房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理制度

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房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理制度范文第1篇

關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收風(fēng)險管理

當(dāng)前，“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)中已經(jīng)非常常見，并且通過這一制度來有效改變重復(fù)征稅的問題。在“營改增”的背景下，加強(qiáng)對稅收風(fēng)險的管理，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著非常重要的作用，也是企業(yè)合理納稅的根本。在房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展過程中，非常容易出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，所以，就應(yīng)該合理運用“營改增”制度，積極完善相應(yīng)的管理制度，更好的推動房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定向前發(fā)展。

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險管理的重要作用

（一）緩解房地產(chǎn)企業(yè)納稅壓力當(dāng)前，稅收的一些原則還沒有得以完善，而在以往增值稅背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收并不沒有減少，反而有所增加，要比在“營改增”的背景下增加很多。根據(jù)對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收計算能夠發(fā)現(xiàn)，通過落實“營改增”政策，就能夠很好的緩解房地產(chǎn)企業(yè)的納稅壓力，并且為其提供增值稅發(fā)票，有效地減輕其負(fù)擔(dān)，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供相應(yīng)幫助。

（二）將其行業(yè)分類細(xì)化在“營改增”政策下，我國稅后體系更加完善，對其各類服務(wù)的有效分類，能夠達(dá)到理想的納稅效果，通過這樣的方法就能夠很好的解決征稅不正確的問題，緩解房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中所存在的經(jīng)濟(jì)問題，讓消費者能夠更加想要購買房產(chǎn)。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上來看，能夠?qū)⑹┕ず贤瑒澐譃閮刹糠郑謩e是采購和施工，因為在這其中的采購能夠獲得增值稅發(fā)票，這樣就能夠很好的減少納稅，將其房地產(chǎn)工程成本控制在合理范圍內(nèi)，進(jìn)而幫助房地產(chǎn)企業(yè)更加穩(wěn)定的發(fā)展。

二、“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險管理存在的問題

（一）稅收負(fù)擔(dān)增加的稅務(wù)風(fēng)險在“營改增”沒有落實前，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅過程中，會以不動產(chǎn)銷售為基礎(chǔ)來進(jìn)行。而在“營改增”政策落實后，房地產(chǎn)的納稅標(biāo)準(zhǔn)就改為增值稅，在這其中的稅率有所增加。所以，從這方面也就能夠看出，在落實“營改增”政策后，其房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)有所增加，但是，在這其中包括很多內(nèi)容，其中的一部分能夠用房地產(chǎn)企業(yè)來抵扣納稅額度，進(jìn)而就提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。將原本房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)額中一部分轉(zhuǎn)化為營業(yè)稅。從一定程度上來看，“營改增”政策的落實，能夠減少成本投入，進(jìn)而幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲取理想經(jīng)濟(jì)收益。但是，房地產(chǎn)企業(yè)需要能夠?qū)⑵淠軌蛴糜诘挚鄣脑鲋刀惏l(fā)票進(jìn)行整理，并且嚴(yán)格按照相應(yīng)規(guī)定來制定，否則就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)增多，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的運行。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)增加對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，其自身的性質(zhì)有一定的特點，企業(yè)在運行過程中需要考慮多個方面，對于在這其中的各種復(fù)雜內(nèi)容，都需要進(jìn)行整理。而且，房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目時，前期投入金額較大，所獲得的經(jīng)濟(jì)收益時間較長，需要承擔(dān)很大的風(fēng)險。所以，從以上問題也就能夠看出，想要有效整合能夠抵扣增值稅的相應(yīng)發(fā)票，并對其管理并不是一件容易的事情。但是，房地產(chǎn)企業(yè)需要將后續(xù)的經(jīng)濟(jì)收益和成本進(jìn)行聯(lián)系，積極和相關(guān)單位進(jìn)行溝通，按照我國相關(guān)法律法規(guī)來開展工作，最大程度上減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本影響，有效提升其經(jīng)濟(jì)效益。

（三）增加成本流出通過對相關(guān)文件內(nèi)容分析能夠得知，對于房地產(chǎn)工程的造價，稅前造價×11%，那么在這其中的發(fā)票是否能夠用于抵扣增值稅發(fā)票就成為研究內(nèi)容。通過對這一內(nèi)容的有效分析能夠發(fā)現(xiàn)，在“營改增”落實前并沒有過大的差異。但是，在落實這項政策后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅率有所增加，這樣就導(dǎo)致成本增加，使得房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目時需要在合同中明確這一點。

三、“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險的問題原因

（一）缺少合理的稅收風(fēng)險防控制度當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有在發(fā)展過程中積極的與相關(guān)部門進(jìn)行溝通，導(dǎo)致在工作時信息不具備時效性。也沒有為其建立完整的溝通渠道，這樣就不能夠有效了解稅收政策變化情況。還有就是一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有根據(jù)自身情況來明確所存在的稅收風(fēng)險，也沒有制定相應(yīng)控制制度，對于稅收風(fēng)險中所存在的控制、評估等方面都沒有進(jìn)行有效管理，這樣就導(dǎo)致出現(xiàn)大量的稅務(wù)風(fēng)險。

