房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

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房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控范文第1篇

摘要：近年來，為了解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、住房價(jià)格上漲過快、房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等問題，我國陸續(xù)出臺了一系列政策措施，這些調(diào)控政策從立法性質(zhì)來說，均是法律層次較低的規(guī)范性文件，但對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。本文從經(jīng)濟(jì)法宏觀調(diào)控的基本概念出發(fā)，分析了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的基本原則與措施。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；整體性；間接性

一、經(jīng)濟(jì)法視角下的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控

（一）宏觀調(diào)控的概念與特征

宏觀調(diào)控的實(shí)質(zhì)，實(shí)際上是政府針對市場情況，以特定的經(jīng)濟(jì)、法律或者行政手段，以協(xié)助市場客服缺陷和市場調(diào)整的失靈為目的，以調(diào)整社會總需求和總供給之間的平衡為手段，對經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制的行為，行為的結(jié)果必然是為了追求整體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會穩(wěn)定、持續(xù)增長的最終目標(biāo)。

從經(jīng)濟(jì)法的角度看，宏觀調(diào)控具有整體性（即宏觀性）、間接性的特點(diǎn)。其中，宏觀調(diào)控的對象具有整體性的特征，它關(guān)注國民經(jīng)濟(jì)總體活動、經(jīng)濟(jì)的宏觀結(jié)構(gòu)，注重對社會經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)行調(diào)節(jié)。具體來說，政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)包括經(jīng)濟(jì)增長、發(fā)展穩(wěn)定、促進(jìn)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)，作用范圍涉及社會經(jīng)濟(jì)全局。

間接性是指宏觀調(diào)控不是通過直接手段而是間接手段間接影響市場主體的行為，政府等監(jiān)管部門不會直接干預(yù)市場主體的個別經(jīng)濟(jì)活動。間接手段主要是指能夠影響社會經(jīng)濟(jì)總量的杠桿工具，包括財(cái)政手段、稅收手段、金融手段等財(cái)政經(jīng)濟(jì)政策。國家直接作用于杠桿的此端，力量傳遞到杠桿的彼端，影響和帶動社會眾多經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)活動。

（二）政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的職能定位

依據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的理念，市場實(shí)際是范對國家的管制的，而房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，拋開結(jié)果，其實(shí)質(zhì)是加強(qiáng)了國家對房地產(chǎn)市場的干涉，最終實(shí)現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管制。經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展到現(xiàn)在，國家已經(jīng)作為重大影響的經(jīng)濟(jì)實(shí)體存在在市場經(jīng)濟(jì)中，已經(jīng)不可能有任何國家獨(dú)立與市場之外。這就決定了國家權(quán)力的運(yùn)用必然會對經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生影響，因?yàn)閲艺莆樟舜罅康馁Y源和權(quán)力，而如何有效的規(guī)范國家行為，讓國家和市場在法制規(guī)范中有效運(yùn)行，有利于整個社會的發(fā)展，這是當(dāng)前迫切需要關(guān)注的問題。

在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上，國家應(yīng)當(dāng)恪守經(jīng)濟(jì)法基本精神，更多地對市場進(jìn)行引導(dǎo)和促進(jìn)，而不是限制和剝奪。在對房地產(chǎn)市場調(diào)整中，政府的首要任務(wù)是維護(hù)公平的市場競爭秩序，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造有序的的環(huán)境。

二、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的原則與措施

（一）整體性原則

做為社會整體利益來看，以下特征是必須具備的：首先，社會整體利益的收益對象必須具備非特定性，不能是某個指定的個體。其次，在利益設(shè)定上，不會排斥涵蓋整個社會的商業(yè)目的，更不會排斥促進(jìn)公共利益的各種群體利益，但是設(shè)定上不能是基于個別主體的商業(yè)目的而設(shè)定。第三，公共利益不以個體為意志為轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)，而必須通過特定的法定程序來實(shí)現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)法基本原則要求宏觀調(diào)控要著眼于社會經(jīng)濟(jì)的宏觀結(jié)構(gòu)和總體運(yùn)行，影響對象的范圍是社會經(jīng)濟(jì)全局，其作用方式比一般的法律更抽象。政府在調(diào)控目標(biāo)的制定和調(diào)控對象的選擇上，必須將穩(wěn)定房價(jià)，規(guī)范房地產(chǎn)市場運(yùn)行，維護(hù)公眾利益作為調(diào)控目的，以整個房地產(chǎn)行業(yè)作為調(diào)控對象。

（二）間接性原則

宏觀調(diào)控法的調(diào)整方法是一種間接調(diào)整的方法，這是由宏觀調(diào)控的性質(zhì)決定的。政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是在充分發(fā)揮市場機(jī)制作用的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，政府通過計(jì)劃、財(cái)政、金融、稅收、物價(jià)等方面的法律化的政策作用于市場，而后者通過市場引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)主體的交易活動符合宏觀經(jīng)濟(jì)政策的要求。

我國對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控向來具有較強(qiáng)的政策性，這些政策對宏觀調(diào)控法的制定有很大的指導(dǎo)作用，而經(jīng)濟(jì)法恰好是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的法律化，在法律框架下的宏觀調(diào)控有利于依法貫徹落實(shí)。反過來，宏觀調(diào)控政策又為制定經(jīng)濟(jì)法的具體條款進(jìn)行了有效嘗試。

（三）經(jīng)濟(jì)法對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，經(jīng)濟(jì)法是最為重要的法律部門，原因在于，宏觀調(diào)控對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的調(diào)整，主要是通過行政、經(jīng)濟(jì)、法律三種，這三種均為間接手段，行政和經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)決定了這類手段不能在法律框架之外運(yùn)行，那就決定了所有的宏觀調(diào)整的認(rèn)可和保護(hù)必須通過相應(yīng)的法制。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的國家宏觀經(jīng)濟(jì)決策、法律及各類施行措施組成統(tǒng)一整體，借助行政手段、法律手段、決策手段對市場進(jìn)行規(guī)范與調(diào)整，實(shí)現(xiàn)國家房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。

