房地產企業(yè)債務融資
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房地產企業(yè)債務融資范文第1篇
房地產業(yè)也是資金密集型行業(yè)，房地產企業(yè)資金的主要來源仍來自銀行信貸。然而近些年來國家針對房地產市場的過熱問題頻繁出臺政策，其中銀行信貸成為了國家宏觀調控政策的監(jiān)督重點：從2003年央行下發(fā)的“121文件”，到2005年銀監(jiān)會公布的“212號文件”；從央行上調房貸利率，再到限購政策的大力實施，直接導致了購房者對房地產的觀望和推遲購房計劃的態(tài)勢的加強。因此，在傳統(tǒng)的融資渠道（銀行信貸）受國家宏觀調控政策的打壓下，大量的房地產企業(yè)經受著銷售資金回籠漫長與融資難度加大的雙重壓力，房地產市場也因此從“春天”進入了“冬天”。根據(jù)國家統(tǒng)計局 2011年12月9日公布的消息，2011年11月全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)為99.87，這是該指數(shù)兩年多以來首次跌破100大關。縱觀我國目前金融市場的現(xiàn)狀及國家宏觀政策的影響，房地產企業(yè)要想求得生存與促進發(fā)展，就必須比以往的任何時候更加全面深刻地了解金融市場環(huán)境及政策背景，時刻保持與金融機構的溝通，根據(jù)自身實力、資金持有狀況和企業(yè)的發(fā)展目標三個方面來合理規(guī)劃企業(yè)的資金使用情況。同時，我國政府應加緊探討融資新渠道的研究，加緊出臺有利于房地產融資渠道發(fā)展的政策及措施，實現(xiàn)融資渠道的多元化，以解決目前房地產企業(yè)融資渠道單一化的現(xiàn)狀，進而促進我國房地產行業(yè)的健康發(fā)展。
二、房地產企業(yè)融資成本分析
本文選取2001-2010年深滬A股市場的房地產行業(yè)上市公司為樣本數(shù)據(jù)。在總計為103家房地產類公司的基礎上刪除了十年間被ST、*ST等實行過特別處理和財務狀況異常的公司和財務數(shù)據(jù)不全的公司，最后得到了30家深滬A股房地產上市公司，其中深交所的房地產上市公司共23家，上交所的房地產上市公司共7家，見表1。本文所使用的財務數(shù)據(jù)主要來源于深交所和上交所網站公開披露的2001-2010年間公司年報中的主要財務指標及財務報表，即資產負債表和利潤分配表，其中被研究的數(shù)據(jù)均屬于合并報表的數(shù)據(jù)。由于這些報表均經過注冊會計師審計，因而認為所研究的數(shù)據(jù)是真實可靠的。此外，本文部分數(shù)據(jù)來源于股票查詢軟件“大智慧”，并通過計算整理得出。
（一）債務融資成本 債務融資成本用公式表示為：
債務融資成本=債務融資籌資成本+債務融資資本成本
其中債務融資成本可再分為短期借款融資成本和長期借款融資成本，由此，長、短期借款的融資成本的計算公式分別為：
短期借款融資成本=短期借款的籌資成本+短期借款的資本成本
長期借款融資成本=長期借款的籌資成本+長期借款的資本成本
在計算長、短期借款的融資成本時，將二者的籌資成本均定為企業(yè)所需繳納的貸款手續(xù)費，數(shù)據(jù)為1.6%；二者的資本成本以央行2001-2010年間的住房開發(fā)長、短期貸款平均利率為準（見表2）。
（二）權益融資成本 權益融資成本包含了權益融資的籌資成本和權益融資的資本成本兩部分。在計算權益融資成本時，將企業(yè)在股票發(fā)行時支付的發(fā)行成本定為其籌資成本，數(shù)據(jù)為2%；將30家房地產上市公司歷年的分紅率定為權益融資的資本成本。30家房地產上市公司歷年分紅率的計算公式為：
分紅率=分紅派息總額/股票市值
根據(jù)《國家稅務總局關于股份制企業(yè)轉增股本和派發(fā)紅股征免個人所得稅的通知》【國稅發(fā)（1997）198號】的規(guī)定：“股份制企業(yè)用資本公積金轉增股本不屬于股息、紅利性質的分配”，因此，本章分紅派息總額的計算公式為：
分紅派息總額=現(xiàn)金股利+紅股股利
股票市值=股價×股票總股數(shù)
（三）融資成本 具體為：
（1）融資成本的計算公式。根據(jù)債務融資成本和權益融資成本的計算結果，現(xiàn)計算30家房地產上市公司歷年的綜合融資成本（簡稱融資成本），計算公式為：
融資成本=債務融資額/總融資額×債務融資成本+權益融資額/總融資額×權益融資成本
其中總融資額=債務融資額+權益融資額；債務融資額=長期借款+短期借款；權益融資額為實收資本。
（2）融資成本計算結果分析。根據(jù)表3的數(shù)據(jù)顯示，可以得出如下分析結果：一是融資成本的時間趨勢分析。這樣的變動趨勢表明，除與國家的宏觀調控政策相關外，融資成本的變動也與30家房地產上市公司歷年選擇的債權融資組合相關。融資成本為二者的加權平均值，計算后綜合融資成本整體上均低于債務融資的單項融資成本。這說明了企業(yè)通過合理運用融資組合可以有效降低融資成本。二是融資成本的數(shù)值分布分析。在對30家房地產上市公司十年融資成本均值進行排序后，從數(shù)值分布中可以看到，在30家房地產上市公司中，融資成本均值在5%以下的共14家，5%-6%間共5家，6%-7%間共11家，其中融資成本均值最低的公司為綠景控股，數(shù)值為2.26%；融資成本均值最高的公司為金地集團，數(shù)值為7%。