也是推進供給側結構性改革的攻堅之年。對于全市物業管理行業來說，要轉變思維方式，抓住關鍵舉措，努力實現“十四五”期間物業管理工作良好開局。
(一)完善政策法規體系，推動物業管理法制化建設。
推動出臺《×市物業管理辦法》，同時要制定和完善八個配套文件：以市政府辦名義出臺《×市既有住宅加裝電梯指導意見》;會同市規劃局制定《×市物業服務用房管理暫行辦法》;出臺《×市物業應急維修管理暫行辦法》;會同市工商局修改印發《前期物業服務合同》《物業服務合同》示范文本;制定《×市物業服務質量考評細則》《×市物業管理項目經理等級考核辦法》《物業管理委員會成立規程》《×市物業服務保證金管理辦法》。力爭通過兩年的努力，建立較為完善的物業管理制度體系，逐步實現有法可依，為依法監管打牢基礎。
(二)加快推進體制機制改革，提高物業管理工作效能。
一要推進建立屬地管理、綜合管理和行業管理有機結合的物業管理體制，健全“指導監督在市級，主體責任在縣區，具體負責在街道，矛盾化解在社區”的物業管理運行機制。二要推進縣區、街道、社區物業管理工作機構、經費和人員“三落實”。年內市區及各縣要全部完成街道物業服務窗口的設立，年底全市將統一組織檢查考核。
三要推動相關部門職責進小區。在各物管小區統一設置“物業管理公示欄”，公示相關部門和單位的職責及聯系人、聯系電話，接受業主監督和投訴，及時查處小區違法違規行為。四要進一步簡政放權。將前期物業招投標管理、物業服務質量保證金管理、物業服務用房交付使用監管、限額以下物業維修資金使用審批等權限下放到各區，充分調動基層部門的工作積極性和主動性。五要優化行業監管模式。充分運用已建成的智慧物業監管服務平臺，整合行業發展的各類數據，實現數據共享，提高監管效能，促進行業健康發展。
(三)加大重點工作推進力度，切實提升物業服務質量。
一要繼續開展市優物管小區達標創建活動。按照年初既定目標，確保全市×%以上物管小區達到市優標準，為全面提升物業服務質量樹立更多典型。二要積極創建國家衛生城市，努力打造干凈物管小區。在小區電子顯示屏滾動播出創建國家衛生城市宣傳標語，在小區出入口懸掛創建橫幅。各縣區要結合“干凈、方便、順暢”×建設實施方案，認真組織開展“干凈物管小區”專項行動。
三要加大老舊小區改造力度，做好后續管理服務。×月×日前全面完成全市×個老舊小區改造任務，努力改善老舊小區硬件設施條件。四要強化執法檢查，凈化市場環境?？h區物業主管部門要認真履職，主動執法，加大監督檢查力度和頻度，及時將服務質量差、管理水平低、投訴問題多的物業服務企業列入黑名單。要加強物業管理招投標管理，維護招投標市場的公開、公平、公正。適時引入第三方評估，將評估結果向社會公布。
(四)突出抓好信用體系建設，完善行業監管措施。
一要盡快完成物業信息數據庫建設。各縣區、各物業服務企業要根據市局統一部署，做好數據整理報送，力爭在上半年完成全市物業服務企業、物業管理項目和項目經理基礎信息、信用信息的征集和系統錄入。二要完善信用考評機制。按照企業自評、縣區初評、市局評定的程序和信用評定辦法逐級審核確認，確保數據真實準確。三要做好數據成果運用。今年年底前要全市第一期物業服務企業信用報告。從明年開始做到每季度一次，促進守法守信經營。
(五)強化公眾監督和行業自律，提升行業整體素質。
一是舉辦“最美物業人”“最美物管小區”公眾評選活動和物業管理行業三個“十佳”評選活動，努力提升業主依法維權適度維權、業主委員會和物業服務企業依法履職履約能力，促進和諧社區建設。二是制定行業自律規則，組織全市物業服務企業簽訂行業自律承諾書，引導物業服務企業提升管理服務素質。扎實開展項目經理培訓，培優一批綜合素質高、業務能力強的項目經理崗位先鋒。同時，扎實開展勞動技能比賽，加大一線作業人員培訓力度。
主要保障措施：
