物業(yè)管理條例細(xì)則

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物業(yè)管理條例細(xì)則范文第1篇

    （2003年11月21日）

    深住〔2003〕120號

    國家《物業(yè)管理條例》已于2003年9月1日正式實施，對規(guī)范和發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)具有深遠(yuǎn)意義。結(jié)合深圳物業(yè)管理行業(yè)立法及實踐，現(xiàn)就貫徹國家《物業(yè)管理條例》的有關(guān)問題提出指導(dǎo)意見，請遵照執(zhí)行。

    關(guān)于貫徹國家《物業(yè)管理條例》有關(guān)問題的指導(dǎo)意見

    根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于宣傳貫徹〈物業(yè)管理條例〉的通知》、廣東省建設(shè)廳《關(guān)于貫徹〈物業(yè)管理條例〉有關(guān)問題的通知》及深圳市法制局《關(guān)于我市行政機關(guān)行政執(zhí)法適用法律的指導(dǎo)意見》等文件精神，結(jié)合深圳物業(yè)管理行業(yè)立法及實踐，現(xiàn)就貫徹國家《物業(yè)管理條例》（以下簡稱國家條例）有關(guān)問題提出以下指導(dǎo)意見：

    一、法律適用的原則

    （一）寶安、龍崗兩區(qū)執(zhí)行國家條例和《廣東省物業(yè)管理條例》（以下簡稱省條例），國家條例、省條例未規(guī)定的參照適用《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱特區(qū)條例）及其實施細(xì)則。

    （二）特區(qū)內(nèi)四區(qū)仍執(zhí)行特區(qū)條例及其實施細(xì)則，特區(qū)條例未作規(guī)定的執(zhí)行國家條例的有關(guān)規(guī)定。

    二、具體貫徹意見

    （一）關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分

    劃分物業(yè)管理區(qū)域時，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對集中、規(guī)模經(jīng)營、便于管理的原則。具體劃分方法：

    1.按城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的項目紅線圖范圍劃定。

    2.已建成的物業(yè)以其已經(jīng)自然形成的物業(yè)范圍確定。

    （二）關(guān)于業(yè)主大會及業(yè)主委員會

    1.在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，只能選舉產(chǎn)生一個業(yè)主大會、業(yè)主委員會，并聘請一家物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)；業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營管理或物業(yè)服務(wù)活動，包括向業(yè)主收費或與非物業(yè)管理企業(yè)及個人訂立物業(yè)服務(wù)合同。

    2.寶安、龍崗兩區(qū)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按每一平方米建筑面積為一投票權(quán)，不足一平方米的，按四舍五入處理。

    3.各區(qū)局可以組織街道辦、居委會參與指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的籌備工作。

    4.不成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的情況按照國家條例的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

    5.業(yè)主大會表決時應(yīng)當(dāng)使用業(yè)主大會表決票的示范文本，示范文本由市物業(yè)主管部門統(tǒng)一制定。

    6.業(yè)主委員會委員的任職資格和資格終止依據(jù)建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

    （三）關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)

    1.深圳市范圍內(nèi)住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

    前款“規(guī)模較小”在特區(qū)內(nèi)是指在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層建筑面積低于五萬平方米的，或高層總建筑面積低于兩萬平方米的，或多層、高層混合建筑面積低于3萬平方米的；在寶安、龍崗兩區(qū)是指房屋建筑面積等于或少于5萬平方米的住宅項目（包括同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的房屋建筑面積）。

    2.業(yè)主大會、業(yè)主委員會聘請物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)當(dāng)采取招投標(biāo)的方式。

    3.市、區(qū)兩級政府所屬物業(yè)實施物業(yè)管理的，均應(yīng)通過公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

    （四）關(guān)于前期物業(yè)管理制度

    1.深圳市各區(qū)均執(zhí)行國家條例規(guī)定的臨時公約制度。建設(shè)單位售房時應(yīng)當(dāng)與購房人簽訂臨時業(yè)主公約，臨時業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)報區(qū)住宅（建設(shè)）局備案。

    2.寶安、龍崗兩區(qū)業(yè)主大會可經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過，決定與前期物業(yè)管理企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同或另行采用公開招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。

    3.特區(qū)內(nèi)仍然執(zhí)行特區(qū)條例的相關(guān)規(guī)定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與經(jīng)過公開招投標(biāo)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并將前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在售房合同中向買受人明示。