比較以上三種手段，決策手段主要包括貨幣、財(cái)政、土地、投資等方面的決策，反映了房地產(chǎn)市場的短期調(diào)控要求；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)手段以房地產(chǎn)決策為導(dǎo)向，包括經(jīng)濟(jì)法律、行政法律等；行政手段主要包括許可、審批、監(jiān)察行政行為。這三種調(diào)控手段相互配合、相互影響。其中，法律手段是調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控關(guān)系過程中最規(guī)范、最主要的手段。

三、結(jié)語

嚴(yán)格來說，房地產(chǎn)調(diào)控政策是國家為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展而出臺的引導(dǎo)意見，區(qū)別于權(quán)力機(jī)構(gòu)依據(jù)《憲法》和《立法法》而為的立法行為。無論是作為行政管理立法的《城市房地產(chǎn)管理法》，還是保護(hù)民事權(quán)利的實(shí)體立法《物權(quán)法》，均沒有關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的內(nèi)容。雖然這些這些措施對房地產(chǎn)的調(diào)控產(chǎn)生了一定的積極效果，但是沒有從根本上扭轉(zhuǎn)我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的態(tài)勢。

政府在房地產(chǎn)調(diào)控過程中，必須防止調(diào)控行為與措施過度政策化，回歸經(jīng)濟(jì)法宏觀調(diào)控的本位，堅(jiān)持宏觀調(diào)控法的基本原則，明確政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的職責(zé)，完善房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控立法。（作者單位：西北政法大學(xué)法律碩士教育學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]參見徐孟洲：《耦合經(jīng)濟(jì)法論》，中國人民大學(xué)出版社2010 年版，第208 頁—209 頁。

[2]參見聶飛舟：《我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)法反思》，載于《中國房地產(chǎn)》，2009年10月，總第346期。

[3]參見黃珊珊：《經(jīng)濟(jì)法視野下的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題》，載于《法制與社會》，2012年3月（上）。

房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控范文第2篇

【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；杭州；房地產(chǎn)市場

一、宏觀調(diào)控下杭州房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況和變化

杭州在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市價(jià)值不斷提升的背景下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)市場價(jià)格總體來講一直保持在一個穩(wěn)步增長的態(tài)勢之下，從 1997 年開始價(jià)格一路飛漲，2007 年更是達(dá)到了驚人的漲幅，直到 2008 年下半年至 2009 年才表現(xiàn)出的平穩(wěn)增長，略有下滑的態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，主城區(qū)商品住房成交均價(jià)已從2006年初的8750元/平方米上升到2012年的18104.9元/平方米，凈增長106.9%。而政府一直試圖以宏觀調(diào)控的手段穩(wěn)定房價(jià)，使之符合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求和人民的消費(fèi)水準(zhǔn)。

從 2006 年 4 月起，國務(wù)院連續(xù)出臺多項(xiàng)調(diào)控房價(jià)措施，明確房價(jià)上漲責(zé)任在地方政府。5 月 11 日，七部委聯(lián)合出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》。7 月 24 日六部委又聯(lián)合《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》等。而從 2007 年開始，政府不斷地采取了一系列具有宏觀調(diào)控意義的措施。在 2007 年 8 月7 日由國務(wù)院出臺了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24 號文）。它的出臺標(biāo)志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，其關(guān)鍵在于要建立多層次住房保障體系，加快住房分類供應(yīng)體制的實(shí)施，并且首次明確提出，把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。同年 11 月至 2008 年 3 月，財(cái)政部、建設(shè)部、發(fā)改委等部門分別連續(xù)出臺《廉租住房保障資金管理辦法》、《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》等文件，進(jìn)一步完善了住房保障體系。上述文件和政策的出臺和推行，其主要意義在于確保了基本的住房民生問題，同時，大量經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的開發(fā)也會對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀產(chǎn)生一定的影響。

二、宏觀調(diào)控中杭州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的特點(diǎn)和新問題

2.1 房地產(chǎn)供求矛盾未得到有效解決，尚未形成完善、穩(wěn)定的調(diào)控機(jī)制，不利于可持續(xù)發(fā)展。

目前杭州房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制存在明確的階段性特征：一是調(diào)控政策主要是針對短期市場供求狀況而實(shí)施的，缺乏長期的穩(wěn)定的制度安排，不利于形成一個合理的市場預(yù)期；二是調(diào)控手段的運(yùn)用存在一些不合理、不匹配的現(xiàn)象。“限購”等行政手段對房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)發(fā)揮了重要作用，但其階段性后遺癥也非常明顯。因此，從房地產(chǎn)發(fā)展的長遠(yuǎn)角度考慮，“限購”等行政手段逐漸淡出非常有必要。但淡出的時機(jī)，取決于制度建設(shè)的狀況，特別是房地產(chǎn)稅的推進(jìn)情況。

2.2 房地產(chǎn)市場運(yùn)行仍不規(guī)范，集約化程度不高，住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化水平有待進(jìn)一步提高。

目前杭州房地產(chǎn)開發(fā)的工業(yè)化水平普遍不高，集約化程度較低，尚未形成系列化、規(guī)模化的生產(chǎn)鏈條體系；產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力和產(chǎn)品科技含量不高，國家級的建筑節(jié)能、新技術(shù)應(yīng)用示范小區(qū)偏少、全裝修住宅比重偏低。第一，市場主體資格的不規(guī)范。巨大利潤空間引發(fā)“房地產(chǎn)熱”，致使市場主體資格參差不齊。存在著超越本身資質(zhì)能力、無資質(zhì)開發(fā)等問題，導(dǎo)致開發(fā)的專業(yè)化程度和標(biāo)準(zhǔn)化程度較低，競爭力較弱。再加上一些企業(yè)由于缺乏內(nèi)部管理，從而產(chǎn)生許多安全問題。第二，市場主體行為的不規(guī)范。這主要表現(xiàn)在土地交易行為、房地產(chǎn)開發(fā)行為、房地產(chǎn)銷售行為、房地產(chǎn)信貸行為以及房地產(chǎn)中介行為等諸多方面。

