物業(yè)經(jīng)營理念

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物業(yè)經(jīng)營理念范文第1篇

一、健全財務(wù)管理標準

1.制定預(yù)算定額標準。預(yù)算定額標準是企業(yè)開展全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)，也是促進企業(yè)提升財務(wù)管理規(guī)范化和標準化水平的基本保障。通過預(yù)算定額標準體系的建設(shè)和應(yīng)用，建立相關(guān)資源消耗標準，科學(xué)量化成本費用管理尺度，落實各預(yù)算單位、部門及崗位的管理責(zé)任，促進企業(yè)有效降低企業(yè)成本費用，進一步拓展利潤空間，確保經(jīng)營管理目標的順利實現(xiàn)。以強化精益管理為標準、以優(yōu)化資源配置為主線制定預(yù)算定額標準，建立與業(yè)務(wù)管理緊密結(jié)合，涵蓋成本費用、資產(chǎn)配置、物資采購和職工薪酬等業(yè)務(wù)的定額標準體系，并全面應(yīng)用于企業(yè)預(yù)算管理各個環(huán)節(jié)，為預(yù)算編制、分析、考核提供科學(xué)合理的依據(jù)和標準，避免了預(yù)算編制不規(guī)范、開支不合理、控制及評價不科學(xué)等問題。2.制定實物資產(chǎn)配置標準。實物資產(chǎn)作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的必要物資資料，存在品種多、數(shù)量大、使用區(qū)域廣的特點，因未建立完善的資產(chǎn)配置管理標準，各直屬單位、部門實物資產(chǎn)購置、配備和報廢缺乏統(tǒng)一的標準和依據(jù)，以致存在資產(chǎn)閑置或配備不足的情況。以推進實物資產(chǎn)的規(guī)范化、精細化和精益化建設(shè)為著力點，對存量資產(chǎn)進行定量定性分析，制定實物資產(chǎn)配置標準體系，建立起賬簿完善、歸口管理、責(zé)任到人、流程規(guī)范、運轉(zhuǎn)高效的實物資產(chǎn)管理機制，優(yōu)化存量資產(chǎn)配置，防止資產(chǎn)閑置浪費，為企業(yè)資產(chǎn)使用效益最大化提供基礎(chǔ)保障。3.制定會計基礎(chǔ)工作標準。結(jié)合各類審計和檢查發(fā)現(xiàn)的問題，積極制定措施，狠抓整改落實，規(guī)范會計核算基礎(chǔ)工作，認真執(zhí)行會計準則和行業(yè)核算要求，規(guī)范會計核算環(huán)節(jié)和內(nèi)容；加強對原始憑證所反映的經(jīng)濟業(yè)務(wù)的合理性、合法性進行審核，保證所提供的會計信息合法、真實、準確、及時、完整，最大限度減少問題和差錯，提高會計信息質(zhì)量；注重提高篩選、提煉、利用復(fù)雜數(shù)據(jù)的能力，更加注重提升高效率、深層次、專業(yè)性的分析水平，為精益管理、科學(xué)決策提供有效數(shù)據(jù)支持。4.完善財務(wù)管理考核體系。完善的考核體系不僅是促進管理目標實現(xiàn)的重要措施，也為各項工作開展明確了標準。財務(wù)管理考核體系按照主要工作內(nèi)容分為會計核算、資產(chǎn)管理、預(yù)算管理、資金管理四大部分。會計核算工作考核，主要對報賬審核、報銷手續(xù)、賬務(wù)核對、資料上報、稅務(wù)管理等日常工作進行考核，進一步加強會計基礎(chǔ)工作，保證財務(wù)會計信息的真實性、完整性和及時性，提高會計信息質(zhì)量。國有資產(chǎn)管理工作考核，主要從資產(chǎn)日常管理、信息化管理、資產(chǎn)清查、資產(chǎn)處置、資產(chǎn)出租等方面加強考核，增強對資產(chǎn)全生命周期的管控，提高資產(chǎn)使用效率，確保資產(chǎn)安全完整。全面預(yù)算管理工作考核，重點對預(yù)算的編制與調(diào)整、執(zhí)行與控制、分析與考核等進行考核，充分發(fā)揮預(yù)算管理硬約束的作用，督促各責(zé)任主體規(guī)范預(yù)算基礎(chǔ)工作，履行分析責(zé)任，強化執(zhí)行力，推動預(yù)算管理做精、做細、做實。資金管理工作考核，將資金監(jiān)管、收支兩條線、銀行對賬、月度預(yù)算準確性等指標納入考核體系，引導(dǎo)員工樹立資金價值意識，促進企業(yè)資金收益水平提升。

