物業(yè)管理糾紛的相關(guān)問(wèn)題

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目前,物業(yè)管理問(wèn)題的根源就在于一些人的觀念在這個(gè)問(wèn)題上還停留于“房管所”年代,造成物業(yè)公司自認(rèn)為是代表著政府管理,凌駕于業(yè)主之上,引發(fā)了和業(yè)主的沖突。

物業(yè)管理要從頭抓

目前,絕大多數(shù)買房人對(duì)入住后的物業(yè)管理和要繳納的費(fèi)用都非常重視,如果房地產(chǎn)商不肯在簽合同時(shí)向買房人出示《物業(yè)管理使用、管理、維修公約》(以下簡(jiǎn)稱“公約”),將會(huì)給未來(lái)入住后的物業(yè)管理帶來(lái)隱患。

雖然北京市房地局早在1998年就已要求房地產(chǎn)商領(lǐng)取預(yù)售許可證前先要通過(guò)“公約”的審查,并在簽購(gòu)房合同時(shí)與買房人對(duì)“公約”進(jìn)行約定,但大多數(shù)房地產(chǎn)商不肯向買房人出示“公約”。物業(yè)公司在接受房地產(chǎn)商委托物業(yè)管理時(shí),往往不是要求房地產(chǎn)商提供買房人簽署的“公約”才接手管理,而是拿著本應(yīng)房地產(chǎn)商直接交給業(yè)主的鑰匙,脅迫業(yè)主接受自己的管理、繳納房地產(chǎn)商和自己私下約定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

試想一個(gè)在脅迫情況下簽訂的協(xié)議本身就是無(wú)效協(xié)議,物業(yè)公司又如何使用這種無(wú)效協(xié)議要求買房人履行協(xié)議呢?物業(yè)管理的糾紛隱患不是買房人種下的,而是房地產(chǎn)商種下的。

業(yè)主知情權(quán)不容忽視

從住公房到住私房確實(shí)也有消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變的過(guò)程,但人們對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變有賴于對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí),而目前一些物業(yè)公司只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)卻恰恰影響了人們?cè)谶@方面的思想轉(zhuǎn)變。

不少物業(yè)公司到處訴苦,說(shuō)自己虧損嚴(yán)重,但卻又不肯按政府要求定期向業(yè)主公布帳目,在業(yè)主委員會(huì)決定更換物業(yè)公司后賴著不走,致使業(yè)主懷疑物業(yè)公司的誠(chéng)信和繳納的管理費(fèi)是否真正用于自己物業(yè)的管理上。物業(yè)公司剝奪了業(yè)主的知情權(quán),又憑什么來(lái)質(zhì)疑業(yè)主不交費(fèi)呢?

物業(yè)公司應(yīng)自立

如果物業(yè)公司和房地產(chǎn)商有著“裙帶”關(guān)系,在物業(yè)管理的開(kāi)始利用和房地產(chǎn)商的特殊關(guān)系(比如拿著本應(yīng)房地產(chǎn)商直接交給業(yè)主的鑰匙)強(qiáng)迫業(yè)主做某些事情,就不能責(zé)怪業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)商的不滿發(fā)泄到物業(yè)公司身上,物業(yè)公司收了房地產(chǎn)商的錢,代房地產(chǎn)商承擔(dān)保修工作,房子出了問(wèn)題,業(yè)主找物業(yè)公司,就不能說(shuō)物業(yè)公司是代房地產(chǎn)商受過(guò)。物業(yè)公司接受了房地產(chǎn)商的委托,事先就有責(zé)任驗(yàn)收自己要管理的房屋和設(shè)備,也有保證這些房屋和設(shè)備正常使用和運(yùn)轉(zhuǎn)的責(zé)任。

要想解決這個(gè)問(wèn)題,不能指望業(yè)主自己去分清房地產(chǎn)商和物業(yè)公司的關(guān)系,而是物業(yè)公司要自己和房地產(chǎn)商劃清界線,不要在和業(yè)主打交道的開(kāi)始,先給業(yè)主一個(gè)房地產(chǎn)商代言人的形相,同時(shí)對(duì)接受房地產(chǎn)商委托管理的項(xiàng)目先做好驗(yàn)收。

地產(chǎn)商“話語(yǔ)權(quán)”有多大

“業(yè)主”反映的是物權(quán)的概念,“業(yè)主”就是“物業(yè)的主人”。實(shí)際上,在物業(yè)沒(méi)有賣出之前,房地產(chǎn)商是最大的業(yè)主。搞清了這個(gè)概念,我們才能明白第一份《業(yè)主公約》由房地產(chǎn)商制定,第一份物業(yè)管理委托合同由房地產(chǎn)商和物業(yè)公司簽訂,不是取決于它的義務(wù),而是取決于制定公約時(shí)房地產(chǎn)商是唯一業(yè)主的權(quán)力。同樣,我們也能明確房地產(chǎn)商在房屋未賣出之前同樣要繳納物業(yè)管理費(fèi),和其它業(yè)主履行同樣的公共義務(wù)。

房地產(chǎn)商在賣房時(shí),把其對(duì)房屋的權(quán)力和義務(wù)同時(shí)也轉(zhuǎn)讓給了買房人,因此當(dāng)一個(gè)小區(qū)的買房人超過(guò)50%,業(yè)主組織起來(lái)后,買房人對(duì)物業(yè)的權(quán)力就超過(guò)了房地產(chǎn)商,需要時(shí)可以重新和物業(yè)公司簽訂委托管理合同,或決定改聘其它物業(yè)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理,可以對(duì)業(yè)主公約按大多數(shù)業(yè)主的意愿進(jìn)行修改。也正是由于這個(gè)原因,房地產(chǎn)商委托物業(yè)公司的合同應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)新的委托合同發(fā)出之日起自動(dòng)失效。