一是加強考核管理。積極發揮市物業管理領導小組辦公室的作用，牽頭制定各部門物業管理工作考核問責辦法，將各部門物業管理工作履職情況、目標完成情況納入年底考核。
物業管理的服務意識范文第2篇
關鍵詞:財政 集中支付 財務管理 影響 措施
一、引言
2001年國務院通過了《財政國庫管理制度改革方案》,并逐步以點帶面,以試點單位開始,在國家行政事業單位逐步推行這一制度。所謂財政集中支付制度,指的是國家建立國庫單一賬戶體系,將所有的財政資金納入這一體系進行管理,最終由國庫支付中心在這一體系內將款項支付給收款人的制度,它是一種以財政資金國庫集中收付為主要形式的一種現代國庫管理制度。
這一制度是市場經濟國家常用的財政資金管理制度,對事業單位產生了較大的影響,其中最主要的是對事業單位的財務管理產生影響。本文以此為切入點,談這一制度對事業單位的財務管理的影響和事業單位應采取的主要措施。
二、財政集中支付對事業單位財務管理的影響
財政集中支付制度是國家近幾年推行的財政資金管理制度,意義較為重大。實行這一制度有利于減少資金流經環節,同時減少資金截留、占用等惡劣行為,減少腐敗滋生等問題。這是一項較大的改革,對事業單位很多方面都產生了較大的影響,其中最大的影響可以說是對事業單位的財務管理的影響。這些影響如下:
(一)財務管理的預算工作發生變化
過去事業單位的財政資金的運用有點較為隨意,同時大部分資金的使用都是在使用中變化,即在使用中才不斷調整資金使用方向和使用的數量,基本上屬于事后的調整,對事前的預算工作并不重視。在這種制度下,很多的預算都屬于走形式,過過場。很多的單位在之前根本就不重視預算編制和審批,認為該預算僅僅是一種向人大等部門做交代的形式報告。而在新的財政資金管理制度下,預算得到了極大的重視和肯定。這是由于財政集中制度下,財政資金的審批需要事前的預算支持,并且隨著制度的完善和賬目的明細,很多預算已經需要做到精細化和明確化,同時事業單位也難以在此制度下做到邊使用邊調賬,或者難度逐漸加大。因此,越來越多的事業單位開始更加重視單位預算,并且逐漸做到了精細化和明晰化。
(二)財務管理的賬戶設置需要變動
這種變化體現在內外兩個部分。事業單位在實行財政集中支付后,需要更改的賬戶包括了對外的金融賬戶和對內的明細賬戶,對外金融賬戶則體現在銀行賬戶。
在財政資金集中支付這一制度實行前,很多單位存在多頭管理資金賬戶,且在多個銀行或同一銀行開立多個賬戶的情形,財政部門無法對這些資金進行統一的管理。同時,財政體系外的資金循環仍然存在,“小金庫”屢禁不止,成為了財政部門管理財政資金面臨的大問題。而目前實施的財政資金集中支付這一制度,財政部在人民銀行開立財政單一賬戶,在銀行處設立了預算外資金專戶,另外為預算單位設立零余額賬戶。這些賬戶的統一和使用將極大減少了預算單位自行管理資金的情形,并且可以減少“小金庫”現象。
同時,在實行財政資金集中支付后,很多事業單位之前不統一或者隨意設立的賬戶及科目也將得到規范。事業單位的科目設置之前有的較為簡單,有的則沒有符合會計規定,大賬戶現象明顯,很多事業單位沒有明細賬的概念,沒有認真做好明細賬的設立和入賬。在實行財政集中支付制度后,事業單位要認真執行制度要求,規范賬目,并統一設立明細賬,同時做好明細賬的歸類和入賬工作,這樣也才能和預算明晰化相互匹配。
(三)財務管理的人員職責和設置要改動
隨著財政集中支付制度的推行,很多的事業單位人員職責和崗位設置需要重新調整。一方面是事業單位的財務管理工作內容發生了變化。例如,預算工作越來越重要,導致財務管理人員不僅僅要會做好事后入賬等工作,還必須在事前做好預算的準確性和明晰性。再如,賬戶的設置需要更加明細化也需要工作人員對自己的賬戶更加了解,對會計知識更加清楚,也需要深入了解制度內容。第二個方面就在于事業單位和外部機構的關系發生了變化,致使很多財務管理人員的職責發生了變化。例如現在支付主要是和銀行等打交道,且工作內容和之前有所變化,也導致了職責變動。