2.3 房地產(chǎn)市場秩序有待完善，行業(yè)監(jiān)管力量需進(jìn)一步整合。

主要表現(xiàn)在：一是涉及房地產(chǎn)市場管理的法規(guī)政策存在滯后現(xiàn)象，如拆遷安置補(bǔ)償政策、商品房預(yù)售管理、物業(yè)管理、保障性住房管理等領(lǐng)域出現(xiàn)的新問題，急需法規(guī)政策依據(jù)；二是部分企業(yè)經(jīng)營行為不夠規(guī)范，企業(yè)品牌意識、社會責(zé)任意識、遵紀(jì)守法意識和服務(wù)意識有待進(jìn)一步加強(qiáng)；三是市場監(jiān)管的合力不足，行業(yè)監(jiān)管力量有待進(jìn)一步整合。

三、市場分析和產(chǎn)生問題的原因分析

3.1 房地產(chǎn)市場機(jī)制的缺陷

房地產(chǎn)市場既是調(diào)控政策的作用主體，又是政策實(shí)施的傳輸渠道。杭州房地產(chǎn)市場存在的一些內(nèi)在缺陷制約了房地產(chǎn)政策效果的發(fā)揮。這些缺陷，既有與其他國家和地區(qū)房地產(chǎn)市場相同的屬于共性的缺陷，也有屬于杭州所特有的缺陷。

3.2 利益分配與博弈機(jī)制的扭曲

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，一個充分競爭、機(jī)制健全的市場是市場主體之間利益分配與博弈的基本渠道。由于杭州房地產(chǎn)市場存在的壟斷性、信息不充分等內(nèi)在缺陷較為突出，致使消費(fèi)者、開發(fā)商、政府以及金融部門等主體之間的利益分配與博弈機(jī)制產(chǎn)生扭曲，有效的共贏機(jī)制難以形成。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不可避免地引起市場主體之間利益分配的調(diào)整，因而各方對待調(diào)控政策的態(tài)度和方式也就不同，進(jìn)而影響調(diào)控效果。

3.3 房地產(chǎn)調(diào)控政策的內(nèi)在不足

房地產(chǎn)調(diào)控政策的針對性與合理性，是決定政策效果的重要因素。從杭州調(diào)控實(shí)踐來看，調(diào)控政策本身存在一些問題，制約了調(diào)控效果的發(fā)揮。房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)一度較為模糊，留給人們解讀的空間很大。例如，“解決房價(jià)過快上漲”的目標(biāo)，但對于何謂“過快上漲”沒有給出明確的界定，反而給消費(fèi)者和開發(fā)商帶來房價(jià)還要繼續(xù)上漲的暗示，對市場預(yù)期起到逆向調(diào)節(jié)。

四、提高杭州房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有效性的基本思路和實(shí)施要點(diǎn)

4.1 回歸住房和房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)屬性，消除認(rèn)識誤區(qū)

對住房和房地產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的認(rèn)識和定位，不僅影響一些政策設(shè)計(jì)，而且還影響開發(fā)商和消費(fèi)者的諸多行為特征。讓住房和房地產(chǎn)業(yè)回歸其本質(zhì)屬性，這不僅是增強(qiáng)調(diào)控政策有效性的前提，也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的基礎(chǔ)。住房是一個兼具消費(fèi)和投資雙重屬性的特殊商品。土地的相對稀缺性，杭州“住、游、學(xué)、創(chuàng)業(yè)在杭州的”新理念，決定了杭州住房居住需求的不斷擴(kuò)大。如果過度注重住房的經(jīng)濟(jì)屬性和投資功能，必然會引發(fā)更多的投資投機(jī)需求。只有弱化住房的經(jīng)濟(jì)和投資屬性，使房地產(chǎn)業(yè)回歸基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)屬性，才能加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，逐步擺脫國民經(jīng)濟(jì)和地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會的良性發(fā)展。

4.2 增強(qiáng)政策穩(wěn)定性和連續(xù)性，形成穩(wěn)定的市場預(yù)期，削弱市場非理性沖擊。

近幾年來，房地產(chǎn)市場調(diào)控遇到的“一調(diào)就跌、一跌就放、一放就漲”的怪圈，在很大程度上是由于沒有形成政策的穩(wěn)定性，社會上普遍產(chǎn)生了調(diào)控之后房價(jià)必然大漲的心理預(yù)期，從而引發(fā)非理性的市場行為。形成穩(wěn)定的市場預(yù)期，對于遏制投資沖動，防止市場大起大落至關(guān)重要。形成穩(wěn)定的市場預(yù)期，關(guān)鍵在于明確政府的調(diào)控目標(biāo)，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。從杭州城鎮(zhèn)化進(jìn)程和住房情況來看，未來的剛性需求和改善型需求依然旺盛，城鎮(zhèn)住房供求矛盾仍然非常突出。在這種情況下，抑制住房的投資投機(jī)不是一時的權(quán)宜之計(jì)，而應(yīng)成為長久之策。這就需要地方政府繼續(xù)堅(jiān)定“促使房價(jià)合理回歸不動搖”和“促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展”的調(diào)控目標(biāo)，并以政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性予以支持。