二、優(yōu)化財務(wù)管理流程

以流程建設(shè)為基礎(chǔ)，將精益管理理念滲透到財務(wù)管理的各個環(huán)節(jié)和流程中去，抓住影響效率、質(zhì)量、成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和節(jié)點，實施流程優(yōu)化，促進各項財務(wù)管理工作改進提升。1.預(yù)算管理全員化，增強業(yè)財融合度。一是優(yōu)化預(yù)算編制流程，在預(yù)算編制過程中，按照“自上而下、自下而上、上下結(jié)合、分級編制、逐級匯總”的原則，結(jié)合定額標準和業(yè)務(wù)需求編制預(yù)算，充分發(fā)揮歸口部門的作用，分析和判斷每項支出的科學(xué)性和必要性，提高預(yù)算編制的效率和準確性，進一步推動企業(yè)的預(yù)算編制模式向精細化、效益型邁進。二是強化預(yù)算過程控制。在預(yù)算執(zhí)行過程中，根據(jù)年度稅利目標，細化分解成本費用控制指標，強化落實歸口部門管理責(zé)任。將任務(wù)目標分解到各責(zé)任主體，并監(jiān)控執(zhí)行進度，及時反饋預(yù)算執(zhí)行差異情況，做到預(yù)算過程控制有效、執(zhí)行有力。在預(yù)算分析過程中，按季度對預(yù)算執(zhí)行情況分析，確保月度、季度預(yù)算與全年預(yù)算有效銜接；充分與各單位、部門溝通，配合其對預(yù)算執(zhí)行偏差較大的項目進行梳理、分析，查找編制和執(zhí)行方面的不足，給出有針對性的管理措施，實現(xiàn)以預(yù)算分析促進管理水平提升。三是突出預(yù)算監(jiān)督考評。充分運用工作PDCA法，將年度預(yù)算逐月分解，以月度執(zhí)行為基礎(chǔ)進行及時監(jiān)控，實現(xiàn)明確職責(zé)、全員參與。2.資產(chǎn)管理動態(tài)化，提高資產(chǎn)使用效率。一是加強實物資產(chǎn)日常管理，按照固定資產(chǎn)實物管理、賬務(wù)管理、使用管理三方共管的特性，建立扁平化的資產(chǎn)管理小組，及時掌握資產(chǎn)變更信息，并將各環(huán)節(jié)的管理責(zé)任明確到人，做到誰管理誰知曉、誰使用誰負責(zé)、誰損毀誰賠償。二是建立企業(yè)資產(chǎn)新增和處置工作的聯(lián)動機制，把實物管理與賬務(wù)管理對接起來，統(tǒng)一歸口管理部門，合理配置實物資產(chǎn)，嚴格管控資產(chǎn)購置和處置等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，內(nèi)部調(diào)配使用閑置且有使用價值的資產(chǎn)，合理處置閑置且已無使用價值的資產(chǎn)，實現(xiàn)閑置資產(chǎn)主動調(diào)配和充分利用，從源頭上控制閑置資產(chǎn)產(chǎn)生。三是充分運用資產(chǎn)管理系統(tǒng)，在信息化平臺上動態(tài)管理各項實物資產(chǎn)，實時掌握資產(chǎn)存量情況，避免可移動資產(chǎn)流失或無序流動。3.資金管理集約化，提高資金收益率。通過統(tǒng)一管理、統(tǒng)一調(diào)度、統(tǒng)一平衡，規(guī)劃和控制資金流入、轉(zhuǎn)出、周轉(zhuǎn)的時間和金額，提高資金使用效率，降低資金風(fēng)險。一是抓好資金流入的管控，改變當(dāng)前銀行單據(jù)傳遞效率低、入賬不及時的現(xiàn)狀，及時核對卷煙銷售款，確保貨款及時足額回籠。二是抓好資金流出的管控，避免資金申請的隨意性，加強財務(wù)部門與相關(guān)業(yè)務(wù)部門的溝通協(xié)作，實現(xiàn)取得完善的支付憑據(jù)后申請資金，通過合理規(guī)劃大額資金支付時間、嚴密監(jiān)控各支出賬戶日均余額、精確化撥付資金等措施，減少資金在支出戶的沉淀量。三是抓好資金歸集的管控，采取改變資金劃轉(zhuǎn)方式和縮短劃轉(zhuǎn)周期的方式，有效提高內(nèi)部存款占總資金量比重，從而提高資金收益。

三、構(gòu)建持續(xù)改進機制

物業(yè)經(jīng)營理念范文第2篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)物業(yè)；經(jīng)營管理模式；重點；策略

商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理模式關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)營效益，以及企業(yè)的存亡。在這篇文章中，我們將會圍繞商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的根本特征、目前商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中較為突出的問題、商業(yè)物業(yè)在經(jīng)營管理的過程中需要采取的一些措施等一些問題，展開較為積極地討論。

一、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的根本特征

商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理和其他的物業(yè)經(jīng)營管理模式不同，他們的經(jīng)營特質(zhì)不同。這些主要是：其一，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的核心是商業(yè)經(jīng)營。商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理者的比較關(guān)注所取得的投資回報，投資回報越快、越大，越好。所以也比較關(guān)注其物業(yè)在經(jīng)營過程中的一些情況。假如經(jīng)營收益不好，商場收到的關(guān)注度不夠，商戶不能賺到錢。巧婦難為無米之炊，所以再好的業(yè)務(wù)經(jīng)營管理也是無濟于事的。其二，經(jīng)營的重要條件是商業(yè)物業(yè)的管理。商業(yè)物業(yè)進行管理的重要好處是，它可以創(chuàng)造更多的便利，具有安全性和舒服的良好環(huán)境，同時還可以使商家擁有更多的消費者，進而為商家?guī)砀嗟睦麧櫋Ｉ虡I(yè)物業(yè)管理可以給商業(yè)經(jīng)營帶來更好的服務(wù)，能為其創(chuàng)建更好的環(huán)境，進而使企業(yè)具有更高的經(jīng)濟效益。所以，商業(yè)物業(yè)在進行管理時，一定得把經(jīng)營當(dāng)做中心，并圍繞它進行管理。與此同時，物業(yè)管理目標還要以創(chuàng)建最佳的經(jīng)營效益。

二、目前商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中較為突出的問題

1.商業(yè)經(jīng)營沒有特色

在商業(yè)經(jīng)營的過程中，物業(yè)或業(yè)主在用人時沒有一個科學(xué)性的經(jīng)營理念。在開發(fā)時過于盲目，進行商業(yè)定位時也沒有一定的準確性，一大部分的商場經(jīng)營過程中沒有特色，常常會有千店一面的狀況。有些商業(yè)物業(yè)在開盤時很火爆，但是到開業(yè)的時候特別冷清。這種現(xiàn)象就會使租戶過于頻繁的更換，從而使顧客從內(nèi)心感到不可信。在這樣的惡性循環(huán)中，商業(yè)物業(yè)也很難發(fā)展下去。

