建筑企業會計準則
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建筑企業會計準則范文第1篇
一、政府補助概念
政府補助，是指小企業從政府無償取得貨幣性資產或非貨幣性資產，但不包括政府作為企業所有者投入的資本。政府補助有兩個特征：無償性和直接取得資產。
政府補助的無償性，是政府補助的基本特征。政府不會因為政府補助而享有企業的所有權，企業將來也不會償還。與企業會計準則體系一樣，這里界定政府補助，是為區別政府補助與政府作為投資者投入的資本，甚至包括政府補助與政府采購活動。
政府補助是直接取得資產。政府補助是企業從政府直接取得貨幣性資產或非貨幣性資產，并形成企業收益。
政府補助不包括政府的資本性投入。政府以投資者身份向企業投入資本，享有企業相應的所有權，企業有義務向投資者分配利潤，政府與企業之間是投資者與被投資者的關系。政府撥入的投資補助等專項撥款中，國家相關文件規定作為“資本公積”處理的，也屬于資本性投入的性質。政府的資本性投入無論采用何種形式，均不屬于政府補助。
同時，政府補助也不包括政府代第三方支付給企業的款項。
小企業會計準則規定，政府補助一般計入當期收益，列作營業外收入。特殊情況下，企業可以先在“遞延收益”科目掛賬。這個特殊情況，是指不能滿足政府補助規定的條件時，所作出的會計處理。
政府補助同時滿足下列條件的，計入營業外收入：小企業能夠滿足政府補助所附條件；小企業能夠收到政府補助。
實際工作中，政府補助雖然是無償的，但是有條件的。這些條件主要包括：第一，政策條件。企業只有符合政府補助政策的規定，才有資格申請政府補助。符合政策規定不一定都能夠取得政府補助；不符合政策規定、不具備申請政府補助資格的，不能取得政府補助。第二，使用條件。企業已獲批準取得政府補助的，應當按照政府規定的用途使用。
二、政府補助收入的會計處理
政府補助的會計處理有兩種：收益法與資本法。我國小企業會計準則規定，政府補助會計處理采用收益法。前者將政府補助計入當期收益或遞延收益；后者將政府補助計入所有者權益。收益法又有兩種具體方法：總額法與凈額法。總額法是指按政府補助全額確認為收益；凈額法是將政府補助確認為對相關資產賬面余額或者費用的扣減。小企業會計準則規定，小企業對政府補助進行會計核算時，采用收益法中的總額法進行會計處理。
小企業會計準則要求，政府補助核算通過“其他應收款”科目、“營業外收入”科目和“遞延收益”科目核算。
實際工作中，政府補助同時滿足相關規定條件的，應計入營業外收入。同時，政府補助為貨幣性資產的，應當按照收到或應收的金額計量。
例1：某小型糧食儲備企業，本年度儲備糧食一批，根據國家有關規定，財政部門按照企業的實際儲備量給予一定糧食保管費補貼。企業于當月收到補貼款80 000元，存入銀行。會計處理如下：
借：銀行存款 80 000
貸：營業外收入50 000
遞延收益30 000
上述條件未滿足前收到的政府補助，應當確認為“遞延收益”。待滿足政府補助規定條件時，企業應及時將尚未轉作營業外收入的政府補助，從“遞延收益”賬戶中轉入“營業外收入”賬戶。
例2：某小型化工廠根據環保部門規定，建立污水處理設施。計劃投資200萬元，其中自籌資金100萬元，財政撥款100萬元。有關部門已經批準企業的申請，小型化工廠已經與有關部門簽訂補貼協議。協議規定：政府部門在簽訂日撥付投資款25%，即50萬元，剩余25%待工程驗收合格，試運行后撥付。會計處理如下：
1.簽訂協議時
借：銀行存款500 000
貸：遞延收益 500 000
2.驗收合格，試運行時
借：遞延收益500 000
銀行存款500 000
貸：營業外收入 1 000 000
政府補助除了有政府撥款形式外，還有低息貸款補貼。
例3：某小型外貿加工公司為了加快完成出口產品定單生產任務，于2011年1月2日，從開戶銀行借入商業貸款1 000 000元，期限1年半，利率為同期銀行貸款利率。甲公司于2011年12月25日，收到財政部門一次性撥給的全部低息貸款補貼30 000元，已存入銀行。該公司根據進賬單，作會計分錄如下：
借：銀行存款 30 000
貸：遞延收益10 000
營業外收入20 000
小企業按照規定實行所得稅、增值稅、消費稅、營業稅等先征后返的，應當在實際收到返還的所得稅、增值稅、消費稅、營業稅時，計入營業外收入。
例4：某小型模具企業所銷售模具產品屬于高科技產品，按照國家相關規定，該產品適用增值稅先征后返政策。本月末，企業收到返還增值稅50 000元，存入銀行。會計處理如下：
借：銀行存款 50 000