4.3 按照差異化與靈活性原則，把握微調(diào)時機(jī)和力度，增強(qiáng)其針對性。

為了提高政策調(diào)控的有效性，需要在堅(jiān)持政策大方向不變的情況下，按照差異化與靈活性原則，依據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化，對政策進(jìn)行微調(diào)。但對政策微調(diào)時，需要把握好微調(diào)的節(jié)奏和力度，嚴(yán)防微調(diào)演變?yōu)槠毡檎{(diào)整。微調(diào)的方式上應(yīng)慎用大規(guī)模、大范圍的減稅政策。在節(jié)奏把握上應(yīng)兼具科學(xué)性和藝術(shù)性，切不可輕易釋放任何可能被外界解讀為房地產(chǎn)調(diào)控要松動的信號。否則，將會改變預(yù)期，推動新一輪的房價(jià)上漲。

4.4 近期調(diào)控與長期制度建設(shè)相結(jié)合，促進(jìn)調(diào)控方式穩(wěn)步轉(zhuǎn)型，形成穩(wěn)定的調(diào)節(jié)機(jī)制。

為了解決杭州當(dāng)前房地產(chǎn)市場中的種種問題，不能僅靠近期的調(diào)控，而且應(yīng)該著眼于長期的制度建設(shè)，形成穩(wěn)定的調(diào)節(jié)機(jī)制，解決諸多深層次矛盾問題。為此，需要處理好兩個問題：一是優(yōu)化現(xiàn)有調(diào)控手段，提高調(diào)控的針對性。二是在完善相關(guān)制度基礎(chǔ)上，“限購”等行政手段逐漸淡出，形成以法律和經(jīng)濟(jì)手段為主的長期、穩(wěn)定的調(diào)節(jié)機(jī)制。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控范文第3篇

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)，融資

中圖分類號： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

引言：從 2003 年開始至 2008 年全球金融危機(jī)爆發(fā)之前，我國對房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)五年出臺一系列宏觀調(diào)控政策 。2009 年為應(yīng)對全球性金融危機(jī)，國家實(shí)行了寬松的貨幣政策和財(cái)政政策。2009 年全國房價(jià)達(dá)到前所未有的高點(diǎn)，當(dāng)年房地產(chǎn)上市公司平均業(yè)績增長達(dá)到 45％，2009年的瘋狂透支了未來。2010 年伊始，國家調(diào)控政策開始出臺，說明宏觀經(jīng)濟(jì)的主基調(diào)已從保增長過渡到調(diào)結(jié)構(gòu)和防止通貨膨脹，貨幣政策從過度寬松回到真正意義上的適度寬松。目前，國土部、證監(jiān)會、銀監(jiān)會等部委聯(lián)手遏制房價(jià)過快上漲的機(jī)制正在形成，這一機(jī)制放在當(dāng)下的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，將使 2010 年房地產(chǎn)企業(yè)資本市場融資變得比較困難，今后幾年，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難也會成為常態(tài)。

1、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資概況

眾所周知房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)息息相關(guān)，它的發(fā)展需要金融業(yè)的持續(xù)支持，同時房地產(chǎn)市場的過度發(fā)展特別是房地產(chǎn)泡沫的存在會導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的增加，因此政府既需要通過金融政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展，又需要合理地防范金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的融資就顯得尤為重要。從 2003-2006 年資金結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)投資資金主要來源于國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金，其中其他資金主要為房地產(chǎn)預(yù)售過程中的定金及預(yù)付款、國內(nèi)預(yù)算內(nèi)資金比例和債券比例持續(xù)下降， 年這兩項(xiàng)比例均為 0；國內(nèi)貸款比例分別為23.78 %、18.40 %、 18.11 %、19 .58 %，由于2004 年國家的緊縮“銀根”房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，國內(nèi)貸款比例在 2004年和2005 年比例處于歷史最低水平， 年國內(nèi)貸款比例比年增加 了1. 47個百分點(diǎn) ， 利 用外資比例從1998~2003 年處于持續(xù)下降過程中，最低比例為 1.98 %(2003 年 )， 最高比例為8.19 %( 1998年)，企業(yè)自籌資金比例 2003年前均低于30%，自 2003年后，自籌資金比例均超過30 %，其中企事業(yè)單位自有資金比例在2006年達(dá)到最高58.52%，其他資金來源比例最低為41.4%( 年 )， 最 高 比 例 為49.87%( 2004年)。二、股票融資和債券融資所占比重較小目前，我國上市的房地產(chǎn)企業(yè)非常少，即使是已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司，由于其業(yè)績的波動性比較大，也只有很少一部分公司具備再融資的條件，從總體來看，房地產(chǎn)上市公司籌資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源比例很小。同樣，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比例一直很低，這主要是由于我國對發(fā)行企業(yè)債券限制較嚴(yán)，一般房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目獲取發(fā)行企業(yè)債券的可能性非常小。（三）外資所占比例呈上升趨勢1998 － 2006 年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資占同期我國房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)資金總量的 1.9%，盡管所占比例非常小，但在 2002 年后呈上升趨勢。2006 年以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)利用外資增勢強(qiáng)勁，一方面，從宏觀層面看，國外資本在分享中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果；另一方面，隨著人民幣升值，伴隨外資進(jìn)入的還有大量熱錢，盡管國家先后出臺了一系列限制外資進(jìn)入的文件，但還有繼續(xù)擴(kuò)大流入量的發(fā)展趨勢。（四）房地產(chǎn)資金信托近期最為活躍房地產(chǎn)資金信托是近期我國最活躍的房地產(chǎn)融資形式。雖然目前房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃的融資額在房地產(chǎn)資金總量中僅占 0.5%，但所表現(xiàn)出的創(chuàng)造性、靈活性與適應(yīng)能力已顯示出資金信托計(jì)劃具有廣闊的發(fā)展空間。

