物業維護部

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物業維護部范文第1篇

一、嚴格遵守國家法律、法規以及證券市場有關規章制度；遵守并自覺執行公司及營業部各項規章制度及規范。

二、熱愛本職工作，努力鉆研業務，不斷提高業務水平和工作能力，及時完成各項工作任務。

三、堅持“公開、公平、公正”的“三公”原則，保護投資者的合法權益，不準向客戶提供虛假信息以誘導客戶買賣證券、代銷金融產品等，不準有任何操縱市場行為。

四、遵守公司各項業務操作規程，準確執行投資者有效的交易指令，不得對投資者的交易施加實質性影響，不得接受投資者買賣證券的全權委托。

五、待客要熱情誠懇、文明禮貌，樹立“客戶至上”的職業道德風尚，塑造企業良好形象。

六、要服從管理、規范服務、忠于職守，不得向他人泄露客戶的委托事項及有關交易情況。

物業維護部范文第2篇

一、行政事業單位應繳哪些稅

行政事業單位在日常業務活動中，按照預算和經費領報關系從財政部門或上級機關收到的各項撥款，是其收入的主要來源，是開展各項業務活動的保障，應在取得各類收款憑證時，記入“撥入經費”、“預算外資金收入”、“財政補助收入”等科目，這些收入不需要納稅。此外，行政事業單位有些業務為應稅收入，需要申報納稅，并做出會計處理。如：門面房出租收入；培訓收入；轉讓不動產收入；學校超標準的收費收入以及以各種名義收取的贊助費、擇校費等收入；非營利性醫療機構從對外承包的醫療美容項目取得的出包收入；電視臺的廣告收入、點歌收入；將使用過的固定資產出售變賣或抵償債務等等。對于這些收入，行政事業單位往往采取“往來賬抵銷”、“以物抵款”、 “混淆會計科目和收支分類”等方法進行處理，從而忽視了應繳的稅款。根據國家有關稅收法律規定，行政事業單位應稅收入涉及的稅費主要包括：增值稅、營業稅、教育費附加、個人所得稅、企業所得稅、房產稅、土地使用稅、土地增值稅、車船稅、印花稅等?，F將其歸納如下：

二、常見涉稅業務會計處理

1、取得出租收入的會計處理

房屋對外出租是行政事業單位彌補經費不足、改善職工福利的重要途徑。一些行政事業單位由于地處沿街或鬧市，將一樓門面房對外出租；一些單位添置新的辦公用房，將原有的辦公場所對外出租。收取租金時，均應開具稅務發票，繳納營業稅、房產稅等相關稅費。

【例1】某技術研究所系獨立核算的事業單位，尚未實行國庫集中支付和收支兩條線制度。2008年3月，該研究所將其一處閑置房屋對外出租給某商貿公司，雙方簽訂了房屋租賃合同。合同約定：租賃期自2008年4月1日起至2009年3月31日止；月租金l0萬元。2008年4月研究所收到房屋租金10萬元（暫不考慮印花稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅）。會計處理如下：

計算應繳的各項稅費：營業稅5000元（100000×5%）、房產稅12000元（100000×12%）、城市維護建設稅350元（100000×5%×7%）、教育費附加150元（100000×5%×3%）

借：銀行存款 100000

貸：其他收入 100000

借：銷售稅金17500

貸：應交稅金――應交營業稅 5000

――應交房產稅12000

――應交城建稅350

――應交教育費附加150

2、代扣代繳個人所得稅的會計處理

對于工資表內的發放項目，行政事業單位基本能夠按照個人所得稅法的規定做到代扣代繳，但是其他另行發放的各種形式的津貼、補貼、獎金以及實物等應納稅所得，并未與工資表收入合并計算納稅，造成少繳稅款。不少由財政發放工資的事業單位如學校，他們認為財政在發工資的時候已代扣代繳了個人所得稅，而對他們自己以加班費、獎金等名義發放的屬于工資薪金性質的收入就忽視了，沒有并入工資計交個人所得稅。另一方面，支付外聘人員勞務報酬時沒有代扣代繳個人所得稅。一些事業單位為了提高自己的知名度，高薪外聘一些社會知名人士，如專家學者、主持人等，在支付其勞務報酬時，沒有依法代扣代繳個人所得稅。