(四)資金的支付、存放和結算發生變化
之前的財政資金的支付主要是預算單位支付,即由預算單位向財政部門提出資金支付需求,然后由財政部下發至各個部門后到達預算單位,由預算單位自主進行支付安排,這樣不可避免的是預算單位占用資金和財政部無法控制預算單位支付的情形,這樣的最終結果是資金占用隨意性和不合理使用的擴大化。而實現資金集中支付后,主要是由財政部對供應商的直接支付為主,授權預算單位支付為輔助的支付方式,這種方式可以減少支付的隨意性,加大財政部對資金的控制。當然,這也對財務管理提出了新的要求。
同時,隨著財政集中支付的實行,資金的存放也有了新的變化。預算管理的實施和資金控制的加大,事業單位的財政資金存放由事前就存放于預算單位改成統一存放在財政部門,并在預算單位需要實際支付時才引起了資金存放的轉移。
資金的結算也發生了變化,之前是銀行根據預算單位已有的存放資金進行支付和結算,在改革后,財政部統一了銀行賬戶,銀行執行的主要是財政部的要求,根據財政部的授權標準和預算單位的支付票據先由銀行支付,后與財政部結算的方式。
(五)事業單位的財務自主性和資金籌措能力下降
財政集中支付執行后,事業單位需要對資金用度的計劃和使用有所規劃,并且這一預算計劃也是下一年度的主要指南。這種做法雖然有利于控制預算單位的資金使用,但是也產生一定的不利影響。主要可以列舉如下:第一,由于資金預算計劃一般是在第二年初,一般在3月份左右,這就導致了前幾個月的資金使用存在審批的難度。不少的預算單位仍然會存在調賬、審批不通過的危險,這給預算單位的資金使用產生了一定的不利影響。第二,由于計劃趕不上變化,很多時候,預算單位預算做得再好也難以考慮到多種因素的影響,因此也對預算單位的資金使用的自主性產生了不利影響。當然還有其他的影響,在此,不再一一而道。
另外,由于事業單位的資金存放方式發生了變化,事業單位自身的銀行存款減少,對外融資能力下降,例如一些高校等教育機構,自身銀行存款下降降低了其對銀行的吸引力,不利于銀行對其的支持力度。
可以說,財政集中支付后對事業單位的財務管理的影響有有利方面,也有不利的方面,總體上而言,是利大于弊。它有利于財務管理的深化和職責的劃分,有利于資金的管理和控制,有利于規范事業單位的財務設置,最終也將有利于事業單位的發展。
三、事業單位應對影響的措施
事業單位應該認識到財政集中支付的深刻背景,并在實際工作中踐行這一制度的要求,在財務管理上也要匹配這一制度的設置,具體而言,有以下幾個措施可以參考。
(一)加強預算管理,做好預算的明細化和準確性
財政集中支付對預算管理的重視程度在前文已經談及,可以說預算是財政資金管理的起點,也是一個重要的關鍵。事業單位能否做好預算關系到審批后資金的用度是否得當和合理,也關系到日后事業單位違規調賬的動機。這種意義下的預算管理更需要事業單位加以重視。一方面要認識到預算編制的嚴肅性。只有預算編制得到審批,日后的財政支付和授權支付才能得以實現,這就要求事業單位認識到這一編制的嚴肅性,并在管理上深化對其的認識。另外一方面,要做好預算編制的合理性。這要求事業單位做好編制的前瞻性和準確性,并且在實際工作中,要做到預算的明細和明晰。事業單位要根據發展的需要,在合理的范圍內編制預算,統籌資金的用度計劃。
(二)提升財務人員的素質和經驗,做好財務工作
根據財政資金集中支付的要求,財務人員一方面要做好事前的預算工作,另一方面需要做到入賬的準確和明細。這就對財務人員的實際能力提出了新要求,因此財務人員要不斷提升素質,并在實際工作中提升經驗,做好財務工作。另外,事業單位也要加強對財務人員的培訓,提升其對財政集中支付制度下財務管理的要求的認識,也提升其日常財務工作的能力。
(三)設置好財務工作內容和職責,提升現代化信息水平