二、當(dāng)前國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的情況分析

2007年以來央行次調(diào)高利率，10次提高存款準(zhǔn)備金率同時通過特別國債正回購操作回收流動性，6次加息，通過融資成本適度上升來合理調(diào)控貨幣信貸投放。未來貨幣政策組合拳的力度更大，會通過匯率政策和利率政策的有效配合實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控。但在貨幣政策轉(zhuǎn)向“從緊”的同時，今年財(cái)政政策將繼續(xù)保持“穩(wěn)健”，財(cái)政支出結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，社會保障、改善民生、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等各項(xiàng)工作將依然能夠得到財(cái)政的大力支持。同時，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出將節(jié)能減排目標(biāo)完成情況作為檢驗(yàn)經(jīng)濟(jì)發(fā) 展成效的重要標(biāo)準(zhǔn)，鞏固完善強(qiáng)化支農(nóng)惠農(nóng)政策，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，著力改善民生，促進(jìn)社會和諧等。流動性過剩、投資增長過快、環(huán)境與資源壓力持續(xù)加大以及通脹壓力抬頭等問題帶有一定的必然性和長期性，短期內(nèi)難以從根本上予以消除，上述問題仍然是 年我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的主要矛盾。為確保經(jīng)濟(jì)社會的長期穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)一步提高發(fā)展質(zhì)量，政府將繼續(xù)保持宏觀調(diào)控的力度，“適度從,緊”仍然是 年我國貨幣政策的主基調(diào)。

三、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析。

（一）運(yùn)用利率杠桿，控制房地產(chǎn)企業(yè)

投資規(guī)模房地產(chǎn)投資規(guī)模較大比例增長，這種房地產(chǎn)企業(yè)過快的膨脹的行為，對于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展構(gòu)成了很大的潛在威脅。一方面，被較高利潤所誘惑的房地產(chǎn)商，在面對房地產(chǎn)開發(fā)過程較大風(fēng)險(xiǎn)時，仍然選擇大量涌入，而開發(fā)過程的長期性，使得房地產(chǎn)需求的結(jié)構(gòu)及數(shù)量存在較大的可變性，一旦外部環(huán)境風(fēng)吹草動就會導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)遭到損失，對于房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展十分不利。另一方面，由于我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金有很大一部分來源于商業(yè)貸款，故銀行業(yè)也成為這種風(fēng)險(xiǎn)的主要承擔(dān)者，而銀行業(yè)作為我國單一金融體系中的主體，房地產(chǎn)行業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)一旦實(shí)現(xiàn)，銀行業(yè)的損失，就將牽動眾多行業(yè)的發(fā)展。

（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)外部融資門檻，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力。無論是通過提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款自有資本金的比例，四證的取得的要求，還是通過對房地產(chǎn)企業(yè)境外融資或房地產(chǎn)企業(yè)信托發(fā)展的規(guī)范中我們不難發(fā)現(xiàn)，中央正在尋求一種融資要求的標(biāo)準(zhǔn)化，各種融資模式在門檻的制定上趨于相同。

（三）信貸緊縮將控制開發(fā)總量中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，進(jìn)一步發(fā)揮貨幣政策在宏觀調(diào)控中的重要作用，嚴(yán)格控制貨幣信貸總量和投放節(jié)奏，嚴(yán)格控制新開工項(xiàng)目，防止投資反彈，促使經(jīng)濟(jì)增長保持在合理水平。

結(jié) 語：

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)息息相關(guān)，它的發(fā)展需要金融業(yè)的持續(xù)支持，同時房地產(chǎn)市場的過度發(fā)展特別是房地產(chǎn)泡沫的存在會導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的增加，因此政府既需要通過金融政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展，又需要合理地防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

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房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控范文第4篇

自上世紀(jì)末以來,我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出了高速發(fā)展的態(tài)勢,房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)增長中的作用越來越顯著。但在發(fā)展過程中,我國房地產(chǎn)市場也不斷的經(jīng)受著波動,因此需要發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用,以維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)以及整個國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞:

政府;房地產(chǎn)市場;宏觀調(diào)控

中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:16723198(2009)21001702

1 對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的必要性和目的

近年來,房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的比例愈來愈高,正向國民經(jīng)濟(jì)的支拄產(chǎn)業(yè)順利挺進(jìn)。但房地產(chǎn)業(yè)在推動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的同時,由于房地產(chǎn)業(yè)的盲目發(fā)展、過熱發(fā)展也會給國民經(jīng)濟(jì)帶來特別的危害。國際上有日本的連續(xù)35年(1955―1990年)房地產(chǎn)價(jià)格猛漲,以至于嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我國在1992―1993年的經(jīng)濟(jì)過熱時期,房地產(chǎn)市場發(fā)展也呈過熱狀態(tài),等到國民經(jīng)濟(jì)緊縮控制和需求增長放緩時,房地產(chǎn)業(yè)陷入了嚴(yán)重的困難,給中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了極大的影響。(1)房地產(chǎn)的盲目、過熱發(fā)展會促使地價(jià)及水泥、鋼材等各種建筑原材料價(jià)格猛漲,進(jìn)而通過傳遞效應(yīng)導(dǎo)致其他生活品的價(jià)格上漲,直接后果是大幅度地提高居民的生活成本和商務(wù)成本,進(jìn)一步推動商品和勞務(wù)價(jià)格的提高,降低某一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)競爭力;(2)價(jià)格猛漲和投機(jī)需求旺盛、大量開發(fā)性投入往往結(jié)合在一起,待到價(jià)格猛漲到虛擬需求再也不能接受的程度,而開發(fā)投入已經(jīng)到達(dá)高位時,市場上頓時涌現(xiàn)特別多的供給,而需求根本無法接受時,價(jià)格大跌現(xiàn)象就會到來,并從新房市場向舊房市場蔓延,市場一片恐慌;(3)現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)市場同金融機(jī)構(gòu)尤其是銀行的關(guān)系相當(dāng)緊密,呈現(xiàn)出利益共同體的結(jié)構(gòu),房地產(chǎn)市場的崩潰完全可能導(dǎo)致金融危機(jī),甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