    4.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對其所擁有的空置房或自用房、經(jīng)營房、收入沒有納入公共收益的會所，交納物業(yè)管理服務(wù)費及本體維修資金。

    （五）關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度和職業(yè)資格證書制度

    1.各區(qū)均要重點查處未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的行為，寶安、龍崗兩區(qū)執(zhí)行國家條例第六十條的規(guī)定；特區(qū)內(nèi)四區(qū)仍執(zhí)行特區(qū)條例及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定。

    2.物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由各區(qū)住宅（建設(shè)）局責(zé)令限期整改。未整改的按國家條例第六十一條的規(guī)定處罰。

    （六）關(guān)于維修基金制度

    1.深圳市各區(qū)關(guān)于維修基金的名稱和管理制度暫不變動。

    2.寶安、龍崗兩區(qū)待國家專項維修資金管理辦法出臺后遵照執(zhí)行。

    （七）關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費

    1.深圳市各區(qū)關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)定；寶安、龍崗兩區(qū)待國家物業(yè)服務(wù)收費管理辦法出臺后從其規(guī)定。

    2.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

    3.業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

物業(yè)管理條例細(xì)則范文第2篇

乙方：____________物業(yè)管理有限公司（以下簡稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》及中華人民共和國國務(wù)院第379號《物業(yè)管理條例》、《重慶市物業(yè)管理條例》及其實施細(xì)則等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策。在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對實行專業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)安全管理訂立本協(xié)議書。

第一條　物業(yè)基本情況

座落位置：________________________________________；

總面積約：________________平方米；

物業(yè)類型：____________性物業(yè) 。

第二條　委托管理事項

1．房屋建筑本體共用部位（由裝飾公司裝修完畢并已通過聚富房地產(chǎn)地產(chǎn)公司驗收的樓蓋、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊和逃生通道、門廳、電梯、強弱電井、管道井、天花板等）的成品安全管理，由乙方看管。

2．房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、電梯及電扶梯、消防設(shè)施的外表面等）的成品保護(hù)管理服務(wù)，由乙方看管。

3．地庫已安裝完成的電纜、上下水管道、排風(fēng)管道、消防管道設(shè)備房的各種設(shè)備由乙方看管。

第三條　合同期限

本合同期限為 ____ 年。自______年____月________日起至________年____月____日止。

第四條　甲方的權(quán)利和義務(wù)

1．與物業(yè)管理公司議定年度管理計劃、費用概預(yù)算、決算報告。

2．對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每月全面進(jìn)行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟損失或管理失誤，經(jīng)重慶市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定，有權(quán)終止合同。

3．甲方有權(quán)對乙方的安全管理工作及質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，若發(fā)現(xiàn)問題及時告知乙方，并有權(quán)要求乙方改善，直到達(dá)到甲乙標(biāo)準(zhǔn)。

4．甲方有權(quán)監(jiān)督乙方員工的工作。甲方不認(rèn)可的乙方員工，可以要求乙方隨時更換。由此產(chǎn)生的責(zé)任甲方可要求進(jìn)行賠償。

5．甲方應(yīng)向乙方提供要求所需的非管理和建筑機密的有關(guān)資料，支持乙方工作。

6．甲方依據(jù)實際情況向乙方無償提供安全有效的取水、用電資源。

7．甲方有義務(wù)教育甲方員工遵守現(xiàn)場安全管理要求，服從有關(guān)管理，共同安全環(huán)境。

8．甲方允許乙方使用乙方公司的工作證件在甲方施工現(xiàn)場配戴使用。

9．法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

第五條　乙方的權(quán)利和義務(wù)

1．根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細(xì)則，自主開展各項安全管理活動，但不得損害甲方的合法權(quán)益。乙方制訂安全管理的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細(xì)則等制度條文嚴(yán)格實施。遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度，測算物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，并向甲方提供測算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價，不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。

2．負(fù)責(zé)編制重慶國際貿(mào)易中心范圍內(nèi)的季度安全管理工作實施方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。