隨著房屋建成和買房人入住的增加,物業(yè)管理的糾紛將逐漸代替交房糾紛而成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn),要從根本上解決物業(yè)管理問(wèn)題,首先要澄清思想認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。

“主仆”關(guān)系是基礎(chǔ)

商家把顧客稱為“上帝”,是商家對(duì)顧客地位的一種尊敬,他們理解自己的生存完全依賴顧客的認(rèn)可。但是,目前非常奇怪的現(xiàn)象是,作為商家之一的物業(yè)公司大多不肯承認(rèn)自己的服務(wù)對(duì)象————業(yè)主是“上帝”。

其實(shí),物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系類似于“主人”和“仆人”的關(guān)系。但遺憾的是有不少人卻采用了錯(cuò)位思維方式,用物業(yè)公司是“法人”,與業(yè)主合同確立的關(guān)系是“平等”關(guān)系來(lái)否定“主人”和“仆人”關(guān)系。

在法律上并不僅僅是“法人”之間具有平等地位,“自然人”同樣有平等地位,“法人”和“自然人”之間也一樣是平等的,我們常說(shuō)的“法律面前人人平等”,這個(gè)“人”即包括“自然人”,也包括“法人”。

家庭中的“保姆”與主人的關(guān)系是“自然人”之間的雇傭合約關(guān)系,小區(qū)的“主人”與物業(yè)公司的關(guān)系是“自然人”和“法人”之間的雇傭合約關(guān)系,這兩種關(guān)系同樣都是“平等”關(guān)系。為什么做“保姆”的從來(lái)不懷疑自己的“仆人”地位,而物業(yè)公司卻不肯承認(rèn)自己的“仆人”地位呢?這是因?yàn)椤氨Ｄ贰北任飿I(yè)公司更清楚自己是干什么的。

正是由于物業(yè)公司不肯承認(rèn)自己的真正地位,所以他們將業(yè)主交給他們用于小區(qū)服務(wù)的費(fèi)用當(dāng)成自己公司可以隨便支配的自有資金,引發(fā)了業(yè)主和物業(yè)公司在物業(yè)管理費(fèi)上的一系列糾紛。

物業(yè)管理誰(shuí)說(shuō)了算

有物業(yè)公司認(rèn)為,業(yè)主自治并不是業(yè)主說(shuō)了算。那么,物業(yè)管理究竟誰(shuí)說(shuō)了算呢?房地產(chǎn)商說(shuō)了算?如果房地產(chǎn)商已把房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給了買房人,他們?cè)谛^(qū)內(nèi)連“話語(yǔ)權(quán)”都沒(méi)有了,憑什么做別人的主呢。

物業(yè)公司說(shuō)了算?物業(yè)公司不是政府派出部門(mén),在小區(qū)內(nèi)沒(méi)有任何產(chǎn)權(quán),只是業(yè)主共同聘請(qǐng)來(lái)的“管家”,顯然他們也沒(méi)有說(shuō)了算的本錢。

政府說(shuō)了算?政府本身就是人民意志的代表,在商品房小區(qū)里就是業(yè)主意志的代表,在不影響其它小區(qū)合法權(quán)益時(shí),政府對(duì)具體小區(qū)的任何指導(dǎo)和監(jiān)督都應(yīng)以該小區(qū)業(yè)主的共同利益為依據(jù)。因此,在小區(qū)里,只能是業(yè)主說(shuō)了算(這里的業(yè)主是指業(yè)主的群體,而不是業(yè)主的個(gè)體),這是我國(guó)法律賦予業(yè)主的權(quán)力,任何人無(wú)法改變。物業(yè)公司可以不接受某個(gè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托,但接受委托后,只能按業(yè)主的委托執(zhí)行。

對(duì)于買房人,買房居住也不是唯一的目的,如果買房人是為了轉(zhuǎn)手或出租賺錢,在房屋轉(zhuǎn)手或出租前,同樣不能因?yàn)榭罩枚焕U納管理費(fèi),在轉(zhuǎn)手和出租時(shí)也應(yīng)要求接手人和承租人接受公約的約束和物業(yè)公司的管理。業(yè)主對(duì)出租的房屋負(fù)有最終的責(zé)任和義務(wù)(例如:承租人不繳納物業(yè)管理費(fèi),出租人有最終繳納的責(zé)任)。買受二手房的人在接收房屋權(quán)力的同時(shí)也接收了相應(yīng)的義務(wù)(遵守公約和接受物業(yè)公司管理)。

總體而言,物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)低技術(shù)、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。目前,許多物業(yè)管理的糾紛和業(yè)主的不交費(fèi),其中一個(gè)直接原因就是有為數(shù)不少的物業(yè)公司既無(wú)自有資金,又缺少有質(zhì)素的物業(yè)管理人員臨時(shí)拼湊的。可以這么說(shuō),現(xiàn)在社會(huì)上靠別人給啟動(dòng)資金、完全靠服務(wù)對(duì)象預(yù)交費(fèi)運(yùn)營(yíng)的公司恐怕除物業(yè)管理行業(yè)外再難找到第二個(gè)行業(yè)。令人費(fèi)解的是,不少人還要求“政府要給予物業(yè)管理企業(yè)一個(gè)大的支持和保護(hù)”,筆者真不知一個(gè)低技術(shù)、勞動(dòng)密集型的物業(yè)管理行業(yè)要政府保護(hù)什么?在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,仍想整天躺在政府懷里不思進(jìn)取的企業(yè),結(jié)果只有一個(gè):被市場(chǎng)淘汰!