這樣的數(shù)值分布體現(xiàn)出，大多數(shù)房地產上市公司的融資成本均值普遍分布在6%以下，只有金地集團的融資成本為7%，此外，深振業(yè)A和深長城的融資成本均為6.92%，數(shù)值接近7%，各區(qū)間內的數(shù)值差距不顯著，整體數(shù)值分布較均勻。三是融資成本的公司差異分析。對融資成本均值為最低值的綠景控股和融資成本均值為最高值的金地集團比較后發(fā)現(xiàn)，綠景控股歷年的融資成本均未高于5%，歷年的融資成本均低于30家房地產上市公司融資成本十年均值。而金地集團歷年融資成本數(shù)值顯示為：2001年融資成本為最低值，數(shù)值為4.86%；2002年至2004年的融資成本開始上升，從2002年的6.14%上升至2004年的7.55；2005年公司的融資成本雖有下降，但到2007年，融資成本已上升至十年間的最高值8.27%。2008年此數(shù)值降低至7.59%，但2009年融資成本又回升至7.7%。2010年此數(shù)值降低到了6.84%。因此金地集團融資成本的整體表現(xiàn)為，除2001年的融資成本在5%以下，其余九年的融資成本均高于30家房地產上市公司融資成本十年均值。根據(jù)兩家公司的債務融資成本、權益融資成本和融資額的數(shù)據(jù)顯示，綠景控股的債務融資成本十年均值為7.84%，權益融資成本十年均值為0。在融資額上，除2006年以外，其余年份中公司的債務融資額均比權益融資額低，其中2008年和2010年債務融資額均為0，這說明綠景控股的資本結構中權益融資占主要位置。而金地集團的債務融資成本十年均值為7.81%，權益融資成本十年均值為4.42%，其中二者數(shù)值均高于30家房地產上市公司的債務融資成本和權益融資成本的十年均值。在融資額上，金地集團的歷年債務融資額明顯高于其權益融資額，因此這說明與其權益融資成本相比，金地集團十年間的主要融資成本支出來自債務融資成本。
對綠景控股來說，由于公司十年間未進行任何分紅派息導致了企業(yè)較低的權益融資成本，又由于企業(yè)的融資資金主要來自權益融資，因此企業(yè)形成了較低的融資成本。對于金地集團來講，由于企業(yè)的債務融資成本和權益融資成本均高于30家房地產上市公司的二者十年均值，并且企業(yè)的資金來源主要依靠債務融資，因此直接導致了金地集團融資成本的偏高的結果。
三、結論
房地產企業(yè)融資成本的變動主要源于企業(yè)選擇的債務融資和權益融資在資本結構中的所占比重。其中，債務融資成本的變動直接受國家歷年宏觀調控政策的影響，是國家宏觀調控政策的產物；而權益融資成本主要與企業(yè)向股東發(fā)放的股利分配有關。但是長期以來我國大多數(shù)房地產上市公司都采用了不分紅、低比例分紅或以送、轉股形式分配股利的做法，股利支出極低，導致企業(yè)的權益融資成本明顯低于債務融資成本，因而體現(xiàn)出了權益融資成本的成本優(yōu)勢。通常情況下，將二者安排在相對合理的比重下，才會形成合理的資本結構，才會產生出最低的融資成本。也就是說，如果企業(yè)選擇過多的債務融資，由于債務融資屬負債，須考慮到期還款問題，將會成為企業(yè)較重的財務負債，甚至會影響到企業(yè)的生存與發(fā)展；反之，如果企業(yè)選擇過多的權益融資，很可能會影響到企業(yè)的控制權和所有權，進而稀釋企業(yè)大股東的權利，這很不利于企業(yè)的未來發(fā)展。因此對于房地產企業(yè)來講，應認真研究債權融資的融資組合問題，并將其作為企業(yè)實施戰(zhàn)略決策的先決條件來認真對待。
參考文獻：
[1]陳燦：《債務危機背景下中國房地產融資風險問題研究》，吉林大學2011年碩士學位論文。
[2]陳小悅、徐曉東：《股權結構、企業(yè)績效與投資者利益保護》，經濟研究》2001年第11期。
房地產企業(yè)債務融資范文第2篇
【關鍵詞】 房地產 融資結構 融資渠道
2000年初，中國的福利分房制度終止，貨幣化分房方案全面啟動，住房制度改革繼續(xù)深化并穩(wěn)步發(fā)展。房地產業(yè)是典型的資金密集型產業(yè)，房地產開發(fā)經營需要穩(wěn)定、規(guī)范的房地產融資體系，需要多元化的資金和資本金融市場提供配合和支持。從主要融資渠道來看，銀行貸款、自籌資金和其他資金作為房地產企業(yè)開發(fā)的資金來源，在我國呈現(xiàn)出三足鼎立的局勢。本文首先分析了資產負債率這個指標，然后分析了內部融資、股權融資和負債融資三項內容所涉及的多個指標，從不同角度來分析我國房地產上市公司的融資結構。文章選取了上海和深圳交易所40家房地產上市公司2004―2009年的財務數(shù)據(jù)為樣本，運用統(tǒng)計描述性分析方法對房地產上市公司的融資結構進行了比較詳細的分析。
一、房地產上市公司的樣本選擇及數(shù)據(jù)來源
按照中國證監(jiān)會制定的中國上市公司分類指引（CSRC指引）和2004―2009年的相關數(shù)據(jù)，本文確定并遴選了適用于本文分析的房地產上市公司。遴選的標準是：第一，對于分別在A股和B股同時上市的公司，以及以轉債形式上市的公司，只保留其A股上市公司；第二，為了保持數(shù)據(jù)的連續(xù)性，選擇在2004―2009年中一直屬于房地產行業(yè)的上市公司；第三，剔除在2004―2009年處于*ST、ST或者PT狀態(tài)的T類上市公司，因為T類上市公司的重組、整合十分常見，正常生產經營不能持續(xù)，這些公司的會計指標并不具有可靠性和相關性；第四，剔除異常數(shù)據(jù)及指標缺失公司。按照上述標準選取了40家房地產上市公司作為樣本，對資產負債率、內部融資比率、股權融資比率和負債融資比率四項指標進行了分析。