2.在經(jīng)營管理上商業(yè)和地產(chǎn)形成脫節(jié)現(xiàn)象

現(xiàn)在，有很多開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)前期的開發(fā)階段特別重視，也可能建成商業(yè)物業(yè)后，將其賣給一些中小投資者。在這之后，投資者運用直接、間接的一些方式租給零售商。在直這個過程中，開發(fā)商比較看重的是物業(yè)所出售的面積的大小，而很少關(guān)心在出售之后的一些事情。

3.管理技術(shù)和經(jīng)營理念都比較落后

商業(yè)物業(yè)的承租商、業(yè)主大部分是一些具有獨立的所有權(quán)的零售商。所以，在經(jīng)營的過程中每一個零售商都有不同的需求。例如：每一個零售商有不同的經(jīng)營時間，其對于收銀業(yè)務(wù)也會有不一樣的要求。同時，進行營銷時可能會和商場保持一致，也可能會按照自己的促銷計劃進行促銷。由此看來，管理人員在進行商業(yè)物業(yè)的管理時，要統(tǒng)一對于零售商的管理，從而使其具有一個步調(diào)一致的形象。假如物業(yè)管理承租人、業(yè)主、企業(yè)還持有比較落后的經(jīng)營理念，就會影響到商業(yè)物業(yè)在發(fā)展中的進程。

三、商業(yè)物業(yè)在經(jīng)營管理的過程中需要采取的一些措施

1.在設(shè)計開發(fā)模式時，要進行科學(xué)、合理的規(guī)劃

在商業(yè)物業(yè)進行相關(guān)的建筑設(shè)計規(guī)劃之前，必須對其招商對象、業(yè)態(tài)需求、經(jīng)營模式等確定好。這有這樣做，才能在日后較大限度的減少改造的一些成本，也才能使地產(chǎn)的風(fēng)險降低。比如：如果商業(yè)地產(chǎn)模式屬于訂單式，也就是說地產(chǎn)的一些開發(fā)建設(shè)的單位，和其有關(guān)系的企業(yè)預(yù)先簽訂了聯(lián)合發(fā)展的協(xié)議。只有經(jīng)過企業(yè)的相關(guān)租賃承諾，才可以采取具有實質(zhì)性的行動，也就是開發(fā)、建設(shè)。運用這種強強聯(lián)合方式，具有較大的優(yōu)勢。它是品牌和品牌間的一種組合，具有一定的經(jīng)營優(yōu)勢，能夠使經(jīng)營風(fēng)險降低到最大程度，從而也可以增強業(yè)主在投資上的信心。商業(yè)地產(chǎn)的一些零售商具有一定的品牌效應(yīng)之后，可以促使開發(fā)商物業(yè)經(jīng)營中的銷售額，也可以使物業(yè)空間得到相應(yīng)的拓展。商業(yè)和地產(chǎn)進行科學(xué)合理的結(jié)合，可以使二者實現(xiàn)雙贏。

2.要重視人才的培養(yǎng)，樹立更加先進的經(jīng)營管理理念

商戶所繳納的一些租金，是物業(yè)收入的重要來源。商業(yè)項目可以促進商戶收入的增加，并使商業(yè)物業(yè)的價值得到有效的提升。物業(yè)管理企業(yè)的管理隊伍必須要具有較高的素質(zhì)，運用其超前的經(jīng)營管理理念、模式按照合同提供科學(xué)的規(guī)劃和準確的定位。在這個過程中，使招商管理具有更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。從而可以提升商業(yè)物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值。在培養(yǎng)人才時，要按照規(guī)定對專業(yè)性人才實行培訓(xùn)，同時還要吸納一些有才干的經(jīng)營管理的專業(yè)性人才。商業(yè)樓宇在智能化方面在不斷的提升，各種自動化的管理方式也被各個企業(yè)普遍應(yīng)用，物業(yè)管理企業(yè)必須具有更加先進的、科學(xué)的經(jīng)營管理方式。

四、總結(jié)

目前，企業(yè)在經(jīng)營管理中還存在很多些問題：商業(yè)經(jīng)營沒有特色、在經(jīng)營管理上商業(yè)和地產(chǎn)形成脫節(jié)現(xiàn)象、管理技術(shù)和經(jīng)營理念都比較落后等。我們要采取積極地措施去應(yīng)對這些問題，如：在設(shè)計開發(fā)模式時，要進行科學(xué)、合理的規(guī)劃；要重視人才的培養(yǎng)，樹立更加先進的經(jīng)營管理理念。

參考文獻：

[1]彭文靜：商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理模式及需重點解決的幾個問題[J].價值工程，2011，34：106-107.

[2]羅小鋼 王一翌：試論商業(yè)物業(yè)管理的經(jīng)營特質(zhì)[J]. 中國物業(yè)管理，2009，08：11-12.