物業(yè)管理條例細(xì)則范文第3篇

一、物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)之爭

2003年國務(wù)院了《物業(yè)管理條例》，該條例第35條規(guī)定，“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)恒和相關(guān)秩序的活動”。就上述法律文件所使用文字分析，物業(yè)服務(wù)合同(準(zhǔn)確稱呼應(yīng)為“物業(yè)管理服務(wù)合同”)關(guān)系是典型的提供服務(wù)的商事法律關(guān)系，依照訂立的合同約定雙方基本的權(quán)利義務(wù)與責(zé)任，書面合同的約定事項包括“物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修基金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容”①，形成了提供服務(wù)的經(jīng)濟關(guān)系特征。那么，它到底屬于什么性質(zhì)呢?學(xué)者們有不同的說法，概括為四種，即委托合同說、服務(wù)合同說、混合合同說和獨立合同說。上述各種學(xué)者的觀點，都從不同的側(cè)面分析了物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，形成了具有分歧的主張，由于難以形成共識，使司法機關(guān)也難以確定如何采納，他們只是堅持說既然《物權(quán)法》已經(jīng)對此合同有明確規(guī)定，其作為有名合同的一種，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會之間，形成的無疑是一種民事合同關(guān)系。我們認(rèn)為，將物業(yè)服務(wù)合同定性為獨立合同更符合其本質(zhì)特征與現(xiàn)行法律的立法精神。

二、物業(yè)服務(wù)合同定性為獨立合同之辯

我們從我國現(xiàn)行制度設(shè)計的基本框架與內(nèi)容出發(fā)，總結(jié)出物業(yè)服務(wù)合同之性質(zhì)。

1．服務(wù)事項的專業(yè)性?！段飿I(yè)管理條例》中規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的服務(wù)管理事務(wù)，涉及諸多的領(lǐng)域，包括供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視設(shè)施的維護(hù)與管理，治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修、道路維修與養(yǎng)護(hù)，對于公共建筑部分的維修與養(yǎng)護(hù)，以及規(guī)范業(yè)主的影響公共利益行為等，工作職責(zé)范圍廣泛，服務(wù)事項細(xì)致復(fù)雜，故法律才要求“采用新技術(shù)、新方法，依賴科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平”(《物業(yè)管理條例》第4條)，而系統(tǒng)科學(xué)管理是提高現(xiàn)代服務(wù)水平，實現(xiàn)合同目的，達(dá)到經(jīng)濟效益指標(biāo)的基本手段。

2．獨立人格性。物業(yè)服務(wù)合同不能被解釋為委托合同，我們持這種觀點的理由就是，受托人以委托人的名義和費用處理委托事務(wù)，處理受托事務(wù)的后果直接歸委托人承受。這一點是委托合同與行紀(jì)合同、承攬合同、居間合同等合同的重要區(qū)別。反觀物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立合同后，作為合同一方的當(dāng)事人，要以其企業(yè)獨立人格與民事主體身份對內(nèi)與對外從事管理服務(wù)。對內(nèi)場合，業(yè)主如逾期不交納物業(yè)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院。①對外場合，非本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的組織和個人，有危害業(yè)主和公共利益出現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向行政主管部門舉報，或者向人民法法院，制止違法行為，維護(hù)業(yè)主和公共財產(chǎn)利益。由此可見，獨立人格構(gòu)成了與委托合同的區(qū)別。

3．服務(wù)職責(zé)具有公益性。這種公益性又可以理解為公共性。法律中規(guī)定，“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告”。②這里，破壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境不光會影響到本小區(qū)的全體業(yè)主，甚至?xí)暗剿谛姓^(qū)域更加廣泛的居民，故這種給予制止的職責(zé)就明顯具有公益性，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出合同雙方當(dāng)事人利益的狹隘的范疇。我國臺灣地區(qū)立法中，也強調(diào)公共大廈管理負(fù)責(zé)人(相當(dāng)于我們的物業(yè)公司)于公寓大廈嚴(yán)重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者，但區(qū)分所有權(quán)人不同意重建，又不出讓所有權(quán)的場合，有權(quán)訴請法院命區(qū)分所有權(quán)人出讓其所有權(quán)。這里的“區(qū)分所有權(quán)人”就是我們的所講的業(yè)主，他們拒不轉(zhuǎn)讓的行為，并沒有危及到物業(yè)公司的利益，為何要授權(quán)物業(yè)公司訴請其服從大局呢?公共利益所需為最合理的解釋。要求在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健康、計劃生育等社區(qū)服務(wù)活動，以及突發(fā)事件應(yīng)急知識的宣傳普及和應(yīng)急演練活動，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助配合，③要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助公安機關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)和安全防范工作，④并不是物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人直接經(jīng)濟利益的相關(guān)義務(wù)，而是出于公共利益角度而施加的責(zé)任。