二、相關指標的統(tǒng)計和描述性分析
1、房地產上市公司的資產負債率分析
資產負債率反映出企業(yè)債權人權益對總資產的平均權益，是一項衡量公司融資結構的重要指標。表1列出了選取的房地產樣本公司、房地產業(yè)、房地產全部上市公司的平均資產負債率。
從表1中可以看出，在房地產業(yè)的平均資產負債率最高，房地產全部上市公司在40%~65%之間，樣本房地產上市公司稍微比房地產業(yè)全部上市公司高一點，這說明了房地產上市公司可以進行股權融資，擴大了融資渠道，而沒有上市的房地產上市公司只能靠負債融資，這就導致了全部房地產業(yè)的資產負債率高于房地產上市公司。
2、房地產上市公司其他三個指標的分析
融資結構基本劃分為內部融資和外部融資，內部融資又分為保留盈余與折舊融資，外部融資又分為股權融資與負債融資。內部融資的保留盈余根據(jù)中國財務規(guī)定，一般包括公積金、公益金以及未分配利潤，它的高低取決于企業(yè)的盈利能力及其股利分配政策（尤其是公司的現(xiàn)金股利政策）。固定資產折舊也屬于內部融資，固定資產從購置到更新存在較大的“時間差”，使得這部分本應用于補償固定資產損耗的現(xiàn)金流成為游離于固定資產之外的“閑置資金”，企業(yè)可以利用這部分“閑置資金”擴大投資、追逐利潤。因此，內部融資包括盈余公積、未分配利潤和折舊。在外部融資中，股權融資是一種非常重要的融資手段，它包括股本和資本公積。債務融資又包括長期借款、短期借款、預收賬款、應付債券和其他，其中其他包括應付賬款、應付票據(jù)、其他應付款等。
表2中的數(shù)據(jù)就是統(tǒng)計計算內部融資、股權融資和債務融資所包括的各項指標占總資產的百分比。從表中的數(shù)據(jù)可以看出，樣本房地產上市公司的內部融資平均水平有所提升，說明盈利能力有所加強，但未分配利潤的最大值還達不到25%，企業(yè)的持續(xù)盈利能力還有待提高。在股權融資方面，無論是股本還是資本公積，即使最大值呈上升趨勢，但平均水平是先上升后下降的，這說明了企業(yè)有股權融資偏好。在負債融資方面，長短期借款一直處于徘徊中，2009年短期借款平均水平相對較高，這可能與國家從緊縮銀根的貨幣政策轉為適當寬松的貨幣政策有關。房地產企業(yè)的預收賬款很大程度上來源于房屋預售款，這部分幾乎又是個人按揭貸款，主要資金來源還是銀行，在研究樣本中，2008年預收賬款平均水平只有16.76%，比其他幾年低了幾個百分點，這可能是受到金融危機的影響。2008年，應付債券卻無論在最大值、最小值、中位數(shù)還是平均水平上都有大幅度的提升，一個原因可能是在2008年，隨著次級房貸引發(fā)的金融危機逐步發(fā)展，房地產企業(yè)融資的國際通道已然堵塞，國內也有大批企業(yè)為上市或增發(fā)苦苦等待，所以發(fā)行阻力較小的公司債，以補充公司營運資金、償還部分中短期銀行借貸及優(yōu)化公司財務結構；另一個原因可能是2007年8月中國證監(jiān)會正式頒布實施的《公司債券發(fā)行試點辦法》和同年9月中國人民銀行頒布的《公司債券在銀行間債券市場發(fā)行、流通和登記托管有關事宜公告》法規(guī)的出臺，推動了我國房地產債券市場的發(fā)展。即使這樣，債券市場還是有待加強重視，2009年雖然最大達到13.63%的比重，但股權融資和債券融資的結構還不夠協(xié)調，平均水平還存在10%～20%的較大差距。由此可見，無論是從資本市場的股權融資和債券融資的協(xié)調發(fā)展來說，還是從長短期借款的數(shù)據(jù)來看，房地產上市公司現(xiàn)在急需發(fā)行公司債以調整企業(yè)的長短期債務結構，從而緩解當前緊張的資金鏈。
三、結論及建議
由上面的資產負債率分析可以看出，自2006年來，我國房地產上市公司短期債務融資比重呈先下降后上升的特征。從長短期借款和預收賬款的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，很大部分負債融資都是依賴于銀行系統(tǒng)，長短期借款以及以多數(shù)個人住房貸款形成的預收賬款的資金主要來源于銀行系統(tǒng)。一旦資金鏈出現(xiàn)斷裂，房地產上市公司將面臨很大的風險。
我國房地產上市公司的融資順序與現(xiàn)代資本結構理論存在著明顯的沖突。在西方企業(yè)融資中，融資方式選擇的順序是內部股權融資（即留存收益），然后是債務融資，最后才是外部股權融資。國內很多學者（袁國良，1999）普遍認為我國上市公司熱衷于股市的“圈錢”，先采取內部融資然后是股權融資，最后才是債權融資。而根據(jù)本文的數(shù)據(jù)分析，我國房地產上市公司的融資順序是股權融資、長期債務融資、短期債務融資和內源融資，債券融資相對滯后。
鑒于以上分析，我國的房地產上市公司應進一步拓寬融資渠道，進行多元化的融資。建立健全相關法律法規(guī)，規(guī)范證券市場和債券市場，保障房地產上市公司融資的順利進行，實現(xiàn)資金的流通與增值。
【參考文獻】
[1] 華琳琳：中國房地產上市公司融資結構與績效的實證研究[D].華東師范大學，2009.
[2] 唐黎標：我國房地產投融資現(xiàn)狀與發(fā)展探討[J].中國房地產信息，2009（11）.
