建筑業稅收管理總體意見

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近年來，隨著我市招商引資力度的不斷加大、全民創業政策的積極落實，全市經濟得到了快速發展。經濟決定稅收，建筑業、房地產業已為地方稅收的重要來源。2012年，全市建筑業、房地產業實現地方稅14698萬元（其中，建筑業稅收8986萬元），為同期地稅收入總額的34.8%。但建筑業、房地產業還存在諸多問題：一是經濟稅源管理不到位。全市年度建筑安裝工程產值44.6億元、商品房銷售額96500萬元，應征地方稅（除所得稅）18000萬元，差額3300萬元，其中建筑業稅收2750萬元。二是政策執行差異較大。營業稅及其附加稅費政策政策執行基本到位，土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、土地使用稅政策執行不理想。三是服務意識不強。市城區內的建筑業、房地產企業歸屬市、區兩級分局管理，管理力度、服務質量存有差異，個別地方存有“關系稅”、“人情稅”現象。為此，市局就加強以上兩個行業的管理提出如下意見。

一、成立專業組織，加強行業管理

各地應于四月底前設立建筑業、房地產業稅收管理股，歸屬縣、區局征管分局，并配備財會素質高、政策執行準、工作責任心強的人員。其管理職責：宣傳政策、培訓業務；獲取信息、建立臺賬；提醒申報、評估納稅；規范開票、以票控稅；項目管理、各稅統算；多措并舉、服務企業。

二、密切部門配合，實行綜合治稅

（一）建立聯席會議機制。按照市政府《關于做好地方稅源協作控管工作的通知》（宿政秘[2004]48號）要求，加強與建委、房管、國土等部門的協調聯系，定期召開會議，交流信息，商討意見，處理問題，形成合力，共同治稅。

（二）定期召開稅企懇談會。全面宣傳新政策，及時知曉企業稅收需求，切實解決具體問題，提高稅法遵從度。

（三）加強委托代征工作。按照國家稅務總局、財政部、建設部《關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2011]89號）和省財政廳、省地稅局《省房地產稅收一體化管理實施方案》的規定，各地要積極爭取政府支持，委托財政、房管、國土等部門代征二手房交易、土地交易稅收，做到部門把關、先稅后票、先稅后證，切實加強房地產稅收管理。

三、加強稅源管理，建立稅源管理體系

按照《市地方稅務局建筑業房地產開發業稅收管理辦法》（宿地稅[2011]72號）和《市地方稅務局房地產開發業稅收管理辦法》（宿地稅[2012]155號）要求，將定期從建委、財政、房管、國土和納稅人等部門或單位獲取的建筑業、房地產業信息，一周內登記《建筑業稅源臺賬》和《房地產開發業稅源臺賬》，建筑企業同時附有稅務登記證復印件、工程中標書、工程承包合同、開戶銀行帳號、外來施工單位《外出經營活動稅收管理證明》；房地產企業應附有土地使用證和規劃許可證、施工許可證和招投標合同、開戶銀行帳號、不動產預售許可證和商品房銷售合同。項目管理到戶、責任明確到人，落實管理員的稅源管理職能，強化守土有責觀念，做到戶管情況清、財務及經營情況清、稅收征管情況清、發票使用清、適用政策清、日常管理要求和記錄清。

四、規范政策執行，嚴格依法行政

（一）積極落實土地增值稅政策。對房地產開發企業按月收入總額1%預征土地增值稅。依據國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2012]187號）和省局即將出臺的《省土地增值稅清算管理辦法》規定，按項目開展土地增值稅清算工作。

（二）認真執行城鎮土地使用稅政策。按照《省房地產業稅收管理暫行辦法》（皖地稅[2012]76號）規定，對房地產開發企業自取得國有土地使用權至再次變更該項土地權屬期間，依據等級稅額標準依法足額征收城鎮土地使用稅。

（三）堅決落實企業所得稅政策。按營業稅計稅依據的15%預征，待工程完工后，及時清算建筑業所得稅。對未完工的房地產開發項目，市直和墉橋按照不低于15%、四縣不低于10%的預計利潤率的標準預征，對已完工的房地產開發項目及時進行清算。

（四）及時落實個人所得稅政策。對未完工的工程項目，應先按其工程或開發項目營業稅計稅依據的2%預繳個人所得稅，待工程完工后及時清算。

五、開展納稅評估，提高稅法執行力

各地專業管理股應設立納稅評估崗，對所有建筑企業、房地產企業每年均要評估一次。選擇已完工程或按規定應開展土地增值稅清算的房地產項目為評估對象，內容包括登記辦理、納稅申報、稅款繳納、發票使用、政策執行、違規查究等。及時通報存在的問題并限期改正，對少繳的稅款限期補繳，對沒有執行或執行不力的政策和規定，及時輔導，對存在的普遍問題集中培訓，提高稅法執行力。

六、創新發票管理，提高控稅水平

建設單位應憑市建筑安裝業統一發票支付工程款，施工單位應持施工合同、工程進度證明、稅費已繳票據等資料經專業管理股審核簽署意見后，到辦稅服務廳繳納稅費，獲取發票。外來施工單位還應攜帶《外出經營活動稅收管理證明》，不需即時繳納企業所得稅。

對查帳征收管理的房地產開發企業區分自開票和代開票納稅人，加強建筑業、房地產業發票管理。對帳證設置齊全、財務處理規范、申報納稅正常的企業應認定為自開票納稅人，安裝稅控裝置，自行開票，定期審核；對代開票納稅人由專業管理股監管代開。