【例2】2008年3月份，某行政單位聘請某名牌大學教授到單位舉辦兩場講座，雙方約定講課費10000元。該單位應于支付講課費10000元時，代扣代繳個人所得稅1600元。其會計處理為：

（1）應代扣代繳個人所得稅額：10000×（1-20%）×20% = 1600

借：經費支出――基本支出――培訓費10000

貸：現金 8400

暫存款――代扣代繳個人所得稅 1600

（2）上繳該項稅金時

借：暫存款――代扣代繳個人所得稅1600

貸：銀行存款 1600

3、處置不動產的會計處理

行政事業單位因各種原因對不需用的不動產進行處置時，除按規定繳納銷售不動產營業稅、城建稅及教育費附加外，還應繳納土地增值稅。

【例3】在機構改革中，某行政單位將其撤銷的下屬事業單位的一幢樓房轉讓，該樓房建于1995年，當時造價100萬元，無償取得土地使用權。如果按現行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需要600萬，該房子為7成新，已按500萬元出售，并支付了營業稅、城建稅及教育附加27.5萬元。就土地增值稅應作如下會計處理：

計算土地增值稅：（1）評估價格=600×70%=420萬元；（2）允許扣除的稅金27.5萬元；（3）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5萬元；（4）增值額=500-447.5=52.5萬元；（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%；（6）應納稅額=52.5×30%-447.5×0=15.75萬元。

借：經費支出――基本支出――其他商品和服務支出157500

貸：現金 157500

4、將自己使用過的應稅固定資產抵債、發生增值的會計處理

根據財稅[2002]29號文規定，自2002年1月1日起，納稅人銷售自己使用過的應稅固定資產，或銷售自己使用過的屬于應征消費稅的機動車、摩托車、游艇，售價超過原值的，不論其是一般納稅人，還是小規模納稅人，均應當一律按4%的征收率減半征收增值稅，不得抵扣進項稅額。

【例4】2008年3月10日，經財政部門批準，某行政單位用一輛九成新的小汽車償還與其下屬培訓中心22.5萬元的債務，該車賬面價值20萬元，評估價值為22萬元，其余5000元用銀行存款支付。會計處理如下：

（1）沖減固定資產和固定基金

借：固定基金 200000

貸：固定資產――小汽車 200000

（2）沖銷債務

借：暫存款――培訓中心 225000

貸：其他收入 220000

銀行存款 5000

（3）計算相關稅費，其中：增值稅（220000－200000）×4%÷2 = 400元、城市維護建設稅及教育附加暫不考慮。

借：經費支出――基本支出――其他商品和服務支出 400

貸：現金 400

5、簽訂合同繳納印花稅的會計處理

行政事業單位因工程施工、銀行貸款、大宗物品采購等情況簽訂合同時，或與其他單位、個人簽訂各類租賃、承包、服務、培訓合同時，均應按合同所載金額及相關稅率計算繳納印花稅。此外，行政事業單位的“其他營業賬簿”、“權利許可證照”，均按5元/件貼花計稅，計入相關支出科目。

【例5】甲研究院（以下簡稱甲單位）為實行國庫集中支付和政府采購制度的事業單位。除完成國家規定的科研任務外，甲單位還從事技術轉讓、咨詢與培訓等經營性業務，并對經營性的會計處理采用權責發生制。2008年4月2日，甲單位與A公司簽訂技術轉讓與培訓合同。合同約定：甲單位將X專利技術轉讓給A公司并于4月5日至20日向A公司提供技術培訓服務；A公司應于合同簽訂之日起5日內向甲單位預付50萬元技術轉讓與培訓服務費；在4月20日完成技術培訓服務后，A公司向甲單位再支付150萬元的技術轉讓與培訓服務費。4月3日，甲單位收到A公司預付的50萬元，已存入銀行。4月20日，甲單位完成A公司的技術培訓服務，收到A公司支付的款項150萬元（甲單位經營收入適用營業稅稅率5%，技術合同印花稅稅率0.3‰，不考慮其他稅費）。甲單位的會計處理：