房地產企業(yè)債務融資范文第3篇
（浙江浙能鎮(zhèn)海發(fā)電有限責任公司，浙江 寧波 315221）
摘 要：隨著我國社會主義市場經濟的快速發(fā)展，也帶動了房地產行業(yè)的迅猛發(fā)展，為了促進城市化建設，房地產行業(yè)已逐漸成為推動我國國民經濟發(fā)展的重要支柱產業(yè)，它的興衰成敗關系著我國人們的生活水平。然而，房地產開發(fā)畢竟是一個資金投入量大、跨期長、風險非常高的行業(yè)，從項目的啟動直到竣工驗收都需要大量的資金投入，龐大的資金不是房地產企業(yè)本身所能夠承擔的，要想順利的完成項目開發(fā)，它的對外融資能力影響巨大。因此，分析我國房地產開發(fā)項目在融資過程中存在的風險，并尋找措施將其防范化解，切實解決融資難的問題，是當前急需探討的一個課題。
關鍵詞 ：房地產開發(fā)項目；融資成本；融資分險；分析
中圖分類號：F293.30文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2015）07-0078-02
收稿日期：2015-02-22
作者簡介：王祝娣（1974-），女，浙江寧波人，主管會計，會計師，主要研究方向為房地產土地增值稅清算和企業(yè)籌資。
一、引言
房地產開發(fā)項目對資金的需求十分龐大，這往往不是企業(yè)本身所能夠獨立承擔的，資金短缺便成為了我國房地產企業(yè)普遍遇到的問題。因此，企業(yè)就必須進行對外融資以獲取足夠的資金來滿足項目開發(fā)的需要，當前銀行借款是最主要的融資渠道。對于融資成本及融資風險總是與一定資本結構是相對應的，比如，要想讓投資者甘愿冒較高的風險，就得保證他們能夠獲得與之匹配的高收益，開發(fā)商也就必須承擔較高的融資成本。可以看出，融資成本與風險二者是密切相關的，成本對風險總有一定的協(xié)調作用，使二者保持相對稱。因此，研究分析項目開發(fā)的融資成本及風險并尋求措施防范化解便顯得非常重要。
二、 房地產開發(fā)項目融資風險產生的原因
（一）房地產開發(fā)項目融資渠道過于單一
我國目前大多數(shù)房地產企業(yè)開發(fā)項目所需的資金都來源于銀行信貸，對銀行的依賴程度很大，銀行政策的改變都會影響企業(yè)的融資能力，甚至導致開發(fā)項目的夭折。比如現(xiàn)階段，銀行加強了對信貸的審查，比以往嚴格了不少，很多中小型房地產企業(yè)被拒之門外，難以獲得銀行借款，使得項目融資失敗。另外，我國關于房地產企業(yè)項目融資方面的法律法規(guī)還不健全，難以保障融資活動的順利開展，導致融資方式受到極大的限制。房地產企業(yè)過度依賴銀行信貸，融資渠道單一，使得房地產開發(fā)項目的進度被銀行政策所左右，加大了房地產項目的融資風險。有的企業(yè)也轉而向民間借貸，但缺乏完善的法律法規(guī)加以保護，一旦出現(xiàn)無法協(xié)調民事糾紛，房地產開發(fā)項目也將失敗。
（二）房地產開發(fā)項目的融資制度不健全
這幾年來，我國房地產行業(yè)正處于騰飛發(fā)展階段，但在房地產開發(fā)項目方面卻沒有一套完善的法律法規(guī)與之相配套，漏洞頗多，我國政府一般都是采取宏觀調控的方式來管理房地產開發(fā)項目的融資，主要體現(xiàn)在開發(fā)項目的融資時間以及所作出的融資決策等方面，對于房地產開發(fā)項目如何對外進行融資，采取何種渠道融資要求表較少。比如在房地產開發(fā)項目所選擇的銀行借貸融資，我國政府的要求比較高，但在實際中卻缺乏可操作性，盡管法律法規(guī)要求嚴格，但對于所遇到的實務問題，卻一片空白，有的時候甚至會出現(xiàn)相互矛盾的現(xiàn)象。因此，這種環(huán)境下，企業(yè)融資便顯得較為困難，也抬高了房地產開發(fā)項目的融資成本及風險。
（三）房地產開發(fā)項目的融資風險管理機制不完善
我國當前在房地產開發(fā)項目的融資風險管理方面的機制尚不健全，沒有一套完善的融資體系。在開展房地產開發(fā)項目時，由于項目負責人相關的專業(yè)水平不夠，一般只注重于項目的擴張，對融資風險的重視程度不高，就沒有加強對融資風險的管理，無形中加大了融資風險，最終制約了房地產企業(yè)項目順利的開發(fā)。房地產開發(fā)項目融資風險管理機制不完善主要體現(xiàn)在融資程序上不規(guī)范，相關管理機構落實不到位，企業(yè)對于人力資源的分配也不盡合理，使得房地產企業(yè)在進行開發(fā)項目時難以進行有效的融資，而選擇盲目的投資，導致融資成本及風險都有所提高。
（四）房地產開發(fā)項目的融資結構不合理
根據(jù)財務管理中的融資優(yōu)序理論，企業(yè)對外融資時應該依次選擇債務融資、股權融資，且應該合理安排資本結構，短期債務與長期債務的比例也應該根據(jù)企業(yè)自身的情況合理安排，如果過度依賴短期借款，將會增加企業(yè)的款款壓力，一旦企業(yè)資金陷入緊張階段無法及時還款，必將增加企業(yè)的財務風險；而如果企業(yè)過多選擇長期債務，盡管還款壓力小了，但當出現(xiàn)降息等寬松的貨幣政策時，也會導致房地產企業(yè)的資金成本相對增加。我國當前房地產企業(yè)多選擇短期債務融資與企業(yè)的融資規(guī)劃密切相關。企業(yè)融資渠道過于單一，一般僅依賴銀行信貸，由于貸款償還期限短，而房地產開發(fā)項目的跨期卻很長，無形中增加了企業(yè)的融資風險。
三、降低房地產開發(fā)項目融資成本及風險的建議
（一）拓寬房地產開發(fā)項目的融資渠道
房地產企業(yè)可以充分發(fā)揮金融市場的優(yōu)勢，對房地產開發(fā)項目以及企業(yè)本身的資本結構進行綜合的、專業(yè)的評估，開辟整合多種融資渠道，選擇與企業(yè)資產結構磨合度很高的更適合于企業(yè)發(fā)展的融資方式，采取風險對沖的方式，拓寬開辟新的融資渠道，進行多元化的融資，可以將融資風險有效的分散開，不用再將開發(fā)項目的成敗完全系于銀行之上，進而有效的防范了融資風險。比如，房地產企業(yè)可以在保證本身運營所需基本的融資外，開辟信托融資、債券融資等新渠道，提高企業(yè)的融資能力，保證企業(yè)開發(fā)項目不會因為資金鏈斷裂而無法順利進行，房地產企業(yè)也才能夠在此基礎上正常的運轉。