（二）缺少涉稅風(fēng)險一些房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建稅務(wù)風(fēng)險評估體系過程中，并沒有加以重視，這樣就導(dǎo)致容易出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險。在正常情況下，風(fēng)險識別、分析等，都是稅務(wù)風(fēng)險中非常重要的一部分，一旦在這其中任何一個環(huán)節(jié)存在問題，都會影響最終效果。而且，雖然有部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立管理流程，但是依然還是沒有對一些潛在問題進(jìn)行分析，缺少相應(yīng)管理制度，導(dǎo)致依然存在稅務(wù)風(fēng)險。

（三）缺少信息溝通制度市場變化速度非常快，及時的獲取信息對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員有著非常重要的意義。但是，在管理稅務(wù)風(fēng)險過程中，卻沒有及時的傳遞市場變化信息。在“營改增”的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有及時建立溝通制度，導(dǎo)致各部門之間缺少溝通，影響后期的稅務(wù)管理工作質(zhì)量。

四、“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險管理的策略

（一）建立健全稅務(wù)風(fēng)險管控制度房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，要以稅收內(nèi)部控制為基礎(chǔ)，來了解內(nèi)部控制中所存在的問題，并且采取相應(yīng)措施，以此來規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。在稅務(wù)風(fēng)險管理中分為事前、事中和事后三個部分，這三個部分有著非常緊密的聯(lián)系，進(jìn)而通過這樣的方法來形成整個管理體系。在事前管理中，應(yīng)該及時的為其制定管理制度，形成正確的管理理念。在事中管理中，應(yīng)該能夠分析財務(wù)指標(biāo)，并且了解其中的潛在問題，以此來更好的應(yīng)用定量和定性分析，讓其風(fēng)險控制在合理范圍內(nèi)。在事后管理時，應(yīng)該積極構(gòu)建信息化系統(tǒng)，確保其信息的通暢，準(zhǔn)確落實稅務(wù)風(fēng)險管理。

（二）構(gòu)建涉稅稅務(wù)風(fēng)險評估體系如果想要穩(wěn)定提升房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理水平，就應(yīng)積極的構(gòu)建風(fēng)險評估體系。通過構(gòu)建體系，就能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)在各個階段所存在的稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效分析，這樣就能夠更好的控制成本，降低稅務(wù)風(fēng)險。可以利用決策分析法，來了解在這過程中是否存在稅務(wù)風(fēng)險，找出其出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險的原因，并積極采取相應(yīng)措施。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在不斷發(fā)展過程中，也應(yīng)該能夠?qū)ζ渲嘘P(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行評估，及時找出稅務(wù)風(fēng)險，并有效解決。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理制度范文第2篇

摘 要：本文根據(jù)作者多年財務(wù)工作經(jīng)驗就房地產(chǎn)財務(wù)管理中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制進(jìn)行了簡單的闡述。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 財務(wù)管理 關(guān)鍵環(huán)節(jié) 有效控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特殊性

1.開發(fā)項目差異大、周期長、涉及的環(huán)節(jié)多。開發(fā)項目所處的位置、環(huán)境不同，其特點各異；建設(shè)周期長，每個項目少則幾個月，多則幾年；每個項目經(jīng)過選址、可行性論證、立項、規(guī)劃、征地拆遷、勘察設(shè)計、報建招標(biāo)、開工建設(shè)、預(yù)售、竣工驗收、交付客戶入住、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)；期間需同土管、住建、規(guī)劃、施工、供應(yīng)商、購房戶等多方打交道，關(guān)系復(fù)雜。

2.投入大、不確定性高。單個項目少則幾百萬、幾千萬，多則幾個億甚至幾十億的投入；開發(fā)過程不確定因素多：小到城市規(guī)劃、項目設(shè)計變更，大到國家產(chǎn)業(yè)、稅收、貨幣政策的變化，社會因素、政治因素、技術(shù)因素的變化都給房地產(chǎn)業(yè)帶來風(fēng)險。

3.從產(chǎn)品方面看，其開發(fā)產(chǎn)品具有高價值屬性，其價格及銷售受國家政策調(diào)控影響巨大，銷售方式多采用預(yù)售和分期付款銷售。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的上述特點，決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特殊性，影響因素多，管理難度大。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)容具體包括以下方面：營運資金、投資、籌資、利潤分配等方面管理；經(jīng)營中伴隨資金的流動分成以下幾個業(yè)務(wù)循環(huán)：銷售與收款、采購與付款、籌資與投資等，財務(wù)預(yù)算是綜合的財務(wù)計劃，貫徹于整個業(yè)務(wù)循環(huán)。圍繞房地產(chǎn)財務(wù)管理過程的業(yè)務(wù)循環(huán)及全面預(yù)算，控制好財務(wù)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，才能真正降低成本、提高經(jīng)濟(jì)效益。

基于房地產(chǎn)企業(yè)的運營特征，筆者提取了構(gòu)成企業(yè)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的兩個核心要素，現(xiàn)將其列示如下。