貸：營業外收入50 000
政府補助為非貨幣性資產的，政府提供了有關憑據的，應當按照憑據上標明的金額確認為營業外收入；政府沒有提供有關憑據的，應當按照同類或類似資產的市場價格確認營業外收入。《小企業會計準則》沒有引入“公允價值”概念，因而實際工作中，企業會計核算非貨幣性資產，政府提供有關憑據的，應當按照憑據上標明的金額確認；政府沒有提供有關憑據的，一般采用應當按照同類或類似資產的市場價格確認。這里，不存在同類價格或有關憑據確認價格與公允價值差別問題。
例5：某小型化工廠根據環保部門規定，采用外包方式建立污水處理設施。計劃投資200萬元，其中自籌資金100萬元，財政撥款100萬元。有關部門已經批準企業的申請，小型化工廠已經與有關部門簽訂補貼協議。協議規定：財政補助在簽訂協議時先行支付50萬元，建立污水池。政府部門通過政府采購購買污水處理設備，價款100萬元，其中政府補貼50萬元，企業自籌50萬元。企業已經收到污水處理設備，并交付建設安裝。年底，通過驗收運行。會計處理如下：
1.簽訂協議時
借：銀行存款500 000
貸：遞延收益 500 000
2.收到設備，交付工地，按政府提供的有關憑據
借：在建工程 1 000 000
貸：遞延收益500 000
銀行存款500 000
3.驗收合格，交付使用
借：固定資產2 000 000
貸：在建工程 1 000 000
銀行存款 1 000 000
同時
借：遞延收益1 000 000
貸：營業外收入 1 000 000
從以上會計處理看，小企業會計準則沒有將政府補助劃分為與收益相關的政府補助和與資產相關的政府補助，而是將政府補助統統作為與收益相關處理。這樣，主要是基于簡化小企業會計核算程序，及時足額搞好納稅活動。
主要參考文獻：
建筑企業會計準則范文第2篇
【關鍵詞】小企業 小企業會計準則 中小微型企業劃型標準 結算資金 匯兌差額
隨著我國《小企業會計準則》的實施，廣大小企業會計人員面臨新的會計環境和工作要求。為此，筆者通過自己的學習和工作實踐，深刻體會到《小企業會計準則》應用到會計實踐并不難，但有些地方在貫徹執行時需要注意，以免出現錯誤，影響會計工作。在此，筆者談一下小企業會計工作和會計核算應注意的幾個“不一定”問題，旨在幫助會計人員消除可能存在的不妥看法，順利做好會計工作。
一、小企業不一定都執行《小企業會計準則》
《小企業會計準則》中的小企業是指在中華人民共和國境內依法設立的、符合《中小企業劃型標準規定》所規定的小型企業標準的小企業。《小企業會計準則》有關規定，這些小企業并不一定都執行《小企業會計準則》。
第一，從《小企業會計準則》適用范圍看，并不是所有的小企業都要執行《小企業會計準則》。按照有關規定，金融機構或其他具有金融企業性質的小企業，如小銀行、擔保公司等以及股票或債券在市場上公開交易的小企業，包括境內外上市的小企業和發行企業債券的小企業等均執行《企業會計準則》，不執行《小企業會計準則》。另外，企業集團內的母公司和子公司也執行企業會計準則，而不執行《小企業會計準則》。需要注意的是，微型企業參照執行《小企業會計準則》，不強制執行《小企業會計準則》。
第二，從小企業執行小企業會計會計準則情況看，是執行《小企業會計準則》，還是執行企業會計準則，是可以選擇的。由于《小企業會計準則》對執行方法采取“自有選擇、單項標準、一以貫之”的執行原則。小企業可以執行企業會計準則，也可以執行《小企業會計準則》，執行《小企業會計準則》的小企業可以在會計人員素質、會計核算基礎等達到執行企業會計準則的要求時執行企業會計準則。但是，一旦執行企業會計準則的小企業不可轉而執行《小企業會計準則》。
二、小企業不一定是小規模納稅人
小企業與大中型企業的劃分是按照工業信息化部、國家統計局、國家發展和改革委員會、財政部等于2011年6月18日的《中小企業劃型標準規定》確定的，它是根據企業從業人員、營業收入、資產總額等指標，結合行業特點規定了農、林、漁業，工業，建筑業等十六個行業中型企業、小型企業和微型企業的劃型標準，從而分出十六類小型企業。其中，除了建筑業、房地產開發經營業是按照營業收入和資產總額兩個標準制定，租賃和商務服務業是按照從業人數和資產總額外，其余行業均按從業人數和營業收入兩個標準分類。