（二）建立健全房地產開發(fā)項目的融資制度
對于房地產開發(fā)項目融資方面，我國政府應著手加強立法建設，用健全完善的融資制度、法律法規(guī)保證房地產開發(fā)項目順利發(fā)展。一方面，對于現(xiàn)有法律《擔保法》《證券法》等法律法規(guī)中有關房地產企業(yè)融資方面的條款內容加以完善，填補在處理事務過程中出現(xiàn)的制度的空白，對于法律法規(guī)的矛盾的地方加以研究分析并調整，使得房地產企業(yè)在開發(fā)項目融資過程中能夠有法可依，避免出現(xiàn)鉆法律漏洞逃避法律責任的現(xiàn)象出現(xiàn)，并且選擇最適合自身情況的融資渠道。另一方面，房地產企業(yè)在開發(fā)項目的融資過程中要多與政府溝通，政府的支持是房地產開發(fā)項目順利進行乃至房地產金融的健康發(fā)展的強有力保障，可以有效的降低房地產企業(yè)融資過程中的風險。
（三）完善房地產開發(fā)項目融資風險管理制度
對于房地產開發(fā)項目融資風險的防范，須得有一套完善的融資風險管理制度做保障。一方面，從企業(yè)自身的基本情況入手，全面分析在開發(fā)項目融資過程中可能出現(xiàn)的風險，做好風險識別評估工作，完善企業(yè)內部控制制度，健全融資風險管理機制，對于各種可能出現(xiàn)的融資風險對癥下藥，從而降低房地產開發(fā)項目的融資風險。另一方面，加強開發(fā)項目管理負責人的融資風險管理水平，培養(yǎng)他們的風險意識，對相關人員從理論到實踐都要做好足夠的培訓工作，有條件的企業(yè)還可以進行實戰(zhàn)模擬，提高工作人員的管理水平。
（四）合理調整房地產開發(fā)項目的融資結構
根據(jù)優(yōu)序融資理論，我國房地產企業(yè)應該合理安排企業(yè)的融資結構，盡量減少銀行信貸以及民間借貸的比例，可適當?shù)脑黾庸蓹嗳谫Y比例。因為對于債券的發(fā)行要求一般都很嚴格，我國企業(yè)的債券市場尚處于起步階段，所以可以考慮選擇股權融資。現(xiàn)階段，我國許多房地產企業(yè)股權融資的比例還非常低，應該考慮加大外部投資的比例，將企業(yè)的經營風險分散開。此外，基金投資也是個比較好的選擇，可以將大量的資金籌集起來，有利于提高房地產企業(yè)開發(fā)項目的對外融資能力。
四、結論
綜上所述，房地產開發(fā)是一個資金投入量非常大的項目，對外融資能力對于開發(fā)項目的順利完成至關重要，但是我國當前房地產企業(yè)在融資成本及風險方面還存在著融資渠道單一、企業(yè)融資制度不夠健全等諸多的問題，筆者經過上文的分析也給出了相關的建議，房地產企業(yè)應對如何降低融資成本及風險的重要性給予足夠的重視，并付出行動，做好相關的工作，使得開發(fā)項目能夠順利展開，在降低成本風險的同時，保證自身利益的最大化，實現(xiàn)房地產企業(yè)健康可持續(xù)的發(fā)展。
參考文獻：
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房地產企業(yè)債務融資范文第4篇
關鍵詞：房地產；開發(fā)項目；融資成本；風險
通常房地產開發(fā)項目所需要的資金都比較大，因此國內的房地產開發(fā)企業(yè)資金短缺的問題非常普遍。絕大多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)都是依賴于銀行貸款的形式，對于融資模式及渠道的拓展方面明顯不足，所以有效降低和控制房地產開發(fā)項目的融資成本及風險就變得越來越重要。
一、房地產開發(fā)項目融資風險及成因
（一）開發(fā)項目融資制度不完善
當前，我國房地產行業(yè)發(fā)展很快，但與之配套的、完善的法律規(guī)章制度建設則相對滯后。目前政府都是采用宏觀調控的形式來實施房地產開發(fā)項目的融資操作。然而針對開發(fā)項目如何對外融資，及采取怎樣渠道進行融資的內容明顯偏少。例如當前房地產開發(fā)項目普遍都是選擇銀行借貸融資的形式，但是我國政府的要求相對較高，其在實際中明顯缺乏相應的可操作性。盡管所制定的法律法規(guī)較為嚴格，但是針對其所面臨的實務問題明顯不多，在此背景下，企業(yè)融資就變得越來越困難，增加了房地產開發(fā)項目的融資成本及風險。
（二）開發(fā)項目融資方式復雜
隨著對企業(yè)融資理論的研究的不斷深入，房地產開發(fā)企業(yè)開始積極采用多種不同融資方式來實現(xiàn)資金流的持續(xù)。然而復雜的融資方式，給房地產開發(fā)企業(yè)帶來了巨大的融資風險。銀行貸款本身是一種主要的融資方式，但是銀行方面利率的變動，成為影響融資的主要風險因素。而對于股票和債券的融資而言，其所發(fā)行的數(shù)量、價格、時機、分配正常及順序安排等都將直接對融資風險造成影響。在租賃融資方面，雙方的信用、財力等對融資風險造成一定影響。多種融資的方式，所存在的融資風險也不盡相同，這就要求我們必須考慮融資方式的可行性，充分結合開發(fā)項目情況進行融資方式的選擇。
（三）開發(fā)項目融資風險管理機制不足
當前我國房地產開發(fā)項目，在融資風險的管理機制方面仍然不足，比如融資程序不規(guī)范、管理機構落實不足以及企業(yè)對人力資源分配不合理等，這些都導致房地產企業(yè)在項目開發(fā)當中難以進行有效融資。在開展和實施房地產開發(fā)項目的過程中，通常因為項目負責人本身專業(yè)水平不足，導致其過于重視項目的擴張，從而對融資風險表現(xiàn)得不夠重視，并沒有強化對融資風險的管理力度，這就在無形中直接增大了融資風險，最終對房地產企業(yè)項目的開發(fā)造成一定制約效果。
（四）開發(fā)項目融資結構不夠合理
根據(jù)融資優(yōu)序理論，企業(yè)進行對外融資時，通常應選擇債務融資和股權融資的形式，同時還應當合理安排相應資本結構，其短期與長期的債務比例，同時充分結合企業(yè)實際情況進行安排。主要是因為一旦過于依賴借款維持，將直接增加企業(yè)本身的還款壓力，在此情形下，當企業(yè)資金陷入緊張無法及時還款時，將直接增加企業(yè)本身財務風險。而如果企業(yè)選擇長期債務借款，盡管其還款壓力變小，但是一旦產生寬松的貨幣政策時，將直接致使房地產企業(yè)資金成本增加。