因此,政府應(yīng)充分發(fā)揮在房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控作用,保持房地產(chǎn)市場的發(fā)展同國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)關(guān)系。宏觀調(diào)控的目的在于一方面使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動其它產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展;另外一方面,也力促房地產(chǎn)市場的發(fā)展不能脫離國民經(jīng)濟(jì)的需要和可能。

2 近期我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控分析

2.1 近期我國房地產(chǎn)市場中存在的問題

(1)GDP增長過分依賴房地產(chǎn)行業(yè),使得房地產(chǎn)業(yè)存在著過度投資。在我國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的近幾年,房地產(chǎn)業(yè)平均每年拉動GDP 2% 的增長,約占我國GDP增長速度的1/4,因此我國房地產(chǎn)市場的波動勢必成為影響我國宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)業(yè)存在的過度投資可以從宏觀和微觀上進(jìn)行分析:宏觀上其總量在國民經(jīng)濟(jì)整體中過度膨脹,其發(fā)展速度與整個國民經(jīng)濟(jì)的速度不相協(xié)調(diào);微觀上通過我國房地產(chǎn)市場投資增長速度與GDP增長速度兩者之間的比值這一指標(biāo),可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度較整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度過快,我國房地產(chǎn)業(yè)存折著投資過快的問題。

(2)我國房地產(chǎn)存在著投資結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象,住房供應(yīng)機(jī)構(gòu)不合理。在我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)中存在著矛盾的兩方面,一方面是供不應(yīng)求的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房,另一方面卻是大量空置積壓的大面積占用土地的豪宅、別墅,兩方面的矛盾使得我國的房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理,卻長期得不到有效的解決。

(3)我國房地產(chǎn)業(yè)存在著區(qū)域發(fā)展不均衡。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn),與其他市場相比存在著明顯的地區(qū)差異性,在我國,不同城市以及東西部不同地區(qū)之間房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在著明顯的不均衡現(xiàn)象。

(4)金融市場的不完善。我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資大部分依賴銀行貸款,因此,隨著房地產(chǎn)市場的日益火爆,銀行貸款和房地產(chǎn)經(jīng)營性欠款也日益增多,這勢必給我國金融業(yè)帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

(5)少數(shù)大城市房價(jià)上漲過快,使得廣大工薪階層承受不了高不可攀的房價(jià)。同時造成了消費(fèi)者對房價(jià)繼續(xù)上漲的心里預(yù)期,形成市場中買漲不買跌的現(xiàn)象,使得短期內(nèi)購房需求激增,開發(fā)商借機(jī)哄抬房價(jià)形成房價(jià)繼續(xù)上漲的惡性循環(huán)。

2.2 我國近期房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的階段性政策

2.2.1 房地產(chǎn)調(diào)控的第一階段:嚴(yán)控土地供給(2004年)

2003年,房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比繼續(xù)增長了30.6%,在投資規(guī)模不斷增長的同時,商品房的銷售率也穩(wěn)步上升,2003年全國商品房屋竣工面積為3.95億平方,銷售面積為3.22億平方米,銷售率達(dá)到82%。房地產(chǎn)市場供銷兩旺,這是2004年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的背景。2004年房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)在于土地市場,政府大力整頓土地市場的措施主要包括以下三個方面:杜絕協(xié)議出讓土地、徹查開發(fā)區(qū)與大型項(xiàng)目、完善各項(xiàng)土地制度。嚴(yán)格控制土地供給是總的政策取向。總的來說,此輪宏觀調(diào)控在達(dá)到嚴(yán)格控制土地供給的目標(biāo)時,也帶來了一定的政策負(fù)效應(yīng),也就是帶來地價(jià)房價(jià)飛漲的新問題。2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)增長的同時,地價(jià)和商品房價(jià)格也雙雙走高,土地購置費(fèi)同比增長了19.9%,商品房價(jià)格同比增長了15.2%。

2.2.2 房地產(chǎn)調(diào)控的第二階段:重點(diǎn)抑制房價(jià)(2005年)

2004年在宏觀調(diào)控中加強(qiáng)土地供給管理的同時房飛漲的現(xiàn)象表明,房地產(chǎn)市場需要針對上漲過快的房價(jià)采取更進(jìn)一步的調(diào)控措施來打擊炒賣、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和遏制房價(jià)上漲的作用。因而2005年國家出臺一系列房產(chǎn)調(diào)控政策抑制房價(jià)上漲,國務(wù)院頒布了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》(國八條),這個通知從總體上對我國當(dāng)時的房地產(chǎn)市場做了一個把握。緊隨“國八條”之后是“新八條”的出臺,“新八條”主要強(qiáng)調(diào)了市場調(diào)控手段,其別提到了改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)和稅收稅率制度。在2005年的宏觀調(diào)控中,我們可以清楚地看出重點(diǎn)針對的是控制房地產(chǎn)投資和對供給和需求進(jìn)行雙向調(diào)控。2005年下半年,標(biāo)志性城市的房價(jià)出現(xiàn)增長趨緩甚至下降,宏觀調(diào)控取得了一定的成果。

2.2.3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的第三階段:全面治理房地產(chǎn)市場(2006年以來)

2006以來,部分城市房價(jià)被暫時壓抑的需求開始反彈,房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入下一輪。5月17日國務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施:一是切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);二是進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用;三是合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度,減緩被動性住房需求過快增長;四是進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序;五是加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè),規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房,積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場,有步驟地解決低收入家庭的住房困難;六是完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度,增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度,全面、及時、準(zhǔn)確地市場供求信息,堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。這六條措施開啟了2006年房地產(chǎn)調(diào)控序幕,稱之為國六條。