根據財政集中支付的要求,事業單位的財務管理部門的職責和工作內容都有部分改動。這種改動包括對內和對外的內容。事業單位要根據實際的要求和制度的規范,重新設置好財務管理部門和部門內人員的工作內容,并對有需要重新劃分職權的人員職責進行重新劃分。
財政集中支付對會計信息化水平也提出了新要求。例如,要做好預算工作就要對之前的數據和類似工作的花費有所了解,并做好數據的存檔和調取工作,這就需要信息化和電子化。再如,財政資金的支付和結算方式都發生了較大的變動,需要及時讓財政部分和銀行了解事業單位的資金用度,會計電算化等也有利于財政部門及時調取和了解事業單位的資金用度明細。
(四)建立健全內部控制,加強對資金的監督機制
財政資金歸根結底是人民的資金,事業單位在使用的時候必須有政治觀念。可以說財政資金的收付都是要根據制度要求,本著對人民負責,為社會發展考慮。這就必然要求事業單位財務管理要做好內部控制的設計和實施,并做好對職責職權的劃分和實際工作的監督。在財政體系中,要做好預算、項目上馬、項目用度、資金支付等項目的管理,不斷建立健全內部控制,完善財務管理的工作,提升財政計劃和使用水平。這樣才能最終促進財政資金集中支付制度的執行。
以上的措施雖然簡單,但是執行的時候卻是不易。一方面,事業單位要有魄力進行必要的改革,這就會觸及既得利益者的利益,也會引起財務管理人員的不安;另外一方面也需要事業單位認識到自己的能力,不斷提升自身建設,提高財務管理的水平和能力,才能促進自身財務管理與財政資金集中支付匹配。
四、結語
本文從財政集中支付這個制度展開,分析了其對事業單位的財務管理產生的實際性影響,并簡要的談及了事業單位應采取的具體措施以適應這一制度的要求。總體而言,財政集中支付對事業單位的財務管理影響是利大于弊,但是在具體措施的執行上需要事業單位加以努力。限于作者的能力及經驗,本文的某些觀點可能有所欠缺。
參考文獻:
[1]陳峰.淺談國庫集中支付對高校財務的影響及對策[J].電子商務,2010,02.92.
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物業管理的服務意識范文第3篇
[關鍵詞]知識密集型服務業 人力資源 高校師資管理
當前知識密集型服務業在第三產業中占有極大的比值，而知識密集型服務業按照生產資料的性質可以分為生產性知識密集型服務業和消費性知識密集型服務業。在服務業中，會計服務、金融服務、咨詢服務、法律服務、保險服務、通訊服務、研發服務、建筑設計服務等屬于生產性知識密集型服務業；教育培訓服務、房地產服務、醫療保健服務、出版和傳媒服務等屬于消費性知識密集型服務業。本文以高校為例，對其進行探討。
一、知識密集型服務業人力資源管理的特點
高校的人力資源管理是消費性知識密集型服務業的一部分，知識密集型企業是承載、實現知識化經濟的載體，是依靠知識的傳承、傳播與應用來創造經濟效益的微觀經濟組織。知識型員工是實現知識經濟的主體，是知識的所有者和承載者，知識密集型服務業中知識的創新、利用和增值以及資源的優化配置都需要通過知識型員工來實現。以高校為例，知識型員工即是由不同職稱的老師組成的教師隊伍以及高校的相關管理人員。
（一）從業知識密集型服務業的人員特點如下
1、知識密集型服務業的相關從業人員為各個領域中具有較高專業水平的的專業人員，如教授、醫師、經濟師、工程師、科學家等。21世紀最需要的是人才，而人才又是知識密集型服務業的重中之重。
2、傳統企業中擁有資金、技術等生產資料，與之不同的是，知識密集型企業中最為重要的是生產資料――知識是由企業中知識型員工所掌握的。企業的創立都是以創造經濟效益為目的，在知識型企業中，知識才是企業價值創造的核心動力。
3、由于外部經濟形勢快速變化的現狀，知識型員工需要根據組織的發展方向不斷地進行自主學習，使自身能力與工作要求相適應。在知識型企業中，不僅管理人員需要有控制組織運作與創新的能力，每個員工都需要在獲取組織內部的信息、知識的基礎上進行創新。