二、控制房地產開發(fā)項目融資成本及風險策略
（一）構建完善開發(fā)項目融資制度
在房地產開發(fā)項目融資方面，要求政府應當強化立法建設，采取完善的融資制度和法律法規(guī)制度來切實保障房地產開發(fā)項目的持續(xù)、順利發(fā)展。一方面需要針對現(xiàn)有的法律法規(guī)進行補充、完善的同時，還需填補其在事務處理當中所產生的制度空白。并且還需對法律法規(guī)當中存在矛盾的地方進行研究和調整，這樣才能促使房地產開發(fā)企業(yè)在進行項目開發(fā)融資當中，真正有法可依。這樣不僅極大的避免了法律漏洞、逃避法律責任的情況產生，同時還直接選擇了最適合自身的融資渠道。房地產開發(fā)企業(yè)在融資當中，應當多與政府溝通，因為政府的支持是整個房地產開發(fā)項目順利進行，乃至健康發(fā)展的重要保障，其能夠真正有效的降低房地產企業(yè)的融資風險。
（二）構建多元化融資模式
這就需要充分借助金融市場優(yōu)勢來進行，需針對企業(yè)的資產結構實施專業(yè)性、綜合性評估，并針對其融資方式和企業(yè)自身資產結構融合度進行優(yōu)化整合。需采取最適合企業(yè)發(fā)展的融資方式，不斷的由此拓展融資渠道，分散其融資風險，真正起到風險防范及渠道拓寬的作用。不過，房地產開發(fā)企業(yè)可以在其房屋未進行交付之前，借助預售的形式來獲取相應收入，由此可選擇低價入市的形式吸引購買者，最終將由此促使資金盡快回流，從而極大的降低融資成本和風險。
（三）構建健全的融資風險管理機制
針對房地產開發(fā)項目的融資風險，必須要擁有一套完善化的融資風險管理制度加以保障。這就需要從企業(yè)自身入手，要全面、深入的分析和了解開發(fā)項目融資當中可能產生的風險，必須由此做好相應的風險識別評價的工作，從而以此來不斷完善企業(yè)內控制度，持續(xù)健全融資風險管理機制。需要對各種可能產生的融資風險進行對癥下藥，從而由此極大的降低房地產開發(fā)項目融資風險。另外，還需強化開發(fā)項目管理人員的融資風險管理水平，從而據(jù)此來有效培養(yǎng)其風險意識，這就要從理論到實踐都應當切實做好充足的培訓工作。
（四）合理調整開發(fā)項目融資結構
我國房地產企業(yè)應當科學合理的安排企業(yè)融資結構，要盡可能的降低和減少銀行信貸及民間借貸的比例高低，還可適當?shù)脑黾酉鄳蓹嗳谫Y比例。這主要是因為債務發(fā)展本身非常嚴格，而國內企業(yè)債券市場則剛剛起步，因此可以對股權融資的方式加以考慮。當前，國內大多數(shù)房地產企業(yè)的股權融資比例仍然偏低，因此就可以考慮增加外部投資的比例，以此來分散企業(yè)經營風險。并且基金投資也是較為不錯的選擇，其能夠直接籌集出大量的資金，能夠有效提升房地產企業(yè)開發(fā)項目的對外融資能力。
三、結語
房地產開發(fā)項目的資金投入量非常大，因為其對外融資能力直接成為項目開發(fā)順利完成的關鍵所在。然而當前國內房地產開發(fā)行業(yè)在融資的方面仍然存在相應的風險問題，這就必須給予高度重視。采取有效的風險控制策略，在保障自身利益最大化同時，實現(xiàn)房地產開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
[1]駱靜霞.房地產開發(fā)項目的融資成本及風險分析[J].財會學習,2017,(03):204-205.
房地產企業(yè)債務融資范文第5篇
關鍵詞：國有房地產企業(yè)；稅收籌劃；財務管理；策略
房地產行業(yè)項目開發(fā)建設時間較長，資金回籠較慢，因此，在項目開發(fā)建設過程中，房地產企業(yè)會面臨較大的資金壓力。而加強稅收籌劃，提高財務管理的水平，能夠有效地實現(xiàn)資金的合理配置，降低資金持有成本，從而對公司的運營產生積極影響。國有房地產企業(yè)也認識到了財務管理和稅收籌劃的重要性，但是從目前的情況來看，很多國有房地產企業(yè)對財務管理在稅收籌劃方面所發(fā)揮的作用還認識不足，還存在一系列的問題。因此，開展國有房地產企業(yè)稅收籌劃對財務管理影響的研究就顯得尤為重要。
一、相關概念介紹
（一）稅收籌劃
很多學者對稅收籌劃的概念進行了研究，但是由于研究視角不同，目前還沒有形成統(tǒng)一的認識。有學者認為所謂的稅收籌劃指的是在稅收制度的框架下，在不違反稅收法律法規(guī)的前提下[1]，通過對企業(yè)的內部資源的合理配置和調整，提前做出的和稅收活動相關的籌劃活動，以達到節(jié)省稅收，延遲納稅的目的。有學者認為稅收籌劃的主體是企業(yè)的管理者，籌劃的客體是企業(yè)的稅收負擔[2]，而稅收籌劃的工具則是現(xiàn)有的稅收法律法規(guī)和會計核算處理制度，稅收籌劃的目的是降低企業(yè)稅負。而稅收籌劃和偷稅漏稅有本質上的區(qū)別，其是在法律的框架范圍內進行的。稅收籌劃在促進企業(yè)經營發(fā)展方面有兩個方面的作用：一方面，稅收籌劃能夠提高企業(yè)的利潤。當前房地產行業(yè)的競爭激烈，企業(yè)要想占據(jù)競爭的先機，就必須提高盈利能力，降低成本[3]。而稅收籌劃能夠使房地產企業(yè)在不違反稅收法律的前提下，靈活使用各種自主策劃手段，最終降低企業(yè)稅負。另一方面，可以提高企業(yè)的競爭能力。房地產企業(yè)面臨的外部環(huán)境日益復雜，存在一系列的風險因素。如果房地產企業(yè)可以提升稅收籌劃的有效性[4]，那么就能夠充實自身的現(xiàn)金流，從而保障房地產企業(yè)的正常運營。
（二）財務管理