物業(yè)經(jīng)營理念范文第3篇

關(guān)鍵詞:商業(yè)物業(yè)管理運營措施

目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的問題

我國商業(yè)物業(yè)的建立與經(jīng)營大多缺乏對市場的深入調(diào)研,缺乏客觀的依據(jù),所以物業(yè)管理帶有很大的盲目性。

經(jīng)營理念和管理技術(shù)落后

商業(yè)物業(yè)里常有上百個所有權(quán)獨立的零售商,通過統(tǒng)一管理樹立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀,是否接受統(tǒng)一營業(yè)時間,是否接受進行統(tǒng)一的促銷活動等。由此無論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營理念和管理技術(shù)的落后,都會使商業(yè)物業(yè)形象受損,導(dǎo)致顧客失去光顧的興趣,進而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。

商業(yè)物業(yè)重復(fù)建設(shè)

在商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時,商業(yè)物業(yè)的空置率也倍受人們的關(guān)注。廣州市做為零售商業(yè)較為發(fā)達的城市具有一定代表性,2002年廣州市滯銷商品房中,住宅、辦公樓、商業(yè)用房空置率分別為9.5%,22.9%,43.1%。其中辦公樓和商業(yè)用房的空置率均已超過10%的警戒線,商業(yè)物業(yè)空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的盲目性,另一方面也反映了重復(fù)建設(shè)、同質(zhì)化嚴重的現(xiàn)象。原因在于商業(yè)地產(chǎn)豐厚的回報,吸引了大批投資商進入,但在投資和建設(shè)中由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,不可避免地帶來了重復(fù)建設(shè)和空置率高的問題。

商業(yè)與地產(chǎn)的脫節(jié)

目前,大多數(shù)的開發(fā)商把眼光盯在了前期的開發(fā)上,地產(chǎn)公司通常會采取將開發(fā)好的商場直接出售給中小投資者,再由投資者直接或間接出租給零售商的做法,實行的是物業(yè)管理指導(dǎo)下的“商業(yè)管理”體制。開發(fā)商重視的是商場有多少面積出售了,并沒考慮出售后整個商業(yè)物業(yè)的運營狀況。從運營穩(wěn)健的國內(nèi)外商業(yè)項目看,我們不難發(fā)現(xiàn),他們幾乎無一例外地采用出租的方式,也見不到分割成獨立商鋪出售的現(xiàn)象。目前地產(chǎn)與商業(yè)之間關(guān)系的現(xiàn)狀是:兩種資源沒有有機結(jié)合,地產(chǎn)商找不到合適的商業(yè)主體,而商業(yè)主體找不到好的商業(yè)物業(yè)項目。

商業(yè)經(jīng)營缺乏特色

目前大量的商業(yè)項目存在為招商而招商的傾向,商戶組合缺乏競爭力和協(xié)調(diào)性,開發(fā)商為了招商指標,不能全面考慮商戶的組合,為未來的經(jīng)營管理埋下了隱患。在經(jīng)營中,業(yè)主和使用人缺乏經(jīng)營理念,盲目建設(shè),目標經(jīng)營市場不明確,缺乏商業(yè)的準確定位,多數(shù)商場經(jīng)營沒有特色,給人“千店一面”的感覺,缺乏對顧客的吸引力。諸多城市開發(fā)的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)“開盤時火爆,開業(yè)時冷清”的現(xiàn)象,商場給人以蕭條冷清的感覺,顧客像看畫展一樣瀏覽各個店鋪,光顧的人不多,買東西的就更少了。客流量不旺,致使商業(yè)物業(yè)中的商戶像走馬燈一樣地更換,使顧客難以產(chǎn)生信任感,更談不上培養(yǎng)忠誠性顧客了,如此惡性循環(huán),商業(yè)物業(yè)的營運就可想而知了。

商業(yè)物業(yè)管理與運營困難的原因

主觀原因:缺乏對商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)律的認識。房地產(chǎn)將其作為物業(yè)來做,商業(yè)把它當(dāng)作商場來做。實際上它是一個綜合體,其運營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。商業(yè)物業(yè)管理是專門對商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營管理服務(wù)的物業(yè)管理公司,除了要有對房地產(chǎn)的豐富知識和管理經(jīng)驗之外,還需要有很強的商業(yè)運作和管理的經(jīng)驗。既能夠向開發(fā)商提供商業(yè)定位和市場細分方面的服務(wù),又能夠在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用,維護和擴大市場的影響力,吸引消費者的駐足。因此,商業(yè)物業(yè)的管理與運營對物業(yè)管理企業(yè)具有很大的挑戰(zhàn)性,在管理過程中出現(xiàn)一些問題是必不可免的。

行業(yè)原因:爆發(fā)式的零售革命。西方發(fā)達國家在近l5O年時間內(nèi),依次爆發(fā)了百貨店、連鎖店、超市店、商業(yè)物業(yè)、自動售貨、步行街和多媒體銷售等多次零售革命,產(chǎn)生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國在九十年代中期三、五年時間內(nèi),幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現(xiàn)了。這一方面會給商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來難得機遇,另一方面也使商業(yè)物業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了的盲目仿效的現(xiàn)象。許多項目不看地點,靠追風(fēng)來指導(dǎo)建設(shè),如此的商業(yè)物業(yè)效益不僅不會好,還會造成國家財產(chǎn)的浪費。更有一些投資者因資金不足,把為消費者購物等提供方便的必要現(xiàn)代化硬件設(shè)施滾梯、空調(diào)砍掉,而在墻面、地面等裝潢上大量花錢,給后人留下“棄之可惜,改之不能”的遺憾。

環(huán)境方面:商業(yè)物業(yè)條件不成熟。商業(yè)物業(yè)發(fā)展所需的客觀經(jīng)濟環(huán)境是形成一批成熟品牌并能構(gòu)成吸引客流的專賣店,城市居民向郊區(qū)延伸,消費觀念轉(zhuǎn)向生理和心理需求的雙重滿足,人均國民收入2000美元以上,居民小汽車普及率超過50%。我國目前城鎮(zhèn)人均居民收入1000美元左右,衛(wèi)星城、小區(qū)建設(shè)剛剛起步,一些郊區(qū)的人主要在城區(qū)購物,小汽車普及率還不高,因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無客流,建在城區(qū)又與百貨商店、社區(qū)商業(yè)中心競爭的兩難境地。