4．營業(yè)方式的特殊性。前述論及支持物業(yè)服務(wù)合同為獨立合同的一個重要理由，就是強調(diào)其訂立程序和形式的特殊性。我們認(rèn)為，用營業(yè)方式的特殊性可能更能夠充分表明其獨特的商業(yè)模式。我國的《物權(quán)法》與《物業(yè)管理條例》，都是在承認(rèn)其行業(yè)經(jīng)營特殊性前提下，提出了對其經(jīng)營活動的法律約束事項，設(shè)定具體的義務(wù)與相應(yīng)責(zé)任。如果將這些主要制度與管理服務(wù)方式加以概括，物業(yè)服務(wù)活動的經(jīng)營特殊性就是有資質(zhì)專業(yè)企業(yè)向特定管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主們提供綜合的服務(wù)，服務(wù)活動受到法律與合同雙重約束，同時又受到公益性職責(zé)的約束，政府行業(yè)主管部門因此才擁有監(jiān)督指導(dǎo)的權(quán)力。我們從國務(wù)院頒布實行的《物業(yè)管理條例》中明顯感受到，該條例使用“物業(yè)管理”的法律用語又充分表明，物業(yè)管理除雙方法律關(guān)系外尚有社會化管理、社會環(huán)境管理、物業(yè)服務(wù)市場管理，以及物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的公共場地與設(shè)施管理的內(nèi)容。這其中，除了物業(yè)服務(wù)市場管理是由行政部門通過職責(zé)行為和行業(yè)協(xié)會自律監(jiān)督外，上述提到的幾項管理功能都附屬在物業(yè)服務(wù)合同中，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。嚴(yán)格來說，物業(yè)管理也是一種社會管理權(quán)，彌補的是單個所有權(quán)人的管理不便或者管理不能，構(gòu)成了準(zhǔn)社會管理的法律關(guān)系。正因為如此，我們才可以說物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和治安秩序維護(hù)同樣是物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同職責(zé)范圍。故生活中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)車輛被盜或被損壞，業(yè)主要求物業(yè)公司賠償而后者認(rèn)為不屬于其職責(zé)的說法是完全站不住腳的，確實是其工作的職責(zé)。上述社會管理職能被商業(yè)性、有償性或經(jīng)營事項所吸收(這些管理責(zé)任本身已不能獨立地存在)，已無法體現(xiàn)在具體收費項目的計算中。⑤

綜上所述，我們認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同具有區(qū)別于一般民事合同的獨特品格，適應(yīng)現(xiàn)代社會住房制度區(qū)分所有權(quán)狀況及管理之虞，形成了一種集權(quán)利行使、權(quán)利讓與和權(quán)利集束的三位一體模式，使其獨立性合同的性質(zhì)顯露無余。所謂權(quán)利行使是指業(yè)主以房屋所有權(quán)人身份，將對于物業(yè)之管理事宜相托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，構(gòu)成了合同一方當(dāng)事人，擁有訂立與解除合同，選擇物業(yè)企業(yè)的最終權(quán)利。所謂權(quán)利讓與是指某一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)自然居住環(huán)境決定了所有業(yè)主都要將物業(yè)管理與服務(wù)事宜交由簽約的物業(yè)服務(wù)企業(yè)去完成，這是一種授權(quán)性質(zhì)，排斥了其他企業(yè)提供同類服務(wù)與收取酬金的機會。所謂權(quán)利集束指的是所有業(yè)主構(gòu)成了權(quán)利體，為解決便利生活，物業(yè)管理，享受服務(wù)和保持環(huán)境的綜合問題，大家協(xié)議而與物業(yè)服務(wù)公司達(dá)成提供服務(wù)關(guān)系，后者依照合同去屢行相應(yīng)管理與服務(wù)的義務(wù)。業(yè)主大會或業(yè)主委員會就是這種權(quán)利集束的外在形式，所有業(yè)主的權(quán)利集合成為團(tuán)體的權(quán)利。這種權(quán)利集束形式上制約著物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，但同時也制約著個別業(yè)主為了一己之利而侵害公共利益的行為。由物業(yè)公司對于個別業(yè)主違反管理公約，違反法律法規(guī)行為的制止，就充分地體現(xiàn)了對抗管理異化行為的功能。