2007年中國房地產(chǎn)市場的泡沫化趨勢引起了各方的關(guān)注,中央的調(diào)控政策如果更多的把著眼點(diǎn)放在遏制房價(jià)上漲上,但當(dāng)時供不應(yīng)求的現(xiàn)狀無法得到根本緩解,因此只有尊重經(jīng)濟(jì)的基本供求規(guī)律,加大力度提高兩限房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、小戶型等保障型住房的比例,加大打擊囤地捂盤等行為才是調(diào)控手段應(yīng)該重視的根本問題。2007年3月5日總理指出:房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用,必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,明確了2007年地產(chǎn)調(diào)控的總體思路,即把解決低收入家庭的住房問題放在了突出位置。8月7日,《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺,標(biāo)志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變,其關(guān)鍵是要建立多層次住房保障體系,加快住房分類供應(yīng)體制的實(shí)施。為了抑制投機(jī)性需求,同時,自2007下半年,央行出臺了多次加息和提高存款準(zhǔn)備金率的政策措施,從開發(fā)商和購房者兩頭收緊信貸閘門,提高貸款條件,抑制投機(jī)需求。2008年上半年,央行依然執(zhí)行從緊的貨幣政策,在半年內(nèi)5次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率,這就意味著房地產(chǎn)發(fā)展商獲得開發(fā)貸款的難度更大,資金面更趨緊張。整個階段,房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施密集出臺,政府從各個方面采取措施全面治理房地產(chǎn)市場。

3 完善我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的建議

(1)充分發(fā)揮市場在房地產(chǎn)資源配置中的基礎(chǔ)性作用。政府行政干預(yù)會帶來很多弊端,因此房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控應(yīng)主要使用市場手段去進(jìn)行調(diào)節(jié),如稅收、利率、財(cái)政補(bǔ)貼等方式,而以行政手段為輔,這樣才能更好地解決中低收入階層的住房問題。

(2)完善“兩房”制度,形成我國新的住房保障體系。調(diào)整開發(fā)投資結(jié)構(gòu),重點(diǎn)發(fā)展普通住宅。進(jìn)一步規(guī)范我國廉租房和經(jīng)適房的建設(shè)管理制度。在廉租房方面,要擴(kuò)大保障范圍,合理確定廉租住房保障對象和保障標(biāo)準(zhǔn),努力增加廉租住房來源,確保保障資金來源,落實(shí)用地政策,規(guī)范住房供應(yīng)管理,完善申請、審核、公示和推出制度。經(jīng)適房方面,規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理制度,嚴(yán)格審查購房者資格,合理確定住房標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格上市交易管理,加強(qiáng)單位集資合作建房管理,規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象限定為低收入住房困難家庭等。房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點(diǎn)要轉(zhuǎn)向中低檔居民住宅,努力改善居民的居住條件,確保資源的有效利用。

(3)征收較高的開發(fā)投資稅,從開發(fā)源頭上進(jìn)行控制。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的利潤為25%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際上15%的一般利潤水平,正是這種高額利潤的吸引導(dǎo)致國內(nèi)開發(fā)商在沒有進(jìn)行合理的評估下就盲目的拿地、開發(fā),從而導(dǎo)致國內(nèi)房價(jià)呈現(xiàn)虛假繁榮的現(xiàn)象。

(4)加強(qiáng)銀行監(jiān)管,斟酌制定住房貸款政策。在房貸政策制定方面,一方面要保證居民可以按揭貸款買房從而有房可住,另一方面又要限制投機(jī)者利用大宗貸款投機(jī)炒房來哄抬房價(jià),從而有損房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

(5)有區(qū)別的實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策,建立健全全國房地產(chǎn)市場。由于我國房地產(chǎn)業(yè)在全國范圍內(nèi)不同城市、不同地區(qū)之間存在著明顯的區(qū)別,因此在調(diào)控時也要進(jìn)行有效的區(qū)分,不能盲目地搞“一刀切”。

總之,我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為對國民經(jīng)濟(jì)起著舉足輕重作用的產(chǎn)業(yè),宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、健康發(fā)展離不開房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,因此,政府應(yīng)該充分發(fā)揮和不斷改進(jìn)、完善其在房地產(chǎn)市場中的宏觀調(diào)控作用,規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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[2]于琳方,徐長玉.我國現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策存在的問題與對策建議[J].金融與經(jīng)濟(jì),2008,(7):2629.

房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控范文第5篇

【關(guān)鍵詞】宏觀政策調(diào)控；商品住宅房；需求分析

隨著改革開放的不斷深入和市場經(jīng)濟(jì)的日趨成熟，城市規(guī)模化不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。自1998年停止福利分房以后，通過房地產(chǎn)市場購買商品房成為居民獲取住房的主要手段，房地產(chǎn)市場日趨活躍。但是，放任房地產(chǎn)市場完全隨市場變動會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場混亂，政府必須對房地產(chǎn)市場加以宏觀調(diào)控。在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)的消費(fèi)行為逐漸理性起來。

一、近年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)住宅的市場化建設(shè)是我國市場經(jīng)濟(jì)的主要組成部分。政府一直在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)市場發(fā)展初期（1995-2002年），政府宏觀調(diào)控的重心是支持房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。到2003年，隨著中國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場也越來越活躍，房價(jià)快速上升，政府開始將政策矛頭轉(zhuǎn)向穩(wěn)定房價(jià)，控制房價(jià)過快增長。

隨著改革開放的進(jìn)程，貧富差距越來越大。到了2006年，政府調(diào)控措施主要為了解決中低收入居民的住房問題，強(qiáng)調(diào)了對住房結(jié)構(gòu)的調(diào)控，2006年到2007年期間政府的調(diào)控政策旨在進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。