發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理與運營的對策

樹立先進的經(jīng)營管理理念

經(jīng)營性商業(yè)項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者,是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入。簡而言之,就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項目經(jīng)營管理的價值所在,也是商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)經(jīng)營管理上應(yīng)擁有一支專業(yè)隊伍,建立一套超前的經(jīng)營管理模式和理念。通過提供商業(yè)項目從定位、規(guī)劃、招商到管理的全程服務(wù),從而確保未來有效而持續(xù)的經(jīng)營管理。

提高物業(yè)管理隊伍的專業(yè)素質(zhì)

物業(yè)管理是運用現(xiàn)代經(jīng)營的技術(shù)手段,按合同對物業(yè)進行多功能、全方位管理和服務(wù),為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到服務(wù),以提高物業(yè)的經(jīng)濟和使用價值,創(chuàng)造一個良好的物業(yè)環(huán)境這樣的一個過程。要完成這一過程,一支高素質(zhì)的專業(yè)隊伍是必備的條件。商業(yè)物業(yè)管理隊伍的建設(shè)必須與這一管理特點相適應(yīng)。在人員配置上除了常規(guī)的物業(yè)管理所需要的專業(yè)人才外,還應(yīng)注意吸收下列人員:懂商務(wù)、會管理的經(jīng)營人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級技術(shù)人才。不少商業(yè)樓宇的智能化程度相當(dāng)高,特別是樓宇自動化、通訊自動化以及信息管理自動化的廣泛使用,迫使我們必須以更先進的科學(xué)手段對商業(yè)樓宇進行管理。當(dāng)然在引進專業(yè)人才的同時,對原有的商業(yè)管理人員進行不斷的培訓(xùn)也是十分重要的。只有把引進人才和自我培養(yǎng)有機結(jié)合起來,物業(yè)管理隊伍的專業(yè)素質(zhì)才會不斷提高。

利用制度規(guī)范市場秩序

任何企業(yè)都存在兩方面的制度:一是企業(yè)的基本制度。它們規(guī)范企業(yè)的基本經(jīng)濟關(guān)系,構(gòu)成企業(yè)的經(jīng)濟形體,是企業(yè)經(jīng)營機制的決定因素,有什么樣的企業(yè)基本制度和經(jīng)濟形體,就會產(chǎn)生什么類型的經(jīng)營機制;二是企業(yè)的具體管理制度。它規(guī)范企業(yè)內(nèi)部各個部門、單位、個人的職責(zé)和聯(lián)系,構(gòu)成企業(yè)管理的組織形態(tài),對企業(yè)的經(jīng)營管理水平具有重大影響。現(xiàn)代企業(yè)制度指的是企業(yè)的基本制度。建立現(xiàn)代企業(yè)制度的原則是:產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)分明、政企分開、管理科學(xué)。隨著進場租戶租賃或合作時間的延續(xù),合同及其補充文件和附件將不斷增多,契約越多管理上就越復(fù)雜。所以,對商業(yè)物業(yè)的管理應(yīng)采用制度來明確各自的權(quán)利和義務(wù),用完善的制度來規(guī)范市場秩序。

科學(xué)設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式

商業(yè)地產(chǎn)不能簡單套用住宅的先設(shè)計后銷售模式,而應(yīng)該先確定經(jīng)營模式、招商對象和業(yè)態(tài)需求,再進行建筑規(guī)劃設(shè)計,以最大限度地減少日后改造費用的成本,從而降低商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險。大連萬達提出的訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式,即預(yù)先與世界500強企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議,得到其租賃項目的承諾后才進入實質(zhì)開發(fā)。這種戰(zhàn)略伙伴組合的營銷模式的好處是顯而易見的:對于萬達集團而言,與這種外資零售業(yè)巨頭結(jié)伴而行,可以加大投資開發(fā)購物廣場的知名度;另外,商業(yè)地產(chǎn)做到了強強聯(lián)手,通過各種品牌組合,產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢,有效地控制了經(jīng)營風(fēng)險,增強了業(yè)主的投資信心。此外在開發(fā)商業(yè)物業(yè)時,重視物業(yè)管理的前期介入,對商業(yè)物業(yè)的定位、結(jié)構(gòu)和外觀設(shè)計給予合理建議。

實現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)合理對接

地產(chǎn)商借助商家的品牌效應(yīng),能有效提升商業(yè)物業(yè)的銷售,因為零售巨頭、餐飲娛樂、家具建材商等的加盟是項目的一大賣點;成熟的大型社區(qū)為商業(yè)經(jīng)營者提供了高素質(zhì)的人流量和消費力。在現(xiàn)代化商業(yè)模式中,商業(yè)地產(chǎn)的盈利并不是通過商鋪銷售來獲得地產(chǎn)增值利潤,而是通過持續(xù)的經(jīng)營管理,提升商業(yè)空間的價值。因此,商業(yè)與地產(chǎn)的合理對接,才使雙方互利,使商業(yè)物業(yè)得到較大的發(fā)展空間。

準確定位商業(yè)經(jīng)營方向

由于商業(yè)地產(chǎn)與市場需求關(guān)系緊密,地產(chǎn)商開發(fā)地產(chǎn)時,定位是非常關(guān)鍵的,同質(zhì)化經(jīng)營只能帶來商業(yè)資源和社會資源的巨大浪費。比如社區(qū)底商的定位,其招商目標主要有:自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專業(yè)市場、主題式商場等幾種形式。底商首先必須考慮消費市場,只有準確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位,才能在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展。要做到準確定位,一方面必須適應(yīng)市場的需求,另一方面也要從自身的具體情況出發(fā),走適合自己的路線。市場細分是商業(yè)物業(yè)定位的前提,尤其是針對商業(yè)密集區(qū),要讓商業(yè)物業(yè)成功盈利,就必須把市場細分、再細分。