（1）4月3日，收到預付款50萬元

借：銀行存款500000

貸：預收賬款500000

計算合同印花稅：2000000×0.3‰ = 600

借：經營支出 600

貸：應交稅金――應交印花稅 600

（2）4月20日，收到款項150萬元，確認營業收入

借：銀行存款 1500000

預收賬款500000

貸：經營收入 2000000

計算營業稅：2000000×5% = 100000

借：銷售稅金100000

貸：應交稅金――應交營業稅100000

6、公車繳納車船稅的會計處理

2007年1月1日起實施的《中華人民共和國車船稅暫行條例》取消了原有公車免稅條款，在新條例中，除軍隊、武警專用的車船和警用車船以外，其他政府機關和事業單位使用的公車，都要按規定繳納車船稅。

【例6】某行政單位已經實行國庫集中支付制度，2008年3月份在辦理5輛小轎車交通強制保險過程中，收到了保險機構開具的車船稅代扣代繳憑證，憑證上注明金額為1200元，則會計處理為：

借：現金 1200

貸：零余額賬戶用款額度 1200

借：經費支出――基本支出――辦公費 1200

貸：現金 1200

7、企業所得稅的會計處理

行政單位不存在繳納企業所得稅問題。事業單位（實行企業化管理的事業單位除外）在企業所得稅方面普遍存在的問題主要是未按稅法規定作相應的納稅調整。由于《事業單位財務規則》與《事業單位、社會團體、民辦非企業單位企業所得稅征收管理辦法》中有關事業支出與納稅扣除的界定存在著較大差異，而不少財務人員不知道會計核算與稅收規定存在差異時要按稅法進行納稅調整這一規定，從而導致上述問題出現。

【例7】2007年某事業單位（未實行國庫集中支付制度）當年實現事業結余20萬元、經營結余30萬元。該單位經營結余已按33%的稅率預繳了所得稅9.9萬元。2008年3月份，該單位在所得稅匯算清繳時，按稅法規定，調整增加了應納稅所得額1萬元，應補繳所得稅3300元。會計處理為：

借：結余分配――應交所得稅3300

貸：應交稅金――應交所得稅 3300

借：應交稅金--應交所得稅3300

物業維護部范文第3篇

1、相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全處有明顯標志和防范措施。

2、維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進行管理，保持車輛行駛通暢。

3、看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等。

4、夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄。

5、有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。按照上述要求，物業管理公司應設置專門的社區安全秩序服務機構，其中公司總部設置專門的監督管理部門，即安全管理部，管理處設置提供社區安全秩序維護服務工作的部門，并配備服務人員及設施設備，以確保社區安全秩序維護服務工作的有效實施。

從監管部門職責角度來看，物業管理企業應設置安全管理部，負責對全公司社區安全秩序維護工作進行督促、檢查，防止任何安全事故的發生，并在全公司各個領域建立健全安全秩序維護服務組織，實施安全秩序維護服務?？偨浝碜鳛槿景踩刃蚓S護事務負責人，根據業務開展社區安全秩序維護服務，制訂安全秩序維護服務政策、安全秩序維護服務管理制度、安全秩序維護服務目標和指標，以及各種安全生產、安全秩序維護、消防、應急的規程規范，制訂各種安全操作規程和方案等安全措施，全面推行實施。同時，物業管理公司還應貫徹以預防為主的社區安全秩序維護服務工作，加強企業對社區安全秩序維護服務工作的領導和管理，不斷加強員工安全教育和宣傳，組織員工學習消防基本知識、安全工作知識，教育員工提高安全意識，自覺遵守安全規定，時刻警惕和及時排除工作過程中的安全隱患，防范自然災害損失和人為破壞事件的發生。根據客戶對安全秩序維護服務要求的提升，定期評審公司的安全秩序維護服務管理體系，不斷調整、修改、完善、改進安全秩序維護服務技術措施，修訂安全秩序維護服務管理計劃，并在各級監督實施，使公司的安全秩序管理跟上時代步伐，適應變化著的新環境。物業管理企業應定期組織安全秩序維護服務工作檢查和工作研討會議，排查隱患，及時采取措施，解決出現的各種問題。