第一，資金管理。從整體來說，房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作流程不外乎三點：融資——投資——效益產(chǎn)出。可以說，是這三個部分構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈的核心，而這三個部分又都涉及了資金管理這項重要內(nèi)容，因此，資金管理可視為是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的構(gòu)成要素之首。這是一項系統(tǒng)工程。在這項工程中，所有環(huán)節(jié)都是重點。只有確保建立有效的融資渠道，保障運營資金能夠有效利用，以及各項投資都科學(xué)合理，才能達(dá)成房地產(chǎn)企業(yè)效益最大化這一戰(zhàn)略目標(biāo)，并促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

第二，稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)擁有一個龐大的稅賦網(wǎng)絡(luò)，其中，企業(yè)所涉及到的稅種主要包括營業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅等等。全力做好稅務(wù)籌劃工作是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門的重要職責(zé)，這項工作直接關(guān)系著企業(yè)的最終效益，以及企業(yè)資金能否有效利用，能否避免稅務(wù)風(fēng)險，保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。將稅務(wù)籌劃作為一個單獨項目從財務(wù)管理中提取出來，其也構(gòu)成了一個價值鏈條，而這一鏈條的主體僅有兩個部分，一是稅務(wù)遵從，二是稅務(wù)籌劃。在工作實踐中，前者是后者的基礎(chǔ)，只有做到稅務(wù)遵從，才能順利開展稅務(wù)籌劃工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制

1.強(qiáng)化資金管理力度。資金管理的主體由兩個部分構(gòu)成，一是融資管理，二是投資管理。首先，我們先來探討如何構(gòu)建有效的融資管理體系。在中國，對于企業(yè)而言融資是一項極為艱難的工作。從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀來看，融資渠道狹隘更是其所面臨著的一個重點問題。因此，要強(qiáng)化資金管理，構(gòu)建有效的融資管理體系，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門就必須要全力拓寬融資渠道。例如，企業(yè)可采用股權(quán)融資的方式吸引資金，這一融資方式的優(yōu)點在于降低了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，彌補了銀行貸款需到期還本付息的不足，而缺點是易于分散企業(yè)控制權(quán)，且資金成本投入較高。再如，企業(yè)可利用債務(wù)融資的方式吸引資金，這種方式的優(yōu)點在于投資小，風(fēng)險易控制，并能夠優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，全面發(fā)揮債務(wù)資金的財務(wù)杠桿作用；而缺點是存在較大的還本付息壓力，且風(fēng)險往往是潛在的，雖然易于控制，卻不易發(fā)覺，而且一旦造成風(fēng)險，會影響財務(wù)杠桿的平衡，導(dǎo)致企業(yè)運轉(zhuǎn)資金面臨著較大的壓力。

其次我們再來探討如何加強(qiáng)投資管理。首先，企業(yè)應(yīng)制定科學(xué)完善的資金管理制度，結(jié)合我國相關(guān)法律法規(guī)，用制度來保障投資管理的科學(xué)合理性。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)的所有投資項目中，單獨的項目僅是企業(yè)投資的起點，而財務(wù)部門的主要工作是協(xié)同其他部門做好開發(fā)項目的可行性分析，以及結(jié)合戰(zhàn)略規(guī)劃參與投資項目的前期決策。由此可見，影響財務(wù)部門投資管理的因素主要由三點構(gòu)成：一是財務(wù)部門工作人員的專業(yè)素質(zhì)；二是房地產(chǎn)企業(yè)在投資項目方面賦予財務(wù)部門的參與權(quán)力，即財務(wù)決策在項目整體決策中所占據(jù)的比重；三是財務(wù)部門如何參與財務(wù)決策，如何開展對投資項目的可行性分析。只有確保三個因素的達(dá)成，才能有效加強(qiáng)投資管理，提升管理力度和保障資金的合理運用。

2.優(yōu)化稅務(wù)籌劃方案。在房地產(chǎn)企業(yè)的整體項目策劃中，稅務(wù)籌劃是其中的一個重要環(huán)節(jié)，并且，稅務(wù)籌劃應(yīng)在投資項目已勾勒出大體框架時立即介入，全力配合項目策劃做好決策工作，以保障投資項目的脈絡(luò)清晰，目標(biāo)明確。稅務(wù)籌劃共有兩個部分構(gòu)成，一是稅務(wù)遵從，二是稅務(wù)籌劃的主體部分。其中，稅務(wù)遵從是一個原則性問題。無論房地產(chǎn)企業(yè)如何壓縮成本投入和壓縮哪一環(huán)節(jié)的成本投入來保障效益目標(biāo)，都不能摒棄稅務(wù)遵從這一基本原則，即不能壓縮稅賦成本。以此為前提，稅務(wù)籌劃工作應(yīng)從兩個方面來開展。第一，通過多種稅賦方式對比得出最優(yōu)方案。例如，房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)，而在直接購買土地使用權(quán)和購買在建項目或通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的兩者權(quán)衡下，后者顯然會減少企業(yè)的稅賦成本。第二，在我國稅務(wù)總局對房地產(chǎn)行業(yè)全面開展土地增值稅匯算清繳的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可通過細(xì)化開發(fā)項目融資利息支出的方式優(yōu)化稅務(wù)籌劃工作。例如，我國土地增值稅暫行條例規(guī)定，裝修費用可計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實際財務(wù)狀況，將毛坯房出售改為精裝出售，將裝修工程委托于與企業(yè)下屬單位，如此，則可以將一部分收入轉(zhuǎn)嫁到裝修單位，從而實現(xiàn)節(jié)稅的目的。