財務管理，顧名思義是針對市場主體的財務活動進行管理的過程。財務管理是和市場經濟的發(fā)展相伴而生的，其目的是對市場主體的經營業(yè)務相關的財務活動進行管理，從而提升市場主體內部資源配置的效率[5]。財務管理通常體現(xiàn)為財務預算、財務決策、財務協(xié)調和財務控制。而財務管理活動的內容主要包括三個方面：首先，籌資活動的管理。籌資活動指的是市場主體為了擴大生產規(guī)模，通過多種方式從不同渠道獲取資金的行為。其次，資金運營活動管理。很多企業(yè)在運營的過程中會出現(xiàn)資金的收入和支付，比如支付應付賬款、收回應收賬款等，而這種因企業(yè)經營產生的和資金有關的財務活動，被稱為資金的運營活動。而資金運營管理就是針對資金運營過程的管理。最后，投資活動管理。企業(yè)為了達到預期的收益率，會對各種項目進行分析，從而開展項目投資活動，比如常見的企業(yè)購置固定資產、無形資產，購入其他企業(yè)的股權等。
二、稅收籌劃對財務管理的影響
（一）規(guī)范企業(yè)的財務分析手段
財務分析指的是財務人員對企業(yè)的業(yè)務進行梳理后，結合企業(yè)財務管理的目標，通過不同的計算方式對數(shù)據(jù)進行分析，為之后的財務決策提供依據(jù)的過程。在企業(yè)的籌資活動階段，企業(yè)稅負影響較大的是土地增值稅和企業(yè)所得稅。土地增值稅的影響主要體現(xiàn)在稅前利息的扣除上，因為根據(jù)稅法的規(guī)定不同的籌資方式所產生的利息可以在限額內扣除。在企業(yè)所得稅方面，企業(yè)債務融資所需要支付的利息可以用費用的方式在稅前扣除。而房地產企業(yè)要想做好關于土地增值稅和企業(yè)所得稅利息扣除方面的稅收籌劃，就必須規(guī)范財務分析手段。在傳統(tǒng)的模式中，房地產企業(yè)總是主觀分析財務數(shù)據(jù)，這種方式得出的結論客觀性較差。而企業(yè)完全可以采取定量財務分析的手段，通過建立數(shù)據(jù)模型得出企業(yè)最優(yōu)的資本結構，然后尋找最優(yōu)的籌資方式，也可以對不同籌資方式所產生的利息支出進行量化分析，從而確定籌劃方案。
（二）提高企業(yè)財務控制意識
財務控制指的是對企業(yè)不同業(yè)務的運營過程進行分析和控制的過程，其目的是提升企業(yè)的運營效率。同時，財務控制意識也可以對財務活動進行控制，可以反作用于企業(yè)稅收方案的制定。舉例來說，在資本運營活動的銷售環(huán)節(jié)，可扣除項目的加計扣除能夠對土地增值稅的稅額產生較大的影響。如果企業(yè)財務管理部門缺乏財務控制的意識，沒有將項目的加計扣除費用進行區(qū)分，那么就會導致加計部分無法扣除，繼而提高土地增值稅的稅負。如果企業(yè)的財務人員具備較強的財務控制意識，那么就可以細化銷售環(huán)節(jié)可抵扣項目的管理方式，從而提高加計扣除的額度，進一步降低土地增值稅的稅負。與此同時，企業(yè)可以對房產稅進行籌劃。房地產企業(yè)的出租環(huán)節(jié)會涉及大量的房產稅，財務管理人員需要對房產稅中涉及的非房地產納稅范圍的費用進行區(qū)分，這樣才能夠合理降低房產稅稅負。
（三）提升財務預測能力
財務預測指的是財務管理人員能夠以過去的財務信息和業(yè)務信息為基礎，利用科學的財務分析手段，對信息進行處理，進而對未來的財務和運營活動做出科學的推斷的活動。財務預測能幫助企業(yè)制定預案。企業(yè)的稅收籌劃活動是為了降低企業(yè)稅負，優(yōu)化資金配置，充裕企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)金流。而房地產企業(yè)在開展投資活動時會受到各種因素的影響，如果不能夠對投資活動進行預測，那么就很可能會降低企業(yè)稅收籌劃的有效性。舉例來說，很多房地產企業(yè)會在不同的區(qū)域建設分支機構，使之對投資活動進行籌劃。在分支機構成立之前，財務人員需要對分支機構面對的法律風險和財務風險進行分析，并經過評估以后，決定是否成立新的分支機構。
三、國有企業(yè)房地產稅收籌劃方式
（一）籌資活動的稅收籌劃方式
國有房地產企業(yè)在運營過程中很難不產生籌資活動，而不同的籌資活動所帶來的資本成本具有很大的差異。因此，國有企業(yè)籌資活動的首要問題是選擇合適的籌資方式。目前常見的籌資方式有吸收直接投資、留存收益投資、銀行借款、發(fā)行債券、融資租賃和發(fā)行股票等方式。基于國有房地產企業(yè)的產權性質，其在金融市場上具備較強的實力和較好的口碑，因此，其常見的融資方式為銀行借款、發(fā)行債券和信托融資。房地產企業(yè)較多地選擇債務融資的方式，因此，債務融資所產生利息費用可以在計算企業(yè)所得稅時，在稅前扣除，而且，債務利息費用同樣是土地增值稅的重要扣除項目。而權益融資方式所產生的股息起不到“稅盾”的效應。但是，國有房地產企業(yè)也應該認識到房地產項目的建設周期長，資金回收慢，因此，較高比例的債務融資很可能引發(fā)債務違約風險，導致資金鏈斷裂。所以，企業(yè)應該綜合考慮，選擇多元化的籌資方式。
（二）資金運營活動的稅收籌劃方式
國有房地產企業(yè)在資金運營階段涉及的稅種較多，而且金額較大，比如常見的房地產銷售環(huán)節(jié)和出租環(huán)節(jié)。一方面，在房地產銷售環(huán)節(jié)會涉及契稅、城市建設維護稅、土地增值稅和房產稅。其中土地增值稅和房產稅的占比較大，是稅收籌劃的重點關注領域。在房地產商品的銷售環(huán)節(jié)，由于其開發(fā)的商品具有多樣化的特點，比如，可能是普通住宅或者別墅，所以，國有房地產企業(yè)在計算土地增值稅時，應該根據(jù)商品的類型分開核算。根據(jù)土地增值稅公式可知，土地增值稅=（銷售收入-開發(fā)總成本-加計扣除-稅金及附加-期間費用）×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。從上述公式可以看出，土地增值稅采用累進稅率，所以，基于住宅和別墅增值率的不同，兩者增值額對應的稅率和扣除系數(shù)是不同的，因此，國有房地產企業(yè)通常會分開核算。另一方面，在房地產出租環(huán)節(jié)，涉及較多的稅種是房產稅，而房產稅的計稅依據(jù)存在兩種情況，一種是房屋余值，一種為租金收入。如果將房產余值作為計稅依據(jù)，那么再按照政府規(guī)定比例扣除后，以余值的1.2%計算。如果以租金收入為計稅依據(jù)，那么房產稅的金額為年租金收入×12%。在對房地產出租行為進行稅收籌劃時，國有企業(yè)常見的手段是明確合同，區(qū)分合同中的業(yè)務內容。舉例來說，國有房地產企業(yè)在出租住宅配套時，應該分別同承租方簽訂兩份合同—一份為房屋使用權的租賃合同，另一份為房屋物業(yè)服務費的合同。因為，物業(yè)服務費不屬于房產稅的征收范圍，所以，在計算出租項目的房產稅時，會降低稅基，從而達到節(jié)稅的目的。