對重大安全隱患不惜人力、財力和物力限期整改，對于特殊原因一時難以徹底解決的安全隱患，制訂相應的強化管理辦法，采取有效措施，確保過渡期安全。其具體工作內容如下：

1、指導管理處做好“四防”(防盜、防火、防破壞、防自然災害)工作。

2、負責管理處安全、消防工作的教育、培訓、監督、檢查、評估、指導。

3、負責本部門體系文件的編制與修訂，并對執行情況進行督導。

4、負責制訂安全秩序維護人員專業技能培訓計劃，并組織考核。

5、負責公司管轄范圍內安全方面事故／案件的調查、分析。

6、負責管理處安全秩序維護人員人數變動情況的統計、分析。

7、負責受理護衛員投訴、意見、建議。

8、負責公司管轄范圍內游泳池安全管理工作的教育、培訓、監督、檢查。

9、協助管理處進行安全崗位編制設置。

1O、協助顧問管理部做好項目考察工作。

11、密切配合其他部門開展相關工作。

物業維護部范文第4篇

[關鍵詞]物業 消防安全

[中圖分類號]C931.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1009-5349（2013）01-0058-01

一、物業服務企業消防安全管理中存在的問題

（一）重視程度不夠

一些物業服務企業重經營、輕安全，重眼前、輕長遠，重修補、輕維護，精力、人力、財力、物力多放在物業經營、費用收取、環境衛生、治安防范和普通的水電維修等方面，忽視了對公用消防設施日常維護和消防安全日常檢查，造成物業服務企業內部消防安全制度不完善、機構不明確、職責不清晰，消防值班、巡查、維護失位、缺位，隱患頻現。

（二）主體意識不強

有的物業管理公司過分強調為業主和物業使用者“服務”，在消防安全問題上不想管、不敢管，對房地產開發企業、建設單位的物業保修責任不明確，對建筑消防設施檢測和維護保養單位的依賴性大，對業主、經營場所的自治自律和行政部門的指導干預期盼值高，造成對業主進場裝修使用把關不嚴、跟蹤服務管理不到位，對消防設施故障損壞發現維修不及時，出現問題推、拖，樂見“責任不清”狀態，不能主動實施管理、積極解決問題、勇于承擔責任。

（三）管理水平薄弱

當前，物業服務企業從事消防管理的多為消防控制室值班、保安和水電維修人員兼職較多，除消防控制室值班員按照國家法律規定經消防專門培訓持證上崗外，其余人員基本上都沒有經過專門消防培訓，導致從事消防管理的人員沒有掌握基本消防常識，不能發現火災危險性，不懂得建筑消防設施功能和檢查、維護、操作的基本方法，加之由于物業服務人員工資低、責任心差，消防管理幾乎成“空白”。

（四）維護資金缺乏

作為業主，往往采用拒交物業費作為自身的維權手段，長期積壓、欠收的費用給物業服務企業造成較大壓力，不得不縮減開支、壓縮管理項目，造成服務質量降低，產生惡性循環。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等雖有專項維修資金，可用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，但其使用條件和程序較為復雜，能夠成功動用使用的在現實中并不多見，沒有資金，物業服務企業對一些隱患問題的整改也是有心無力。

二、物業服務企業消防安全管理存在問題背后的原因分析

造成上述問題的原因是多方面的，既有法律政策層面的因素，又有商品經濟下社會管理方式的原因，涉及物權制度、合同關系、行政管理和業主自治等各種法律關系、各個環節。分析其具體原因，主要包括以下幾個方面：（1）物業管理整體發展水平不高。（2）物業服務企業消防管理的職責定位不明確。（3）法律責任追究和糾紛爭議解決渠道不暢通。（4）政府介入和干預方式簡單而效率不高。（5）物業消防維修費用使用不透明、不暢通。

三、加強物業消防管理的幾點措施

（一）完善業主自治組織，提高業主自治水平

應當廣泛宣傳物權和物業管理法律知識，發揮自治自律作用，理順業主與物業服務企業的關系，由業主自覺維護好公共消防安全秩序，同時對物業服務企業的消防管理質量進行監督。當然，要抓好此項工作，必須由政府出面牽頭才行。