三、結(jié)束語

隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的深入，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營環(huán)境將更加惡化，各房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更大的資金和市場壓力，企業(yè)要生存、發(fā)展、獲利，只有苦練內(nèi)功，在抓好包括以上關(guān)鍵環(huán)節(jié)在內(nèi)的財務(wù)管理的前提下，加強(qiáng)精細(xì)化管理，降低開發(fā)成本、費用，提高產(chǎn)品品質(zhì)及功能，滿足不同消費群體的需求，才能在激烈的競爭中處于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王濤.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范與控制[J].財經(jīng)界，2013（21）：194.

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理制度范文第3篇

[關(guān)鍵詞]新經(jīng)濟(jì)形勢；房地產(chǎn)；成本管理

文章編號：2095-4085(2018)01-0073-02

1新經(jīng)濟(jì)形勢下房地產(chǎn)成本管理存在的問題

1.1忽視對成本進(jìn)行分?jǐn)?/p>

對成本進(jìn)行分?jǐn)偪梢詫崿F(xiàn)對產(chǎn)品定價、利潤監(jiān)控、行業(yè)對標(biāo)、稅務(wù)籌劃的管理，提高對成本管理的效率，保證房地產(chǎn)企業(yè)的利益。但是在實際房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，極少有人重視對成本進(jìn)行分?jǐn)偦蛘呖茖W(xué)的管理。對成本的管理一般停留在表面工作上，導(dǎo)致后期的分?jǐn)偣ぷ鞑辉鷮崳绊憣Τ杀镜墓芾怼⒖刂疲荒軐崿F(xiàn)對房地產(chǎn)利潤、稅務(wù)等的科學(xué)規(guī)劃。

1.2成本核算對象的設(shè)定沒有依據(jù)

成本核算與實現(xiàn)科學(xué)分?jǐn)傄粯樱紝τ趯崿F(xiàn)房地產(chǎn)的定價、利潤或者稅務(wù)的規(guī)劃具有十分重要的作用。實現(xiàn)對成本核算，也是控制成本的手段之一，對保證房地產(chǎn)項目的正常開發(fā)、運行具有重要意義。對成本核算對象的設(shè)定必須要有依據(jù)，要在項目開發(fā)之前，根據(jù)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則去確定成本核算對象，實現(xiàn)對成本核算科學(xué)、有效的分析。但是實際房地產(chǎn)開發(fā)項目中，房地產(chǎn)商一般只重視行業(yè)利潤，極少對成本進(jìn)行核算，核算對象的設(shè)定也比較模糊，所以不能實現(xiàn)明確、科學(xué)的對成本核算對象進(jìn)行管理，嚴(yán)重時可導(dǎo)致成本失控，不能達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的目的。

1.3未能及時獲取項目成本核算的依據(jù)

科學(xué)的對成本進(jìn)行核算，需要有效的依據(jù)，比如工程成本核算時，施工單位提供的有效發(fā)票等。但是實際成本核算過程中，企業(yè)對成本的核算不重視依據(jù)，不重視向施工單位索要發(fā)票等。并且有的時候房地產(chǎn)項目竣工，但是投資方對一些營業(yè)稅、附加稅的款項沒有及時結(jié)清，這種情況下，施工單位亦無法向房地產(chǎn)企業(yè)提供發(fā)票。所以，這些狀況的存在，就導(dǎo)致房地產(chǎn)商在核算成本時，沒有完全將所有款項進(jìn)行疊加、核算，甚至出現(xiàn)估量成本的情況。與實際成本的數(shù)值補丁存在偏差，可靠性低，由此造成房地產(chǎn)企業(yè)不能實現(xiàn)有效、科學(xué)的對成本進(jìn)行管理、控制。

2針對以上問題對房地產(chǎn)成本管理提出建議

成本控制一直都是房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化管理的一個難點。由于成本控制不確定因素很多，且不同項目的實際情況、人員素質(zhì)不同，想在不同的項目上應(yīng)用同一種管理手段、方法進(jìn)行成本管理難以實現(xiàn)。如何開展有效的成本控制，只有不斷從工作實踐中總結(jié)經(jīng)驗、抓大放小、規(guī)范運作、科學(xué)管理，才能最終實現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。因此，在實際成本管理及預(yù)算中，要掌握一些房地產(chǎn)成本管理的知識與技巧，才能更好的促進(jìn)對房地產(chǎn)成本的科學(xué)化管理。