4、員工流動性、團隊合作精神強，個性鮮明，自主能力強。
（二）知識密集型服務業特點
1、知識密集度高且是行業發展的核心推動力。
2、智力資本是知識密集型企業創造價值的主要來源，是企業發展的重要資源。
3、產品與服務科技程度高，勞動雇傭資本化。由于企業價值和經濟效益的創造是通過企業對于知識的獲取、加工、創造和運用來完成，并且知識獲取難度比資本獲取難度低，知識型企業更容易獲得成功。
4、企業組織結構網絡化、扁平化、彈性化。
二、當前師資管理中存在的問題
當前各高校的人力資源管理方式較大程度上沿用了傳統的金字塔式的層級式組織結構，在師德機制的建設上仍待完善。大部分高校的領導者認為師資管理的內容僅僅是樹立先進工作榜樣及引進高素質人才等，沒有將足夠的注意力放在對高校教師地位的提升上。教學人員的學歷、專業水平和工作能力等方面的素質水平參差不齊。沒有給予內部人員理想的薪金福利，職位晉升機遇提供得也較少，這些原因導致了部分教學管理人員工作心態不穩定，以致工作效率低下，教學效果差。為了理想的工作待遇，部分管理人員則通過重新就業、學歷進修等方式離開管理崗位或者重新進入到教學崗位與科研崗位，造成了高校教學管理崗位的流動性大，管理人才流失的現狀。師資力量不斷優化的同時卻沒有新鮮血液的注入，造成師資隊伍的質量與數量的失衡，總量不足。高效管理機制不完善，晉升機制不健全，導致師資管理水平低，對教師的約束力下降，管理層庸才沉淀而人才難以加入。
由于高校的教育對象是來自全國各地的學生，這就對高校各職能部門的教學與管理崗位的教師提出了更高的要求，在進行人力資源的管理與優化時，高校需要采用更加適合的管理理念與管理方式，從而發揮高校――這一智力資本的集散地在知識密集型服務業內的優勢及引導知識密集型服務業正確發展的作用。
三、高校的人力資源管理對策
（一）樹立“以人為本”的管理理念
高校的人力資源管理不同于傳統的企業管理，我們要立足于“以人為本”的管理思想，提供教師自身成長與發展的機會。知識密集型服務業的人力資源管理方式與普通企業不同，高校的從業人員屬于知識型員工，在對其工作積極性上的激勵單純依靠金錢的刺激是不夠的，知識型員工相比薪金收入的提高更愿意看到的是對其個體的成長與發展提供的機會。在知識型人力資源管理結構中需要弱化規章制度的約束，更要強調一種以人為本的和諧管理模式，注重企業文化與從業人員的溝通，提升服務在人力資源管理中的地位。
（二）應用知識密集型服務業的人員管理方式
高校是智力資本的集散地，屬于消費性知識密集型服務業。由此可見，高校師資管理方式可以參照知識密集型服務業的人員管理方式，即：實行彈性工作制，創造寬松的工作環境；注重員工的職業生涯的規劃與發展；采用多元化的價值分配方式。就高校而言，應結合學校實際狀況，在認真貫徹實施國家相關法律法規的前提下進行師資隊伍的建設與管理，建立一套完善的規章制度和管理辦法。
（三）建立適用于知識密集型服務業人力資源管理的考核機制
在教師考核中，不僅要量化考核的指標，還要考核員工工作價值方面的指標；在績效的考核中，要同時考察員工的工作績效和其所在部門與團隊的績效，以此緩和員工因擔心激烈競爭而產生的緊張情緒并樹立部門內部的信任互助精神，從而實現知識共享。
四、結束語
在目前市場經濟迅速發展的社會環境下，國內生產總值和就業份額的7成以上被服務業所占據，服務業已經成為增強國家經濟競爭力的關鍵因素，并且對于國民經濟效率的提升起著重要作用。在借鑒國際國內高校人力資源管理成功經驗的基礎上，立足知識密集型服務業的特點針對知識型員工進行科學的人力資源管理具有重要意義。
參考文獻：
[1]王濤，曾誠.基于客戶導向的公立醫院人力資源管理――以成都市某三甲醫院為例[J].中國美容醫學，2012，（10）.