（二）明確物業服務企業消防管理的職責與標準

在現行消防法律法規規定的基礎上，可以由公安部門、住房和城鄉建設部門聯合出臺物業服務企業消防安全管理辦法的部門規章，明確物業服務企業消防管理的具體職責和責任追究辦法；制定行業強制性或指導性標準，確定物業服務企業消防管理的具體標準；制定物業服務消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中專節或專條列入消防管理范圍和質量的內容。

（三）大力提高物業服務企業消防管理主體意識與管理能力

要多方位、多渠道監督、指導物業服務企業開展消防管理，使其充分確立管理主體意識和責任意識。要將物業服務企業消防管理能力納入物業管理企業資質審查的內容，將消防知識和技能納入物業管理師資格考試認定、保安培訓的內容，加強對物業管理企業負責人員和消防管理人員消防安全專門培訓，直至發展為要求物業消防管理人員必須經過消防安全專業培訓上崗。

（四）切實加強物業服務企業消防管理質量監督檢查

將相應的物業服務企業作為被檢查對象和責任主體，列入監督抽查范圍，防止產生失控漏管。把建筑消防設施、疏散通道、安全出口、消防車通道作為重點內容，嚴格查處物業服務企業在公共消防管理中的消防違法行為。同時，對于物業服務企業在維護公共消防安全秩序中遇到的業主或物業使用者的無理阻撓、拒不配合行為，要對相關責任人履行消防宣傳教育、監督執法等職責，支持物業服務企業的服務與管理，同時對公眾進行教育和警示。

物業維護部范文第5篇

關鍵詞：物業 消防 管理

中圖分類號：D631.6 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2013）04（c）-0197-02

隨著房地產業的不斷發展和住房制度改革的深入推進，物業管理作為一種和現代化房產開發相配套的綜合管理體系，已經成為城市社會的重要組成部分。經過多年的實踐和摸索，物業發展取得了可喜的成績，但是，近年來因物業未盡到消防安全管理職責導致業主利益受損的民事訴訟案件日益增多，涉及堵塞消防車通道、擅自停用消防設施、私搭亂建等內容的舉報投訴也日益增多，這些均與物業消防安全管理息息相關，物業消防安全管理暴露出的一些問題不容忽視、亟待解決，鑒于此，筆者將針對物業消防安全管理存在問題及對策談一些粗淺的認識。

1 物業管理的含義及職責

《物業管理條例》（2007年修訂版）中第二條對“物業管理”進行了明確規定：業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。其具有以下特點：

首先，物業管理是業主和物業服務企業之間建立起來的一種民事法律關系，雙方的權利義務主要通過物業服務合同進行約定，目的是維護和改善人民群眾的工作和生活環境。

其次，物業管理是一種經營型服務，物業企業在為業主提供優質服務的基礎上，以最大限度地獲取利潤為目的。

第三，國家行政法律法規賦予物業企業以管理職能，其中消防安全管理職能尤為重要，對保護人民生命、財產安全具有至關重要的作用。

由上述特點可以看出，物業企業既承擔民事責任，又擔負行政職責，只有協調好同業主、承租戶、業主委員會、政府主管部門等主體的關系，才能促進企業經營的良性發展。

目前我國物業服務行業發展迅速，根據服務或管理對象的不同，可以分為居住物業、商業物業、工業物業等，涉及多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業區、政府機關辦公樓、醫院、學校、車站、碼頭、賓館、商場商業街和農民房等眾多領域，其中最常見的就是居住物業和商業物業。

2 物業消防安全管理存在問題及原因探析

目前，尤其是社會化服務程度欠發達地區的物業消防安全管理情況不容樂觀，物業服務企業在日常消防檢查、巡查、消防設施維護保養以及消防培訓演練方面均存在著諸多問題，究其原因，主要表現在以下幾個方面。

2.1 物業與開發商交接不規范

《物業管理條例》中明確規定實行“房地產開發與物業管理相分離”的原則，物業服務企業在承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行全面而細致的查驗，理清關系，分清職責。但現實中，大多物業企業是由房地產開發公司衍生出來的，物業企業的現場查驗工作成為“走過場”，形同虛設，可能在存在建筑消防設施不能正常使用、室外消火栓管網沒有建設到位等等先天火災隱患的情況就接手物業，對開發商應移交的有關消防手續也把關不嚴，埋下先天隱患，極易同開發商推諉扯皮，損壞業主合法權益。