2.1在企業(yè)內(nèi)部全面貫徹成本控制管理理念

企業(yè)內(nèi)部要樹立科學(xué)、合理、準(zhǔn)確的成本控制管理理念，促進(jìn)成本管理的效率得到提升，保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部設(shè)立成本合約部，所以企業(yè)其他部門認(rèn)為，成本的管理理所當(dāng)然由合約部承擔(dān)，這種想法是不正確的。成本的管理必須貫徹到企業(yè)管理的每一環(huán)節(jié)，企業(yè)的每一個部門、每一個員工都有參與的責(zé)任。只有將企業(yè)對項目管理的每一環(huán)節(jié)都實行成本管理，成本才能真正得到控制，才能實現(xiàn)對成本的科學(xué)和行之有效的控制。

2.2建立目標(biāo)成本管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)上層對企業(yè)做出決策，往往依據(jù)投資估算及預(yù)算。但是投資預(yù)算對上層做出決策只是提供一定的依據(jù)，在企業(yè)的正常運行中，還需要在投資預(yù)算的基礎(chǔ)上編制項目的目標(biāo)成本。目標(biāo)成本只是在項目實施之前，企業(yè)做出的預(yù)測，為成本的管理提供依據(jù)，所以在實際企業(yè)項目的生產(chǎn)或銷售過程中，要注意將目標(biāo)成本與實際成本進(jìn)行比對，這樣才能有效控制成本失控現(xiàn)象的發(fā)生。為此，企業(yè)需要一套完善的目標(biāo)成本管理制度，一方面實現(xiàn)目標(biāo)成本的管理，另一方面便于將責(zé)任細(xì)致到每一個部門。并且便于對目標(biāo)成本進(jìn)行監(jiān)督、控制，對成本執(zhí)行過程中不規(guī)范的行為進(jìn)行及時校正。而且目標(biāo)成本只是對企業(yè)項目做出的預(yù)測，在實際實施過程中存在不合理的地方，監(jiān)督部門還可以及時進(jìn)行修改，與實際成本進(jìn)行及時比對等，保證成本管理的正常運行，防止成本失控現(xiàn)象的發(fā)生。項目完成后，成本合約部門和財務(wù)部門要對項目成本情況進(jìn)行匯總核算，將實際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比對，得出實際與預(yù)算的偏差，為將來目標(biāo)成本的預(yù)算提供寶貴的經(jīng)驗。

2.3采用科學(xué)的成本管理和控制方式

成本的管理與控制方式，主要分為動態(tài)控制與靜態(tài)控制兩種。(1)動態(tài)控制方式。所謂動態(tài)控制，首先將房地產(chǎn)項目的各個環(huán)節(jié)模塊化，然后研究各個模塊在運行過程中的相互影響，在此基礎(chǔ)上計算出項目的成本。但是值得注意的是，在這個動態(tài)過程中，任一模塊的變化，都會影響模塊之間相互影響，由此改變項目的成本。(2)靜態(tài)控制方式。靜態(tài)控制與動態(tài)控制的區(qū)別在于，在將房地產(chǎn)項目模塊化的基礎(chǔ)上，對每一個模塊做出范圍預(yù)估，讓每一個模塊在合理的范圍內(nèi)對成本進(jìn)行預(yù)估。這種控制方式得出的成本是在一個較為合理的范圍內(nèi)。

2.4建立成本管理構(gòu)架

成本管理構(gòu)架的建立，更加便于房地產(chǎn)企業(yè)對成本進(jìn)行科學(xué)、有效的管理，并且能夠提高成本管理的效率。值得注意的是，在成本管理構(gòu)架設(shè)計時，要請專業(yè)人員進(jìn)行，確保構(gòu)架的可靠性與科學(xué)性。成本管理中，針對企業(yè)開發(fā)項目的數(shù)量設(shè)計運營模式。比如，企業(yè)只開發(fā)一個項目，可采取職能制運營模式；開發(fā)多個項目時，若項目在同一個地區(qū)，可采取矩陣制運營，即在每個項目中設(shè)立獨立的項目管理部門，對每個項目實施獨立管理，公司對幾個獨立的部門實施總管理；若多個項目分散在不同地區(qū)，公司可采取分公司管理模式，對項目進(jìn)行管理，項目完成后，再由總公司進(jìn)行匯總整理。如項目在可行性研究階段，則采用房地產(chǎn)成本管理類似估算法；打算假想階段、策劃定位階段則采用參數(shù)模型法；施工房地產(chǎn)成本分析圖階段則采用自下而上估算法。由于估算所處的階段分歧，所用的體式格局分歧，估算有不同的精度和不同的時間花費。

3結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理制度范文第4篇

（一）登記情況：

20*年我市涉外房地產(chǎn)企業(yè)正式登記注冊的有4戶。至20*年，由于項目開發(fā)和銷售完結(jié)，有兩家企業(yè)停止經(jīng)營，另外又有新注冊的企業(yè)兩家。故20*年登記戶數(shù)仍為4戶。注冊類型均為外商投資企業(yè)。