主體經(jīng)營凸現(xiàn)特色

主題式商場可以按人群、功能進行劃分,小型商業(yè)物業(yè)尤其要做好定位工作,要避免與大型商業(yè)物業(yè)正面交鋒,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“專”、做“精”,以自身特色來吸引消費者。從而在激烈的市場競爭中,求得生存,站穩(wěn)腳跟,以獲更大的發(fā)展空間。

商業(yè)物業(yè)不同于其他物業(yè),其項目的定位、規(guī)劃、招商和經(jīng)營管理是一個有機的整體,需要我們理性的思考,全盤規(guī)劃,逐漸讓商業(yè)物業(yè)的管理與營運走上正規(guī)發(fā)展渠道,使商業(yè)物業(yè)走向成熟。

參考文獻:

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3.王學(xué)東.商業(yè)地產(chǎn)招商管理要訣.商業(yè)地產(chǎn),2004

4.遲迅.商業(yè)地產(chǎn)尋求多點平衡.商業(yè)時代,2004(32)

物業(yè)經(jīng)營理念范文第4篇

在新的一年里，我部將堅持發(fā)展才是硬道理的戰(zhàn)略思想,尤其要牢固樹立和認真貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，以投管公司的經(jīng)營原則和公司的經(jīng)營理念為中心，切實做到發(fā)展要有新思路、改革要有新突破、各項工作要有新舉措，努力建立和完善我部企業(yè)管理的新模式。

二、企管部度存在的問題及對策（含下屬單位）

只有找出問題的根源所在，才能有的放矢地解決現(xiàn)存問題；只有解決了現(xiàn)存問題，才能更好地迎接新的挑戰(zhàn)；只有戰(zhàn)勝了挑戰(zhàn)，才能使公司走向繁榮輝煌。

1、經(jīng)濟指標的問題。由于受金融海嘯影響，各行各業(yè)都受到了一定沖擊，市場相對低迷，如租賃市場不景氣，汽油價格下調(diào)等，我部為針對此類問題將召開會議商討對策，推出一套減租辦法并將合理調(diào)整汽車費用等各項經(jīng)濟指標。

2、水泥廠的問題。在確定了新的領(lǐng)導(dǎo)班子后要有新的經(jīng)營理念以及新的工作方法，我部將協(xié)同新的領(lǐng)導(dǎo)班子共同探討水泥廠的定位、各項制度以及經(jīng)營方面的相關(guān)問題。

3、有限公司的問題。在新的一年里我部將繼續(xù)跟蹤企業(yè)經(jīng)營狀況，并根據(jù)《關(guān)于有待解決的若干問題》協(xié)助解決現(xiàn)存問題。

4、員工工作積極性的問題。員工的工作協(xié)調(diào)性及工作紀律比較松懈（包括下屬單位），我部今后將繼續(xù)強化部門職能建設(shè)，加強督導(dǎo)工作，提升員工工作積極性和業(yè)務(wù)水平，提高工作效率。

三、企管部度的工作目標

我部度的工作目標以工作指導(dǎo)思想為方向，充分認識到當(dāng)前存在問題，并根據(jù)當(dāng)下時代特征，從現(xiàn)實大環(huán)境及我部的實際情況出發(fā)而科學(xué)制定的。

1、我部將逐漸理順管理體制，加快依法治企步伐。為建立一種嶄新的企業(yè)管理模式，我部將從管理制度、管理手段、管理標準和管理效能等方面進行深入探索，力圖建立較完善的企業(yè)管理體系。

2、加強對下屬單位租戶經(jīng)營狀況的監(jiān)管力度，保障公司投資的資產(chǎn)安全，提高效益率。

3、加大租金收繳力度，健全物業(yè)租賃風(fēng)險預(yù)警機制，防范欠租、逃租事件的發(fā)生。

4、抓好消防安全方面工作，定期或不定期地對轄區(qū)進行消防、生產(chǎn)安全檢查排查，消除安全隱患。

四、企管部度的工作計劃要點

（一）對下屬單位的經(jīng)營管理方面

1、統(tǒng)籌指導(dǎo)作用

（1）于二月底前確定我部全年的工作計劃并落實下屬單位的工作計劃。

（2）于二月底前審查并下達下屬單位經(jīng)濟指標以及完成經(jīng)濟責(zé)任書的簽訂。

（3）于二月底前統(tǒng)計核實完成下屬單位度的收入計劃（物業(yè)租賃收入、物業(yè)管理費、其它收入）。

2、管理作用

（1）建章建制，加強對各下屬單位的宏觀管理，發(fā)揮宏觀調(diào)控作用。修訂好有關(guān)規(guī)范化制度，如：工作制度、合同管理辦法、資產(chǎn)管理辦法、成本管理辦法等。

（2）逐步建立企業(yè)管理的數(shù)據(jù)信息中心。要形成公司及各下屬單位資產(chǎn)數(shù)據(jù)、基本情況數(shù)據(jù)、經(jīng)濟效益數(shù)據(jù)等等。

（3）加強合同管理，規(guī)范合同文本。各下屬單位對內(nèi)、對外簽訂的合同一律實行審批認證制度，所有合同均納入檔案管理。

3、監(jiān)督作用：

（1）加強與下屬單位的溝通，了解下屬單位的日常經(jīng)營活動，確保工作的順利進行。

（2）通過電話、網(wǎng)上、信件等方式反饋信息，進行及時處理并分類整理，形成監(jiān)控系統(tǒng)。

（3）到下屬單位中去聽取意見，到相關(guān)部門聽取意見，了解各下屬單位問題產(chǎn)生的根本原因及解決方法。

4、檢查作用：

（1）每月召開工作例會，了解下屬單位的經(jīng)營情況。

（2）各下屬單位每月向我部提交月總結(jié)報告及下月工作計劃，根據(jù)報告情況，我部將對出現(xiàn)問題的單位進行深入調(diào)查了解并匯報上級，提出建議協(xié)助解決。