2.2 物業消防安全職責不明晰

物業服務企業既承擔民事責任，又擔負行政職責，具體到消防安全職責，一是以行政法律法規形式明確的行政職責，如《中華人民共和國消防法》（2008年版）第十八條規定住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務，公安部61號令《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》的第十條對居民住宅區的物業管理單位的消防安全職責進行了詳細列舉；二是以民事合同形式明確的民事責任，如《前期物業管理服務合同》、《物業管理服務合同》中明確的消防安全管理事項。

可以看出，物業消防安全職責的界定存在兩個問題：一是消防法律法規對物業擔負消防安全責任的重要性認識不到位不全面，《消防法》中僅對居民住宅區的物業企業消防安全職責進行了規定，關于商住樓、綜合樓的物業企業并未提及。公安部61號令自2002年5月1日實施以來一直未進行修訂，其將除居民住宅區以外的其他物業管理單位的消防安全職責交由物業和業主以民事委托管理范圍的辦法來確定。在消防機構執法實踐過程中，很多設置在綜合樓中的社會單位、公眾聚集場所存在的難以消除、屢改屢犯的火災隱患均與物業存在密不可分的聯系，商業物業在維護社會消防安全方面承擔著十分重要的責任，而《消防法》卻僅局限于住宅物業，不能不說是立法上的一個重要缺失；二是行政職責同民事職責往往是不相對應的，一些物業企業僅將職責局限于合同中寫明的民事職責，從而導致行政職責不明晰，落實不到位，不能及時發現和消除火災隱患。

2.3 物業過于重服務輕管理

2007年修訂的《物業管理條例》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，強調更多的是業主自治管理和物業服務，但有的物業企業過分強調對業主的服務，疏于日常管理。從物業管理條例第四十六條規定可見，物業服務企業對業主的消防違法行為可以采取“勸阻”、“制止”的方式責令其改正，但事實上效果欠佳，物業也是“睜一只眼閉一只眼”，大多數更不會向消防機構報告；《物業管理服務合同》范本中雖然也提到對拒不改正違章行為的可以對責任人采取停水停電的催改方式，但是實際情況下，物業輕易不會采取這種手段。物業對消防違法行為管理的“無力”致使其負責區域內的消防違法行為屢禁不止。

2.4 設施維護保養資金不到位

物業管理區域內公共消防設施的維護保養經費主要來源于兩個方面：一是業主們交納的物業服務費，二是住宅專項維修資金。我們發現，對于綜合樓等商業物業來講，公共消防設施維護保養費用僅來源于物業服務費，物業費是否能夠足額按時交納直接影響著物業服務管理的水平。對于住宅物業來講，雖然按照財政部和建設部共同出臺的《住宅專項維修資金管理辦法》，有專項維修資金可用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，但專項維修資金屬業主共同所有，復雜的使用條件和程序往往使得專項維修資金很難動用。此外，《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五條第四項規定：根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用，不得從住宅專項維修資金中列支。而哪些情形屬于物業應當承擔的、哪些情形可以動用專項維修資金，法律法規并沒有明確的規定和標準，執行困難很大。

2.5 物業從業人員素質較低

國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度，從事物業管理的人員還要取得職業資格證書，但是在物業服務企業中，從事消防安全管理的人員主要涉及消防控制室值班人員、保安以及水電維修人員，其中只有消防控制室值班人員按照國家規定必須經消防專門培訓后才能持證上崗，其余人員均不需要經消防專門培訓，這就造成了從事消防安全管理的人員整體素質較低，大多不懂得消防安全基本常識，不學習消防法律法規，更不懂得建筑消防設施的基本原理及日常維護，不會發現消除火災隱患，使得防火管理盲區較多，基本處于失控漏管的狀態。