小規模納稅人企業則不屬于這種情況的劃分，它與《中小企業劃型標準規定》劃分標準分類的小企業有交集，但不相同。小規模納稅人企業是按照《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局第50號令）劃分的。小規模納稅人企業的標準為：（一）從事貨物生產或者提供應稅勞務的納稅人，以及以從事貨物生產或者提供應稅勞務為主、兼營貨物批發或者零售的納稅人，年應征增值稅銷售額在50萬元以下的；（二）除本條第一款第（一）項規定以外的納稅人，年應稅銷售額在80萬元以下的。本條第一款所稱以從事貨物生產或者提供應稅勞務為主，是指納稅人的年貨物生產或者提供應稅勞務的銷售額占年應稅銷售額的比重在50%以上。
當然，小企業不同于小規模納稅人企業，也不同于《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務院令底12號）中規范的小型微利企業，因為小型微利企業應符合：（一）工業企業，年度應納稅所得額不超過30萬元，從業人數不超過100人，資產總額不超過3000萬元；（二）其他企業，年度應納稅所得額不超過30萬元，從業人數不超過80人，資產總額不超過1000萬元。
總之，《小企業會計準則》中的小企業是《中小企業化型標準規定》中所規定的小型企業，不同于增值稅暫行條例中的小規模納稅人和企業所得稅法實施條例中的小型企業。增值稅暫行條例中的小規模納稅人按會計口徑可能是小型企業，也可能是微利企業。企業所得稅法實施條例中的“小型”是指規模小，“微利”是指應納稅所得額少。而《小企業會計準則》中的小企業僅指規模。可見，企業所得稅法實施條例中的小型微利企業按會計口徑可能是小型企業也可能是微利企業，還可能是中型企業。
三、小企業不一定都繳納增值稅
如前所述，《小企業會計準則》中的小企業是《中小企業化型標準規定》中所規定的小型企業，不同于增值稅暫行條例中的小規模納稅人和企業所得稅法實施條例中的小型企業。它是根據企業從業人員、營業收入、資產總額等指標，結合行業特點規定了農、林、漁業，工業，建筑業等十六個行業中型企業、小型企業和微型企業的劃型標準，從而分出十六類小型企業。按照增值稅實施條例和營業稅實施條例等有關規定，這十六類行業中的企業并不都繳納增值稅，而不繳納增值稅的小型企業則繳納營業稅。繳納營業稅的行業諸如，建筑業、房地產開發經營企業、交通運輸業、住宿業、餐飲業、郵政業軟件和信息技術服務業等。當然，隨著增值稅征收范圍的擴大試點，交通運輸業和服務業等下一步要繳納增值稅不再繳納營業稅。
繳納增值稅的小型企業主要是農、林、漁業，工業，批發業和零售業等幾個行業的型企業，一些試點省市，如上海、浙江、廣東等十個省市已經對交通運輸業和服務業征收增值稅。因此，在會計實際工作中，應注意《小企業會計準則》中的小企業可能繳納增值稅，也可能繳納營業稅，一個小企業具體繳納何種稅，要根據其生產經營范圍，并結合增值稅實施條例和營業稅實施條例等有關規定確定。
四、小企業往來賬款不一定是結算資金
結算資金也稱清算資金，是指小企業因為生產經營活動而發生的應收、暫付和應付及暫收等處于結算過程中的往來款項。例如，應收賬款、應付賬款、其他應收款、其他應付款等。按照《小企業會計準則》有關規定，小企業可以對日常開支、零星采購或小額差旅費等需用的現金，建立定額備用金制度來加以控制。備用金是指為了滿足小企業內部各部門和職工個人生產經營活動的需要，而暫付給有關部門和職工個人使用的備用現金。備用金作為企業與企業內部各部門和職工之間的往來款項，屬于結算資金。但是，小企業的這部分備用金不作為結算資金核算，而作為貨幣資金核算。為了反映和監督備用金的領用和使用情況，小企業應在“1012其他貨幣資金”科目下或單獨設置“1013備用金”或“備用金”科目進行核算。
備用金的具體核算方法分為兩步：第一步，撥付。會計部門撥付備用金時，借記“其他貨幣資金——備用金”或“備用金”科目，貸記“庫存現金”或“銀行存款”科目。第二步，報銷。出納員自備用金中支付零星支出，應根據有關的支出憑單，定期編制備用金報銷清單，會計部門根據內部各單位提供的備用金報銷清單，定期不足備用金，借記“管理費用”等科目，貸記“庫存現金”或“銀行存款”科目。除了增加或減少撥入的備用金外，使用或報銷有關備用金支出時，不再通過“其他貨幣資金”或“備用金”科目核算。
五、小企業匯兌差額不一定計入“財務費用”科目
小企業匯兌差額是指對同樣數量的外幣金額采用不同匯率折算為記賬本位幣金額所產生的差額。小企業匯兌差額不一定計入“財務費用”科目。
按照《小企業會計準則》有關規定，因資產負債表日即期匯率與初始確認的即期匯率或者前一資產負債表日即期匯率不同而產生的匯兌差額，計入當期損益。其中，屬于匯兌收益，計入營業外收入；屬于匯兌損失，計入財務費用。
【例如】甲公司為小企業，以人民幣作為記賬本位幣，其外幣交易在初始確認時采用交易日即期匯率折算。2013年度該公司發生如下外幣業務：