（三）投資活動的稅收籌劃方式
由于房地產的開發(fā)周期較長，因此，項目在開發(fā)建設中非常容易受到外在因素的影響，導致商品出現(xiàn)資產減值的情況，但是，由于開發(fā)時的賬面價值過高，企業(yè)以賬面價值為基礎計算房產稅時，得到的房產稅額過高。針對這種情況，國有企業(yè)的稅收籌劃方式如下。國有房地產企業(yè)在開展PPP項目時，可以用商業(yè)用地出資成立一家控股子公司，而根據(jù)中國會計準則的規(guī)定，投資者投入固定資產的成本應該按照合同或者協(xié)議約定的價值確定，但是，協(xié)議不公允的除外。因此，母公司由于不屬于房產使用權所有者，因此，并不繳納房產稅，而控股子公司應該繳納的房產稅可以按照減值后地產的公允價值入賬，這就降低了房產稅的計稅基數(shù)，從而降低了房產稅稅負。此外，國有房地產企業(yè)可以通過在三四線城市成立物業(yè)公司的形式，享受區(qū)域的優(yōu)惠稅率，從而降低企業(yè)所得稅稅額。
四、國有企業(yè)房地產財務管理的優(yōu)化策略
（一）引入定量化的財務分析手段
企業(yè)的稅收籌劃方案會影響財務管理的方法，而財務管理方法又會反過來影響稅收籌劃方案。隨著房地產市場環(huán)境和政策環(huán)境的不斷變動，依靠定性化財務分析方法所做出的稅收籌劃方案的有效性并不強，所以，國有房地產企業(yè)要想通過稅收籌劃提升企業(yè)的財務管理水平，就必須引入定量化的財務管理方法，提升財務管理決策的科學性。首先，財務管理定量化的分析方法必須建立在客觀真實的財務數(shù)據(jù)基礎之上，因此房地產企業(yè)應該提高財務數(shù)據(jù)的真實性。其次，在企業(yè)籌資過程中會存在不同的籌資方式和資本成本。國有房地產企業(yè)在制定稅收籌劃方案時會考慮到資本成本和利息的扣除方式，這就要求財務管理人員能夠從完善企業(yè)資本結構角度出發(fā)，對資本成本進行量化分析，從而取得投資成本和財務風險的有機平衡。最后，在計算利息所產生的節(jié)稅效應時，也應該運用定量的分析方法，最后選擇合適的籌資方式。
（二）增強財務控制意識
國有房地產企業(yè)的稅收籌劃方案也會受到市場環(huán)境、法律環(huán)境和政策環(huán)境的影響，所以，國有房地產企業(yè)應該提升財務控制意識，優(yōu)化稅收籌劃的方案。首先，國有房地產企業(yè)在針對土地增值稅制定稅收籌劃方案時，應該對稅前扣除的項目做細致處理，尤其是要將稅前可抵扣的開發(fā)成本、利息費用和其他不能抵扣的成本分開核算，這樣才能夠通過對成本的控制達到降低稅負的目的。其次，國有房產企業(yè)還應該完善發(fā)票的管理制度，加強對發(fā)票的管理，尤其是做好增值稅進項發(fā)票的管理工作。財務人員要提升發(fā)票的完整性和規(guī)范性，確保在規(guī)定時間內抵扣進項稅額。最后，國有企業(yè)還可以結合實際情況延遲收入確認，比如，可以采取分期收款的模式，這樣能夠推遲增值稅納稅義務的發(fā)生時點，從而達到延遲納稅的效果。
（三）發(fā)揮財務預測的作用
國有房地產企業(yè)的稅收籌劃工作，本質上是一種事前的控制，因此，房地產企業(yè)的財務部門必須發(fā)揮財務預測的作用，在涉及房地產的各種業(yè)務類型時，應該做好稅收籌劃的預案。首先，在投資活動中，國有房地產企業(yè)可以通過設立控股公司的方式或者在不同地域開設分支機構的方式來降低企業(yè)稅負。其次，國有房地產企業(yè)還應該完善會計核算制度，加強會計準則的落實工作，明確各個財務崗位的職責，杜絕各個崗位職責權限相互交叉重疊的情況。最后，國有房地產企業(yè)還應該梳理各項業(yè)務流程、完善內部控制制度、加強內部監(jiān)督，降低各個財務崗位或者各個分子公司出現(xiàn)財務違規(guī)行為的概率。
（四）提高財務人員的綜合素質
國有房地產企業(yè)的財務管理工作和稅收籌劃工作都是由財務人員直接負責的，因此，稅收籌劃和財務管理的有效性都與財務人員的綜合素質有著密切的聯(lián)系。首先，國有房地產企業(yè)在人才招錄環(huán)節(jié)，應該嚴格把控招聘的質量關，選擇那些既具備過硬的財務理論知識，同時又具備豐富稅收籌劃經驗的人才。其次，企業(yè)要督促財務人員積極學習。一方面，財務管理人員要樹立終身學習的意識，提前做好財務決策的知識儲備。同時，還要積極學習有關的稅務知識，提高稅務籌劃的能力。另一方面，由于國家的稅收政策處在發(fā)展和變化當中，財務人員必須及時關注國家的稅收政策，并能夠根據(jù)稅收政策做出財務方面的迅速反應。最后，財務管理人員要提升道德修養(yǎng)，遵守會計準則和法律法規(guī)，確保稅務籌劃工作在法律的框架內進行。除此之外，國有房地產企業(yè)還應該將財務人員的稅收籌劃工作納入績效考核體系中，獎優(yōu)罰劣，起到良好的激勵作用。
結束語
房地產企業(yè)的稅收種類較多，稅負較高，因此房地產企業(yè)在稅收籌劃方面存在很大的空間。稅收籌劃的本質是在法律規(guī)范范圍內合理地減少企業(yè)稅負，延遲納稅時間。而稅收籌劃和財務管理之間具有密切的聯(lián)系，二者是相互依存、相互統(tǒng)一的。稅收籌劃可以推動企業(yè)財務管理水平的提升，而財務管理水平的提升，又可以提高稅收籌劃的有效性。文章對財務管理和稅收籌劃的概念進行了介紹，并且分析了二者之間的關系，進而介紹了國有房地產企業(yè)稅收籌劃的主要手段，最后，從多個角度提出了提高國有房地產企業(yè)財務管理水平的策略。
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