三、澄清物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)之利

理論上澄清物業(yè)服務(wù)合同之性質(zhì)，使其獨立性得到彰顯，突出在現(xiàn)實生活中對于物業(yè)管理秩序的極大促進(jìn)功能，具有十分重大的意義。

1．能夠保證物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)擁有清晰的合同主體身份?，F(xiàn)行《物業(yè)管理條例》確立的法律關(guān)系的基本立場，業(yè)主大會的主導(dǎo)作用極強，采用的是業(yè)主中心主義。這種立法模式在立法當(dāng)時有客觀條件，法規(guī)重在保障業(yè)主們的經(jīng)濟利益。然而，今天的物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)濟利益受到來自業(yè)主的侵害是常態(tài)，賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)的諸多合同義務(wù)與法律責(zé)任，在缺乏對于業(yè)主行為的有效約束下，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)資金缺乏，管理受經(jīng)費制約，業(yè)主則以種種借口拒絕與拖延繳費，產(chǎn)生物業(yè)棄管也就毫不奇怪了。出現(xiàn)這一系列問題的癥結(jié)，恰恰在于對于物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)企業(yè)的法律地位缺乏準(zhǔn)確定位。我們認(rèn)為，必須使法律主旨中的業(yè)主中心主義轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)企業(yè)中心主義，強調(diào)物業(yè)管理職能具有的核心價值。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主之間具有根本利益的一致性，不應(yīng)當(dāng)是矛盾沖突的，發(fā)生對立一定是某些環(huán)節(jié)上出了問題。什么問題呢?就是物業(yè)企業(yè)沒有被賦予相應(yīng)的管理職權(quán)及身份。因為管理職權(quán)被保留在業(yè)主手中，致使侵害了公共管理秩序和其他業(yè)主的共同利益行為無法被制止(如私搭亂建、破壞綠地、拒交物業(yè)費)。物業(yè)公司多沒有相應(yīng)的管理措施，而業(yè)主的傳統(tǒng)的搭便車心理，中庸思想與厭訟習(xí)慣，造成了違法行為長期得不到糾正。正是因為物業(yè)公司被置于業(yè)主的相對立的身份與地位，法律更加關(guān)注于物業(yè)公司侵害業(yè)主利益或者履行職責(zé)不到位，卻忽視了業(yè)主侵權(quán)行為或違法行為的嚴(yán)重危害性。所以我們推崇物業(yè)公司中心主義的理念，就要回歸業(yè)主整體利益與物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理職責(zé)之間的內(nèi)在和諧，把物業(yè)公司視為對抗個別侵害公共利益業(yè)主的合法主體，通過明確授權(quán)方式使物業(yè)公司擁有管理的權(quán)利。

2．能夠把物業(yè)管理的公共性特征變成加強管理的道義性依據(jù)。物業(yè)服務(wù)不應(yīng)當(dāng)單純地定性為企業(yè)營利性的商業(yè)運作模式，其中必然要包含社會管理，公民自治和公共服務(wù)的內(nèi)涵在其中。物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中孕育著非純粹營利性的成份，這正是我們強調(diào)是獨立合同的重要論據(jù)之一。目前在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域出現(xiàn)的大量問題與法律糾紛，很多就是對這種公共性本質(zhì)缺乏正確認(rèn)識，致使很多本來很簡單的問題復(fù)雜化、扭曲化，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢與代表現(xiàn)代社會管理的方向被抹煞了。諸如，物業(yè)服務(wù)具有社會管理功能這一點就被忽視，似乎物業(yè)服務(wù)企業(yè)就是有償服務(wù)的“管家婆”，不過是收收發(fā)發(fā)、打掃垃圾、園林綠化和電器維修，相當(dāng)于集合了的服務(wù)“員”。于是乎，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各種事務(wù)性工作都單純用收費與服務(wù)質(zhì)量來衡量，社會管理被抽去了?，F(xiàn)代社會物業(yè)管理社會化是發(fā)展方向和趨勢，它能極大地增加業(yè)主們從事其本職社會職業(yè)的時間，帶來節(jié)約低碳的現(xiàn)代生活，提高社會財富的使用效能。解決了思想認(rèn)識問題，就應(yīng)當(dāng)檢討我們現(xiàn)行法律制度，消除在物業(yè)管理公共性問題上的種種制度，達(dá)到在社會管理、公民自治與小區(qū)物業(yè)管理相互促進(jìn)方面的創(chuàng)新。例如，地方政府應(yīng)當(dāng)將小區(qū)治安防范建設(shè)納到城市治安規(guī)劃中，進(jìn)行必要的投入，安裝監(jiān)控設(shè)備。居民委員會履職與業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成良性互動，物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會還可以通過自律措施去提高服務(wù)水平。