2008年，美國次貸危機(jī)席卷全球，中國正處于國際金融市場對外開放和國際化加快時期，次貸危機(jī)難免對我國產(chǎn)生波及，中國經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”之一出口嚴(yán)重受到打擊，政府轉(zhuǎn)而將矛頭轉(zhuǎn)向內(nèi)需，通過對房地產(chǎn)市場的貨幣財(cái)政政策的雙寬松政策來擴(kuò)大內(nèi)需對GDP的貢獻(xiàn)，導(dǎo)致大量貸款涌入房地產(chǎn)市場。寬松的政策導(dǎo)致2009年房價(jià)飛速上漲，并且迅速從大中城市向二、三線城市蔓延。房價(jià)過高問題成為中國政治經(jīng)濟(jì)生活的熱門話題。

2008年房地產(chǎn)金融政策經(jīng)歷了兩重天，2月份，央行上海總部聯(lián)手上海房地產(chǎn)有關(guān)部門出臺政策，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。隨著次貸危機(jī)的波及，到了9月，央行六年來首次降息，并且在后面的100天里五次降息。2008年房地產(chǎn)金融政策從抑制房價(jià)到刺激內(nèi)需保持增長。

2009年到2010年，政策目標(biāo)主要是抑制房價(jià)過快上漲。相關(guān)政策有：非改善型二套房貸首付至少四成；無償贈與房屋征收20%個人所得稅；保險(xiǎn)資金不得開發(fā)地產(chǎn)和炒樓；住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免由2年恢復(fù)到5年等。從財(cái)政政策和貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場。

2010年-至今，政府進(jìn)一步嚴(yán)格控制房價(jià)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。擴(kuò)大廉租住房政策受益范圍，搞好經(jīng)濟(jì)適用住房申請供應(yīng)，積極發(fā)揮住房公積金保障作用，嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策。2011年1月，頒布“新國八條”政策，再次提高“家庭二套房貸”首付款比至60%，從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施，促使房價(jià)合理回歸。

二、商品住宅房的需求模型

上海房地產(chǎn)市場經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)增加值占上海國民生產(chǎn)總值的比重不斷擴(kuò)大。上海房價(jià)經(jīng)歷快速上升階段，目前，政府頒布政策嚴(yán)格控制房價(jià)。本文運(yùn)用回歸分析方法，探討2004-2012年上海商品住宅房的需求模型

人們購買住宅考慮的因素很多，軌道交通設(shè)施是否便利，社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配備，環(huán)境狀況，人均居住面積，可支配收入，銀行利率，都會影響居民的購買意愿。需求量是指，消費(fèi)者在不同的價(jià)格下所希望并且能夠購買的數(shù)量。此處，商品住宅房的需求量用住宅房的銷售面積來表示。商品價(jià)格是影響同種商品需求量的最主要因素。本文側(cè)重研究商品住宅房平均價(jià)對上海商品住宅房的需求量的影響。

把商品住宅房需求量作為被解釋變量Y，住宅房平均銷售價(jià)格作為解釋變量X，建立對數(shù)線性回歸模型：

LnY=+LnX+

其中：（，）（i=1，2，3，…，n）為第i 次觀察樣本，為回歸參數(shù)，為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

選取2004-2012年的商品住宅房平均銷售價(jià)格和商品住宅房銷售面積數(shù)據(jù)，如表1所示。

其中，X的單位為元/平方米，Y的單位為萬平方米。

用Eview軟件對模型進(jìn)行參數(shù)估計(jì)，得到下面的回歸分析結(jié)果：

LnY=14.106—0.6945LnX

（6.298） （-2.844）

=0.536 F=8.87 DW=2.93

從回歸估計(jì)的結(jié)果看，在5%顯著水平下，統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)顯示自變量X通過了t檢驗(yàn)，自變量商品住宅房平均銷售價(jià)格X是顯著的。對于方程的顯著性，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量的概率約為2.5%，小于5%，說明模型的線性關(guān)系在95%的置信水平下顯著成立。=0.536沒有很接近1，這表示自變量商品住宅房平均銷售價(jià)格對商品住宅房銷售面積有53.6%的影響程度。住房銷售量收許多因素的影響，銷售價(jià)格能夠?qū)︿N售量有53.6%的解釋程度，說明房價(jià)仍然是影響住房銷售量的關(guān)鍵因素。

上面的回歸分析說明，房價(jià)是影響住房需求量的主要因素。因此，政府通過宏觀貨幣財(cái)政政策來調(diào)控房價(jià)可以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場逐漸健康有序地運(yùn)行。

三、結(jié)論

縱觀2004年到今天政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的宏觀政策，政策目標(biāo)從控制房價(jià)過快增長過渡到結(jié)構(gòu)調(diào)整時期，再在2008年轉(zhuǎn)向刺激內(nèi)需保增長，然后從2009年開始抑制房價(jià)過快上漲，嚴(yán)格控制房價(jià)。政府政策目標(biāo)最終都是為了調(diào)控房價(jià)。商品住宅房市場中，從2005年開始，商品住宅房平均銷售價(jià)格同比上年增長比率見表2：

可以看出，政府不同的宏觀調(diào)控政策下，房價(jià)的變化不同，達(dá)到政府宏觀調(diào)控政策的調(diào)控目的。2005年和2006年房價(jià)穩(wěn)步增長，2008年下半年政府為抵制全球金融危機(jī)的影響，刺激內(nèi)需導(dǎo)致2009年房價(jià)飛速增長近一半，2009年頒布抑制房價(jià)過快增長的政策，房價(jià)增長速度有所下降。

實(shí)際說明，政府通過宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場是有效的，政府部門將繼續(xù)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，促使房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李子奈，潘文卿.計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].高等教育出版社，2005.