2.6 消防機構監管存在盲區

從消防機構監管角度來講，主要存在以下問題：一是消防機構將日常監管的重點放在火災危險性較大的消防安全重點單位、公眾聚集場所以及人員密集場所，側重于對一個個社會單位的監督檢查，而對于居民住宅區、商住樓、綜合樓這樣的綜合體的監管相對而言要少得多，并且對肩負這類場所安全重任的物業企業也管理較少；二是消防機構對物業未履職行為沒有有效的懲罰手段，不能督促物業發揮其作用；三是直接管理業主力不從心。若物業怠于履職，將責任、困難和矛盾交由消防機構予以解決，事實上消防機構警力有限，根本管不過來。

3 解決物業消防安全管理問題的對策

3.1 確立物業服務企業消防主體責任

要改善物業服務企業消防安全管理現狀，必須確立其消防安全主體責任。首先應當在現行消防法律法規的基礎上，由公安部門聯合住房和城鄉建設部門聯合出臺物業服務企業消防安全管理辦法的部門規章，進一步明確物業企業應負擔的消防安全職責，更重要的是，對其怠于履職時所應承擔的法律責任進行明確。其次，物業服務企業要將消防安全管理作為重要內容納入其日常管理中去，按照行政法律法規的規定，制定符合管理實際的消防安全管理制度，落實消防安全責任。第三，物業服務企業應主動同縣鎮、街道辦事處、居（村）委會及公安等有關職能部門建立聯動，當發現難以解決的火災隱患時，應及時報告有關職能部門，盡量將火災隱患消除在萌芽狀態。

3.2 形成對物業服務企業監督的合力

住建（房管）部門作為物業服務企業的行業主管部門，應當嚴格履行對物業服務企業的審批、管理職責，將物業服務企業消防安全管理能力納入企業資質審查的內容，形成物業企業消防安全監管的長效機制；建立物業管理人員消防資質培訓體系，在“物業管理人員職業資格統一考試”的培訓內容中加強對從業人員的消防安全業務培訓。其次，房管部門應當建立聯合執法和信息通報等工作機制，會同消防部門以及鄉鎮、街道辦事處、居（村）委會等有關部門對物業服務企業開展全方位的監督指導，使其充分確立責任意識。此外，要由政府出面，指導加強業主自治組織建設，充分發揮業主委員會監督、維權和協調的作用，保證業主自覺維護公共消防安全秩序，可以更好地對物業服務企業的消防安全管理工作進行監督。

3.3 轉變對物業服務企業消防監管思路

消防機構對物業服務企業承擔的消防安全重任應引起足夠重視，轉變監管思路，加強對物業服務企業消防管理情況的監督檢查，尤其要將負責管理高層、地下、人員密集場所并設置有自動消防設施的物業服務企業納入抽點，派出所要負責對多層住宅、無自動消防設施的物業服務企業開展檢查，積極主動介入，引導物業管理人員及時發現存在問題，提出整改意見，結合實際情況，督促其盡快加以改善、解決；同時，還應積極地指導物業管理層制定相應的工作制度、安全管理措施。此外，消防機構要對物業服務企業消防違法行為從嚴查處，特別是對其擅自關停消防設施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質的，要責令改正并依法嚴格處罰。同時，對于物業服務企業在維護公共消防安全秩序中遇到的業主無理阻撓、拒不配合行為，消防機構及派出所要對相關責任人進行消防宣傳教育，對于情節嚴重的違法行為要依法進行處罰，支持物業服務企業的服務與管理。

3.4 保障公共消防設施維護資金的使用

政府及相關部門要明確物業消防管理費用的收取、列支和管理辦法，在物業服務收費中單列消防日常維護管理費用，明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標準，當出現消防設施癱瘓、嚴重故障等緊急情況時，物業服務企業及相關職能部門要簡化專項維修資金支出程序和環節，保證公共消防設施及時恢復功能，確保公共消防安全。

3.5 加強對業主的消防安全宣傳教育

物業服務企業要充分發揮日常物管工作的優勢，利用宣傳欄、張掛宣傳橫幅等形式，向業主宣傳消防法律法規，普及消防安全常識，提高業主的消防安全意識和消防法制觀念，提高廣業主的自防自救能力，使物業管理中的消防安全工作能夠得到業主的理解和支持，使業主能夠自覺履行相關消防義務，積極配合物業服務企業做好消防安全工作。

參考文獻

[1] 季青.淺談如何加強物業管理單位的消防工作[J].科技創新與生產力，2011（211）：57-59.

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