（1）以人民幣向銀行買入20 000歐元。當日即期匯率為1：9.69，當日銀行賣出價為1：9.7。
（2）出口銷售給外國某企業產品一批，價款50 000歐元，貨款暫欠。當日歐元與人民幣的即期匯率為1：9.41.假設不考慮相關稅費。
（3）收到應收賬款30 000歐元，款已經存入銀行。當日歐元與人民幣的即期匯率為1：9.54。
（4）年末，歐元與人民幣的即期匯率為1：9.61。
根據上述業務，甲公司做出有關會計處理如下：
（1）借：銀行存款——××銀行（歐元）（20 000×9.69） 193 800
財務費用——匯兌差額 1 200
貸：銀行存款——××銀行（人民幣）（20 000×9.75）
195 000
（2）借：應收賬款——××企業（歐元）（50 000×9.41） 470 500
貸：主營業務收入 470 500
（3）借：銀行存款——××銀行（歐元）（30 000×9.54） 286 200
貸：應收賬款——××企業（歐元）（30 000×9.54）
286 200
甲公司計算期末產生的匯兌差額如下：
（1）銀行存款歐元戶余額=20 000+30 000=50 000（歐元）
按當日即期匯率折算為人民幣金額=50 000×9.61=480 500（人民幣元）
匯兌差額=480 500-（193 800+286 200）=500（人民幣元）（匯兌差額）
（2）應收賬款歐元戶余額=50 000-30 000=20 000（歐元）
按當日即期匯率折算為人民幣金額=20 000×9.61=192 200（人民幣元）
匯兌差額=192 200-（470 500-286 200）=7 900（人民幣元）（匯兌差額）
（3）應計入當期損益的匯兌差額=500+7 900=8 400（人民幣元）（匯兌差額）
借：銀行存款——××銀行（歐元） 500
應收賬款——××企業（歐元） 7 900
貸：營業外收入——匯兌差額 8 400
參考文獻
[1]中華人民共和國財政部會計司編寫組.小企業會計準則釋義（2011）.北京：中國財政經濟出版社，2011.12.
[2]中華人民共和國財政部.《企業會計準則——應用指南》[M].經濟科學出版社.2006.
[3]財政部會計資格評價中心編.中級會計實務[M].北京：經濟科學出版社，2007.1.
建筑企業會計準則范文第3篇
關鍵詞：建筑施工企業 會計核算 問題 信息質量
當前，我國建筑施工企業面臨的競爭異常激烈，企業的決策必須更為科學合理，這樣才能在競爭中獲取優勢。而會計核算則是幫助企業決策，提高決策科學性的有效工具。但當前建筑施工企業中會計核算還面臨一些問題，只有制定應對策略才能更好發揮其輔助決策的作用。會計核算，就是通過一系列的手段，總結生產經營活動中已經發生的事件，對過去給出評價，并在通過對核算分析基礎上，對未來作出預測，從而為管理者決策提供有用的信息。都想及時地了解同企業生產經營活動、利益分配有關的各種信息。長期以來，由于施工企業的特殊性，我們的核算水平一直都沒有達到核算工作的最基本的要求。
一、建筑施工企業會計核算存在的主要問題
鑒于施工企業的經營活動具有自身的特點，從而會計處理也相應與其他企業有所差異，目前施工企業的會計核算還存在一定不規范之處。
1.會計核算具體方法選擇不規范
對于施工企業而言，必須根據成本支出情況進行會計核算，但在實際核算中，由于會計人員個人素質或者理解程度不同，甚至為達到施工企業的某種目標，會采取一些有利于提高或者降低當期利潤的方式來進行會計核算，而不是根據實際情況進行核算。如對于“存貨跌價準備”會計科目的使用，部分企業為降低當期利潤，可能采取計提“管理費用”的方式來降低整個企業的利潤水平，從而達到降低納稅額度等目標。再如，對于周轉材料的處理，由于部分材料可能可以同時采取分期攤銷法和分次攤銷法進行會計處理，這就使得會計核算存在一些主觀的選擇，部分施工企業會采取對自身更有利的方式進行攤銷，從而提高其總體收益。
2.會計核算內容不全面不科學
對于建筑施工企業而言，其會計核算的內容不僅包括一些確定的已經發生的支出，還包括一些存在不確定性，需要進行分析處理的內容，如對于工程施工過程中部分成本的攤銷，特別是對于一些難于分割成本的攤銷，部分建筑施工企業可能只是簡單的按照某一比例進行會計處理，而不會按照作業成本法等方法進行科學的測算，從而導致了核算結果的不準確。此外，對于核算的內容，部分施工企業存在核算不全面等問題，如對于施工人員的獎金等一些間接費用，施工企業沒有按時的進行核算，而是采取項目結束后統一核算的方式進行，而沒有按月進行核算。