物業管理的服務意識范文第4篇
撫順石化礦區服務事業部，為撫順石化公司直屬單位。撫順石化礦區服務事業部機關設七個管理部門，下屬物業服務中心、燃氣服務中心、生活服務中心等11個直屬單位。生活服務中心成立于2008年8月，主要為撫順石化公司所有單位提供職工就餐、洗浴、倒班宿舍、廠區綠化等生活后勤與服務保障工作。生活服務中心始終堅持精細化管理與創新并重，推行優質后勤服務，提供安全放心的食品，營造高品質的就餐服務氛圍，全力打造了撫順石化后勤服務品牌，把企業發展的成果通過食堂服務轉化為員工的利益，從而激發員工為企業更多更好的創造價值，為企業的可持續發展做出貢獻。2009年、2010年中心連續兩年獲得事業部先進單位、先進黨委榮譽稱號。
二、生活后勤服務價值鏈管理內涵
價值鏈（Value Chain）就是從原材料加工到產品成品到達最終用戶手中的過程，即“所有增加價值的步驟”所組成的全部有組織的一系列活動。價值鏈管理是指改變作業管理策略和將組織調整到具有有效性和高效率的戰略位置，以利用產生的每一個競爭機會。生活服務中心結合后勤服務工作實際情況，將現代化企業價值鏈管理融入到后勤服務工作中，建立并實施煉化企業后勤服務體系。取價值鏈管理方法“優化業務流程、提升工作效率、穩固運行體系”的內涵，用于規范生活后勤服務系統的各項工作，其核心是嚴細工作標準制度、建立科學定價機制、推動HSE體系運行。
三、生活后勤服務價值鏈管理的主要方法
（一）確立科學發展觀和以人為本的管理理念
生活服務中心領導層針對后勤服務存在的人員素質低、硬件設施不足、基礎工作薄弱、管理機制缺失等問題，結合生活后勤工作的實際，確定后勤服務的根本理念就是以人為本，重新對后勤資源進行匯總整合，對管理方式進行改革創新，為生活后勤服務注入“價值鏈管理”的理念，即通過對原材料采購，食品加工及食品銷售三個價值環節的全程監控，不斷提升后勤的服務水平與后勤人員的業務能力，保證員工食用的食品安全、衛生、價格低廉。
（二）創新后勤服務體系的管理模式
1、優化采購方式，建立科學合理的定價機制
原材料采購在價值鏈管理中起決定性作用，生活服務中心積極消化各種漲價因素，擴大采購范圍，調整采購頻率，加強市場調研，嚴格按照“5R”、“三化一優”等先進采購方式進行采購?！?R”采購方法即通過綜合分析各種因素，選取適時（Right time）、適質（Right quality）、適量（Right quantity）、適價（Right price）、適地（Right place）的原材料進行采購。“三化一優”采購原則分別指國有化、規?；?、品牌化、價格優，即中心采購原料的生產企業必須為大規模企業，且采購以國有化為先，采購的原料有品牌效應，質量有保證，價格低廉。在此基礎上，中心建立了一套科學合理的定價機制，與供貨商簽訂協議，保證中心采購的原料為本行業、本區域價格最低，質量最好。
2、全員參與到價值鏈各環節管理當中
生活服務中心通過對價值鏈管理的靈活運用，充分調動員工工作的積極性，樹立了全員參與、全員管理的工作意識，即管理不只是管理者的事，也是每一位被管理者的事。針對后勤工作勞動密集型的特點，在基層推廣“班組員管理”經驗，將具體工作細化為綜合管理、安全質量、衛生、紀律、培訓、核算、設備、政工八個方面，設立班組“員”實現全員參與管理。
3、完善銷售環節，重視信息反饋
銷售作為價值鏈的末端，是為員工體現后勤服務的最重要的環節。生活中心重視對軟實力的投入，通過對服務水平協議（SLA）的全方位培訓，提升后勤人員的服務水平，從文明用語到服務動作，全面樹立服務至上、止于至善的工作態度。中心在注重加強軟實力的同時，從設備設施、銷售流程入手，鞏固銷售服務硬實力。中心開設“小市場”服務，為員工提供饅頭、花卷、麻花、糕點等食品，打消了員工購買外來食品的種種顧慮；每天三次對餐盤、餐具進行嚴格消毒，確保就餐衛生。于此同時，中心特別重視員工對服務信息的反饋，建立了信息反饋平臺，公開了中心主任與各后勤站領導的電話，真誠傾聽員工們對后勤服務的意見與建議，以便對后勤價值鏈管理工作的持續改善。
（三）建立價值鏈管理的組織保證體系