3．能夠為單行立法提供理論支撐。規(guī)范目前物業(yè)服務(wù)市場及物業(yè)管理行為，保護(hù)業(yè)主利益的法律文件，主要是2003年國務(wù)院頒布施行的《物業(yè)管理條例》，該法已經(jīng)實施了八年時間。各地方制定的有關(guān)的地方性法規(guī)，以實施細(xì)則面目出現(xiàn)，與《條例》大同小異，沒有太多的制度創(chuàng)新，應(yīng)該通盤地加以調(diào)整與完善。建議制定《中華人民共和國物業(yè)服務(wù)法》，提高物業(yè)服務(wù)相關(guān)立法的位階，形成規(guī)范物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系的國家性基本法。在這個基本法中，要十分明確地建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)中心主義模式，徹底地提升物業(yè)公司的法律地位，改變業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的對立地位，強調(diào)合同訂立就是授權(quán)物業(yè)公司以公共管理權(quán)。業(yè)主對于物業(yè)公司違約行為的制約權(quán)仍然不能松動，但必須采用集體行使的方式，不允許用拒繳物業(yè)費來表示對服務(wù)不滿。物業(yè)公司得代表全體業(yè)主利益追究個別業(yè)主侵害公共利益的行為，擁有代位訴訟請求權(quán)。

物業(yè)管理條例細(xì)則范文第4篇

第二條本管委會接受審計署登記管理部門、市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門的領(lǐng)導(dǎo)，執(zhí)行國家，省，市有關(guān)物業(yè)管理的法律政策規(guī)定。

第三條本管委會代表本住宅區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，以科學(xué)、發(fā)主、合法的管理手段，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使和，維護(hù)信宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全舒適、文明的居住環(huán)境。

第二章管委會的產(chǎn)生及職權(quán)

第四條本管委會由本住宅區(qū)業(yè)主大會選舉起產(chǎn)生，向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報告工作，接受業(yè)主大會和市、區(qū)住宅管理部門的監(jiān)督。

第一屆管委會的產(chǎn)生：由區(qū)住宅管理部門會同開發(fā)建設(shè)單位或期委托物業(yè)管理公司組成籌委會，提出管委會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉通過。

第五條本管委會設(shè)委員＿＿名，其中主任一名，副主任＿＿名，執(zhí)行秘書＿＿名。執(zhí)行秘書負(fù)責(zé)處理管委會日常事務(wù)。

管委會主任、副主任由管委會在其委員中先舉產(chǎn)生。

管委會執(zhí)行秘書由管委會聘任，如聘任非本住宅區(qū)業(yè)主提任執(zhí)行秘書的，須由本人在本住宅區(qū)的直系親屬業(yè)主為其經(jīng)濟擔(dān)保人。

管委會主任，執(zhí)行秘書為專職或兼職。

第六條本管委會委使下列職權(quán)：

1.按照有關(guān)規(guī)定召集和主持業(yè)主大會；

2.審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；

3.采用公開招標(biāo)或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行牧業(yè)管理并與其簽訂委托管理合同；

4.審查物業(yè)管理公司上年對本住宅區(qū)的管理計劃完成情況及其費用決算報告；

5.審議物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區(qū)的年度管理計劃，住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目；

6.審查并決定住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)；

7.監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的牧業(yè)管理工作；

8.執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議。

前款的第3、5、6項規(guī)定的事項，必須經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)。第七條本住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金和管理服務(wù)費的收支帳目，管委會應(yīng)每三個月到少公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督

第八條下列人員經(jīng)管委會決定產(chǎn)經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)后要獲得適當(dāng)津貼；