3.施工企業財務人員素質有待提高
會計人員素質較低也是影響建筑施工企業會計核算制度得不到有效執行的重要原因。近幾年來，施工企業會計人員隊伍迅速擴大，但會計人員的整體與專業素質沒有跟上。施工企業會計人員素質不高的主要表現在于：會計人員有的不具有相應的執業、從業資格。施工企業中有些財務人員并不具備專業的會計知識，甚至不具有相應的資格；有些會計人員對相關法律法規不夠了解，在領導的指揮下制造虛假會計信息，造成會計信息失真，財務報表被歪曲等。施工企業會計人員素質低下的原因主要在于：一方面是新會計準則頒布與實施后，更多專業性的應用對會計人員提出了更高的要求，亟需對會計人員加強培訓；另一方面，目前施工企業會計人員的職業道德、業務培訓素質較低，起不到提高會計人員素質的作用。
4.會計核算的及時性與準確性有待提升
首先，由于建筑施工多為野外施工，一旦相關項目負責人或者施工單位沒有及時的與財務部門進行溝通協調，或者沒有將施工進度、施工中出現的與預算方案不一致的問題等情形及時的向財務核算部門進行報告，則可能影響會計核算的及時性。其次，由于建筑施工多為野外施工，甚至是異地野外施工，這就使得財務人員可能不了解施工現場的實際情況，從而在進行成本核算時可能采取一些“想當然”的方式進行，而沒有與施工現場實際相結合，從而出現了核算不準確等方面的問題。
二、完善建筑施工企業會計核算的對策
針對施工企業會計核算薄弱的現狀及以上分析的原因，以下提出幾點措施，以規范施工企業的會計核算。
1.提高施工企業會計核算人員的專業素質
鑒于施工企業的經營特點，會計核算是施工企業加強資金管理、節約成本開支的重要工作環節。會計核算是企業內部制度的中心，而會計人員是承擔會計核算職責的主要人員，因此會計人員要能真正擔當起施工企業會計核算、并為企業經營者提供決策有用信息的重任。針對當前施工企業會計人員隊伍素質偏低，結構不合理，難以適應公司發展需要的現狀，施工企業亟需更新會計人員的專業知識、提高會計操作能力。主要應從以下幾個方面著手提高施工企業會計隊伍的素質：一是要對企業在崗會計人員進行新會計準則的培訓，并重新進行業務能力考核，具體內容可以根據崗位需要設置包括會計制度、會計基礎，計算機操作能力等方面的知識；二是為施工企業準備培養復合型的財會人才，以適應企業的發展。企業可以挑選出綜合素質較好的人員進行專業的培訓學習，培養出既懂會計專業，又掌握現代化技術的復合型人才；三是要加緊對施工企業財會人員的后續教育，加強現代化的企業管理理論、新會計準則的培訓，不斷提高財會隊伍素質。
2.充分利用信息化手段進行會計核算
首先，要充分的利用信息化手段來進行會計核算，通過購買計算機、財務軟件等信息化設備，將施工企業的財務信息錄入信息化管理系統等來提高會計核算的效率，降低會計核算的成本，提高核算的準確性。同時，還要注意將這種財務信息系統與施工企業全局性的信息系統進行對接，將核算的結果有效的進行返回，從而使各部門、子（分）公司能夠及時的獲取這些信息，并輔助相關決策。其次，要完善信息化系統下的會計核算管理制度，如對于如何進行授權、原始憑證的保存等，從而為保證信息化條件下的財務安全提供保障。
3.加強施工企業會計核算制度的有效執行
我國財政部2003年9月頒布了《施工企業會計核算辦法》（簡稱《辦法》），并要求已執行《企業會計制度》的施工企業于2004年1月1日執行。新辦法的實施對規范施工企業的會計核算，提高施工企業會計信息質量具有重要作用。收入的確認問題是施工企業核算過程中的重要問題。對于施工企業來說，應加強對新會計核算辦法及新會計準則的學習，并以此為依據建立健全施工企業自身的會計核算制度與內部控制制度，規范企業的會計工作程序，從成本核算、資金管理等各主要環節逐一落實規范的管理程序，這樣才能保證施工企業會計核算制度得到有效執行，并發揮應有的作用。
財政部于2006年2月頒布了新會計準則，并于2007年1月在上市公司中推行。新會計準則的實施必將對會計行業及社會經濟環境產生重大影響，其中《建造合同》準則將會對建筑施工企業產生重要影響。新會計準則對建筑施工企業的會計信息質量和行業機會均具有重要意義。新會計準則的應用提高了建筑施工企業會計信息的相關性與可靠性，將有助于提高建筑施工企業會計人員的綜合素質，提高建筑施工企業的會計信息質量。
對于施工企業來說，應加強對新會計核算辦法及新會計準則的學習，并以此為依據建立健全施工企業自身的會計核算制度與內部控制制度，規范企業的會計工作程序，從成本核算、資金管理等各主要環節逐一落實規范的管理程序，這樣才能保證施工企業會計核算制度得到有效執行，并發揮應有的作用。