1、工作標準、規章制度及崗位職責的制定、修訂與完善
工作標準、規章制度及崗位職責工作是執行價值鏈管理的重要手段。生活服務中心自成立以來就把標準、制度、職責的制定做為重點工作，每年年初結合工作實際，集中專業人員，對其進行修訂完善，中心成立三年形成了三版《標準制度匯編》，使標準、制度及職責能夠與時俱進，對當前的后勤工作進行指導、監督。
2、加強考核，提高執行力
生活服務中心每月對基層單位進行兩次綜合檢查，主要考核員工對標準、制度與職責的掌握以及與實際工作的結合情況，杜絕工作兩層皮的現象。中心按考核成績對十一家基層單位進行綜合排序，并將排序結果作為年度評優的重要依據。在年底中心邀請外部專家參與到達標驗收工作中，對中心全年執行標準、制度與職責情況提出建議及看法，以便總結經驗彌補不足。通過工作標準、規章制度及崗位職責的制定、施行與考核驗收，中心九家后勤單位基礎工作達標率均為95%以上，形成了“無標準的工作不做，有標準的工作按標準執行”及“以制度管人、以制度約束人”的良好工作習慣。
3、全員培訓，提升服務技能
由于歷史的原因，后勤工作存在服務人員綜合素質偏低、結構不合理等問題，這些問題與服務對象日益增長的服務需求形成了劇烈的碰撞，舊問題解決同時，新的矛盾又不斷出現。生活服務中心領導把全員培訓作為價值鏈管理的重要組織保障體系，強調對所有崗位人員的全方位培訓，培訓的根本目標是提升員工的服務技能，是優化價值鏈管理的重要手段，中心積極開展了形式多樣提升業務技能的活動。
物業管理的服務意識范文第5篇
一、關于業主大會和業主委員會
（一）已成立的業主委員會在《條例》施行后的執行事項業主大會和業主委員會在《條例》施行后，應分別按照《條例》規定履行職責。《業主委員會章程》應在下一次業主大會召開時，依照《條例》的規定修訂為《業主大會議事規則》。
業主大會和業主委員會的印章，依照有關法律法規和業主大會議事規則的規定刻制、使用和管理。業主委員會原有印章，應根據《條例》規定的職責使用。業主大會需對外行使權利的，業主委員會應憑區、縣房地產管理部門出具的證明刻制業主大會印章，并按規定使用。
業主委員會在《條例》施行前訂立的物業管理合同未終止的，該合同應繼續履行。
（二）《條例》施行后的業主大會成立
1、業主大會的成立條件一個物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，應成立一個業主大會。
2、首次業主大會會議的召開符合業主大會成立條件的物業管理區域，建設單位應書面報告街道辦事處（鄉鎮政府），街道辦事處（鄉鎮政府）在接到書面報告后的30日內，與區、縣房地產管理部門一起組織成立業主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）?；I備組由街道辦事處（鄉鎮政府）、區縣房地產管理部門、部分業主、建設單位組成。籌備組中的業主由區縣房地產管理部門和街道辦事處（鄉鎮政府）組織業主予以推薦產生?；I備組成員名單確定后，街道辦事處（鄉鎮政府）和區縣房地產管理部門應在物業管理區域內書面公告?；I備組應做好各項籌備工作，并組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。召開首次業主大會，應當邀請居（村）民委員會參加，并接受其指導和監督。
3、首次業主大會會議上業主投票權的確定業主在首次業主大會上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。其中，住宅物業按套計算，每套計一票；非住宅物業按物業建筑面積計算，一百平方米以上的，每一百平方米計一票，一百平方米以下有房地產權證的，每證計一票。單個業主所持的投票權最高不超過全部投票權的30%.業主大會成立以后，單個業主最高投票權按照本意見執行。
4、業主大會的備案經業主大會選舉產生的業主委員會，應自選舉產生之日起的30日內，持業主大會的會議記錄和決議、業主委員會成員名單和基本情況、業主大會議事規則、業主公約等材料，向區縣房地產管理部門備案。