加強房地產預售管理。對房地產開發企業以各種名目收取的費用（委托單位提供票據，并經地稅機關確認的項目除外），一律視同預收收入，開具機打銷售不動產發票。

加強銷售不動產發票管理。房地產開發企業出售商品房只能提供銷售不動產發票，對日常管理發現或舉報人反映的發票違規開具行為，及時查處、公開曝光。聯系房管部門對不規范發票不予辦證，堅持先票后證。

七、加強日常管理，開展專項稽查

（一）嚴格登記管理，做實基礎工作。凡在我市從事建筑施工和房地產開發的市外企業應設立獨立核算的法人企業或非法人分支機構，連續12個月內累計超過180天的，應當自期滿30日內，在辦理稅務登記的同時，辦理社會保險費參保登記、繳費登記，并按期申報繳納社會保險費。跨市從事建筑施工和房地產開發經營，應在外出經營前，向機構所在地專業管理股申請開具《外出經營活動稅收管理證明》。

（二）跟蹤項目管理，加強過程控制

項目管理是國家加強建筑業房地產業稅收管理的重要舉措，是加強行業稅收管理的實質性突破點，各單位應引起足夠重視。

開工階段。房地產開發企業取得開發項目土地使用權后的10日內，報送《國有土地使用權證》。取得開工許可后的10日內，報送《建筑工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、建筑工程發包合同、監理合同、拆遷補償合同、水電氣暖協議、聯建及房屋分配協議等有關復印件，登記《不動產項目納稅鑒定表》

預售環節。房地產開發企業取得商品房預售許可后，報送預售許可證、預售商品房分層平面圖、商品房預售方案，并定期報送《銷（預）售不動產情況表》。

竣工環節。房地產開發企業開發項目竣工驗收交付使用后，報送工程竣工或決算報告，專業管理股按竣工項目核查稅費繳納情況、發票使用情況。包括土地增值稅清算、企業所得稅繳納、個人所得稅代扣情況。做到稅費繳納清、發票使用對、政策執行準，過程控制嚴。

（三）開展專項稽查，督促規范管理

市、縣（區）稽查局要將建筑業、房地產業作為今年重點稽查內容，陽光行政，陽光稽查。對所轄建筑企業、房地產企業稽查80%，對存有漏稅的，限期補繳；對存有欠稅的，加收滯納金；對存有偷稅的，限期處罰，對存有重大問題的，公開暴光，依法移送司法機關處置。

開展的專項稽查，一要稅費并重，既要稽查稅收征繳，還要查實基金費繳納情況；二要各稅統查，既要稽查營業稅及其附加稅費，還要查實所得稅、財產行為稅繳納情況，重點稽查土地增值稅、土地使用稅、企業所得稅和個人所得稅；三是實地調查和帳證審核相結合，對比可售面積和已售房產，分析區位優勢和銷售價格，核查已售房產發票開具金額，比較帳薄收入記錄。四是及時反饋，限期追繳，嚴格懲處。依據政策，按照合法程序、搜集翔實證據、下達稽查決定，跟蹤追繳，嚴格懲處。

八、公開辦稅，陽光執法

各地應公開納稅人的權利和義務、公開執法依據和工作規范、按季公開工程或開發項目的進度和稅費繳納情況、公開違章處罰和稅管員違紀行為，公開舉報電話和投訴渠道，及時記錄、限期處理，廣泛接受社會監督。

九、加強人員管理，強化責任意識

從事建筑業、房地產業稅收管理的人員要全面熟悉國家行業政策，準確把握房地產業發展趨勢，系統掌握稅收政策和相關法律、財會業務；每月走訪一次所有建筑業、房地產開發企業，了解其經營情況，現場解決問題；每月考核一次所轄企業稅費繳納情況，將結果告知納稅人，并作為信用等級評定依據；

各地應明確每一稅管員的工作職責、目標、要求，按月將每一工作日記錄進行交流并評出結果；對管理中出現的差錯和問題，要限期整改，對工作失職或瀆職行為，要嚴肅處理，結合執法責任制，追究相關領導和當事人的責任。

十、優化服務環境，提升服務水平

（一）縮短辦證時間。納稅人辦證資料齊全的，立即辦；資料不齊的，現場告知后，約定時間辦。

（二）現場審核納稅申報表。對申報不全、內容不實的，現場輔導，限時準確申報；對不愿申報、未申報的，下達限期改正通知書，逾期不改正的，下達處罰通知書；

（三）定期宣傳政策，上門輔導業務。通過新政策編冊、稅法速遞、納稅提醒、定期集中培訓、上門調研、現場解決問題等方式，提高納稅人的稅法遵從度和政策執行力。

（四）開展信用評級活動，落實欠稅公告制度。專業管理股確定信用評級條件，將每年評定的A、B、C三類企業和當年欠稅的單位、年度欠稅金額通過媒體公告社會，發揮社會監督作用。

（五）落實優惠政策，切實維護納稅人的合法權益。各地應及時宣傳、公開稅收政策，每年開展一次優惠政策檢查，幫助企業用足用活政策，切實維護納稅人的稅法知情權和稅收減免權，促進地方經濟快速發展。

各地應嚴格按照市局要求，細化措施，加強管理，提高建筑業、房地產業稅收管理水平。市局將開展專項檢查，采取問題通報、限期改正、函告督查、評定名次等措施，確保此項工作的落實。