（3）充分發(fā)揮下屬單位監(jiān)督檢查部門的作用。由公司與各下屬單位負責(zé)人組成檢查小組，對下屬單位經(jīng)營情況及服務(wù)質(zhì)量進行抽檢。

5、考核作用：

（1）落實完成經(jīng)濟指標考核及獎罰情況。我部將根據(jù)本年度各下屬單位的經(jīng)營情況進行匯總，會同財務(wù)部完成考量工作，并上報公司審批。通過工作，逐步建立職責(zé)清晰、責(zé)任明確、監(jiān)督有力、約束到位、獎罰分明、服務(wù)規(guī)范的監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)。

（2）七月份要落實我部及下屬單位上半年度的

工作總結(jié)及下半年的工作計劃，對上半年工作進行考核，找出存在的問題與不足，并協(xié)助進行改進。（二）對合資合作企業(yè)的監(jiān)管方面

1、跟蹤企業(yè)員工工資的發(fā)放情況，避免出現(xiàn)企業(yè)欠薪，導(dǎo)致公司承擔(dān)發(fā)放欠薪的情況。

2、加強與各合資合作企業(yè)的溝通，確保各合資合作企業(yè)年度董事會順利召開。

3、進一步了解公司、水泥廠、公司等合資合作企業(yè)的經(jīng)營情況，并做好對合資合作企業(yè)經(jīng)營狀況的調(diào)查。

4、協(xié)助解決合資合作企業(yè)在經(jīng)營方面出現(xiàn)的問題，如水泥廠承包經(jīng)營的相關(guān)問題等。

5、采取工作例會信息反饋、聽取意見等方式收集企業(yè)經(jīng)營信息，并對信息加以分析匯總。

（三）物業(yè)租賃管理方面

1、對物業(yè)租賃狀況進行跟蹤調(diào)查，統(tǒng)計分析，確保物業(yè)無閑置及租金無拖欠。

2、對物業(yè)市場進行調(diào)研工作，了解當(dāng)下物業(yè)市場現(xiàn)狀，為集團和中心提供有價值的研究報告并制定可行方案。

3、拓寬思路，確定重點，增強服務(wù)意識，盡可能地留住商戶，減少物業(yè)的空置，推動公司服務(wù)工作上新臺階。

4、協(xié)助處理各物業(yè)租賃單位在工作中存在的問題。

5、檢查各物業(yè)租賃單位消防、安全生產(chǎn)情況。

（四）其它方面

1、及時完成上級下達的各項工作任務(wù)；繼續(xù)保持對日常工作穩(wěn)抓不放，保證日常工作的順利開展。

2、加強與各部門之間的協(xié)調(diào)，配合，保證各項工作順利開展。（1）配合人事部抓好工、青、婦和計劃生育工作。

（2）配合財務(wù)部處理好各單位的財務(wù)問題。

（3）配合工程部做好物業(yè)的維修工作。

3、繼續(xù)抓好企業(yè)工會基層委員會的組建工作，促進基層工會發(fā)揮作用。

4、做好員工培訓(xùn)工作。

5、做好臺風(fēng)暴雨季節(jié)的相關(guān)防范工作。

（五）消防安全方面

1、做好安全生產(chǎn)宣傳工作，如發(fā)放安全知識宣傳資料、懸掛條幅、張貼安全宣傳海報等。

2、做好轄區(qū)企業(yè)、宿舍、“六小”場所的消防安全檢查及整治工作，確保無重大安全生產(chǎn)事故發(fā)生。

3、協(xié)助區(qū)安監(jiān)辦和龍華街道安監(jiān)辦舉辦消防、生產(chǎn)安全宣傳活動。

物業(yè)經(jīng)營理念范文第5篇

1.企業(yè)文化的起源

上世紀80年代初，美國哈佛大學(xué)教育研究院的教授泰倫斯.迪爾和麥肯錫咨詢公司顧問艾倫·肯尼迪在長期的企業(yè)管理研究中積累了豐富的資料。他們在6個月的時間里，集中對80家企業(yè)進行了詳盡的調(diào)查，寫成了《企業(yè)文化——企業(yè)生存的習(xí)俗和禮儀》一書。該書1981年7月出版后，就成為最暢銷的管理學(xué)著作。后又被評為本世紀80年代最有影響的10本管理學(xué)專著之一，成為論述企業(yè)文化的經(jīng)典之作。

2.企業(yè)文化的內(nèi)涵

企業(yè)文化是企業(yè)在一定的社會經(jīng)濟文化環(huán)境中，為謀求自身的生存和發(fā)展而在長期生產(chǎn)經(jīng)營活動中自覺形成的、并經(jīng)過絕大多數(shù)職工認同信守的經(jīng)營宗旨、價值觀念和道德行為準則的綜合反映，它是一種群體意識及由群體意識所產(chǎn)生的行為規(guī)范。其實質(zhì)是以企業(yè)管理哲學(xué)和企業(yè)精神為核心，凝聚企業(yè)員工歸屬感、積極性和創(chuàng)造性的人本管理理論。同時，它又是以企業(yè)規(guī)章制度和物質(zhì)現(xiàn)象為載體的一種經(jīng)濟文化。

隨著時代的進步，企業(yè)文化作為一種社會文化的折射，在企業(yè)發(fā)展和生存中的作用日益重要。在全球化經(jīng)濟競爭時代，沒有文化和品格是萬萬不能的，物業(yè)管理企業(yè)也不例外。