（二）經(jīng)濟(jì)稅源及入庫稅收收入：

20*年我市涉外房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入3721萬元。20*年實現(xiàn)銷售收入574萬元。

20*年元至12月，我分局共計入庫房地產(chǎn)行業(yè)稅費350萬元。其中：純稅收入344.87萬元（營業(yè)稅340萬元、個人所得稅2.41萬元、印花稅1.62萬元、土地增值稅0.84萬元）。

20*年元至12月，我分局共計入庫房地產(chǎn)行業(yè)稅費180.10萬元。其中：純稅收入169.90萬元（營業(yè)稅156.30萬元、個人所得稅3.02萬元、印花稅8.44萬元、土地增值稅2.14萬元）。

二、××市涉外房地產(chǎn)企業(yè)趨勢分析：

從調(diào)查分析的情況來看，我市房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是涉外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈以下幾個趨勢：

（一）在新一輪國家宏觀調(diào)控政策尤其是金融緊縮政策出臺后，首先減弱了住宅金融支持度。由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較為單一，對銀行金融支持依賴度過高，金融緊縮之后將對房地產(chǎn)市場帶來較大沖擊，產(chǎn)生“急剎車”效應(yīng)。

（二）隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)投資的速度明顯過快。然而在缺乏決策層有效控管和指導(dǎo)的情況下，房地產(chǎn)投資的高速增長帶來的影響和沖擊相當(dāng)嚴(yán)重。最直接的后果就是房地產(chǎn)的投資增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售增長，只是商品房空置率上升，更深層次的后果則是造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理，吸收了大量銀行貸款的房地產(chǎn)業(yè)成為泡沫，稅收自然呈萎縮狀態(tài)。

（三）私有制股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)以私有、股份、有限公司居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。涉外房地產(chǎn)企業(yè)中更是100%的為私有性質(zhì)，且銷售和財務(wù)人員多為家族成員，納稅人素質(zhì)參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

（四）市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的重心轉(zhuǎn)移。隨著城市改造的深入，以及有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策的不斷規(guī)范，我是原有易開發(fā)資源逐漸萎縮。新項目開發(fā)地由西向東，逐漸由市中心轉(zhuǎn)移向市區(qū)邊緣城郊結(jié)合部，或地價相對便宜、房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的的縣級區(qū)域，而且時間和項目都比較集中。在這個因素下對涉外分局的稅收管理的沖擊是最明顯的。

三、涉外房地產(chǎn)企業(yè)在稅收管理上存在的問題：根據(jù)省局和市局的部署安排，我局對所轄房地產(chǎn)企業(yè)20*年度和20*年度稅收管理情況進(jìn)行了全面檢查。從檢查情況來看，主要存在以下幾個方面的問題：

（一）因房地產(chǎn)企業(yè)自身原因，造成發(fā)展受阻。在涉外分局征管的四家房地產(chǎn)企業(yè)中，真正形成一定規(guī)模集約化產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的只有華嵩置業(yè)有限公司，其他幾家為“項目”公司，規(guī)模小，競爭和抗風(fēng)險能力差，做完單一項目就陷入半關(guān)停狀態(tài)。新增房產(chǎn)項目不多，部分在建房產(chǎn)項目還因受挫而停工。如招商國際房產(chǎn)公司就已處于停產(chǎn)狀態(tài)而無稅可交。

（二）納稅主觀方面的因素：不少企業(yè)存在主觀意識上的偷欠稅收。部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收賬款”或“其他應(yīng)付款”科目中長期掛賬不做銷售處理，通過推遲“預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時間，有意識地延緩銷售收入的視線，影響納稅義務(wù)發(fā)生時間，造成營業(yè)稅、所得稅申報納稅滯后。另外還有企業(yè)提供虛假或不完整的銷售面積、采取以物易物手段隱匿收入、假“代建”真開發(fā)等手段增加稅務(wù)人員核算難度，達(dá)到少繳或不繳相關(guān)稅款的目的。

（三）納稅客觀方面的因素：企業(yè)帳務(wù)混亂。該行業(yè)大部分是私營經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，帳務(wù)設(shè)置不規(guī)范，沒有專門的稅收會計。雖然設(shè)置了帳務(wù)，但科目不齊全、核算不準(zhǔn)確，基本上只將銷售（預(yù)售）收入費用等進(jìn)行了登記，而沒有系統(tǒng)地核算和調(diào)整。另外，財務(wù)憑據(jù)以白條居多，甚至僅憑經(jīng)理的一張便條就予以開支。帳務(wù)處理上的極不規(guī)范，使得稅務(wù)檢查有一定難度。

四、關(guān)于房地產(chǎn)稅收征管方面的幾點建議。

(一)進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)財務(wù)核算的標(biāo)準(zhǔn)及財務(wù)管理制度。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，對可售面積的單位預(yù)算造價的計算，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參與和認(rèn)可，一經(jīng)確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法，使成本結(jié)轉(zhuǎn)的隨意性得到控制。