1.管委會主任；

2.管委會執(zhí)行秘書；

3.業(yè)主選舉的樓長；

4.管委會同意的其他人士。

第三章管委會會議

第九條管委會會議每兩個月至少如開一次。有三分之一以上的委員提議或主任、副主任二人以上認(rèn)為有必要并書面呈述議題時，可召開管委會特別會議。

第十條管委會會議的如開提前七天將會議通知及有關(guān)材料送達(dá)每們委員。委員因事不能參加會議的，可以書面委托代表參加。

第十一條管委會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副主任主持。

第十二條管委會召開會議時，可以邀請政府有關(guān)部門，居民委員會，物業(yè)管理公司等單位的人員和承租人代表、其他非業(yè)主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權(quán)。

第十三條管委會會議決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會議進(jìn)行表決時，每一委中央電視臺有一票表決權(quán)。委員可委托代表人行使表決權(quán)，但必須出具授權(quán)委托書，若表決中出現(xiàn)贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人投決定性一票。

第十四條管委會執(zhí)行秘書必須作好每次開會的會議記錄，并由會議主持人簽署后存檔。

第四章管委會委員

第十五條本管委會委員由本住宅區(qū)業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，委員人數(shù)為單數(shù)。管委會可聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員以及承租人代表或本住宅區(qū)的非業(yè)主居民擔(dān)任管委會委員（以下簡稱聘請委員），其名額不得超過最終委員總數(shù)的三分之一。聘請委員擔(dān)任管委會主任，應(yīng)由為本住宅區(qū)業(yè)主的直系親屬作其經(jīng)濟擔(dān)保人并經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)。

第十六條本管委會委員則熱心公益事業(yè)。責(zé)任心強、有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人來擔(dān)任。

第十七條本管委會委員每屆任期三年，可以連選連任。

第十八條本管委會委員的撤換，減增由管委會會議通過后，提交業(yè)主大會投票決定。

第十九條有下列情形的人士不得擔(dān)任管委會委員，已經(jīng)擔(dān)任的須停任委員并由下次業(yè)主大會追認(rèn)：1.已宣告破產(chǎn)；

2.因身體或精神上的疾病已喪失履行職責(zé)的能力；

3.未經(jīng)管委會同意無故在管委會會議中連續(xù)缺席三次以上；

4.以業(yè)主身份當(dāng)選為委員，但已不再是業(yè)主；

5.以書面形式向管委會提出辭呈；

6.有違法犯罪行為的；

7.業(yè)主大會已將其罷免的。

第二十條任何委員停任或退任而不尋求連任時，必須在停任或退任后半個月內(nèi)將由其管理、保存的本管委會的文件、資料、帳簿以及屬于本管委會的任何財產(chǎn)（動產(chǎn)、不動產(chǎn)）移交給本管委會。

第二十一條本管委會委員的權(quán)利：

1.選舉權(quán)，被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

2.對本管委會的建議和批評權(quán)；

3.參與本管委會有關(guān)事項的決策；

4.參加本管委會組織的有關(guān)活動，

第二十二條本管委會委員的義務(wù)：

1.遵守本管委會章程；

2.執(zhí)行本管委會的決議，努力完成本管委會的工作；

3.積極參加本管委會組織的仁義和活動；

4.向本管委會的工作提供有關(guān)資料和建議。

第五章管委會日常經(jīng)費收支與只公用房

第二十三條本管委會的經(jīng)費來源是本住宅區(qū)的管理服務(wù)費。

第二十四條本管委會的經(jīng)費開支包括：業(yè)主大會和管委會會議；購置設(shè)備；編印資料。購買書刊資料；國內(nèi)外交往；有關(guān)人員的津貼；日常辦公及其他項目的費用等。經(jīng)費收支帳目（不包括現(xiàn)金）由執(zhí)行秘書管理，每月臺票向管委會會議匯報，每年度向業(yè)主大會匯報。