3.物業(yè)管理企業(yè)文化的內(nèi)涵

物業(yè)管理企業(yè)作為以房屋為管理對象，以人為服務(wù)對象的市場主體，應(yīng)對企業(yè)文化建設(shè)高度重視。物業(yè)管理企業(yè)文化，實際就是一種以價值觀為核心的對物業(yè)管理企業(yè)全體員工進行企業(yè)意識教育的微觀文化體系。具體來說，物業(yè)管理企業(yè)文化是物業(yè)管理企業(yè)在長期經(jīng)營服務(wù)實踐過程形成，并為本企業(yè)員工自覺遵守和奉行的的共同價值觀念、經(jīng)營哲學(xué)、企業(yè)精神、職業(yè)道德、企業(yè)化制度和企業(yè)形象的總和。物業(yè)管理企業(yè)的核心是企業(yè)價值理念，作用對象則是企業(yè)全體員工。

4.企業(yè)文化在企業(yè)管理中的重要作用及其建設(shè)的必要性

企業(yè)文化使企業(yè)經(jīng)營管理更規(guī)范。良好的企業(yè)文化是促進企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和經(jīng)濟增長的有效手段和精神動力。從一定意義上講，企業(yè)文化是由企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層創(chuàng)造的。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的一個重要職能就是創(chuàng)造、管理、完善企業(yè)文化。企業(yè)文化同時又幫助企業(yè)管理者團體改善它的信息溝通、人際關(guān)系和決策的制定，促使企業(yè)經(jīng)營管理更規(guī)范。作為企業(yè)發(fā)展的深層動因，價值觀是企業(yè)文化的核心，對企業(yè)來說，其核心任務(wù)是如何使企業(yè)經(jīng)營管理規(guī)范運作，在激烈的市場競爭中謀求生存與發(fā)展，為客戶提供適用的產(chǎn)品和滿意的服務(wù)。企業(yè)對核心任務(wù)的認同并不自動保證企業(yè)成員具有共同目標。培育和發(fā)展企業(yè)文化，能夠提高企業(yè)的凝聚力和向心力，培育價值取向，為企業(yè)及其員工的行為準則界定成功和追求的目標，使其全力以赴。

企業(yè)文化是企業(yè)發(fā)展的深層推動力。“沒有文化的企業(yè)不可能長存”，只有將先進企業(yè)文化科學(xué)地運用到企業(yè)管理中，才能使企業(yè)擁有取之不盡、用之不竭的持續(xù)發(fā)展動力。良好的企業(yè)文化，可以提高員工的認識問題能力，進而促進員工思想素質(zhì)和道德水準建設(shè)，激發(fā)員工的工作激情，營造愛崗敬業(yè)的良好氛圍，這對于企業(yè)穩(wěn)定，降低改革成本，提升企業(yè)競爭力，推進企業(yè)持續(xù)發(fā)展具有積極意義。

物業(yè)企業(yè)文化建設(shè)的必要性。物業(yè)管理行業(yè)有八字箴言，叫做“物的管理、人的服務(wù)”。首先，物業(yè)管理的實質(zhì)是服務(wù)，對其質(zhì)量的管理除制定標準化規(guī)范外，更多地強調(diào)對員工個人素養(yǎng)的培養(yǎng)和訓(xùn)練；其次，物業(yè)服務(wù)傳遞的是形象，如果不通過企業(yè)文化建設(shè)對員工進行引導(dǎo)和熏陶，業(yè)主難以接受。

5.物業(yè)管理企業(yè)文化的特征

將物業(yè)管理行業(yè)的企業(yè)文化與其他行業(yè)企業(yè)的企業(yè)文化比較起來，可以從六個方面來把握物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)文化的特征：

創(chuàng)新性文化。由于物業(yè)管理產(chǎn)品的均質(zhì)化及市場競爭激烈化決定了物業(yè)管理企業(yè)文化的首要特征——創(chuàng)新文化。物業(yè)管理公司要做出良好業(yè)績，靠得是過硬的管理服務(wù)，這是物業(yè)管理企業(yè)生存的基礎(chǔ)。然而，由于各個物業(yè)管理公司，無論是在物業(yè)管理的內(nèi)容上還是形式上，差異都是細微的。無論你是大企業(yè)還是小企業(yè)，知名企業(yè)還是非知名企業(yè)，就物業(yè)管理服務(wù)而言，內(nèi)容上日復(fù)一日，物業(yè)管理服務(wù)各個崗位綠化、清潔、維修、保安，工作內(nèi)容也趨于一致。就這樣，在物業(yè)管理產(chǎn)品質(zhì)地?zé)o差別化的前提下，一個物業(yè)管理企業(yè)要想從眾多同質(zhì)企業(yè)中脫穎而出，就需要在物業(yè)管理從內(nèi)容到方式各個環(huán)節(jié)上不斷創(chuàng)新形成個性化的管理服務(wù)，適應(yīng)個性化市場需要，創(chuàng)造個性化物業(yè)管理品牌。倡導(dǎo)物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)新精神、創(chuàng)新物業(yè)管理理念與模式，成為物業(yè)管理企業(yè)文化的重要內(nèi)涵。

服務(wù)性文化。物業(yè)管理行業(yè)性質(zhì)決定了物業(yè)管理企業(yè)文化是服務(wù)文化。眾所周知物業(yè)管理企業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是服務(wù)性行業(yè)。物業(yè)管理說“管理”，其對象指的是“物”，即物業(yè)；說“服務(wù)”，其對象是“人”，即業(yè)主。所謂“管理”，實質(zhì)上是“服務(wù)”的內(nèi)容。歸根到底，是為業(yè)主去管理物業(yè)。因此，提倡以業(yè)主為服務(wù)中心，強調(diào)服務(wù)理念、服務(wù)意識成為物業(yè)管理企業(yè)文化的重要特征。