參考文獻:
建筑企業會計準則范文第4篇
一、不同會計制度下房產稅計稅依據分析
縱觀會計體系的變化，目前共有三套會計制度。1993年7月1日開始施行的13種行業會計制度，沒有明確規定必須執行新準則的，仍然可以執行原分行業企業會計制度；2001年施行的《企業會計制度》適用除不對外籌集資金、經營規模較小的企業以及金融保險企業以外的境內企業；2002年1月1日施行的《金融企業會計制度》適用于各類未上市金融企業；2005年施行的《小企業會計制度》適用于境內不對外籌集資金、經營規模較小的企業；2006年財政部了新的企業會計準則，自2007年1月1日起在上市公司范圍內施行，鼓勵其他企業執行，但對前兩種會計制度未予以廢止。
2001年前，依據《企業財務準則》企業取得的土地使用權，在無形資產中核算。很顯然，會計核算時房屋原值不包含取得土地使用權的價值，房產稅計稅依據為房產原值減除10%至30%的損耗價值確定，計稅時房產原值與會計核算無差異，企業所得稅處理方面分別按無形資產進行攤銷和按固定資產進行折舊，同一事項各企業稅負相同，稅務人員在實務操作時沒有差異。
2001年至2006年，根據《會計制度》及《小企業會計制度》（以下簡稱《制度》）規定：“企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本；企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權賬面價值全部轉入在建工程成本。”同時，《實施企業會計制度及其相關準則問題解答》（財會【2001】43號）明確：“執行《企業會計制度》前土地使用權價值作為無形資產核算，而未轉入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作調整，按照《企業會計制度》規定的期限平均攤銷即可。”在此期間，存在以下情形：一是2001年前取得的土地使用權單獨核算，不并入房屋原值計征房產稅；二是2001年后取得的土地使用權，企業未執行《會計制度》，仍將取得的土地使用權單獨核算；三是2001年取得的土地使用權按《制度》規定進行核算，將取得的土地使用權賬面價值全部轉入在建工程。顯然，不同的會計核算方式將導致無形資產和固定資產賬面價值不同，也就帶來了房產稅和企業所得稅涉稅事項處理差異。
2007年1月1日施行新《企業會計準則》，根據新《準則》規定：企業取得土地使用權通常應確認為無形資產。此種情形下，取得土地使用權價值不作為房產稅計稅依據。
二、不同會計制度核算下稅負差異分析
2007年以后，《制度》與《準則》并存，對非上市公司而言，企業選擇適用會計制度的空間更大，而同一事項的不同核算方式將導致稅負不同。
舉例說明：執行《準則》的企業自行開發建造廠房等建筑物，相關的土地使用權1000萬元，假設建設用地時已攤銷200萬元，建筑物造價800萬元。會計處理為：取得土地使用權時1000萬元記入無形資產，對800萬元記入“固定資產”；年應繳房產稅：800*（1-30%）*1.2%=6.72萬元。但按《制度》執行，則年應繳房產稅：（1000+800）*（1-30%）*1.2%=15.12萬元，較執行《準則》多繳15.12-6.72=8.4萬元。
仍以上例分析對企業所得稅的影響。如果該企業取得土地使用證確定的土地使用年限為50年，房屋、建筑物折舊年限確定為20年，會計與稅收規定一致，企業未預留殘值，按《準則》規定，該企業每年分攤土地使用價值：1000/50=20萬元，建筑物800萬元，按20年計提折舊，則每年計提折舊：800/20=40萬元，稅前扣除合計：60萬元。而按《制度》規定企業將土地使用權價值并入建筑物則“固定資產”賬簿中建筑物賬面價值應是1800萬元，按20年計提折舊，則每年稅前扣除額為：1800/20=90萬元。兩種不同的處理方式造成年應納稅所得額的差異為30萬元。
三、基層建議
因會計核算方式的不同導致稅負不同，這有違稅收公平原則。為了規范基層執法行為，減少征納雙方的爭議，建議：
一、及時修改房產稅相關政策規定。
明確稅法上土地使用權與建筑物的價值原則上是分離的，從價計征的房產稅的計稅依據中涉及的房產原值即建筑物價值，只對土地使用權與建筑物價值企業不能分別核算的情形下分別核定或從嚴一并計稅，體現稅法的公平和應有的嚴肅性。
二、盡快規范土地使用權價值并入房產原值征收房產稅的相關涉稅事項。
建筑企業會計準則范文第5篇
【關鍵詞】 投資性房地產； 處置核算； 利得； 損失