(二)加強(qiáng)票據(jù)管理，健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實情況，特別對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的對外收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應(yīng)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，并健全領(lǐng)、用、存制度。

(三)完善對預(yù)收款監(jiān)管的手段，保證稅款的及時足額入庫。通過現(xiàn)場實地的調(diào)查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進(jìn)度，特別對售樓部加強(qiáng)適時監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款的真實性、準(zhǔn)確性，多角度對預(yù)收款進(jìn)行監(jiān)控，確保稅款的及時足額入庫。

(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務(wù)部門應(yīng)該加強(qiáng)與房管局、土地局、建委、招標(biāo)、規(guī)劃、金融、公安等部門的協(xié)同配合和聯(lián)系，對部分涉稅地數(shù)據(jù)資料做到及時溝通，摸清我市房地產(chǎn)開發(fā)項目底數(shù)和規(guī)模，提高征管和稽查工作地針對性。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理制度范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅收；風(fēng)險管理；財政收入

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中，可能存在不同程度上的稅收風(fēng)險，對于稅收風(fēng)險的管理則是強(qiáng)調(diào)相關(guān)的稅收機(jī)構(gòu)借助先進(jìn)的信息技術(shù)手段，對企業(yè)風(fēng)險進(jìn)行分析，結(jié)合實際情況，有針對性提出合理的稅收管理措施，以求盡可能的降低稅收管理風(fēng)險，提高企業(yè)納稅額，維護(hù)當(dāng)?shù)卣斦€(wěn)定。對此，相關(guān)稅收部門可以通過對納稅企業(yè)進(jìn)行輔導(dǎo)和宣傳，加強(qiáng)稅收監(jiān)管力度，根據(jù)差別化的手段來降低稅收風(fēng)險，提升稅收管理成效。由此看來，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收管理風(fēng)險研究是十分有必要的，對于后續(xù)理論研究和實踐工作開展具有一定參考價值。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收管理現(xiàn)狀

（一）內(nèi)部控制缺失。房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長中不可或缺的組成部分，當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險管理工作中面臨著各式各樣的風(fēng)險，其中一個典型的問題就是內(nèi)部控制缺失[1]。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身組織結(jié)構(gòu)較為冗雜，經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及到眾多方面，一個工程項目從設(shè)計開發(fā)、建筑施工、加工業(yè)、建材商貿(mào)以及房屋銷售等多個部門，這個部門的日常工作量較大，在核算經(jīng)營成本時很容易混亂影響到最終結(jié)果準(zhǔn)確性；同時，稅收風(fēng)險管理力量不高，缺少足夠的管理資源，管理水平偏低，在實際納稅中可能在執(zhí)行上存在差異。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)盡管結(jié)合實際情況建立了相應(yīng)的內(nèi)部控制和風(fēng)險管理制度，但是在實際執(zhí)行中難以有效的落實到實處，依法旅行納稅職責(zé)，致使納稅風(fēng)險依然存在。同時，還有更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未建立完善的風(fēng)險管理體系，自然就談不上執(zhí)行納稅風(fēng)險管理措施。由于很多企業(yè)內(nèi)部制度不健全，或是不愿意去執(zhí)行稅收風(fēng)險管理措施，同樣會為企業(yè)帶來稅收風(fēng)險。

（二）企業(yè)稅收規(guī)劃容易存在誤區(qū)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收規(guī)劃主要是為了盡可能的在法律允許范圍內(nèi)少繳稅，但是稅收規(guī)劃失敗，房地產(chǎn)企業(yè)將會付出相應(yīng)的代價，即稅收規(guī)劃風(fēng)險。為了能夠在法律允許范圍內(nèi)少繳稅，通過調(diào)低稅基，就能夠?qū)崿F(xiàn)少繳稅的目的。但是企業(yè)在稅收規(guī)劃和方案選擇中并未依法繳納稅務(wù)，或是由于無法及時、全面的了解到相關(guān)稅收政策，導(dǎo)致稅收規(guī)劃存在較大的風(fēng)險[2]。

（三）企業(yè)辦稅人員專業(yè)素質(zhì)不高。房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理活動開展中，辦稅人自身的專業(yè)素質(zhì)高低同樣會對企業(yè)稅收風(fēng)險管理帶來風(fēng)險，導(dǎo)致企業(yè)無法更加全面、有效的了解稅收政策，或是對稅收政策精髓把握的不全面，納稅行為并未嚴(yán)格遵循相關(guān)納稅要求進(jìn)行，或是流于表面，未能從實質(zhì)上真正按照稅收政策規(guī)定進(jìn)行操作，導(dǎo)致企業(yè)面臨逃稅、漏稅的問題，承擔(dān)違約金和罰款的處罰，不僅損害企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，在一定程度上還會損害企業(yè)的整體形象和名譽。