凡符合《條例》規定產生的業主委員會，由區縣房地產管理部門出具業主大會、業主委員會印章刻制證明。業主委員會應按規定刻制、使用和管理印章。
（三）《條例》施行后的業主大會會議業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應有物業管理區域內二分之一以上投票權的業主參加。
業主大會召開會議，若業主人數超過一百人時，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，也可以幢為單位推選若干業主代表成立業主小組，由業主小組成員參加業主會議。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。
業主推選代表參加業主大會會議的，業主代表應于參加業主大會的3日前，就大會擬討論的事項書面征求所代表的業主意見。凡需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。
業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會作出制訂和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。
二、關于前期物業管理
（一）前期物業管理招投標業主大會成立之前，住宅物業建設單位應當按照房地產開發和物業管理相分離原則，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業。投標人少于3人或者住宅規模小于5萬平方米的，經物業所在地的區、縣房地產管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
（二）房屋出售的相關事項建設單位應在銷售房屋前，參照市房地資源局的示范文本，制定業主臨時公約、房屋使用說明書。
建設單位與房屋買受人簽訂的房屋出售合同，應包含前期物業服務合同的內容，并將業主臨時公約、房屋使用說明書、經規劃部門批準配置的公建設施和平面圖作為房屋出售合同的附件。
物業買受人在與建設單位簽訂房屋出售合同時，應對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
（三）物業的驗收物業管理企業承接物業，應當對物業共用部分、共用設施設備進行查檢，查驗中發現房屋質量和公建配套設施等問題，應書面告知建設單位，并辦理交接手續。建設單位應當按照《條例》第二十九條規定向物業管理企業移交物業管理資料，對驗收發現的問題應當予以整改，并承擔相應的民事責任。
三、關于物業管理用房建設單位應在物業管理區域內配置物業管理辦公用房和業主委員會用房（以下合稱物業管理用房），在前期物業管理期間，提供給物業管理企業使用；業主大會成立后，無償提供給業主大會。產權屬全體業主所有。物業管理用房的具體標準為：物業管理辦公用房，按照不低于該物業管理區域房屋總建筑面積的0.2%提供。建筑面積5萬平方米及以下的，按照不低于建筑面積100平方米提供。業主委員會用房，按照不低于建筑面積30平方米提供。提供的物業管理用房應為地面以上的獨用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。
建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產初始登記時，應提交物業管理用房配置的相關資料。經審核符合以上條件的，市或者區、縣房地產管理部門方可核發房屋預售許可證和辦理房地產初始登記。
四、關于維修資金的籌集、使用和管理新建商品住宅以及住宅物業管理區域內的非住宅物業的維修資金籌集、使用和管理，應按照市政府有關維修基金的規定執行。
新建非住宅物業出售時應設立維修資金，具體標準和設立方式由物業出售人和物業買受人參照《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規定，在房屋出售合同中約定。成立業主大會的，維修資金應以業主大會的名義存入專戶銀行，設立專門帳戶，按幢立帳、按戶核算。