《企業會計準則》（2006）已實施近七年，投資性房地產作為首批采用公允價值計量模式的具體準則被部分房地產和其他上市公司所采用。此具體會計準則的出臺規范了投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露。但在企業具體實施該準則過程中還存在一些問題和難點，有待進一步完善該具體會計準則。
一、投資性房地產的內涵
房地產作為一種稀缺性的資源，在社會與經濟發展、城市建設和人居環境的改善等方面都有著舉足輕重的地位。
隨著市場經濟的蓬勃發展，我國房地產行業造就了我國經濟發展的輝煌。企業在經濟活動中對持有的房地產一方面用于自身生產及存貨對外銷售，另一方面還利用房地產賺取租金及資本保值增值。上述針對房地產的收益活動，還可能成為影響個別企業盈余的主要經濟業務。此外具有投資性質特征的房地產和原來劃分為固定資產的自有房屋建筑物及作為存貨的房屋在用途、狀態、持有目的等方面存在著顯著差異。2006年之前，由于我國經濟發展及準則制定的制約，在我國的會計準則中，沒有界定自用房和出租房的定義，沒有區分自用土地使用權和出租土地使用權的內容，全部放在固定資產及無形資產會計準則中，基本上采用歷史成本進行計量。經濟的高速發展，投資性房地產業務的增多，客觀上要求對具有投資性的房地產進行界定和區分。
2006年我國出臺的投資性房地產會計準則彌補了這一空白，明晰了投資性房地產的內涵及內容。
（一）房地產的定義
房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其位置的固定性和不可移動性的特點，在經濟學上又被稱為不動產。它有三種存在形態，即土地（土地使用權）、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（土地使用權）、建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。
（二）投資性房地產的界定及內容
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。自用房地產、存貨及不能夠單獨計量和出售的部分用于賺取租金或資本增值部分自用的房地產，不屬于投資性房地產，應當確認為固定資產或無形資產。
二、投資性房地產處置賬務處理現狀及存在的問題
《企業會計準則》（2006）為區別于固定資產和無形資產，將投資性房地產單獨作為一項資產列示，為利益相關者使用會計信息更好地進行決策提供了依據，同時規定企業在投資性房地產會計處理過程中，采用歷史成本和公允價值兩種計量模式，企業可以依據自己的實際狀況自行選擇。
在投資性房地產的確認、計量及后續計量、處置和披露等階段中，筆者認為在投資性房地產處置這一環節，其賬務處理上仍存在一些問題。依據投資性房地產準則規定，當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。處置采用歷史成本模式計量的投資性房地產時，應當按實際收到的金額記入“其他業務收入”科目，按投資性房地產的賬面價值記入“其他業務成本”科目；處置采用公允價值模式計量的投資性房地產時，還要將投資性房地產累計公允價值變動轉入“其他業務收入”，若存在原轉換日計入資本公積的金額，也一并轉入。上述處置投資性房地產的賬務處理，筆者認為不妥，有待進一步商榷。具體原因如下：
（一）投資性房地產被處置時已不滿足投資性房地產的定義
企業持有投資性房地產的目的，是為了賺取租金或資本增值。然而處置投資性房地產，表明企業不再將此房地產用于賺取租金或資本增值，對于企業而言已經改變了其持有房地產的最初目的，不滿足準則中關于投資性房地產的定義，其房地產應終止確認為投資性房地產。
（二）投資性房地產的處置損益不滿足收入和費用的定義
收入是指企業在日常活動中形成的、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入。準則中的日常活動是指企業為完成其經營目標所從事的經常活動或者相關活動。據此可理解為：1.該活動的發生應與企業的經營活動相一致；2.該活動應為企業主要的、經常的或與之相關的活動；3.該活動過程是企業正常的經營過程；4.該活動應具有持續性和可控性。非日常活動是指日常活動以外的、不經常發生的、偶發的活動。劉玉廷（2007）在《關于企業會計準則體系幾個具體問題的說明》一文中指出：“收入或費用突出日常活動，只有企業日常活動形成的經濟利益的流入或流出才構成營業收入或成本，非日常活動形成的經濟利益的流入或流出屬于利得或損失，計入營業外收入或支出。”處置房地產對于一個企業而言，并不是主要的、經常的、持續的、與其經營目標相關的活動，而是一項非日常活動，因此其處置損益不屬于企業日常活動中產生的經濟利益的流入或流出，即不屬于收入或費用的確認范圍，不應在其他業務收入或成本中核算。