第二十五條本管委會的辦公用房從公用設(shè)施專用基金購買的物業(yè)管理用房中劃出。

第六章附則

第二十六條業(yè)主大會通過有關(guān)本章程的決議和細(xì)則都是本章程的組成部分。

第二十七條管委會的終止與解散：本管委會依照業(yè)主大會的決定或市社團(tuán)登記部門、市住宅主管部門的決定終止或解散。

第二十八條本章程的解釋權(quán)屬管委會。

物業(yè)管理條例細(xì)則范文第5篇

該物業(yè)(*廣場)占地面積35畝，總建筑平面*平米，由21層主樓及3層裙樓、5層酒店式公寓、*平米餐廳與配套用房構(gòu)成，主體建筑為框剪結(jié)構(gòu)、外觀風(fēng)格獨特。該物業(yè)配套設(shè)施與智能化設(shè)備齊全，達(dá)到國家甲級寫字樓硬件標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)為政府*服務(wù)中心與中外各知名公司積聚辦公之地，亦是本區(qū)域地標(biāo)式建筑。

本著業(yè)主至上，服務(wù)第一的經(jīng)營宗旨、以打造精品物業(yè)品牌為目的，在大廈的物業(yè)管理方面，我公司積極進(jìn)取、銳意創(chuàng)新，介入之前即及早地制定了一系列提高物業(yè)管理水平的優(yōu)質(zhì)服務(wù)計劃和管理方案。

在大廈裝修之初，我公司就積極進(jìn)行前期介入，全程配合監(jiān)理公司代表業(yè)主方對整個裝修施工進(jìn)行了監(jiān)管，從物業(yè)管理角度提供了很多要求和改進(jìn)意見，并深入?yún)⑴c了大廈工程施工驗收工作。把工程施工作為物業(yè)接管驗收的一部分來一起進(jìn)行，并由此掌握了大廈的第一手資料，為今后的物業(yè)管理打下了良好的基礎(chǔ)。隨后的物業(yè)接收工作均符合國家物業(yè)管理條例法規(guī)規(guī)定、及時與業(yè)主方簽定了正式委托合同、明確了雙方的責(zé)權(quán)利。

大廈竣工交付使用后，我公司集中優(yōu)勢人力、物力資源，成立了大廈管理處，與業(yè)主方進(jìn)行了全面的物業(yè)資料、檔案及相關(guān)文件的交接，積極配合業(yè)主對大廈的招商工作，認(rèn)真細(xì)致地開展了租戶的裝修管理，按有關(guān)規(guī)范建立并辦理與各租戶、使用人的入駐手續(xù)。

管理處在崗位設(shè)置、人員配備、各種制度與程序建設(shè)，運作管理及對客戶的服務(wù)規(guī)范方面秉承我公司一貫的優(yōu)良作風(fēng)，努力建立了標(biāo)準(zhǔn)化模式。公司在物業(yè)管理的每一環(huán)節(jié)都有章可循、有據(jù)可考。同時，我公司還積極探索is9000國際質(zhì)量管理與質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，不斷跟蹤國內(nèi)外物業(yè)管理動態(tài)，提高大廈的物業(yè)管理與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

我公司始終堅持“物業(yè)管理以人為本”、“客戶是公司存在的唯一理由”的客戶至上原則，在對客服務(wù)方面根據(jù)本大廈租戶特點及需求推出了一系列特色服務(wù)項目如：“商務(wù)保姆”“私人保鏢”“鐘點司機”等贏得客戶一致好評。

在日常基礎(chǔ)管理方面，管理處以星級酒店標(biāo)準(zhǔn)全面及時地維護(hù)物業(yè)設(shè)施，根據(jù)本大廈特點及入駐率，適時對大廈進(jìn)行了封閉式管理，在保潔綠化、工程維修、消防治安、處理客戶投訴、對客戶提供便捷服務(wù)等各項工作中遵循國家規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)取得了良好的成績，獲得了入駐單位與業(yè)主/各使用人的一致好評?，F(xiàn)大廈物業(yè)綠化率達(dá)到65%并保持良好，設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)合格率達(dá)到99%，專業(yè)崗位持證上崗率達(dá)到100%，治安消防事故率為0%，客戶投訴處理率達(dá)到100%，客戶滿意度達(dá)到100%...，各項指標(biāo)均達(dá)到或大大高于國家標(biāo)準(zhǔn)。同時，我公司也籍此獲得了良好的經(jīng)濟和社會效益。

針對本大廈物業(yè)特點，我公司與業(yè)主共同確立了：“全力打造精典商務(wù)之都，藝術(shù)之都，文化之都，金融之都”的總體目標(biāo)，舉辦了系列推展活動，極大地提高了本物業(yè)的市場知名度及美譽度，促進(jìn)了大廈物業(yè)的保值增值。