（四）溝通協(xié)調(diào)不充分。對于一些涉及到具體的納稅業(yè)務(wù)，一般情況下是由專門的管理人員進(jìn)行調(diào)查、審核以及評估，但是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專門的人員去同稅務(wù)人員進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)，這種溝通協(xié)調(diào)的不充分問題，將會為企業(yè)帶來少繳和未繳稅的風(fēng)險出現(xiàn)，從而造成嚴(yán)重的后果。與此同時，稅收政策由于自身特性十分復(fù)雜，所以房地產(chǎn)企業(yè)對于稅收政策的理解和認(rèn)知上存在差異，這種對稅收政策理解上的差異，可能導(dǎo)致企業(yè)認(rèn)定的繳稅范圍和稅收機(jī)關(guān)認(rèn)定的繳稅范圍不同，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來稅收風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險應(yīng)對措施

（一）健全和完善企業(yè)財務(wù)會計核算體系。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身業(yè)務(wù)涉及范圍較廣，在財務(wù)成本核算中可能存在一定的問題，造成成本核算工作出現(xiàn)缺失。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)健全和完善財務(wù)會計核算體系，能夠?qū)ζ髽I(yè)日常經(jīng)營活動和交易真實、全面的反映出來，科學(xué)合理的計算，對于重大財務(wù)活動及時申報和繳納，為企業(yè)積極參與市場良性競爭打下堅實的基礎(chǔ)。在交易活動開展中，企業(yè)應(yīng)該重點關(guān)注納稅主體的資格和信用，進(jìn)行綜合考評，防止企業(yè)惡意的轉(zhuǎn)嫁稅收風(fēng)險，出現(xiàn)稅收漏洞，盡可能的降低稅收風(fēng)險消滅在萌芽狀態(tài)中。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高辦稅人員自身的綜合素質(zhì)，加強(qiáng)培訓(xùn)和考核，樹立正確的責(zé)任意識和稅務(wù)風(fēng)險意識，能夠不斷完善自身知識結(jié)構(gòu)，學(xué)習(xí)新的稅收法律和政策內(nèi)容，明確稅收風(fēng)險防范的重要性，真正將稅收風(fēng)險管理工作落實到實處，維護(hù)企業(yè)合法的稅收權(quán)益，顯著提升企業(yè)的稅收風(fēng)險管理能力。

（二）加強(qiáng)稅務(wù)部門監(jiān)管。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)實際面臨的稅收風(fēng)險，有針對性提出應(yīng)對措施，降低稅收風(fēng)險帶來的危害。稅務(wù)部門同樣應(yīng)該對企業(yè)申報存在異常納稅項目進(jìn)行監(jiān)督，促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠明確自身納稅范圍，對于異常納稅項目更深層次的檢查和管理，及時補繳稅款。對于一些異常納稅項目，如果經(jīng)過企業(yè)自身額定檢查仍然無法明確異常原因，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以交由相關(guān)稽查部門對企業(yè)納稅情況進(jìn)行科學(xué)合理的評估，從而更為全面的了解到納稅異常原因所在。

（三）建立稅負(fù)模型。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該引進(jìn)先進(jìn)的計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際經(jīng)營情況、樓盤開發(fā)規(guī)模，應(yīng)用金稅軟件數(shù)據(jù)庫建立稅務(wù)模型，以此來更加科學(xué)合理的管理稅收風(fēng)險，計算企業(yè)的營業(yè)稅、所得稅以及土地增值稅，根據(jù)建立的稅負(fù)模型考核企業(yè)自身的稅負(fù)情況，更深入的了解到房地產(chǎn)企業(yè)面臨著的稅收風(fēng)險，及時有效的采取應(yīng)對措施，解決企業(yè)稅收異常問題。

（四）共享房地產(chǎn)開發(fā)信息。為能更有效的對房地產(chǎn)稅收風(fēng)險進(jìn)行管理，政府部門可以建立房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)平臺，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。工商、稅務(wù)、土地以及建委等相關(guān)部門可以在數(shù)據(jù)平臺上共享數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)透明度更高，有助于后續(xù)發(fā)現(xiàn)稅務(wù)異常查詢數(shù)據(jù)信息。此外，對數(shù)據(jù)平臺應(yīng)該定期維護(hù)和更新，確保房地產(chǎn)信息共享更加及時、全面，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)信息對比分析房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況，有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理風(fēng)險。

（五）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險管理。為了能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險管理成效，相關(guān)稅務(wù)部門應(yīng)結(jié)合實際情況，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險管理，建立健全風(fēng)險管理機(jī)制，定期組織房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收政策培訓(xùn)，促使企業(yè)能夠更加全面的了解稅收相關(guān)信息，嚴(yán)格遵循稅收政策繳納稅款，規(guī)避稅收風(fēng)險。

三、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)由于發(fā)展速度較快，利潤較高，是政府財政的主要來源，為了能夠保證政府財政收入，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅合法，加強(qiáng)稅收風(fēng)險管理是尤為關(guān)鍵的，通過建立數(shù)據(jù)共享平臺，加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管，不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收風(fēng)險管理，盡可能的降低稅收風(fēng)險為企業(yè)帶來的損失。

作者:張礫 單位:重慶理工大學(xué)會計學(xué)院 重慶市渝北區(qū)地方稅務(wù)局

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