三、對投資性房地產處置賬務處理的建議
（一）利得和損失的解釋
利得，新華詞典釋義為：利益。最早在漢代，已出現“利得”一詞，如焦贛的《易林·需之豐》：“柔順以居，利得過倍。”而郭沫若在其《羽書集·告國際友人書》中寫到：“日本的軍部自從中東之戰、日俄之戰，屢次的大戰役獲得了勝利以來，他們只知道戰爭的利得，不知道戰爭的慘禍。”①
利得在會計上的應用，體現在《企業會計準則——基本準則》中的規定：利得是指由企業非日常活動所形成的、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的流入。利得，也可以認為是資本的時間價值的實現，例如房子買了之后升值，股票買了之后升值，這種情況下都應計算為利得。利得通常需要通過變現之后才能真正實現，與之相反的概念則是損失。
損失，依據新華詞典釋義為“沒有代價的消耗或失去”或“沒有代價的消耗或失去的東西”②。在漢代已出現損失一詞，例如《后漢書·和帝紀》中：“今年秋稼為蝗蟲所傷，皆勿收租、更、芻；若有所損失，以實除之，馀當收租者亦半入。”③同樣在《企業會計準則——基本準則》中規定：損失是指由企業非日常活動所發生的、會導致所有者權益減少的、與向所有者分配利潤無關的經濟利益的流出。
由上述對利得和損失的解釋及會計上的應用可知，利得與損失和會計上的收入、費用具有本質的區別。
1.利得與收入不同
（1）概念范圍不同。收入與利得的區別是廣義的收入含有利得，但是利得和狹義的收入是不一樣的。收入是日常活動產生的，而利得是非日常活動產生的；收入如銷售商品，提供勞務等，而利得則如出售固定資產等非日常活動產生的；收入記入利潤，而利得則分為兩部分，一部分通過營業外收入計入利潤，而另外一部分則直接計入所有者權益。
（2）利得通常從偶發的經濟業務中取得，屬于那種不經過經營過程就能取得或不曾期望獲得的收益。
（3）會計處理方式不同。在會計中，區別收入與利得是一個列示和編制報表的問題。收入和費用通常以毛額列示，利得與損失通常以凈額列示，即利得要扣除有關的支出，損失要扣除有關的收益。直接計入所有者權益的利得和損失，是指不應計入當期損益、會導致所有者權益發生增減變動的、與所有者投入資本或者向所有者分配利潤無關的利得或者損失。
2.損失與費用不同
費用，是指企業在日常活動中發生的會導致所有者權益減少的、與向所有者分配利潤無關的經濟利益的總流出。會計中的損失是企業非日常活動所發生的、會導致所有者權益減少的、與向所有者分配利潤無關的經濟利益的流出。
（二）投資性房地產處置應計入利得和損失
對于一個企業而言，持有房地產如果不是用于賺取租金或資本增值，則其應分別屬于固定資產或無形資產進行核算。投資性房地產其實是由于企業持有目的而從固定資產或無形資產當中分離出來單獨核算的資產，拋開企業的持有目的，二者的特征是沒有區別的，而且處置房地產對于一個企業而言，并不是經常的而是偶發的活動，因此其處置損益不屬于企業日常活動中產生的經濟利益的流入或流出，即不屬于收入或費用，而應屬于利得或損失。再者，投資性房地產處置的損益計入營業收入和成本，容易被企業管理層用來粉飾財務報表，虛增企業營業利潤，會給財務報表的使用者傳遞錯誤的信息，致使企業利益相關者不能正確評價企業的現狀，損害企業利益相關者的經濟利益。
鑒于以上所述，根據2006年財政部的《企業會計準則——基本會計準則》中規定的投資性房地產、收入和費用等相關定義及內容，筆者認為在決定處置投資性房地產時，應首先終止確認投資性房地產，將其賬面價值轉入“固定資產”或“無形資產”科目中進行核算，其后再按固定資產準則或無形資產準則進行核算，將其處置凈損益計入“營業外收入”或“營業外支出”科目中核算比較穩妥。這樣一來，既符合了投資性房地產和收入、費用的相關規定，又還原了營業利潤的本來面貌，堵塞了粉飾營業利潤的一條渠道，從另一個層面上講，使會計信息的可靠性增強。
【參考文獻】
[1] 中華人民共和國財政部.企業會計準則[M].北京：經濟科學出版社，2006.
[2] 新企業會計準則重點難點解析編寫組.新企業會計準則重點難點解析[M].北京：企業管理出版社，2007.
[3] 王瑞，王麗文.公允價值對投資性房地產企業的影響[J].財會研究，2008（16）.
